agunan kepada Bank, dengan biaya yang sepenuhnya menjadi beban Debitur.
B. Akibat Hukum Terjadinya Jual Beli di Bawah Tangan Antara Debitur
Dengan Pihak Ketiga
Terjadinya jual beli di bawah tangan antara debitur dengan pihak ketiga menimbulkan akibat hukum sebagai berikut :
79
1. Debitur telah melakukan wanprestasi
Pada Pasal 14 ayat 5 Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Subsidi dinyatakan tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Bank, Debitur
dilarang untuk : a.
Merubah bentuk atau konstruksi rumah tersebut yang mengakibatkan berkurangnya nilai agunan. Rumah yang menjadi objek dalam
perjanjian kredit pemilikan rumah ini adalah merupakan agunan bagi Bank Tabungan Negara, oleh sebab itu dilarang hal-hal yang dapat
mengurangi nilai dari agunan tersebut. b.
Membebani lagi harta tersebut dengan membebankan hak tanggungan atau dengan sesuatu jenis pembebanan lain apapun juga untuk
keuntungan sesuatu pihak selain Bank. Larangan ini adalah merupakan suatu perintah kepada debitur agar tidak membebankan rumah yang
menjadi agunan dari Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah dengan hak
79
Wawancara dengan Asep Sabarudin, Sub Branch Head PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar pada tanggal 30 November 2011
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
tanggungan atau pembebanan yang lainnya. Artinya rumah tersebut tidak dapat dijadikan sebagai jaminan bagi hal yang lainnya.
c. Menyewakan, menjual atau mengijinkan penempatan
Seorang debitur dilarang untuk menyewakan, menjual atau menginjkan penempatan rumah yang menjadi agunan dalam perjanjian kredit
pemilikan rumah tersebut. d.
Menyerahkan harta tersebut kepada orang lain Selain kedua hal diatas, debitur juga dilarang untuk menyerahkan harta
atau rumah yang menjadi agunan dalam perjanjian kredit pemilikan rumah tersebut kepada orang lain.
e. Menjaminkan hak penerimaan uang sewa atas harta tersebut
f. Menerima uang muka sewa atau sesuatu pembayaran lainnya atau
pembayaran kompensasi di muka terhadap sewa menyewa, penempatan penjualan atau sesuatu bentuk penguasaan lainnya atas
harta tersebut dari pihak lain. Dalam hal ini pihak debitur dapat dinyatakan telah melakukan
wanprestasi karena telah melanggar ketentuan pasal ini yaitu menjual rumah yang menjadi agunan bagi pihak Bank Tabungan Negara. Debitur
juga dapat dinyatakan wanprestasi berdasarkan ketentuan pada pasal 15 Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah antara Bank Tabungan Negara dengan
debitur yaitu tindakan debitur yang mengakibatkan debitur dinyatakan wanprestasi adalah sebagai berikut :
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
a. Debitur tidak membayar angsuran ataupun jumlah angsuran yang
dibayarnya kurang dari jumlah yang ditetapkan dalam perjanjian kredit dan atau tidak melunasi kewajiban angsuran menurut batas
waktu yang ditetapkan dalam pasal 8 Perjanjian Kredit ini. b.
Debitur melakukan penunggakan atas kewajiban angsuran sebanyak 2 dua kali angsuran.
c. Debitur melanggar ketentuan-ketentuan dan atau tidak melaksanakan
kewajibannya sebagaimana disepakati pada pasal 11, pasal 12, pasal 13 dan pasal 14 Perjanjian Kredit ini.
d. Debitur tidak memenuhi dengan baik kewajiban-kewajibannya atau
melanggar ketentuan-ketentuan di dalam perjanjian kredit satu dan lain semata-mata menurut penetapan atau pertimbangan Bank.
Berdasarkan ketentuan pada pasal 15 Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Subsidi ini dapat disimpulkan bahwa debitur telah melanggar pasal 15
khususnya bagian c yaitu melanggar ketentuan-ketentuan dan atau tidak melaksanakan kewajibannya sebagaimana disepakati pada pasal 14 yaitu
tanpa ijin tertulis dari Bank Tabungan Negara tidak diperbolehkan untuk menjual rumah yang menjadi agunan dalam Perjanjian Kredit Pemilikan
Rumah tersebut. Adanya pelanggaran terhadap isi dari Perjanjian Kredit Pemilikan
Rumah ini dapat disimpulkan bahwa debitur telah melakukan wanprestasi. Dalam hal ini, Bank Tabungan Negara tentu saja mempunyai hak untuk
menggugat debitur karena telah melakukan wanprestasi. Akan tetapi, pada
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
umumnya, Bank Tabungan Negara tidak menggunakan haknya untuk menggugat debitur selama pihak Bank Tabungan Negara belum
mendapatkan suatu kerugian atas adanya hal tersebut.
80
Dapat dikatakan apabila selama proses pembayaran kredit lancar maka pihak Bank
Tabungan Negara tidak menggunakan haknya untuk menggugat pihak debitur.
81
Apabila debitur melakukan penunggakan terhadap pembayaran kredit, maka terdapat 3 aksi hukum yang dapat dilakukan oleh Bank
Tabungan Negara yaitu sebagai berikut :
82
a. Eksekusi Hak Tanggungan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan
Negara dan Lelang KPKNL b.
Penetapan Pengadilan Penetapan Pengadilan adalah perbuatan hukum yang dilakukan oleh
Bank Tabungan Negara kepada Debitur akibat terjadinya wanprestasi atau tidak lancarnya proses pembayaran berdasarkan penetapan atau
putusan dari pengadilan. c.
Tagihan melalui Kejaksaan Dalam hal ini berlaku fungsi kejaksaan sebagai pengacara negara.
80
Wawancara dengan Asep Sabarudin, Sub Branch Head PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar pada tanggal 30 November 2011
81
Wawancara dengan Asep Sabarudin, Sub Branch Head PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar pada tanggal 30 November 2011
82
Wawancara dengan Asep Sabarudin, Sub Branch Head PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar pada tanggal 30 November 2011
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
2. Pihak Ketiga melakukan pencicilan atas nama Debitur atau pembeli
pertama Jual Beli secara dibawah tangan yang dilakukan oleh debitur dengan pihak
ketiga mengakibatkan pihak ketiga yang melakukan penerusan pembayaran cicilan atas nama debitur atau pembeli pertama. Hal ini diakibatkan karena
penjualan tersebut dilakukan secara di bawah tangan dan merupakan ketentuan dari pihak Bank bahwa pihak Bank hanya akan mempunyai satu
debitur dalam Perjanjian Kredit yaitu Pembeli Pertama sehingga sertifikat yang akan dikeluarkan oleh Bank adalah atas nama Pembeli Pertama.
Kesemuanya itu didasarkan pada adanya kebijakan dari Bank Tabungan Negara terhadap Kredit Pemilikan Rumah Subsidi untuk tidak
memperbolehkan debitur melakukan pengalihan terhadap pihak lain. Oleh sebab itu, semua dokumen yang berkaitan dengan Kredit Pemilikan Rumah
Subsidi tersebut tetap atas nama debitur. Berbeda 3.
Pihak Ketiga tetap tidak dapat mengambil sertifikat atas nama dirinya sendiri setelah pelunasan kredit telah dilakukan
Sertifikat rumah KPR Subsidi akan diberikan oleh Bank apabila cicilan atas rumah tersebut telah selesai. Apabila pihak ketiga telah menyelesaikan
pelunasan cicilan tersebut maka yang dapat mengambil sertifikat hanyalah pihak pertama atau debitur karena Bank Tabungan Negara hanya akan
memberikan sertifikat tersebut terhadap orang yang namanya tertera pada sertifikat tersebut. Walaupun rumah KPR Subsidi tersebut telah dijual oleh
Universitas Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara
debitur kepada pihak ketiga akan tetapi segala dokumen yang berkaitan dengan kredit pemilikan rumah tersebut masih atas nama debitur.
Masalah lain yang dapat timbul adalah apabila pihak debitur meninggal dunia kemudian ahli warisnya tidak mengetahui bahwa telah terjadi jual beli secara
dibawah tangan. Apabila hal tersebut terjadi, maka ahli waris debitur dapat menggugat hak atas rumah tersebut kepada pihak ketiga. Pihak ketiga juga sulit
untuk membuktikan bahwa telah terjadi peralihan kepemilikan rumah tersebut kepada dirinya karena debitur tersebut telah meninggal dunia. Oleh sebab itu,
banyak hal yang harus dapat diprediksikan oleh pihak ketiga dalam melakukan jual beli di bawah tangan tersebut karena pihak Bank hanya akan
mengeluarkan sertifikat setelah cicilan selesai atas nama pembeli pertama atau debitur yang kemudian apabila debitur ingin mengalihkan haknya tersebut
kepada pihak lain maka ia dapat mendatangi Pejabat Pembuat Akta tanah untuk melakukan pengalihan hak atas rumah tersebut kepada pihak yang lain.
C. Perlindungan Hukum bagi Pihak Ketiga Yang Melakukan Jual Beli di Bawah Tangan Dengan Debitur
Kategori