Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Pasal 27 Undang-Undang Hak Tanggungan menyatakan bahwa ketentuan undang-undang ini berlaku juga terhadap
pembebanan hak jaminan atas satuan rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun. Penjelasan Pasal tersebut menyatakan bahwa dengan ketentuan ini Hak
Tanggungan dapat dibebankan pada rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun yang didirikan di atas tanah hak pakai atas tanah negara.
Di sisi lain, Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 Pasal 7 ayat 1 menyatakan bahwa rumah susun hanya dapat didirikan di atas hak milik, hak guna bangunan, dan
hak pakai atas tanah negara dan hak pengelolaan. Jika pembangunan rumah susun tersebut dilakukan di atas hak pengelolaan, maka ketika rumah susun tersebut hendak
dijual, wajib dilakukan pengurusan hak milik, hak guna bangunan dan hak pakainya karena jika rumah susun tersebut belum diurus hak guna bangunan atau hak pakainya
atau hak miliknya, maka bangunan tersebut tidak akan diberikan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun.
3. Eksekusi Hak Tanggungan
Eksekusi Hak Tanggungan dapat ditemukan landasan hukumnya dalam ketentuan Pasal 20 Undang-Undang Hak Tanggungan yang menyatakan:
1 Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan: a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat 2, obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata
cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk
Universitas Sumatera Utara
pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.
2 Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan
demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
3 Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat 2 hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 satu bulan sejak diberitahukan secara
tertulis oleh pemberi danatau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak- pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 dua
surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan danatau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.
4 Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang bertentangan dengan ketentuan pada ayat 1, ayat 2, dan ayat 3
batal demi hukum. 5 Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan sebagaimana
dimaksud pada ayat 1 dapat dihindarkan dengan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu beserta biaya-biaya eksekusi yang
telah dikeluarkan.
Dari rumusan Pasal 20 Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut dapat diketahui bahwa pada prinsipnya eksekusi atau penjualan atas hak atas tanah yang
dibebankan dengan Hak Tanggungan dapat dilaksanakan melalui dua macam cara, yaitu:
65
a. Berdasarkan ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan yang
menyatakan: Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai
hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
tersebut.
65
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan, Jakarta: Kencana, 2005, hal. 248.
Universitas Sumatera Utara
Hak dari pemegang Hak Tanggungan untuk melaksanakan haknya berdasarkan ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut adalah hak
yang semata-mata diberikan oleh undang-undang. Walau demikian tidaklah berarti hak tersebut demi hukum ada, melainkan harus diperjanjikan terlebih dahulu oleh
para pihak dalam akta pembebanan Hak Tanggungan atas hak atas tanah. Ketentuan yang dimuat dalam penjelasan Pasal 6 Undang-Undang Hak
Tanggungan menyatakan: Hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan
salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama dalam
hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. Hak tersebut didasarkan pada janji yang diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan bahwa apabila debitor
cidera janji, pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari
pemberi Hak Tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada kreditor-kreditor yang lain. Sisa
hasil penjualan tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan. Kemungkinan pemberian janji untuk menjual sendiri melalui pelelangan
umum, serta mengambil pelunasannya secara lebih mendahulu dari kreditor-kreditor lainnya diatur lebih lanjut dalam ketentuan Pasal 11 ayat 2 huruf e Undang-Undang
Hak Tanggungan yang berbunyi “Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila
debitor cidera janji”.
Dalam penjelasan Pasal 11 ayat 2 huruf e dijelaskan “Untuk dipunyainya kewenangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 di dalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan dicantumkan janji ini”.
Universitas Sumatera Utara
Ketentuan mengenai janji ini pada prinsipnya serupa dengan ketentuan yang diatur dalam Pasal 1178 ayat 2 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang
menyatakan sebagai berikut: Segala perjanjian yang menentukan, bahwa kreditur diberi kuasa untuk
menjadikan barang-barang yang dihipotekkan itu sebagai miliknya, adalah batal. Namun kreditur hipotek pertama, pada waktu penyerahan hipotek boleh
mempersyaratkan dengan tegas, bahwa jika utang pokok tidak dilunasi sebagaimana mestinya, atau bila bunga yang terutang tidak dibayar, maka ia
akan diberi kuasa secara mutlak untuk menjual persil yang terikat itu di muka umum, agar dari hasilnya dilunasi, baik jumlah utang pokoknya maupun
bunga dan biayanya. Perjanjian itu harus didaftarkan dalam daftar-daftar umum, dan pelelangan tersebut harus diselenggarakan dengan cara yang
diperintahkan dalam Pasal 1211. Selanjutnya Pasal 1211 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menentukan “
Para keluarga sedarah dalam garis ke atas boleh melakukan pembagian dan pemisahan harta benda mereka, dengan surat wasiat atau dengan akta notaris, di
antara keturunan mereka atau di antara mereka ini dan suami atau istri mereka yang
hidup terlama”.
Apabila dibaca lebih lanjut ketentuan yang diatur dalam Pasal 19 Undang- Undang Hak Tanggungan, yang merumuskan:
1 Pembeli obyek Hak Tanggungan, baik dalam suatu pelelangan umum atas perintah Ketua Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela, dapat
meminta kepada pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari segala beban Hak Tanggungan yang melebihi harga
pembelian.
2 Pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dilakukan dengan pernyataan tertulis
dari pemegang Hak Tanggungan yang berisi dilepaskannya Hak Tanggungan yang membebani obyek Hak Tanggungan yang melebihi harga
pembelian.
Universitas Sumatera Utara
3 Apabila obyek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan dan tidak terdapat kesepakatan di antara para pemegang Hak Tanggungan
tersebut mengenai pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban yang melebihi harga pembeliannya sebagaimana dimaksud pada ayat 1, pembeli
benda tersebut dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan yang
bersangkutan untuk menetapkan pembersihan itu dan sekaligus menetapkan ketentuan mengenai pembagian hasil penjualan lelang di antara para yang
berpiutang dan peringkat mereka menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
4 Permohonan pembersihan obyek Hak Tanggungan dari Hak Tanggungan yang membebaninya sebagaimana dimaksud pada ayat 3 tidak dapat
dilakukan oleh pembeli benda tersebut, apabila pembelian demikian itu dilakukan dengan jual beli sukarela dan dalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan yang bersangkutan para pihak telah dengan tegas memperjanjikan bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari
beban Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat 2 huruf f.
Dapat dilihat ternyata ketentuan yang diatur dalam Pasal 1121 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata juga diambil alih dalam rumusan Pasal 19 Undang-Undang
Hak Tanggungan. Dengan demikian berarti hanya pembeli yang membeli benda yang dijual di muka umum secara lelang, sebagai bagian dari eksekusi Hak Tanggungan
menurut Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan yang berhak sepenuhnya atas pembersihan Hak Tanggungan lainnya yang masih ada.
b. Berdasarkan ketentuan yang diatur dalam Pasal 14 Undang-Undang Hak
Tanggungan yang menyatakan sebagai berikut: 1 Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan
menerbitkan sertipikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2 Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 memuat irah-irah dengan kata-kata DEMI KEADILAN BERDASARKAN
KETUHANAN YANG MAHA ESA.
Universitas Sumatera Utara
3 Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 2 mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan
yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.
4 Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 13 ayat 3 dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
5 Sertipikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.
Rumusan Pasal 14 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan secara jelas menyatakan bahwa sertifikat Hak Tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial
sebagaimana halnya suatu putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. Pasal 14 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan merumuskan kembali
sebagai akibat dari Registration of Titles, tanda bukti keberadaan atau eksistensi Hak Tanggungan dibuktikan dengan sertifikat Hak Tanggungan yang diterbitkan oleh
Kantor Pendaftaran Tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997. Selanjutnya sejalan dengan
ketentuan Pasal 7 ayat 2 Peraturan Menteri Agraria No. 15 Tahun 1961, maka ketentuan Pasal 14 ayat 2 dan ayat 3 Undang-Undang Hak Tanggungan
menegaskan kembali bahwa Sertifikat Hak Tanggungan ini membuat irah-irah berupa kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, yang
mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
Universitas Sumatera Utara
B. Kredit Macet 1. Pengertian Kredit Macet
Untuk menentukan apakah suatu kredit dikatakan bermasalah ataumacet didasarkan pada kolektibilitas kreditnya. Menurut kamus perbankan,yang dimaksud
dengankolektibilitas adalah keadaan pembayaran pokok atau angsuran pokokdan bunga kredit oleh nasabah serta tingkat kemungkinan diterimanyakembali dana yang
ditanamkan dalam surat-surat berharga atau penanamlainnya.
66
a. kredit lancar, yaitu apabila memenuhi kriteria:
Mengenai penggolongan kolektibilitas kredit diatur dalamPeraturan Bank Indonesia Nomor 72PBI2005 serta perubahannya denganPeraturan Bank Indonesia
Nomor 82PBI2006 dan Peraturan BankIndonesia Nomor 96PBI2007 tentang
Penilaian Kualitas Aktiva BankUmum.
Menurut ketentuan Pasal 12 ayat 3 Peraturan Bank IndonesiaNomor 72PBI2005 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum junctoSurat Edaran
Bank Indonesia Nomor 73DPNP Tahun 2005 tentangPenilaian Kualitas Aktiva
Bank Umum, kua litas kredit dibagi mejadi limamacam kolektibilitas, yaitu:
1 kegiatan usaha memiliki potensi pertumbuhan yang baik;
2 pembayaran pokok danatau bunga tepat waktu;
3 permodalan kuat;
4 perolehan laba tinggi dan stabil.
66
Sujana Ismaya
, Kamus Perbankan: Inggris-Indonesia Indonesia-Inggris, Bandung: Pustaka Grafika, 2006,
hal. 370.
Universitas Sumatera Utara
b. kredit dalam perhatian khusus, yaitu apabila memenuhi kriteria:
1 kegiatan usaha memiliki potensi pertumbuhan yang terbatas;
2 terdapat tunggakan pembayaran pokok danatau bunga sampai dengan
sembilan puluh hari; 3
jarang mengalami cerukan overdraft; 4
permodalan cukup baik dan pemilik mempunyai kemampuan untuk memberikan modal tambahan apabila diperlukan;
5 perolehan laba cukup baik namun memiliki potensi menurun.
c. kredit kurang lancar, yaitu apabila memenuhi kriteria:
1 kegiatan usaha menunjukkan potensi pertumbuhan yang sangatterbatas
atau tidak mengalami pertumbuhan; 2
terdapat tunggakan pembayaran pokok danatau bunga yangtelah melampaui sembilan puluh hari sampai dengan 120 hari;
3 terdapat cerukan overdraft yang berulang kali khususnya untukmenutupi
kerugian operasional dan kekurangan arus kas; 4
rasio hutang terhadap modal cukup tinggi; 5
perolehan laba rendah. d.
kredit diragukan, yaitu apabila memenuhi kriteria: 1
kegiatan usaha menurun; 2
terdapat tunggakan pembayaran pokok danatau bunga yangtelah melampaui 120 hari sampai 180 hari;
Universitas Sumatera Utara
3 terdapat cerukan overdraft yang bersifat permanen khususnyauntuk
menutupi kerugian operasional dan kekurangan arus kas; 4
rasio hutang terhadap modal tinggi; 5
laba sangat kecil atau negatif; 6
kerugian operasional dibiayai dengan penjualan aset. e.
kredit macet, yaitu apabila memenuhi kriteria: 1
kelangsungan usaha sangat diragukan dan sulit untuk pulihkembali; 2
terdapat tunggakan pembayaran pokok danatau bunga yangtelah melampaui 180 hari;
3 rasio hutang terhadap modal sangat tinggi;
4 mengalami kerugian yang besar;
5 debitur tidak mampu memenuhi seluruh kewajiban dan kegiatanusaha
tidak dapat dipertahankan. Kredit bermasalahnon-performing loanmerupakan risiko yangterkandung
dalam setiap pemberian kredit oleh bank. Risiko tersebut berupakeadaan dimana kredit tidak dapat kembali tepat pada waktunya. Kreditbermasalah atau non-
performing loan itu dapat disebabkan karena berbagaifaktor internal dan ekternal, misalnya ada kesengajaan dari pihak-pihak yang terlibat dalamproses kredit, adanya
faktor lain seperti faktor ekonomi.Kredit dikategorikan sebagai kredit bermasalah
Universitas Sumatera Utara
non-performingloanadalah apabila kualitas kredit tersebut tergolong pada tingkatkolektibilitas kurang lancar, diragukan atau macet.
67
Menurut Kamus Perbankan, yang dimaksud dengankredit macet bad debt adalah kredit yang:
68
a. tidak memenuhi kriteria lancar, kurang lancar dan diragukan atau;
b. memenuhi kriteria diragukan, tetapi dalam jangka waktu 21 bulansejak
digolongkan diragukan belum ada pelunasan atau usahapenyelamatan kredit; c.
penyelesaiannya telah diserahkan pada Pengadilan Negeri atau Panitia Urusan Piutang Negara PUPN atau telah diajukan penggantianganti rugi pada
perusahaan asuransi kredit.
2. Upaya yang Dilakukan Bank dalam Mengatasi Kredit Macet
