BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Rumah merupakan kebutuhan dasar dan
mempunyai fungsi yang sangat penting bagi kehidupan manusia. Akan tetapi, masih banyak anggota masyarakat yang belum memiliki rumah khususnya bagi
masyarakat yang berpenghasilan rendah. Dalam memenuhi kebutuhan terhadap rumah, masyarakat yang berpenghasilan rendah sangat sulit memiliki rumah
secara tunai. Oleh sebab itu, pemerintah menyediakan suatu program untuk memudahkan masyarakat dalam memenuhi kebutuhan akan rumah yaitu dengan
adanya program Kredit Pemilikan Rumah.
2
Di Indonesia terdapat dua jenis Kredit Pemilikan Rumah yaitu Kredit Pemilikan Rumah Subsidi dan Non Subsidi. Kredit Pemilikan Rumah Subsidi
merupakan kredit yang diperuntukan kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau
perbaikan rumah yang telah dimiliki.
3
2
Handri Rahardjo, Cara Pintar memilih dan mengajukan kredit, Yogyakarta : Pustaka Yustisia, 2003, hal 94
3
http:www.marketingsakti.comseputar-kprpengertian-kpr.html diakses pada tanggal 13 februari 2012 pukul 11.21
Sedangkan Kredit Pemilikan Rumah Non Subsidi adalah suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat, artinya
Kredit Pemilikan Rumah Non Subsidi adalah kredit bagi seluruh masyarakat selama ia sanggup untuk melunaskan kreditnya kepada Bank.
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
Meskipun Kredit Pemilikan Rumah KPR Subsidi dapat membantu mengatasi permasalahan kebutuhan perumahan akan tetapi di dalam praktek juga
memiliki permasalahan hukum yang perlu dicermati dan dikaji lebih lanjut, salah satunya adalah terjadinya peralihan kepemilikan rumah yang masih dalam masa
KPR kepada pihak lain oleh debitur. Pengalihan kredit dapat dilakukan dengan cara :
.
4
1.
Proses Resmi melalui Bank
Pada proses ini, pihak ketiga dan debitur menghubungi pihak bank untuk melakukan proses over kredit. Pihak bank akan melakukan analisa
terhadap kemampuan financial dari pihak ketiga untuk meneruskan angsuran pinjaman tersebut. Analisanya mirip dengan analisa pemberian
kredit pada umumnya. Jadi ada kemungkinan permohonan pihak ketiga akan ditolak oleh bank apabila hasil analisa bank menunjukkan pihak
ketiga tidak cukup mampu dan kredibel untuk meneruskan angsuran dimaksud.
Apabila aplikasi pihak ketiga disetujui, bank akan mengenakan biaya over kredit dan biaya lainnya yang diperlukan, misalnya biaya notaris dan
asuransi. Pihak ketiga kemudian akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama. Pihak ketiga kemudian
akan menanda-tangani Perjanjian Kredit baru atas nama dirinya, berikut akta jual beli dan pengikatan jaminan SKMHT. Proses ini merupakan
proses yang paling terjamin secara hukum. Namun pada saat ini, Proses
4
http:forcep.blogspot.com201001tentang-over-kredit-rumah.html diakses pada tanggal 3 januari 2011 pukul 13.54
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
over kredit tidak dibenarkan lagi oleh pihak Bank Tabungan Negara dengan alasan agar subsidi tepat sasaran. Jadi hal ini berlaku hanya pada
KPR bersubsidi sebaliknya dalam KPR non subsidi hal ini tidak berlaku atau over kredit masih dapat dilakukan.
2.
Proses Melalui Notaris
Pada proses ini, Debitur dan Pihak Ketiga menghubungi notaris dan menyampaikan maksud Anda untuk melakukan over kredit atas rumah
penjual. debitur dan pihak ketiga diwajibkan menyertakan dokumen pendukung antara lain :
•
Fotokopi Perjanjian Kredit
•
Fotokopi Sertifikat yang ada stempel bank-nya
•
Fotokopi IMB
•
Fotokopi PBB yang sudah dibayar
•
Fotokopi bukti pembayaran angsuran
•
Asli buku tabungan bernomor rekening untuk pembayaran angsuran
•
Data penjual dan pembeli, misalnya KTP, Kartu Keluarga, Buku nikah dan sebagianya.
Notaris kemudian membuat Akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk
melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat. Kemudian Debitur membuat Surat PernyatanPemberitahuan bahwa telah terjadi alih
kewajiban dan hak atas kredit dan agunan dimaksud. Surat pernyataan ini ditujukan kepada bank. Jadi sejak pengalihan ini, walaupun angsuran dan
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
sertifikat masih atas nama penjual, tapi karena haknya sudah beralih maka Debitur tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil asli
sertifikat yang berkenaan pada bank. Kemudian dilakukan pembuatan Pengikatan Perjanjian Jual Beli oleh Notaris dan selanjutnya Debitur dan
Pihak Ketiga mendatangi Bank pemberi KPR dan menyerahkan dokumen yang diperoleh dari Notaris. Pada proses ini transaksi yang terjadi
cenderung aman secara hukum karena dilaksanakan di depan pejabat Negara yang berwenang yaitu notaris.
3.
Proses Dibawah Tangan
Debitur melakukan jual beli rumah dengan pihak ketiga hanya dengan bukti kuitansi saja. Selanjutnya pihak ketiga mengangsur rumah itu
sebagaimana yang dilakukan oleh debitur sebelumnya atas nama debitur itu sendiri. Biayanya memang relatif murah karena hanya berupa biaya
materai untuk kuitansi. Ketiga cara pengalihan kredit diatas dapat dilakukan oleh debitur dalam
melakukan pengalihan rumah KPR Subsidi tersebut. Akan tetapi, pada saat ini Bank Tabungan Negara telah mengeluarkan suatu kebijakan yaitu debitur tdak
diperbolehkan untuk mengalihkan kredit baik dalam bentuk apapun.
5
5
Wawancara dengan Asep Sabarudin, Sub Branch Head PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar pada tanggal 28 November 2011
Hal tersebut mengakibatkan masyarakat banyak melakukan penjualan rumah KPR secara di
bawah tangan. Penjualan rumah KPR di bawah tangan oleh debitur yang belum melunasi hutangnya merupakan perbuatan yang dilarang dalam perjanjian KPR
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
Subsidi.
6
“Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit
dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. “
Penjualan rumah KPR Subsidi di bawah tangan oleh debitur tidak merghapuskan kewajiban debitur untuk melunasi hutangnya kepada bank.
Program kredit pemilikan rumah ini dilaksanakan oleh Bank. Bank mempunyai fungsi utama menghimpun dana dari masyarakat dan menyalurkan
dana kepada masyarakat sesuai dengan Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang perubahan atas Undang-Undang nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan,
yang berbunyi :
7
Bank Tabungan Negara adalah salah satu Bank yang ditunjuk untuk melaksanakan program kredit perumahan. Pemerintah menentukan suatu sistem
penjualan rumah dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah melalui Bank Tabungan Negara atau yang dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah Bank
Tabungan Negara KPR-BTN. Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar adalah salah satu cabang Bank Tabungan Negara yang terdapat dalam wilayah
Sumatera Utara. Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar mempunyai
6
Pasal 14 ayat 5 Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah antara PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar dengan Debitur
7
Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang perubahan atas Undang- Undang nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
visi menjadi Bank terkemuka dalam pembiayaan perumahan.
8
Adapun misi dari Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar adalah sebagai berikut :
9
a. Memberikan pelayanan unggul dalam pembiayaan perumahan dan
industri terkait, pembiayaan konsumsi dan usaha kecil menengah. b.
Meningkatkan keunggulan kompetitif melalui inovasi pengembangan produk, jasa dan jaringan strategis berbasis teknologi terkini.
c. Menyiapkan dan mengembangkan Human Capital yang berkualitas,
profesional dan memiliki integritas tinggi. d.
Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip kehati- hatian dan good corporate governance untuk meningkatkan Shareholder
Value e.
Mempedulikan kepentingan masyarakat dan lingkungannya. Berdasarkan yang terjadi di masyarakat, Bank Tabungan Negara Cabang
Pematangsiantar yang dalam menjalankan program Kredit Pemilikan Rumah Subsidi sering mendapati bahwa ada debitur yang menjual rumahnya secara di
bawah tangan dengan pihak ketiga artinya bahwa Bank tersebut tidak mengetahui telah terjadi peralihan rumah yang menjadi agunan KPR tersebut.
Perbuatan hukum pengalihan kepemilikan rumah ini sering kali ditemui dalam prakteknya tanpa persetujuan atau sepengetahuan pihak Bank, sehingga
banyak akibat hukum yang dapat terjadi karena adanya perbuatan tersebut serta aspek kepastian dan perlindungan hukum bagi pihak ketiga yang membeli rumah
8
http:www.btn.co.idTentang-KamiVisi---Misi.aspx diakses pada tanggal 3 januari 2012 pukul 14.00
9
http:www.btn.co.idTentang-KamiVisi---Misi.aspx diakses pada tanggal 3 januari 2012 pukul 4.16
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
tersebut perlu mendapat perhatian, mengingat rumah KPR Subsidi tersebut merupakan suatu obyek jaminan yang sah kepada pihak bank yang menyalurkan
kredit perumahan. Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk mengkaji hal
tersebut lebih dalam dengan melakukan penelitian untuk penulisan skripsi dengan judul “ Tinjauan Hukum Jual Beli Rumah dalam Proses Kredit Studi pada PT.
Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar “
B. Perumusan Masalah
Kategori