Berdasarkan sifat ini, jika debitur cidera janji maka kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan tidak perlu memperoleh persetujuan dari pemberi Hak
Tanggungan, juga tidak perlu meminta penetapan dari pengadilan setempat apabila akan melakukan eksekusi atas Hak Tanggungan yang menjadi jaminan hutang.
Pemegang Hak Tanggungan dapat langsung mengajukan permohonan kepada kepala kantor lelang untuk melakukan pelelangan objek Hak Tanggungan yang
bersangkutan.
2. Objek Hak Tanggungan
Pengetahuan mengenai objek Hak Tanggungan merupakan hal yang penting dalam memahami Hak Tanggungan. Adapun objek Hak Tanggungan diatur dalam
Pasal 4 dan 27 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 dan Penjelasan Pasal 8 Undang- Undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.
Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut menyatakan objek hak Hak Tanggungan meliputi berikut ini:
a. Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah hak milik, hak
guna usaha serta hak guna bangunan. b.
Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 1, hak pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar menurut
sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan. c.
Pembebanan Hak Tanggungan pada hak pakai atas tanah hak milik akan diatur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah
Universitas Sumatera Utara
d. Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut
bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau aka nada yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas
dinyatakan di dalam akta pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan e.
Apabila bangunan, tanaman dan hasil karya sebagaimana dimaksud pada ayat 4 tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak
Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada akta pemberian Hak Tanggungan yang
bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik.
Pasal 27 Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut juga menyatakan bahwa ketentuan undang-undang ini berlaku juga terhadap pembebanan hak jaminan atas
rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun. Penjelasan Pasal 8 Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 antara lain
menyebutkan tanah dengan status girik dapat dijadikan jaminan kredit, namun demikian untuk penerapan ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang No. 4 Tahun
1996, yakin sebelum dilakukan pendaftaran Hak Tanggungan atas tanah tersebut, wajib telah memenuhi syarat publisitas pendaftaran hak atas tanah tersebut yang
dapat dilakukan bersamaan dengan pendaftaran Hak Tanggungan. Di samping itu, dalam pendaftaran hak atas tanah tersebut wajib terdapat adanya penegasan konversi,
dimana dalam penegasan konversi tersebut telah dinyatakan hak atas tanah yang bersangkutan merupakan salah satu hak atas tanah yang diatur dalam Undang-
Universitas Sumatera Utara
Undang No. 5 Tahun 1960 dan hak atas tanah hasil konversi tersebut ditunjuk oleh Undang-Undang Hak Tanggungan sebagai salah satu objek Hak Tanggungan.
Kesimpulannya hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah
susun.
64
a. Hak Milik
Sertifikat hak milik SHM merupakan objek Hak Tanggungan yang umum berlaku dan mudah untuk dipahami. Berkaitan dengan pemahaman Hak Tanggungan,
maka perlu diperhatikan lahirnya SHM tersebut. Jika lahirnya SHM akibat adanya perjanjian antara pemegang hak pengelolaan dalam sertifikat dapat dilihat lahirnya
hak milik dari hasil konversi atau permohonan hak atau dari hak pengelolaan dengan pemegang SHM, maka perlu dipelajari mengenai perjanjian tersebut.
Dalam pengikatan hak milik ini, agar disebutkan secara tegas, apakah terhadap SHM tersebut berikut bangunan dan atau tumbuh-tumbuhan baik yang ada
maupun yang aka nada di kemudian hari atau hanya tanahnya saja. Hal ini penting sekali dikemukakan karena kemungkinan terdapat bangunan yang berdiri di atas
tanah tersebut, tetapi bangunan itu milik pihak lain bukan milik pemilik tanah. Dalam hal ini, baik pengikatan yang hanya untuk tanahnya saja atau berikut bangunan
dan atau tumbuh-tumbuhan baik yang ada maupun yang akan ada di kemudian hari
64
Try Widiyono, Agunan Kredit Dalam Financial Engineering, Jakarta: Ghalia Indonesia, 2009, hal. 163.
Universitas Sumatera Utara
yang berdiri di atas tanah tersebut wajib mendapatkan persetujuan dari pemilik bangunan tersebut.
b. Hak Guna Usaha
Sertifikat hak guna usaha SHGU merupakan objek Hak Tanggungan, terutama utuk pembiayaan perkebunan, pertanian dan perikanan. Berkaitan dengan
pemahaman Hak Tanggungan, maka perlu diperhatikan lahirnya SHGU tersebut. Jika lahirnya SHGU tersebut akibat adanya perjanjian antara pemegang hak pengelolaan
dengan pemegang SHGU, maka perlu dipelajari mengenai perjanjian tersebut. Berdasarkan PMNA No. 5 Tahun 1998 tentang Perubahan HGB atau hak
pakai atas tanah untuk rumah tinggal yang dibebani Hak Tanggungan menjadi hak milik, Pasal 2 menyatakan bahwa perubahan HGB atau hak pakai atas tanah untuk
rumah tinggal yang dibebani Hak Tanggungan menjadi hak milik dilakukan atas permohonan pemegang hak dengan persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan,
dengan pernyataan persetujuan secara tertulis disertai penyerahan sertifikat Hak Tanggungan yang bersangkutan. Perubahan SHGB dan hak pakai menjadi hak milik
tersebut mengakibatkan hapusnya hak Hak Tanggungan yang membebani HGB dan hak pakai. Dengan hapusnya hak lama tersebut, jika atas benda tersebut tetap hendak
dijadikan agunan, maka atas benda tersebut hak milik perlu dilakukan pengeikatan kembali untuk pemenuhan syarat spesialitas dan publisitas.
c. Hak Guna Bangunan
Sertitikat hak guna bangunan SHGB meruakan objek Hak Tanggungan, terutama utnuk pembiayaan pembangunan gedung. Berkaitan dengan pemahaman
Universitas Sumatera Utara
Hak Tanggungan, maka perlu diperhatikan SHGB tersebut. Jika lahirnya SHGB tersebut akibat adanya perjanjian antara pemegang hak pengelolaan dengan
pemegang SHGB, maka perlu dipelajari tentang perjanjian tersebut. d.
Hak Pakai Hak pakai yang dapat dijadikan sebagai agunan kredit adalah hak pakai atas
tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. Hal ini karena sebagian hak pakai memang telah
didaftarkan, namun tidak dapat dijadikan jaminan kredit, karena sifatnya tidak dapat dipindahtangankan, seperti kantor pemerintah, rumah kedutaan besar dan lain
sebagainya. Juga terdapat hak pakai yang dapat dipindahtangankan, tetapi belum dapat didaftarkan, seperti hak pakai yang lahir dari hak milik berdasarkan suatu
perjanjian. Hak pakai demikian juga tidak dapat didaftarkan karena tidak memenuhi syarat publisitas, yakni belum dapat dilakukan pendaftaran.
Pembebanan Hak Tanggungan pada hak pakai atas tanah hak milik akan diatur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah, namun sampai saat ini ketentuan
tersebut belum ada. Dengan demikian, hak pakai yang lahir dari hak milik sampai saat ini belum merupakan objek Hak Tanggungan karena belum diatur mengenai tata
cara pendaftarannya. Oleh karena itu, sampai saat ini hak pakai yang diajdikan jaminan kredit adalah hak pakai yang telah terdaftar dan dapat dipindahtangankan.
e. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
Hak milik atas satuan rumah susun sebagai objek Hak Tanggungan diatur dalam Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan Undang-
Universitas Sumatera Utara
Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Pasal 27 Undang-Undang Hak Tanggungan menyatakan bahwa ketentuan undang-undang ini berlaku juga terhadap
pembebanan hak jaminan atas satuan rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun. Penjelasan Pasal tersebut menyatakan bahwa dengan ketentuan ini Hak
Tanggungan dapat dibebankan pada rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun yang didirikan di atas tanah hak pakai atas tanah negara.
Di sisi lain, Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 Pasal 7 ayat 1 menyatakan bahwa rumah susun hanya dapat didirikan di atas hak milik, hak guna bangunan, dan
hak pakai atas tanah negara dan hak pengelolaan. Jika pembangunan rumah susun tersebut dilakukan di atas hak pengelolaan, maka ketika rumah susun tersebut hendak
dijual, wajib dilakukan pengurusan hak milik, hak guna bangunan dan hak pakainya karena jika rumah susun tersebut belum diurus hak guna bangunan atau hak pakainya
atau hak miliknya, maka bangunan tersebut tidak akan diberikan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun.
3. Eksekusi Hak Tanggungan
