Setelah dokumen tersebut lengkap, selanjutnya dibawa ke PPAT. Beberapa persiapan yang harus dilakukan oleh masing-masing pihak adalah:
65
1 PPAT harus mengecek keaslian sertifikat tanah ke kantor pertanahan;
2 Penjual harus membayar Pajak Penghasilan PPh di kantor pos, bank
atau tempat lain yang ditunjuk oleh Menteri sesuai dengan Undang- Undang Nomor 17 Tahun 2000;
3 Penjual harus membuat surat pernyataan bahwa tanah yang dibeli tidak
dalam sengketa. PPAT berhak menolak pembuatan AJB apabila masih terdapat sengketa;
4 Calon pembeli membuat surat pernyataan bahwa dengan membeli
tanah tersebut, ia tidak menjadi pemegang hak yang melebihi ketentuan batas maksimal;
5 Calon pembeli harus melunasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan BPHTB.
B. Pengadaan Fasilitas Listrik Oleh PT. PLN Persero Dalam Kawasan
Perumahan
Rumah merupakan tempat bernaungnya seseorang, dengan rumah seseorang dapat berlindung dari hujan ataupun panasnya matahari. Rumah pada
prinsipnya juga harus dibuat secara layak sehingga tempat hunian tersebut memberikan efek positif kepada pemiliknya, bukan tempat yang memberikan efek
negatif karena rumah tersebut tidak layak huni. Oleh karena itu menurut WHO,
65
Ibid., hlm. 164.
Universitas Sumatera Utara
rumah harus berguna untuk kesehatan jasmani dan rohani serta keadaan sosialnya, baik untuk kesehatan keluarga dan individu.
66
Kawasan perumahan adalah area dimana seseorang telah membeli secara keseluruhan atas fasilitas tersebut baik sarana, prasaran maupun utilitasnya. Oleh
karena itu sarana, prasarana maupun utilitas sosial di kawasan perumahan merupakan tanggung jawab pengembang dalam pengadaannya. Terkait dengan
jaringan listrik di rumah suatu perumahan, PT. PLN Persero adalah pihak yang bersifat pasif. PT. PLN Persero adalah pihak yang dimintakan jasanya dalam
memberikan daya listrik. Tidak serta merta ketika perumahan dibangun, PT. PLN Persero harus memberikan arus listrik ke kawasan akan tetapi pihak pengembang
harus memintanya ke PT. PLN Persero agar arus listrik masuk ke kawasan perumahan yang dituju.
Pengadaan arus listrik di kawasan perumahan, pada Pasal 1 angka 2 UU Perumahan dan Kawasan Pemukiman. Di dalam pasal ini bahwa, perumahan
adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai
hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Definisi di atas menekankan adanya perlengkapan prasarana, sarana dan
utilitas umum yang merupakan syarat yang harus dilengkapi dalam suatu perumahan. Bahkan ketika perumahan tersebut masih dalam tahap pembangunan,
pemasaran, perumahan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual-beli baru dapat
66
Soedjajadi Keman, “Kesehatan Perumahan dan Lingkungan Permukiman”, Jurnal Kesehatan Lingkungan, Fakultas Kesehatan Masyarakat Univ. Airlangga, Vol. 2, No. 1, Juli 2005,
hlm. 30.
Universitas Sumatera Utara
dilakukan setelah adanya kepastian atas ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum.
67
Pengadaan arus listrik di kawasan perumahan dalam UU Perumahan dan Kawasan Pemukiman adalah utilitas umum. Utilitas umum merupakan
kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian yang salah satunya adalah arus listrik. Di dalam penjelasan Pasal 28 huruf b UU Perumahan dan
Kawasan Pemukiman disebutkan yang dimaksud dengan “rencana kelengkapan utilitas umum” paling sedikit meliputi, jaringan listrik termasuk KWH meter dan
jaringan telepon. Selanjutnya dijelaskan juga dalam Pasal 47 UU Perumahan dan Kawasan
Pemukiman, pengadaan arus listrik atau utilitas umum harus memenuhi persyaratan:
1. Kesesuaian antara kapasitas pelayanan dan jumlah rumah;
2. Keterpaduan antara prasarana, sarana, dan utilitas umum dan lingkungan
hunian; dan 3.
Ketentuan teknis pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum. Utilitas umum perumahan dan kawasan permukiman merupakan
kelengkapan fisik untuk mendukung terwujudnya perumahan yang sehat, aman dan terjangkau. Dengan demikian, ketersediaan utilitas umum merupakan
kelengkapan dan bagian yang tidak terpisahkan dari upaya pengembangan perumahan dan kawasan permukiman. Dukungan utilitas umum yang memadai
diharapkan dapat menciptakan dan meningkatkan kualitas lingkungan perumahan
67
Pasal 42 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.
Universitas Sumatera Utara
Pelaksanaan pengadaan arus listrik atau utilitas umum diselenggarakan dengan adanya pengawasan pada tahap perencanaan saat pengembang
mengajukan izin pembangunan kompleks perumahan merupakan tahap pengendalian awal. Pengendalian ini diharapkan nantinya dalam tahap
pembangunan dapat sesuai dengan apa yang diajukan sesuai dengan rencanaperizinan yang didapat.
Pada tahap pembangunan peran Pemerintah Daerah dalam mengawasi pembangunan perumahan dan utilitas umum agar sesuai standar dan peraturan
yang berlaku sangatlah besar, oleh karena itu pelanggaran yang terjadi atas pengadaan utilitas umum tersebut dapat terhindar.
Selanjutnya tahap penyerahan. Pada tahap penyerahan ini, harus sesuai dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri Permendagri Nomor 9 Tahun 2009
tentang Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan dan permukiman ke Pemerintah daerah Pemda. Penyerahan yang dimaksud dalam Peraturan
Mendagri tersebut adalah penyerahan seluruh atau sebagian prasarana lingkungan, sarana dan utilitas berupa tanah dan bangunan dalam bentuk asset. Setelah asset
tersebut telah memenuhi syarat maka tanggung jawab pengelolaan prasarana, sarana dan utilitas tersebut diserahkan kepada Pemda. Perumahan yang telah
diserahterimakan itu, perawatannya dilakukan oleh Pemda melalui instansi yang berwenang mengelolanya. Sedangkan kompleks perumahan yang tidak
membangun sarana dan prasarana, dan utilitas umum sesuai dengan ketentuan yang berlaku tidak dapat diserahkan pada Pemda.
Universitas Sumatera Utara
Setelah dilakukan tahap penyerahan sarana, prasarana lingkungan, dan utilitas umum dari pengembang kepada Pemda, pengembang sudah tidak
bertanggung jawab lagi atas kelangsungannya, baik pembiayaan atau pemeliharaan. Segala tanggung jawab sepenuhnya telah berada di pihak penghuni
dan Pemda. Selanjutnya apabila ada pengembang, badan usaha swasta dan masyarakat yang ingin melakukan kerja sama pengelolaan fasilitas yang telah
diserahkan kepada Pemda untuk keperluan melanjutkan pembangunan perumahannya, seperti diatur dalam Pasal 22 ayat 3 Permendagri No. 9 Tahun
2009 maka diwajibkan memperbaiki dan memelihara fasilitas tersebut sehingga pemeliharaan dan pendanaan fasilitas-fasilitas tersebut menjadi tanggung jawab
pengelola. Pembiayaan dalam pembangunan utilitas umum seperti diatur dalam
Permendagri No. 9 Tahun 2009 adalah dibebankan pada harga rumah. Pada hakikatnya, pengembang hanya berkewajiban menyerahkan tanah pada Pemda
dan Pemda melalui dinas terkait yang akan membangun fasilitas sosial tersebut. Tetapi persoalannya menjadi berbeda ketika dihubungkan dengan janji
pengembang pada calon penghuni dan strategi pemasaran perumahannya. Tidak adanya kejelasan akan tanggung jawab sebuah fasilitas sosial dan fasilitas umum
untuk memenuhi kebutuhan konsumen mengakibatkan terbengkalainya kepentingan konsumen. Juga masalah mengenai tidak dilaksanakannya
penyerahan fasilitas sosial dan fasilitas umum oleh pengembang kepada Pemda mengakibatkan adanya peluang bagi pengembang atau pihak ketiga untuk
menyalahgunakan utilitas tersebut.
Universitas Sumatera Utara
C. Hubungan Hukum antara Developer Perumahan, Pemilik Rumah dan PT.
