57
BAB III HUBUNGAN HUKUM ANTARA DEVELOPER PERUMAHAN, PEMILIK
RUMAH DAN PT. PLN PERSERO DALAM KAWASAN PERUMAHAN MENURUT UNDANG-UNDANG NOMOR 8 TAHUN 1999 TENTANG
PERLINDUNGAN KONSUMEN
A. Perjanjian Jual Beli Rumah Dalam Kawasan Perumahan
1. Pengertian perjanjian
Pengertian perjanjian menurut Sudikno Mertokusumo adalah hubungan hukum antara kedua orang yang bersepakat untuk menimbulkan akibat hukum.
Kedua pihak sepakat untuk menentukan peraturan atau kaedah atau hak-hak dan kewajiban yang mengikat mereka untuk di taati atau dijalankan.
48
Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya
terhadap satu orang lebih
49
. Perjanjian merupakan tertulis atau dengan lisan yang dibuat oleh dua pihak atau lebih, masing-masing bersepakat akan menaati apa
yang tersebut di persetujuan itu.
50
Sedangkan menurut pakar hukum R. Subekti, Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada orang lain
atau dimana dua orang atau lebih saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal.
51
Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata selanjutnya disebut KUHPerdata mengartikan Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana
satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Dapat dipahami bahwa pengertian perjanjian memiliki unsur-unsur:
48
Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum: Suatu Pengantar Yogyakarta: Liberty, 1981, hlm. 34.
49
Guse Prayudi, Seluk Beluk Perjanjian Yang Penting Untuk Diketahui: Mulai Dari A-Z Yogyakarta: Pustaka Pena, 2007, hlm. 1.
50
Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Indonesia, Kamus Bahasa Indonesia Jakarta: Pusat Bahasa., 2008, hal. 580.
51
Subekti, Op.cit., hlm. 1.
Universitas Sumatera Utara
a. Perbuatan
Penggunaan kata perbuatan pada perumusan tentang perjanjian ini lebih tepat jika diganti dengan kata perbuatan hukum atau tindakan hukum,
karena perbuatan tersebut membawa akibat hukum bagi para pihak yang memperjanjikan.
b. Jumlah Subjek
Satu orang atau lebih terhadap satu orang lain atau lebih. Untuk adanya suatu perjanjian, paling sedikit harus ada dua pihak yang saling berhadap-
hadapan dan saling memberikan pernyataan yang cocokpas satu sama lain. Pihak tersebut adalah orang atau badan hukum.
c. Mengikatkan diri
Di dalam perjanjian terdapat unsur janji yang diberikan oleh pihak yang satu kepada pihak yang lain. Dalam perjanjian ini orang terikat kepada
akibat hukum yang muncul karena kehendaknya sendiri. Selain definisi diatas yang menekankan perjanjian melahirkan kewajiban
bertimbal balik, Munir Fuady memberikan definisi lebih luas bahwa kontrak adalah : suatu kesepakatan yang di perjanjikan diantara dua orang atau lebih yang
dapat menimbulkan, memodifikasi atau menghilangkan hubungan hukum.
52
Menurut Pasal 1320 KUHPerdata untuk sahnya suatu Perjanjian di perlukan 4 syarat yaitu :
a. Sepakat mereka yang mengikat dirinya
52
Munir Fuady, Hukum Bisnis dalam Teori dan Praktek Bandung : PT. Citra Aditya Bakti, 1999, hlm. 4.
Universitas Sumatera Utara
M.D. Badrulzaman menyatakan bahwa pengertian sepakat dapat dimaknai sebagai berikut : Pernyataan kehendak yang disetujui diantara para pihak
dimana pernyataan pihak yang menawarkan dinamakan tawaran sedangkan pernyataan pihak yang menerima tawaran dinamakan
akseptasi.”
53
Pemberian pernyataan kehendak baik pihak yang menawarkan maupun yang menerima tawaran dengan kehendak yang
bebas artinya pernyataan itu harus diberikan secara bebas dan sempurna. Pasal 1321 KUHPerdata menegaskan bahwa tidak ada sepakat yang sah
jika sepakat itu diberikan karena kekhilafan atau diperolehnya dengan paksaan atau penipuan. Terjadi kekhilafan bila satu pihak kekeliruan
tentang hal-hal pokok yang diperjanjikan atau kekeliruan terhadap sifat penting objek perjanjian atau kekeliruan tentang orang dengan siapa
dibuatnya perjanjian. Penipuan terjadi jika salah satu pihak dengan sengaja memberikan keterangan yang palsu kemudian disertai tipu muslihat
sehingga pihak yang diajak melakukan perjanjian menjadi terpengaruh untuk memberikan persetujuannya. Karena diancam atau ditakuti secara
psikis. Dalam perkembangannya penyalahgunaan keadaan dapat juga dijadikan alasan yang menyebabkan kesepakatan tidak sempurna atau
mengandung cacat yang mempengaruhi syarat-syarat subjektif perjanjian. Hal demikian terjadi apabila salah satu pihak dalam perjanjian berdasarkan
keunggulannya dibidang ekonomi dan keunggulan dalam status sosial
53
Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan Bandung: Citra Aditya Bakti, 2001, hlm .74.
Universitas Sumatera Utara
melakukan tekanan sedemikian rupa, sehingga pihak lain menyetujui perjanjian itu.
b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
Kecakapan untuk melakukan tindakan hukum merupakan kewenangan yang diberikan dan dijamin oleh hukum baik terhadap orang pribadi dan
juga korporasi legal entity sebagai subjek pendukung hak dan kewajiban.
54
Menurut hukum Pasal 1329 KUH Perdata setiap orang dinyatakan cakap untuk membuat perikatan-perikatan jika oleh undang-
undang tidak dinyatakan tidak cakap. Selanjutnya yang dinyatakan tidak cakap oleh Pasal 1330 KUHPerdata ditetapkan bagi orang-orang yang
belum dewasa sebagaimana ditentukan Pasal 1330, mereka yang ditaruh dibawah pengampuan untuk mengurus dirinya sendiri dan harta
kekayaannya karena jiwanya dan orang-orang perempuan dalam hal-hal yang artinya isi perjanjian sendiri yang menggambarkan tujuan yang
hendak dicapai para pihak dalam perjanjian. c.
Mengenai suatu hal tertentu Artinya adalah, apa yang diperjanjikan hak-hak dan kewajiban-kewajiban
kedua belah pihak jika timbul perselisihan. Barang yang dimaksudkan dalam perjanjian paling sedikit ditantukan jenisnya. Bahwa barang itu
sudah ada atau sudah berada ditangannya siberhutang pada waktu perjanjian itu dibuat, tidak diharuskan oleh undang-undang. Juga
54
Ricardo Simanjuntak, Teknik Perancangan Kontrak Bisnis Jakarta: Kontan Publishing, 2011, hlm. 196.
Universitas Sumatera Utara
jumlahnya tidak perlu disebutkan asal saja kemudian dapat dihitung atau ditetapkan.
d. Suatu sebab yang halal
Suatu “sebab” dikatakan halal apabila tidak dilarang oleh Undang-undang, tidak bertentangan dengan ketertiban umum dan kesusilan yang dimaksud
dalam Pasal 1337 KUHPerdata. Dari keempat syarat-syarat sahnya suatu perjanjian, syarat pertama dan kedua yaitu kesepakatan mengikatkan diri
dan kecakapan untuk membuat suatu perjanjian merupakan syarat subyektif dari suatu perjanjian. Karena mengenai orang atau subyeknya
yang mengadakan atau melakukan perjanjian. Apabila syarat subyektif dalam suatu perjanjian tidak di penuhi, maka akibat hukumnya adalah
perjanjiannya dapat dibatalkan vernietigbaar Sedangkan syarat sahnya perjanjian yang ketiga dan keempat yaitu suatu hal tertentu dan sebab yang
halal, merupakan syarat obyektif dari perjanjian, apabila syarat obyektif ini tidak di penuhi, maka akibat hukumnya adalah, perjanjian yang
dilakukan batal demi hukum. 2.
Perumahan Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik
perkotaan maupun perdesaan yang dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak
huni.
55
Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman adalah meliputi kegiatan perencanaan, pembangunan, pemanfaatan dan pengendalian termasuk di
55
Pasal 1 Angka 2 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Permuahan dan Kawasan Pemukiman.
Universitas Sumatera Utara
dalamnya pengembangan kelembagaan, pendanaan dan sistem pembiayaan serta peran masyarakat yang terkoordinasi dan terpadu.
56
Perumahan dapat dibedakan menjadi 4 tipe, yaitu:
57
a. Perumahan modern
Perumahan modern adalah perumahan yang menawarkan rumah-rumah berukuran sedang sehingga besar dengan desain modern yang pada
umumnya bergaya minimalis. Rumah-rumah yang ada di perumahan modern memiliki pagar, namun ada juga yang tidak memiliki pagar.
b. Perumahan klaster
Perumahan klaster adalah perumahan modern yang masing-masing rumahnya tidak memiliki pagar sehingga perkarangan rumah langsung
bertemu dengan jalan. Walaupun tidak ada pagar namun ada sistem keamanan 24 jam yang dijaga oleh satpam ditambah dengan portal di
depan pintu gerbang perumahan sehingga tidak sembarangan orang dapat masuk.
c. Perumahan rakyat
Perumahan rakyat adalah perumahan yang dibangun pemerintah untuk menanggulangi kemiskinan dan memenuhi kebutuhan hunian yang
layakbagirakyat kecil. Pembangunan perumahan rakyat diharapkan dapat mengatasi persoalan permukiman kumuh di perkotaan dan melindungi
rakyat kecil.
56
Pasal 1 Angka 6 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Permuahan dan Kawasan Pemukiman.
57
R. Serfianto D. Purnomo, Cita Yustisia, dkk, Buku Pintar Investasi Properti Jakarta: Gramedia, 2013, hlm. 38.
Universitas Sumatera Utara
d. Perumahan islami
Perumahan islami adalah tipe perumahan baru di pasar properti Indonesia. Konsep perumahan ini berlandaskan syariah Islam yang didesain secara
Islami, baik arsitekturnya maupun lingkungan sekitarnya. Penyelenggaraan rumah dan perumahan dilakukan untuk
memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia bagi peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. Penyelenggaraan rumah
dan perumahaan dilaksanakan oleh pemerintah pusat, pemerintah daerah dan atau setiap orang untuk menjamin hak setiap warga negara untuk menempati,
menikmati dan atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur. Penyelenggaraan perumahan, meliputi:
58
a. Perencanaan perumahan;
b. Pembangunan perumahan ;
c. Pemanfaatan perumahan;
d. Pengedalian perumahan.
Perumahan mencakup rumah atau perumahan beserta prasarana, sarana dan utilitas umum. Rumah dibedakan menurut jenis dan bentuknya, jenis rumah
dibedakan berdasarkan pelaku pembangunan dan penghunian yang meliputi:
59
a. Rumah komersial
Rumah komersial adalah rumah yang diselenggarakan dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan sesuai dengan kebutuhan masyarakat.
58
R. Serfinato Dibyo Purnomo, Iswi Hariyani, dkk, Op.cit., hlm. 208.
59
Pasal 21 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Permuahan dan Kawasan Pemukiman.
[
Universitas Sumatera Utara
b. Rumah umum
Rumah umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah MBR.
c. Rumah swadaya
Rumah swadaya adalah rumah yang diselenggarakan atas prakarsa dan upaya masyarakat, baik secara sendiri maupun kelompok.
d. Rumah khusus
Rumah khusus adalah rumah yang diselenggarakan dalam rangka memenuhi kebutuhan khusus.Yang dimaksud dengan kebutuhan khusus
adalah kebutuhan untuk perumahan transmigrasi, pemukiman kembali korban bencana dan rumah sosial untuk menampung orang lansia serta
termasuk juga untuk pembangunan rumah yang lokasinya terpencar dan rumah di wilayah perbatasan negara.
e. Rumah negara
Rumah negara adalah rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang
pelaksanaan tugas pejabat dan atau pegawai negeri. Rumah khusus dan rumah negara disediakan oleh pemerintah pusat dan atau pemerintah
daerah. Jenis-jenis rumah juga dapat dibedakan menjadi beberapa kelas yang ada
dalam suatu perumahan, yaitu: a.
Rumah bandar townhouse
Universitas Sumatera Utara
Rumah bandar atau rumah kota townhouse sejenis rumah mewah bagi golongan masyarakat kelas atas yang menginginkan rumah tapak di dalam
kota besar yang lingkungannnya sangat eksklusif dan memiliki fasilitas superlengkap.
60
Rumah bandar townhouse merupakan komplek kecil yang berisi rumah-rumah mewah yang dibangun secara berderet di dalam
komplek perumahan yang tertutup dan ekslusif di mana jumlah rumahnya sangat terbatas maksimal 30 unit atau tidak sebanyak komplek
perumahan biasa.
61
b. Rumah klaster cluster
Klaster cluster merupakan konsep perumahan tertutup yang hanya menggunakan satu akses pintu gerbang untuk keluar masuk. Penerapan
satu akses ini memungkinkan semua mobilitas yang terjadi di dalam klaster dapat dipantau petugas keamanan.
62
3. Jual-beli rumah dikawasan perumahan
Perjanjian jual-beli menurut Pasal 1457 KUHPerdata adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Adanya kontraprestasi dalam perjanjian jual-beli atau timbal balik
merupakan suatu dasar dari bentuk perjanjian jual beli karena satu pihak memberikan suatu barang dijual sedangkan lain pihak memberikan suatu bentuk
bayaran atas barang yang diberikan dibeli.
60
R. Serfianto D. Purnomo, Op.Cit., hlm. 42.
61
Ibid., hlm. 43.
62
Ibid., hlm. 49.
Universitas Sumatera Utara
Perjanjian jual beli dianggap ada pada saat adanya kesepakatan oleh kedua belah pihak walaupun barang yang dibeli belum diserahkan, hal ini sesuai dengan
Pasal 1458 KUHPerdata, “Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang
tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar”.
Terkait dengan jual beli rumah di kawasan perumahan, ada beberapa tahap yang harus dilewati dalam prosesnya, yaitu:
63
a. Perjanjian Sementara Jual Beli PSBJ
Perjanjian Sementara Jual Beli PSBJ dibuat dengan tanggal uang yang diterima dari pihak konsumen yang biasanya diterima dalam bentuk tunai.
Tipe dan harga jual standar diisikan sesuai dengan harga jual standar yang berlaku saat ini. Tipe dan harga jual kesepakatan diisikan sesuai dengan
hasil dealdengan pihak calon konsumen. PSBJ dimaksudkan sebagai panduan dalam penentuan nilai titipan booking fee atas kavling yang
terjual dalam periode bulan berjalan. Kepastian penjualan atas kavling, dimana kavling tersebut dianggap sementara tidak dijual sampai dengan
proses penjualan berjalan sempurna. PSBJ juga bertujuan langkah awal dalam pembuatan kartu piutang kavling. PSBJ dapat menjadi panduan
bagian legal untuk memastikan kelengkapan data calon konsumen, bagian arsitek untuk menjalankan proses klinik desain dan follow up terhadap
63
Property Plus Indonesia, Op.cit., hlm. 117.
Universitas Sumatera Utara
proses pembuatan dokumen selanjutnya disebut PPJB. Bukti serah terima dokumen asli PPJB dari bagian penjualan kepada bagian keuangan.
b. Perjanjian Pendahuluan Jual Beli PPJB
Perjanjian Pendahuluan Jual Beli PPJB dimaksudkan sebagai panduan dalam penentuan harga jual pasti atas rumah dan kavling yang dibeli oleh
konsumen. Kepastian penjualan atas kavling dan rumah dimana kavling tersebut dianggap telah terjual secara sempurna. Dasar dalam pembuatan
gambar kerja, pembuatan Kontrak Bangunan Kavling KBK, penulisan dan penagihan dalam data kartu piutang kavling. Dokumen PPJB
merupakan dokumen awal dan resmi dari proses jual beli. PPJB disisikan dengan cara sambil dibacakan kepada calon konsumen agar bagian
penjualan tidak harus melakukan penjelasan secara berulang. Dalam dokumen PPJB mutlak dan wajib dilampirkan dengan gambar standar
rumah yang telah disetujui dan ditandatangani oleh calon konsumen. Hal ini dilakukan agar harga jual yang dicantumkan adalah harga final yang
diharapkan tidak akan berubah karena telah disesuaikan dengan bentuk dan ukuran rumah yang diinginkan oleh calon konsumen.
c. Surat Perintah Mulai Bangun SPMB
Surat Perintah Mulai Bangun SPMB dimaksudkan sebagai panduan pembangunan dalam pembuatan dan pembentukan dokumen. Kepastian
budget dan nilai tertinggi biaya bangunan kavling yang akan dikeluarkan oleh bagian keuangan. Acuan batasan waktu dan tahapan pembayaran
borongan yangoleh bagian keuangan akan disesuaikan dengan rencana
Universitas Sumatera Utara
potensi uang masuk yang ada. Dokumen SPMB diisi oleh bagian keuangan dan akan dikeluarkan dengan syarat bahwa uang muka
pembayaran konsumen telah lebih atau sama dengan 30 dari kewajiban pembayaran danatau pihak konsumen telah menerima SPMB dari pihak
bank pemberi kredit. d.
Kontrak Bangun Kavling KBK Kontrak Bangun Kavling KBK merupakan dokumen penunjukkan
pelaksanaan pembangunan kepada pihak ke-3 atau pelaksanaan lapangan. KBK juga sebagai panduan dalam pelaksanaan pembangunan rumah yang
dibeli oleh konsumen. KBK sebagai panduan awal dan dasar dalam pembuatan kartu manual utang borongan kavling. KBK juga menjadi dasar
bagi pengawas lapangan dalam melaksanakan tugas pengawasan fisik dan menjaga kendali dari sisi mutu dan biaya. Dokumen KBK diisi oleh bagian
pembangunan yang merupakan acuan dalam pelaksanaan pembangunan unit rumah di lapangan. Dalam dokumen ini berisi berita acara negosiasi
awal dengan pihak pelaksana, hal ini dikarenakan sebagai acuan dalam pembangunan untuk melakukan koordinasi dengan bagian keuangan
tentang tata cara dan waktu yang pas dan tepat untuk menjadwalkan pembayaran biaya pembangunan unit rumah.
e. Progress Foto Rumah PFR
Progress Foto Rumah PFR merupakan dokumen penentuan terhadap progress pembangunan rumah selama berjalan dalam kurun waktu yang
disepakati. Evaluasi bersama dan dasar komunikasi bagi pengawas
Universitas Sumatera Utara
lapangan dengan konsumen dalam melaksanakan tugas pengawasan fisik lapangan dan menjaga kendali waktu yang ada. Dokumen PFR berisikan
cetakan foto rumah yang diambil setiap awal bulan, yakni minggu pertama yang akan ditempelkan dalam kotak yang telah disediakan.
f. Perjanjian Jual Beli PJB
Perjanjian Jual Beli PJB dilakukan dengan beberapa langkah sebagai berikut:
1 Mengisi form PSJB. Konsultasi denah konsumen, marketing, dan
arsitek. Untuk lama waktunya maksimal 2 minggu setelah booking fee;
2 Membuat kuitansi tanda jadi booking fee sebagai bukti penerimaan
tanda jadi kepada pembeli; 3
Pengumpulan syarat dan aplikasi KPR apabila menggunakan kredit; 4
Buat perjanjian pendahuluan jual beli PPJB. Penandatanganan maksimal 2 minggu setelah booking fee atau setelah gambar kerja
lengkap untuk lampiran di perjanjian. Pada saat penandatanganan perjanjian, antara kedua belah pihak pembeli dan penjual harus
benar-benar memahami isi perjanjian, agar di kemudian hari tidak timbul permasalahan;
5 Memberikan gift hadiah kepada konsumen. Urutan dan prosedur
administrasi yang perlu dilakukan setelah terjadinya penjualan ke konsumen maka diperlukan prosedur administrasi yang detail agar
dikemudian hari dalam setiap pelaksanaannya bisa berjalan sesuai
Universitas Sumatera Utara
rencana, karena dalam pelaksanaan pembangunan rumah memerlukan tempo waktu yang panjang dan kadang melelahkan, tertib administrasi
akan menjadi tolak ukur berhasil tidaknya proyek yang dikerjakan. Pentingnya akta jual beli merupakan salah satu syarat penting dalam
proses jual beli rumah dalam kawasan perumahan. Oleh karena itu dokumen yang tidak dapat ketinggalan atau yang perlu disiapkan dalam
proses pembuatan akta jual beli adalah:
64
1 Bagi penjual
a Sertifikat asli hak atas tanah yang akan dijual;
b Bukti identitas diri berupa Kartu Tanda Penduduk KTP. Bagi
yang sudah menikah disertai fotokopi akta nikah dan KTP pasangan suamiistri;
c Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan PBB untuk 10
tahun terakhir; d
Nomor Pokok Wajib Pajak NPWP; e
Kartu Keluarga. 2
Bagi pembeli a
Bukti identitas diri berupa Kartu Tanda Penduduk KTP; b
Nomor Pokok Wajib Pajak NPWP; c
Kartu Keluarga KK.
64
Supriyadi Amir, Op.cit., hlm. 163.
Universitas Sumatera Utara
Setelah dokumen tersebut lengkap, selanjutnya dibawa ke PPAT. Beberapa persiapan yang harus dilakukan oleh masing-masing pihak adalah:
65
1 PPAT harus mengecek keaslian sertifikat tanah ke kantor pertanahan;
2 Penjual harus membayar Pajak Penghasilan PPh di kantor pos, bank
atau tempat lain yang ditunjuk oleh Menteri sesuai dengan Undang- Undang Nomor 17 Tahun 2000;
3 Penjual harus membuat surat pernyataan bahwa tanah yang dibeli tidak
dalam sengketa. PPAT berhak menolak pembuatan AJB apabila masih terdapat sengketa;
4 Calon pembeli membuat surat pernyataan bahwa dengan membeli
tanah tersebut, ia tidak menjadi pemegang hak yang melebihi ketentuan batas maksimal;
5 Calon pembeli harus melunasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan BPHTB.
B. Pengadaan Fasilitas Listrik Oleh PT. PLN Persero Dalam Kawasan
