kemungkinan akan timbul masalah-masalah yang tidak diinginkan yang pada akhirnya dapat menimbulkan keresahan di dalam masyarakat.
G. Wanprestasi Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah.
Wanprestasi dikatakan juga dengan Ingkar Janji. Wanprestasi dapat terwujud dalam beberapa bentuk, yaitu :
67
1. Debitur sama sekali tidak melaksanakan kewajibannya ;
2. Debitur tidak melaksanakan kewajibannya sebagaimana mestinya atau
melaksanakan kewajibannya tetapi tidak sebagaimana mestinya ; 3.
Debitur tidak melaksanakan kewajibannya pada waktunya ; 4.
Debitur melaksanakan sesuatu yang tidak diperbolehkan. Apabila salah satu pihak telah terbukti melakukan wanprestasi, maka ia harus
membayar kerugian yang diderita oleh pihak lain. Secara umum, terdapat hak yang dapat dituntut oleh seorang kreditur apabila Debitur wanprestasi yaitu :
68
1. Hak menuntut pemenuhan perikatan nakomen
2. Hak menuntut pemutusan perikatan atau apabila perikatan itu bersifat
timbal balik, menuntut pembatalan perikatan ontbinding 3.
Hak menuntut ganti rugi schade vergoering 4.
Hak menuntut pemenuhan perikatan dengan ganti rugi 5.
Hak menuntut pemutusan atau pembatalan perikatan dengan ganti rugi Pasal 1239 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan bahwa tiap-
tiap perikatan untuk berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu apabila si berhutang tidak memenuhi kewajibannya, mendapatkan penyelesaiannya dalam
kewajiban, memberikan penggantian biaya, rugi dan bunga.
67
Kartini Muljadi Gunawan Widjaja, Perikatan Pada Umumnya, Jakarta : PT Raja Grafindo Persada, 2004, hlm. 70.
68
Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan, Bandung : PT Citra Aditya Bakti, 2001, hlm. 21.
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
Pasal 1240 juga menyebutkan bahwa kreditur berhak menuntut penghapusan segala sesuatu yang dibuat yang bertentangan dengan perjanjian, dengan tidak
mengurangi hak menuntut penggantian biaya kerugian dan bunga. Ketentuan- ketentuan tersebut berlaku terhadap Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah sebab
ketentuan-ketentuan ini merupakan ketentuan umum yang berlaku untuk seluruh perjanjian sebagaimana dimaksudkan oleh pasal 1319 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata. Dalam pasal 15 Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah antara Bank Tabungan
Negara sebagai kreditur dengan Debitur, Debitur dikatakan wanprestasi apabila : 1.
Debitur tidak membayar angsuran ataupun jumlah angsuran yang dibayarnya kurang dari jumlah yang ditetapkan dalam perjanjian kredit dan
atau tidak melunasi kewajiban angsuran menurut batas waktu yang ditetapkan dalam pasal 8 Perjanjian Kredit ini. Seorang Debitur dikatakan
wanprestasi apabila ia tidak membayar angsuran bulanan sejumlah tertentu seperti yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.
2. Debitur melakukan penunggakan atas kewajiban angsuran sebanyak dua
kali angsuran. 3.
Debitur melanggar ketentuan-ketentuan dan atau tidak melaksanakan kewajibannya sebagaimana disepakati dalam pasal 11, pasal 12, pasal 13,
pasal 14 perjanjian kredit ini. 4.
Debitur tidak memenuhi dengan baik kewajiban-kewajibannya atau melanggar ketentuan-ketentuan di dalam perjanjian kredit satu dan lain
semata-mata menurut penetapan atau pertimbangan bank.
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
Pada Pasal 15 ayat 2 dalam Perjanjian Kredit antara Bank Tabungan Negara dengan debiturnya disebutkan bahwa “ Apabila Debitur wanprestasi sebagaimana
disebutkan dalam pasal 15 ayat 1 maka Bank berhak untuk melakukan tindakan- tindakan sebagai berikut: “
1. Memberikan peringatan dalam bentuk pernyataan lalai atau wanprestasi
berupa surat atau akta lain yang sejenis yang dikirimkan ke alamat debitur sebagaimana dimaksud pada pasal 22 Perjanjian Kredit ini.
2. Para Pihak sepakat bentuk pernyataan lalai wanprestasi yang dapat
dilakukan oleh Bank berupa surat atau akta lain yang sejenis maupun dalam bentuk papan peringatan Plank, Stiker atau yang dianggap lazim
yang dipasang atau ditempelkan pada rumah dan tanah yang menjadi agunan kredit.
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
BAB IV TINJAUAN HUKUM JUAL BELI RUMAH DALAM PROSES KREDIT
A. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Subsidi antara Debitur dengan pihak Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar menurut
Perundang-undangan
Menurut bentuknya, Perjanjian dibedakan menjadi dua jenis yaitu :
69
1. Perjanjian lisan tidak tertulis yang terdiri dari :
a. Perjanjian konsensual yaitu perjanjian dimana adanya kata sepakat
antara para pihak saja sudah cukup untuk timbulnya perjanjian yang bersangkutan.
b. Perjanjian Riil yaitu perjanjian yang hanya berlaku sesudah
terjadinya penyerahan barang atau kata sepakat bersamaan dengan penyerahan barangnya. Misalnya perjanjian penitipan barang dan
perjanjian pinjam pakai. 2.
Perjanjian tertulis, yang terdiri dari :
70
a. Perjanjian standar atau baku adalah perjanjian yang berbentuk
tertulis berupa formulir yang isinya telah distandarisasi dibakukan terlebih dahulu secara sepihak oleh produsen, serta bersifat massal,
tanpa mempertimbangkan perbedaan kondisi yang dimiliki konsumen.
b. Perjanjian formal adalah perjanjian yang ditetapkan dengan
formalitas tertentu. Misalnya perjanjian perdamaian yang harus
69
Handri Raharjo, Hukum Perjanjian di Indonesia, Jakarta : Pustaka Yustisia, 2009, hlm. 62.
70
Ibid, hal. 63.
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
secara tertulis, perjanjian hibah dengan akta notaris. Dalam perjanjian ini dikenal istilah akta, yaitu surat yang diberi tanda
tangan, yang memuat peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar dari suatu hak atau perikatan yang dibuat sejak semula dengan sengaja
untuk pembuktian.
Dalam Undang-Undang No 7 tahun 1992 khususnya ketentuan- ketentuan yang mengatur mengenai perkreditan ternyata tidak mengatur
bagaimana cara bank membuat perjanjian kredit dengan nasabahnya.
71
Dilihat dari bentuknya, perjanjian kredit perbankan pada umumnya mempergunakan bentuk perjanjian standar atau perjanjian baku.
Karena Undang-undang tidak mengatur, maka hal ini merupakan kebebasan bagi kedua pihak untuk menentukan wujud perjanjian kredit
yang dikehendaki.
72
Oleh sebab itu Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Subsidi antara Bank
Tabungan Negara dengan Debiturnya menurut perundang-undangan termasuk ke dalam Perjanjian Standar atau Perjanjian Baku.
73
Yang dimaksud dengan Perjanjian Baku adalah Perjanjian yang hampir seluruh klausul-klausulnya sudah dibakukan oleh pemakainya dan
pihak yang lain pada dasarnya tidak mempunyai peluang untuk
71
Gatot Supramono, Perbankan dan masalah kredit suatu tinjauan yuridis, Jakarta : Djambatan, 1996, hlm. 63.
72
H.Budi Untung, Kredit Perbankan di Indonesia, Yogyakarta : Andi, 2000, hlm. 34.
73
Wawancara dengan Asep Sabarudin, Sub Branch Head PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar pada tanggal 30 November 2011
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
merundingkan atau meminta perubahan.
74
Yang belum dibakukan hanyalah beberapa hal saja seperti yang menyangkut jenis, harga, jumlah,
warna, tempat, waktu dan beberapa hal lain yang spesifik dari objek yang diperjanjikan. Hal yang dibakukan bukanlah formulir perjanjian tersebut
melainkan klausul-klausulnya.
75
Terhadap perjanjian standar ini Mariam darus Badrulzaman menggolongkan ke dalam dua golongan, yaitu sebagai berikut :
76
1. Perjanjian standar umum, yaitu perjanjian yang bentuk dan isinya telah
dipersiapkan terlebih dahulu oleh kreditur kemudian disodorkan kepada debitur.
2. Perjanjian standar khusus, yaitu perjanjian yang ditetspksn secara sepihak
oleh pemerintah. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Subsidi termasuk ke dalam perjanjian
standar umum yaitu perjanjian yang bentuk dan isinya dipersiapkan terlebih dahulu oleh kreditur yang dalam hal ini adalah Bank Tabungan Negara kemudian
disodorkan kepada debitur atau konsumen. Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Subsidi antara Bank Tabungan Negara dengan debitur terkandung suatu
klausul-klausul yang dibuat secara sepihak oleh Bank Tabungan Negara.
74
Munir Fuady, Hukum Perkreditan Kontemporer, Bandung : PT Citra Aditya Bakti, 1996, hlm. 41.
75
Sutan Remi Sjahdeini, kebebasan berkntrak dan perlindungan yang seimbang bagi para pihak dalam perjanjian kredit Bank Indonesia, Jakarta : Institut Bankir Indonesia, 1993, hlm.
66.
76
Gatot Supramono, Perbankan dan masalah kredit suatu tinjauan yuridis, Jakarta : Djambatan, 1996, hlm. 62.
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
Pada dasarnya terdapat suatu klausul yang memberatkan dalam Perjanjian Standar atau Perjanjian Baku yaitu yang disebut dengan klusul eksemsi. Klausul
eksemsi adalah suatu klausul yang terdapat dalam suatu kontrak yang bertujuan untuk membebaskan atau membatasi tanggung jawab salah satu pihak terhadap
gugatan pihak lainnya, padahal mestinya yang bersangkutan telah melakukan hal- hal yang tidak semestinya dilakukan dan tidak dalam keadaan force majeure.
77
Terdapat beberapa klausul penting dalam perjanjian kredit yang terdapat pada hampir seluruh perjanjian kredit, yaitu :
Akan tetapi, menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata klausul eksemsi tidak menjadi masalah apabila para pihak telah setuju atau sepakat sesuai dengan
pasal 1320 Kitab Undang-Undang hukum Perdata.
78
1. Definisi-definisi
Biasanya, setelah bagian pembukaan dalam perjanjian kredit akan dilanjutkan dengan definisi-definisi. Berbagai istilah penting atau kadang-
kadang istilah yang dipergunakan dalam perjanjian disebutkan dan atau diterangkan di bagian definisi ini.
2. Pinjaman yang diberikan
Dalam bagian ini dijelaskan tentang besarnya pinjaman atau besarnya maksimum pinjaman, tujuan penggunaan uang, besarnya bunga dan lain-
lain.
77
Munir Fuady, Hukum Perkreditan Kontemporer, Bandung : PT Citra Aditya Bakti, 1996, hlm. 44.
78
Ibid, hlm. 45.
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
3. Biaya-biaya
Dalam bagian ini ditentukan biaya-biaya apa saja yang dikeluarkan dan siapa yang harus mengeluarkannya. Biaya tersebut baik berupa fee tertentu
maupun hanya sebagai cost saja. 4.
Larangan-larangan bagi debitur selama berlakunya perjanjian kredit Larangan-larangan bagi debitur selama perjanjian kredit berlangsung
sering disebut juga dengan negative convenant. 5.
Jaminan Hutang Dalam bagian ini biasanya diatur jenis-jenis jaminan hutang yang
diberikan oleh debitur untuk kredit yang bersangkutan. Didalamnya terdapat rincian dari masing-masing hutang tersebut termasuk draft
dokumen jaminan hutang, akan diperinci dalam bagian lampiran dari perjanjian kredit yang bersangkutan.
6. Hal-hal yang mengakibatkan wanprestasi
Dalam perjanjian kredit, seperti umumnya juga dalam perjanjian- perjanjian lainnya, biasanya diperinci hal-hal yang apabila dilakukan oleh
salah satu pihak, maka terjadilah wanprestasi dan menyebabkan pihak lain dapat memutuskan perjanjian tersebut. Hal-hal atau kejadian-kejadian
seperti ini sering disebut dengan istilah “Events of default”.
Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah antara Bank Tabungan Negara dengan debiturnya klausul-klausul yang dibuat secara sepihak
tersebut antara lain :
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
a. Agunan Kredit dan Pengikatannya Pasal 11
1 Ayat 1
Guna menjamin kembali pembayaran kembali pokok kredit, bunga, denda, dan pembayaran lainnya dalam rangka pelunasan
kredit, DEBITUR menyetujui untuk menyerahkan barang agunan sebagaimana tercantum pada pasal 1 huruf n yang
terletak sebagaimana sebagaimana tercantum pada pasal 1 huruf o serta menyerahkan bukti-bukti kepemilikan agunan
yang asli dan sah sebagaimana tercantum pada pasal 1 huruf p perjanjian kredit ini untuk diikat sesuai dengan ketentuan
perundang-undangan yang berlaku. 2
Ayat 2 Debitur menyetujui dan berkewajiban serta mengikatkan diri
untuk memberikan bantuan sepenuhnya guna memungkinkan Bank melaksanakan pengikatan barang agunan kredit menurut
cara dan pada saat yang dianggap baik oleh Bank sampai seluruh jumlah kredit dilunasi.
3 Ayat 3
Seluruh biaya yang diperlukan dalam pengikatan barang agunan termasuk di dalamnya biaya-biaya notaris, PPAT,
Pungutan-pungutan pemerintah seperti bea materai, bea pendaftaran pencatatan di Kantor Pertanahan dan lain
sebagainya menjadi tanggungan DEBITUR dan dalam hal
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
Bank telah membayarkannya terlebih dahulu, seketika stelah menerima penagihan pertama dari Bank, DEBITUR harus
langsung dan sekaligus lunas membayarkannya kembali kepada Bank.
4 Ayat 4
DEBITUR menyetujui dan berkewajiban serta mengikatkan diri untuk memberikan keterangan-keterangan secara benar
atas pertanyaan-pertanyaan pihak Bank dalam rangka pengawasan dan pemeriksaaan barang agunan.
b. Agunan Tambahan Pasal 12
1 Ayat 1
Apabila Bank berpendapat bahwa dari segala sesuatu yang tersebut pada ayat 1 pasal 11 Perjanjian Kredit ini tidak
mencukupi lagi untuk dijadikan agunan kredit, maka Debitur menyetujui dan berkewajiban serta mengikatkan diri untuk atas
permintaan pertama dari bank : a
Membayar kepada Bank sejumlah uang untuk menutupi kekurangan agunan kredit tersebut.
b Menambah barang-barang benda-benda tertentu lainnya
untuk dijadikan agunan tambahan. c
Menunjuk dan menghadirkan pihak ketiga untuk ikut menjamin pelunasan DEBITUR Borgtocht jaminan
perorangan. Pengikatan agunan perorangan seperti
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
dimaksud akan dibuat perjanjian tersendiri dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan Perjanjian Kredit ini.
2 Ayat 2
Selama DEBITUR belum melunasi seluruh utangnya yang timbul dari perjanjian ini, maka Bank berhak setiap saat yang
dianggap layak oleh Bank, melakukan pemeriksaan dan meminta keterangan-keterangan setempat yang diperlukan.
c. Asuransi Barang Agunan Pasal 13
1 Ayat 1
Selama jangka waktu kredit atau seluruh utang belum dilunasi, DEBITUR setuju untuk mengasuransikan barang agunan
seperti yang ditentukan dalam pasal 11 dan pasal 12 Perjanjian Kredit ini dan premi asuransinya menjadi beban DEBITUR
sendiri dengan Banker’s Clause atas nama Bank kepada perusahaan asuransi yang ditentukan dan disetujui serta untuk
nilsi dan jeis risiko kebakaran dan perluasannya tanah longsor, gempa bumi, banjir jika dipandang perlu yang ditentukan oleh
Bank. 2
Ayat 2 Bank berwenang untuk mendapatkan penutupan asuransi yang
dianggap cukup oleh Bank, oleh dan atas nama DEBITUR atas setiap dan atau seluruh harta DEBITUR yang dijadikan
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
agunan kepada Bank, dengan biaya yang sepenuhnya menjadi beban Debitur.
B. Akibat Hukum Terjadinya Jual Beli di Bawah Tangan Antara Debitur
