16
menggunakan metode simpleks memperoleh keuntungan lebih besar yaitu kurang lebih 3,3 milyar.
3. Judul
: Optimalisasi Jumlah tipe Rumah yang akan Dibangun Dengan Metode Simpleks Pada Proyek Pengembangan
Perumahan . Penulis
: Dewa Ketut Sudarsana, Universitas Udayana, 2009. Kesimpulan
: Dari hasil analisis dengan metode simpleks didapat komposisi optimum jumlah tipe rumah yang akan
dikembangkan pada proyek pengembangan perumahan Taman Wira Umadui adalah rumah tipe A sebanyak 28 unit
, tipe B sebanyak 17 unit dan tipe C sebanyak 54 unit dengan keuntungan didapat sebesar Rp.7.171.000.000,-
2.5 Gambaran Umum Perumahan dan Pemukiman
Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia dan mempunyai peraan strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa,
dan perlu dibina dan dikembangkan demi kelangsungan dan peningkatan kehidupan dan penghidupan masyarakat. Perumahan dan pemukiman tidak dapat dilihat sebagai
sarana kebutuhan kehidupan semata-mata, akan tetapi lebih dari itu merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan ruang kehidupan untuk
memasyarakatkan dan menampakan jati diri. Untuk menjamin kepastian hukum dan ketertiban umum dalam pembangunan
dan kepemilikan maka setiap pembangunan harus dilakukan di atas tanah yang dimiliki berdasarkan hak-hak atas tanah yang sesuai dengan peraturan perundang-
Universitas Sumatera Utara
17
undangan yang berlaku, serta sistem penyediaan tanah untuk perumahan dan pemukiman harus ditangani secara nasional, karena tanah merupakan sumber daya
alam yang tidak dapat bertambah. Maka harus digunakan dan dimanfaatkan sebesar- besarnya bagi kesejahteraa rakyat, agar penggunaan dan pemanfaatannya dapat
dirasakan oleh masyarakat secara adil dan merata tanpa menimbulkan kesenjangan ekonomi dan sosial dalam proses bermukimnya masyarakat.
Permasalahan pemukiman dan perumahan papan yang menjadi salah satu parameter tolak ukur tingkat kesejahteraan dan kemakmuran suatu masyarakat,
yang memenuhi standar kesehatan cukup sirkulasi udara, cahaya, dan terjaga sanitasinya dan bangunan yang secara teknis memenuhi persyaratan teknis
perumahan yang layak, masih sangat memprihatinkan. Masih banyak kita jumpai pemandangan pemukiman kumug dibantaran kali di tanah
– tanah tak bertuan dan atau tanah
– tanah negara yang belum difungsikan. Selain persediaan lahan yang terbatas, hal ini disebabkan juga oleh tidak adanya pemerataan pembangunan di
daerah-daerah, menyebabkan kaum urba berdatangan ke kota-kota besar berusaha mencari kerja untuk memperbaiki nasib hidupnya.
Oleh karenanya, pembangunan perumahan da pemukiman harus diarahkan untuk meningkatkan kualitas hunian, lingkungan kehidupan, pertumbuhan wilayah
dengan memperhatikan keseimbangan antara pemngebangan daerah pedesaan dan daerah perkotaan, memperluas lapangan kerja serta menggerakan kegiatan ekonomi
dalam rangka mewujudkan peningkatan dan pemerataan kesejahteraan seluruh rakyat Indonesia.
Dalam pembangunan perumahan da pemukiman, perlu ditingkatkan kerja sama secara terpadu antara pemerintah pusat, pemerintah daerah, koperasi, usaha
Universitas Sumatera Utara
18
Negara BUMNBUMD, usaha swasta, dan masyarakat dengan mengindahkan persyaratan minimum bagi perumahan dan pemukman yang layak, sehat, aman, da
serasi dengan lingkungan, serta terjangkau oleh daya beli masyarakat luas, dengan memberikan perhatian khusus kepada masyarakat yang berpenghasilan menengah
dan rendah Garis-Garis Besar Haluan Negara Tahu 1993. Pengadaan rumah sederhana serta peremajaan pemukiman kumuh di daerah perkotaan dan terutama
berpendudukan padat, haruslah dilakukan sesuai dengan peningkatan daya guna dan hasil guna lahan bagi pembangunan perumahan dan untuk lebih meningkatkan
kualitas lingkungan pemukiman. Perumahan nasional merupakan suatu pemukiman yang perencanaanya
diangun oleh negara dimana dengan adanya pemukiman tersebut dapat berguna membantu masyarakat mendapatkan fasilitas rumah tempat tinggal yang layak
dengan harga yang dapat dijangkau serta memiliki sistem pembayaran yang dapat diangsur.
2.5.1 Konsep Perumahan dan Permukiman
Dalam UU no.4 tahun 1992 tentang Perumahan dan permukiman, perumahan dan permukiman dibedakan sebagai berikut : permukiman adalah bagian dari
lingkungan hidup diluar kawasan lindung, dapat merupakan kawasan perkotaan dan pedesaan, berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal dan tempat kegiatan yang
mendukung perikehidupan dan penghidupan. Sedangkan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hnian plus
prasarana dan sarana lingkungan. Permukiman adalah perumahan dengan segala isi dan kegiatan yang ada
didalamnya. Perumahan merupakan wadah fisik sedangkan permukiman merupakan
Universitas Sumatera Utara
19
paduan antara wadah dengan isinya yaitu manusia yang hidup bermasyarakat dan berbudaya didalamnya. Bagian permukiman yang disebut sebagai wadah tersebut,
merupakan paduan tiga unsur yaitu : alam tanah, air, udara lindungan shells dan jaringan networks, sedang isinya adalah manusia dan masyarakat. Alam merupakan
unsur dasar dan di dalam itulah diciptakan lindungan rumah dan gedung lainnya sebagai tempat tinal, serta menjalankan fungsi lain. Sedangkan jaringan, seperti
misalnya jalan dan jaringan utilitas merupakan unsur yang memfasilitasi hubungan antar sesama, maupun antar unsur yang satu dengan yang lain. Secara lebih
sederhana dapat dikatakan bahwa permukiman adalah paduan antar unsur. Adapun prasaran dalam ligkungan perumahan berdasarkan keputusan menteri
PU no. 20KTPS1986 tentang pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana tidak bersusun disebutkan :
1. Jalan
Jalan adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas kendaraan dan orang. Prasarana lingkungan yang berupa jalan lokal, sekunder
yaitu jalan setapak dan jalan kendaraan memiliki standar lebar bada jalan minimal 1,5 meter dan 3,5 meter.
2. Air limbah
Air limbah adalah semua jenis buangan air yang mengandung kotoran dari rumah tangga. Prasarana untuk air limbah pemukiman :
Septik tank dan bidang resapan . Apabila kemungkinan membuat septik tank tak ada, maka lingkungan perumahan harus dilengkapi
dengan sistem pembuangan air limbah lingkungan atau harus dapat disambung pada sistem pembuangan air limbah kota.
Universitas Sumatera Utara
20
3. Air hujan
Setiap lingkungan harus dilengkapi dengan sistem pembuangan air hujan yang mempunyai kapasitas tampung yang cukup sehngga lingkungan
perumahan bebas dari genangan air. 4.
Air bersih Adalah air yang memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah tangga setiap
lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan prasarana air bersih yang memenuhi persyaratan.
Lingkungan perumahan harus mendapat air bersih yang cukup dari jaringan dan kota
Penyediaan air bersih kota atau penyediaan air bersih lingkungan harus dapat melayani kebutuhan perumahan
Harus tersedia sistem plambing di rumah dan meteran air untuk sambungan rumah
Untuk sambungan halaman tidak harus tersedia plambing dirumah, hanya sampai halaman saja. Namun harus tersedia meteran air.
5. Supply listrik
Untuk perumahan : satu unit kediaman minimum disediakan jatah 450 AV
Untuk penerangan jalan umum 6.
Jaringan telepon pembangunan perumahan sedhana sebaiknya dilengkapi denga jaringan telepon umum yang sumbernya diperoleh dari Telkom.
Universitas Sumatera Utara
21
2.5.2 Karakteristik Perumahan
Menurut Mahfud Sidik 2000, karakteristik perumahan yang bersifat unik terutama menyangkut hal-hal sebagai berikut :
1. Lokasinya yang tetap dan hampir tidak mungkin dipindah
2. Pemnfaatannya dalam jangka panjang
3. Bersifat heterogen secara multidimensional, terutama dalam lokasi, sumber
daya alam dan preferensinya. 4.
Secara fisik dapat dimodifikasi. John Turner dalam Sabari 1999 mengemukakan beberapa dimensi yang
bergerak paralel dengan mobilitas tempat tinggal, ada 4 dimensi yang perlu diperhatikan dalam mencoba memahami dinamika perubahan tempat tinggal pada
suatu kota. a.
Dimensi Lokasi Dimensi ini mengacu pada tempat-tempat yang dianggap paling cocok untuk
bertempat tinggal dalam kondisi dirinya lebih ditekankan pada penghasilan dan siklus kehidupannya, lokasi dalam konteks ini berkaitan erat dengan
jarak terhadap tempat kerja accessibility to employment. b.
Dimensi Perumahan Dimensi ini berkaitan dengan aspirasi perorangan atau sekelompok orang
terhadap macam dan type rumah yang diinginkan sesuai dengan penghasilan dan siklus kehidupannya.
Universitas Sumatera Utara
22
c. Dimensi Siklus Kehidupan
Dimensi ini membahas tentang tahap-tahap seseorang mulai menapak dalam kehidupan mandirinya, dimana semua kebutuhan hidupnya ditopang oleh
penghasilannya sendiri. d.
Dimensi Penghasilan Dimensi ini berkaitan dengan besar kecilnya penghasilan seseorang yang
dikaikan dengan lamanya menetap di suatu kota. Teori diatas didasarkan pada asas keseimbangan, dimana mengandung
pengertian bahwa mereka yang lebih kuat ekonominya akan memperoleh sesuatu yang lebih baik dalam hal lokasi perumahan. Kondisi ini merupakan gabungan dari 3
prioritas dalam lingkungan perumahan yaitu; a.
Masalah penguasaan tempat tinggal, dengan melihat kemampuan ekonomi seseorang akan mampu memutuskan yang terbaik buat dirinya
apakah menyewa atau memiliki perumahan. b.
Masalah lokasi, disini seseorang harus menentukan lokasi tempat tinggal yang dianggap paling sesuai. Apakah dekat dengan pusat kota, dekat
dengan tempat kerja atau di daerah pinggiran kota.
2.5.3 Aspek Perencanaan Perumahan
Aspek aspek yang mendasari perencanaan perumahan antara lain adalah : Lingkungan
Hal utama yang hatus dipertimbangkan dalam perencanaan perumahan adalah manajemen lingkungan yang baik dan terarah, karena lingkungan suatu
perumahan merupakan faktor yang sangat menentukan dan keberadaannya tidak boleh diabaikan. Hal tersebut dapat terjadi karena baik-buruknya
kondisi lingkungan akan berdampak terhadap penghuni perumahan.
Universitas Sumatera Utara
23
Daya Beli affordability Perencanaan bangunan diharapkan dapat mendukung tercapainya tujuan
pembangunan yang telah dicanangkan sesuai dengan programnya. Di dalam perencanaan perumahan selalu dipikirkan kesesuaian antara ukuran
bangunan, kebutuhan ruang, konstruksi bangunan, maupu bahan bangunan yang digunakan dengan jangkauan pelayanannya.
Faktor-faktor yang mempengaruhi daya beli masyarakat antara lain :
Pendapatan per kapita sebagian besar masyarakat yang masih relatife rendah di bawah standar.
Tingkat pendidikan sebagian besar masyarakat, terutama di daerah
pedesaan, masih relatif rendah.
Pembangunan yang belum merata pada berbagai daerah sehingga memicu timbulnya kesenjangan sosial dan ekonomi, dimana hal ini
berdampak terhadap persaingan antara golongan yang berpenghasilan tinggi dengan masyarakat berpenghasilan rendah, seoal-olah fasilitas
dan kemajuan pembangunan termasuk perumahan hanya dapat dinikmati oleh kaum yang berpenghasilan tinggi saja.
Situasi politik dan keamanan yang cenderung tidak stabil sehingga
mempengaruhi minat dan daya beli masyarakat untuk berinvestasi dan mengembangkan modal.
Inflasi yang tinggi yang menyebabkan naiknya harga bahan bangunan,
yang berdampak dengan melambungnya harga rumah, baik untuk kategori rumah sederhana, menengah, maupun mewah.
Universitas Sumatera Utara
24
Kelembagaan Keberhasilan pembangunan perumahan dalam suatu wilayah, baik di
perkotaan maupun di pedesaan, tidak terlepas dari peran pemerintah sebagai pihak yang berkewajiban untuk mengarahkan, membimbing, serta
menciptakan suasana yang kondusif bagi terciptanya keberhasilan itu.
2.5.4 Persyaratan Suatu Perumahan dan Pemukiman
A. Persyaratan dasar perumahan
Kawasan perumahan harus memenuhi persyaratan-persyaratan beriut : Aksesibilitas yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan. Dalam
kenyataanya berwujud jalan dan transportasi. Kompatibilitas yaitu keserasian dan keterpaduan antar kawasan yang
menjadi lingkungannya. Fleksibilitas yaitu kemungkinan pertumbuhan fisikpemekaran kawasan
perumahan dikaitakn dengan kondisi fisik lingkungan keterpaduan prasarana.
Ekologi yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya. B.
Persyaratan dasar permukiman Suatu bentuk permukiman yang idela di kota merupakan pertanyaan yang
menghendaki jawaban yang bersifat komprehensif, sebab Perumahan dan Permukiman menyangkut kehidupan manusia termasuk kebutuhan manusia yang
terdiri dari berbagai aspek. Sehingga dapat dirumuskan secara sederhana tentang ketentuan yang baik
untuk suatu permukiman yaitu harus memenuhi sebagai berikut :
Universitas Sumatera Utara
25
Lokasinya sedemikian rupa sehingga tidak tergaggu oleh kegiatan lain seperti pabrik, yang umumnya dapat memberikan dampak pada
pencemaran udara atau pencemaran lingkungan lainnya. Mempunyai akses terhadap pusat-pusat pelayanan seperi pelayanan
pendidikan, kesehatan, perdagangan, dan lain- lain. Mempunyai fasilitas drainase, yang dapat mengalirkan air hujan dengan
cepat dan tidak sampai menimbulkan genangan air walaupun hujan yang lebat sekalipun.
Mempunyai fasilitas penyediaan air bersih, berupa jaringan distribusi yang siap untuk disalurkan ke masing-masing rumah.
Dilengkapi dengan fasilitas air kotortinja yang dapat dibuat dengan sistem individual yaitu tanki septik dan lapangan rembesan, ataupun tanki septik
komunal. Permukiman harus dilayani oleh fasilitas embuangan sampah secara teratur
agar lingkungan permukima tetap nyaman. Dilengkapi dengan fasilitas umum seperti taman bermain bagi anak-anak,
lapangan atau taman, tempat beribadah, pendidikan dan kesehatan sesuai skala besarnya permukiman itu.
Dilayani oleh jaringan listrik dan telepon.
2.5.5 Pembangunan Perumahan dan Permukiman
Ada berbagai cara untuk pembangunan pemukiman, antar lain pembangunan secara individual dan tidak terorganisir, pembangunan oleh pengembang
pembangunan dan pembangunan permukiman oleh Perum Perumnas.
Universitas Sumatera Utara
26
1. Pembangunan Perumahan Secara Individual yang Tidak Terorganisasi
Apabila seseorang memiliki sebuah laha di kota, maka ia akan membangun rumah. Peminat pembangun rumah ini akan mengajukan permohonan ijin
mendirikan bangunan kepada Pemkot, yang harus dilengkapi dengan advis planning. Pada advis planning itu akan tergambar letak bangunan dan letak rencana jalan yang
ada di depan bangunan. Dalam hal ini, yang sering terjadi adalah jalan tersebut belum dibuka oleh pemeritah, sehingga pemilik bangunan menggunakan jalan kecil
yang ada di lapangan yang tidak sesuai dengan rencana kota. Lambat laun jalan yang ada tadi akan dikembangkan oleh penduduk sekitar atau oleh lurah melalui proyek
bantuan pembangunan desa. Dan kemudian akan terus bertambah bangunan-bangnan lain pada jalan yang
tidak mengikuti rencana kota itu sehingga pada akhirnya rencana kota yang akan menyesuaikan dengan keadaan yang sudah terjadi. Kemungkinan jangkauan
pengawasan pembangunan kota belum sampai ke seluruh penjuru kota sehingga banyak menimbulkan munculnya bagunan yang tidak memiliki izin dan tidak sesuai
denga rencaan kota. Selain itu biasanya para pemilik tanah tidak mau menyisihkan sebagian dari tanahnya untuk rencana jalan. Lambat laun kawasan kota yang
dibangun secara individual akan menjadi kawasan kota yang tidak teratur perencanaanya.
2. Pembangunan oleh Pengembang
Istilah lainnya adalah real estate yang dilaksanakan dengan cara membeli sejumlah lahan dan direncanakan untuk pembangunan dan setelah selesai dibangun
lalu dijual kepada masyarakat.
Universitas Sumatera Utara
27
Pembangunan seperti ini memiliki beberapa keuntungan yaitu : a.
Rencana tapak disesuaikan dengan rencana kota dan standar yang ada karena rencana ni telah dibuat secara keseluruhan dan diperiksa serta
diarahkan terlebih dahulu oleh aparat pemerintah dan setelah memperoleh persetujuan baru dilaksankan.
b. Lahan untuk fasilitas umum dan sosial dapat sekaligus disediakan oleh
pengembang. c.
Ligkungan pemukiman ini di samping tertata baik juga memperhatikan estetika lingkungan dan bangunan
d. Semua bangunan pasti memiliki izin bangunan.
Tapi pembangunan seperti ini juga memiliki faktor negatif seperti : a.
Harga rumah lebih mahal karena pengembang mengejar keuntungan. b.
Kualitas rumah tidak sesuai dengan apa yang ditawarkan karena pelaksanaan pembangunan rumah dalam jumlah besar maka
pengawasannya menjadi berkurang. c.
Para pengembang hanya memfokuskan prasarana pada lokasi pemukiman, padahal prasarana seperti drainase berkaitan dengan sistem
permukiman. Sekeliling kawasan permukiman yang baru dibangun sering terkena genangan air karena pengemang tidak membangun
drainase pembuang air keluar dari kawasan pemukiman, melainkan menaikkan elevasi kawasan yang dibangunnya. Hasilnya adalah
kawasan pembangunan itu tidak terjadi banjir, melainkan memindahkan banjirnya ke kawasan sekelilingnya yang sebelumnya tidak terjadi
banjir. Karena hanya mengejar keuntungan maka para pengembang
Universitas Sumatera Utara
28
cenderung hanya membangun rumah menengah dan rumah mewah, dan enggan membangun rumah sederhana dan sangat sederhana.
3. Pembangunan Permukiman oleh Perum Perumnas
Perum Perumnas juga bersifat pengembang tapi perusahaan ini lebih memfokuskan kegiatannya pada permukiman dan rumah-rumah tingkat menengah ke
bawah. Agar dapat bersaing maka prasarana ke lokasi Perum Perumnas sering kali dibangun oleh pemerintah.
PT. Perumahan Nasional Persero yang sering disingkat Perumnas merupakan pengembang developer yang dibentuk oleh pemerintah dalam
melaksanakan pembangunan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah diperkotaan. Dalam pelaksanaannya, Perumnas menerapkan beberapa cara antara
lain dengan membangun : kapling siap bangun, rumah inti, rumah sederhana dan ruma susun.
2.5.6 Maksud dan Tujuan Pembangunan Perumahan dan Permukiman Secara Umum :
- Memperbaiki keadaan permukiman dan lingkungannya untuk
menngkatkan kesejahteraan sosial masyarakat.
- Mengembangkan dan meningkatan sarana, prasaraan dan fasilitas
lingkungan.
- Meningkatkan dan memanfaatkan kembali fungsi-fungsi perkotaan dan
lebih mengutamakan tata guna tanah.
Secara khusus, menurut undang-undang No.4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman dijelaskan bahwa penataan perumahan dan
pemukiman bertujuan untuk :
Universitas Sumatera Utara
29
- Memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar
manusia dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan
masyarakat.
- Mewujudkan pemukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat,
aman, serasi dan teratur.
- Memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan penyebaran penduduk
yang rasional.
- Menunjukkan pembangunan di bidang ekonomi, sosial, budaya dan
bidang lainnya. 2.5.7 Kendala Pembangunan Perumahan
Pelaksanaan pembangunan perumahan dan pemukiman tentu tidak lepas dari berbagai kendala, yang antara lain berupa :
a. Terbatasnya lahan yang tersedia
Terbatasnya lahan, baik diperkotaan maupun pedesaan, yang dibarengi dengan meningkatnya pemangunan serta perkembangan jumlah penduduk yang
pesat, telah mengakibatkan adanya ketimpangan antara jumlah permintaan dengan penawaran. Ketimpangan ini memacu meningkatnya nilai lahan yang digunakan
untuk mengembangkan perumahan dan pemukiman sehingga untuk mendapatka lahan, terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah semakin sulit.
b. Rendahnya kondisi sosial ekonomi masyarakat
Kondisi sosial ekonomi masyarakat, terutama yang berpenghasilan rendah, juga merupakan kendala bagi pembangunan perumahan dan permukiman yang sehat
dan layak. Kondisi perumahan dan pemukiman yang kurang layak huni merupakan dampak langsung dari kemiskinan, disamping juga karena kekuragpahaman
Universitas Sumatera Utara
30
masyarakat akan pentingnya pemeliharaan lingkungannya yang bersih bagi kesehatan mereka.
c. Terbatasnya informasi
Faktor lain yang menjadi kendala dalam pembangunan perumahan dan pemukiman adalah keterbatasan informasi tentang segala hal yang berkaitan dengan
pengadaan dan teknologi pembangunan perumahan dan pemukiman terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan berdaya beli rendah.
d. Terbatasnya kemampuan Pemerintah Daerah
Kendala yang berkaitan dengan kemampuan Pemerintah Daerah adalah terbatasnya kemampuan Pemerintah Daerah untuk memenuhi kebutuhan perumahan
dan pemukiman itu, disamping keterbatasan dalam penyediaan sarana dan prasrananya.
Dalam buku Perencanaan dan Pengembangan Perumahan yang ditulis oleh Suparno sastra m dan Endy Marlina, disana juga dipaparkan beberapa kendala yang
dihadapi mengenai permasalahan perumahan dan permukiman ini, yaitu : 1.
Pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah.
2. Mengurangi kesenjangan pelayanan prasarana dan sarana antar tingkat
golongan masyarakat. 3.
Meningkatkan peran serta masyarakat dan dunia usaha 4.
Penyediaan prasarana dan sarana perumahan dan permuiman yang serasi dan berkelanjutan.
5. Pengelolaan pembangunan perumahan dan permukiman secara efektif dan
efisien.
Universitas Sumatera Utara
31
2.5.8 Permasalahan Pembangunan Perumahan
Meskipun pembangunan perumahan dan permukiman sudah dircanangkan semenjak masa pemerintahan Orde Baru, yaitu berupa program pembangunan
nasional dalam bentuk PJP I, akan tetapi sampai sekarangpun masih terdapat permasalahan-permasalahan pembangunan perumahan yang belum dapat diatasi.
Permasalahan-permasalahan tersebut antara lain disebabkan oleh berbagai faktor, seperti:
1. Faktor Ekonomi dan Sosial
Faktor ekonomi merupakan permasalahan yang sanga mendasar bagi masyarakat
Indonesia sebagai
negara yang
sedang berkembang.
Kenyataannya memang masih banyak orang yang berada dibawah garis kemiskinan sehingga selain memicu timbulnya berbagai permasalahan sosial
juga mengakibatkan rendahnya kemampuan mereka untuk memiliki tempat hunian rumah. Pada golongan masyarakat menengah ke bawah ini,
kemampuan ekonomi masih terkonsentrasi pada pemenuhan kebutuhan sandang dan pangan sebagai kebutuhan pokok hidup Basic need.
2. Laju Pertumbuhan Penduduk yang Tidak Terkendali
Sebagai negara yang sedang berkembang, indonesia sangat rentan terhadap masalah kependudukan, di mana laju pertambahan penduduk sangat pesat
sehingga pembangunan sarana perumahan dan permukiman tidak bisa mengimbangi laju pertambahan penduduk itu.
3. Tingginya Angka Urbanisasi
Dengan adanya pertumbhan dan perkembangan fasilitas di pusat-pusat kota, hal itu secara otomatis memacu pertumbuhan urbanisasi yang kemudian
Universitas Sumatera Utara
32
menimbulkan berbagai permasalahan baru terutama di bidang perumahan dan permukiman.
4. Laju Inflasi yang Tinggi
Salah satu penyebab timbulnya permaslaahn perumahan dan permukiman, selain yang sudah dibahas diatas adalah tingginya angka inflasi. Karena harga
bahan bangunan terkait erat dengan mata uang asingdolar, inflasi mengakibatkan harga bahan bangunan menjadi semakin tinggi. Hal ini tentu
mengakibatkan tertundanya
proses pembangunan
perumahan dan
permukiman.
2.5.9 Sistem Permintaan Perumahan
Dalam kenyataannya, sistem permintaan perumahan yang terjadi di masyarakat selalu terkait dengan beberapa hal yang harus dipahami dengan baik agar kita dapat
memperoleh kejelasan tentang hal-hal yag terjadi dalam proses pemenuhannya. Adapun beberapa hal yang terdapat pada sistem permintaan perumahan adalah
sebagai berikut: 1.
Kebutuhan Kebutuhan Need akan perumahan merupakan kebutuhan pokok yang bersifat
objektif, sama untuk semua orang. Pe ngertian „kebutuhan‟ ini terkait dengan
masalah pemenuhan kebutuhan pokok manusia terhadap sumah sebagai tempat tinggal atau tempat berlindung. Berdasar fenomena ini maka rumah dipandang
sebagai produk yag diperlukan semua orang dalam upaya melangsungkan kehidupannya. Produk rumah disini apabila dilihat dalam skala kebutuhan
menurut Maslow merupakan kebuthan yang palig dasar terkait degan perlindungan biologis manusia.
Universitas Sumatera Utara
33
2. Permintaan
Karakter, selera dan kemmapuan ekonomi setiap orang berbeda-beda dimana hal itu akan berdampak pada perbedaan tuntutan tiap orang tersebut terhadap
kualitas sebuah hunian. Dengan adanya perbedaan tersebut, maka terdapat berbagai variasi kebutuhan terhadap rumah tinggal. Permintaan akan perumahan
yang sesuai dengan selera keinginan, dan kemampuan seseorang dalam rangka memenuhi
kebutuhannya akan
tempat tinggal
itulah yang
disebut permintaandemand. Oleh karena itu permintaan akan perumahan merupakan
kebutuhan khusus yang bersifatmsubjektif dan berbeda antara individu yang satu dengan lainnya.
Apabila ditinjau dari faktor penyebabnya, permintaan terhadap perumahan dipengaruhi oleh berbagai faktor, yaitu :
a. Kondisi sosial
Kondisi sosial suatu masyarakat akan mempengaruhi seseorang dalam menentukan lokasi rumah baru serta lingkungan sosial yang diinginkannya.
Orang yang terbiasa hidup dalam masyarakat pedesaan akan cenderung menginginkan rumah dilokasi dan lingkungan sosial yang hampir sama
dengan suasana pedesaan. Demikia pula halnya dengan seseorang yang besar diperkotaan. Pola hidup sehari-hari suatu masyarakat akan membentuk
arakter tertentu yang dapat mempengaruhi cara pandang seseorang yang pada akhirnya akan sangat mempengaruhi pertimbangan-pertimbanganya
dalam memilih lokasi dan lingkungan sosial untuk huniannya.
Universitas Sumatera Utara
34
b. Kondisi Ekonomi
Kondisi ekonomi seseorang juga merupakan faktor penentu dalam memutuskan pilihan hunian terkait dengan lokasi, ukuran, dan kualitas
hunian yang diinginkan. Setiap lokasi mempunyai standar harga yang berbeda-beda. Lokasi dengan akses yang lebih baik, ataupun daerah-daerah
dengan potensi pengembangan yang baik akan mempunyai harga yang relatif tinggi. Akibatnya, hunian yang dibangun di lokasi seperti itu
mempunyai nilai ekonomis yang lebih tinggi. Biasanya lokasi di daerah pusat kota mempunyai nilai yang relatif tinggi dibandingkan lokasi yang
terletak lebih ke pinggir. Karena tingginya harga tanah, untuk menekan nilai ekonomi suatu hunian yan ada di pusat kota biasanya dikembangkan secara
vertikalbertingkat. Hal ini juga merupakan solusi untuk mengatasi tingkat kepadatan yang cukup tinggi dan terbatasnya luas lahan.
Sebaliknya, perumahan di daerah pinggiran kota biasanya dikembangkan secara horisontal karena harga tanahnya masih relatif terjagkau. Ukuran
bangunan merupakan aspek lain yang sangat mempengaruhi harga sebuah hunian. Bangunan dengan jumlah lantai yang lebih banyak bertingkat dan
dimensi yang lebih besar akan mempunyai harga yang lebih mahal dibandingkan dengan bangunan satu lantai, apalagi jika ukurannya lebih
kecil. c.
Kondisi budaya Latar belakang budaya suatu masyarakat akan membentuk pola hidup dan
pla pikir masyarakat itu. Kondisi budaya ini akan mempengaruhi pertimbangan-pertimbangan dalam menentukan bentuk rumah yang mereka
Universitas Sumatera Utara
35
inginkan. Hal itu terutama terkait dengan adat kebiasaan serta tradisi yang berkembang pada masyarakat itu. Dalam latar budaya suatu masyarakat
terdapat aturan-aturan serta pakem-pakem tertentu yang terkait dengan suatu bangunan, di mana hal ini akan berpengaruh besar pada pilihan hunian.
Selain itu, suatu budaya biasanya juga mempunyai cara pandang yang berbeda terhadap lokasi-lokasi hunian yang berbeda. Misalnya, masyarakat
dengan latar budaya Cina tidak akan menyukai rumah yang berada diujung pertigaan, yang sering disebut tusuk sate, karena mereka percaya bahwa
rumah yang berada di lokasi seperti ini mempunyai aura negatif yang tinggi yang akan mempengaruhi keselamatan dan kesejahteraan penghuni rumah
dalam jangka panjang. Latar budaya masyarakat pada umumnya sangat berpengaruh terhadap
pemilihan sebuah hunian. Budaya ini akan berpengaruh luas terhadap pola dan cara hidup, pola dan cara pikir serta adat kebiasaan yang dianut
masyarakat. 3.
Perasaan Membutuhkan Perasaan membutuhkan felt need menunjukkan perasaan membutuhkan
akan perumahan meskipun sesungguhnya seseorang belum tentu benar-benar membutuhkan. Perasaan seperti ini mungkin saja timbul karena seseorang
telah memilki rumah yang layak tetapi masih merasa membutuhkan rumah lainnya. Adanya perasaan seperti ini menunjukkan adanya peningkatan
kebutuhan akan rumah, yang bukan lagi sebagai kebutuhan dasar saja, namun sudah meningkat pada kebutuhan yang lebih tinggi, misalnya rumaa
sebagai sarana aktualisasi diri, atau bahkan sebagai objek investasi.
Universitas Sumatera Utara
36
Keinginan akan rumah harus diimbangi dengan kemampuan untuk memilikinya. Kemampuan dan keinginan ini dapat terdiri atas kemampuan
dan keinginan untuk memiliki, menyewa mengontrak, dan menumpang tanpa bayar sewa.
Untuk memenuhi kebutuhan akan perumahan, ada dua hal yang harus dipertimbangkan secara masak agar pemenuhanya dapat mengimbangi
kebutuhan dan terus berkembang, kedua hal tersebut adalah : a.
Supply penawara, merupakan kemampuan penyediaan rumah yang realisasinya dilakukan oleh pemerintah bekerja sama dengan pihak
swasta pengembang. b.
Demand permintaan, merupakan animo permintaan masyarakat yang biasanya selalu menunjukkan angka yang lebih tini subjektif dibanding
tingkat penawaran yang ada suplay. Dengan adanya penawaran dan permintaan perumahan maka akan terjadi
kegiatan jual beli produk perumahan. Pasar perumahan ini terjadi apabila terjadi kesesuaian antara penawar dan permintaan, yaitu situasi dimana
keinginan masyarakat dengan pertimbangan sosial, ekonomi, serta budaya dapat terpenuhi dan supplierpenyedia perumahan, baik pemerintah maupun
swasta, dapat menyediakannya. Supplier perumahan dapat berasal dari pemerinta maupun swasta.
Pemerintah pada umumnya berlaku sebagai penyedia perumhan dengan tujuan mencukupi kebutuhan perumahan dengan harga yang terjangkau,
yang dalam jangka panjang bertujuan untuk menghilangkan kekuranga hunian terutama bagi masyarakat yang kurang mampu. Program tersebut
Universitas Sumatera Utara
37
dapat berwujud dalam beberapa macam program, misalnya program pengadaan perumahan baru melalui PERUMNAS ataupun program
permukiman desa. Supplier yang berasal dari sektor swasta mempunyai pertimbangan yang sedikit berbeda dalam memenuhi permintaan terhadap
perumahan ini, karena pihak swasta tentu mempertimbangkan keuntungan ekonomis dalam kegiatan jual beli perumahan yang dapat menjamin kegiatan
usaha yang layak secara ekonomiseconomically feasible. Secara umum program pengadaan perumahan harus ditunjang dengan dana
pelaksanaan, kemampuan teknis, dan pengolahan. Berdasarkan aspek ini, kelayakan sebenarnya dapat ditinjau dari beberapa segi, yaitu kelayakan
ekonomi, kelayakan sosial, serta kelayakan strategi. Kelayakan ekonomi biasanya merupakan pertimangan utama bagi supplier
swasta dalam usaha pegadaan perumahan, meskipun pemerintah tetap enetapkan aturan pengadaan perumahan, antara rumah mewah, rumah
menengah, dan rumah sederhana dengan angka perbandingan 1:3:6 bagi usaha pengadaan perumahan. Dan kelayakan selanjutnya biasanya
ditekankan oleh supplier yang berasal dari pemerintah dengan tujuan pengadaan perumahan yang berbeda.
2.6 Fasilitas Lingkungan Perumahan