Tanggungan kalau debitur cedera janji, maka janji tersebut batal demi hukum.
b Pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan mudah dan pasti, menurut Pasal 6
Undang – Undang Hak Tanggungan, apabila debitur cedera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual
Obyek Hak Tanggungan atas kekuasaannya sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya.
3.1.5 Proses Hak Tanggungan
Proses Hak Tanggungan dilaksanakan dalam 2 dua tahap kegiatan, yaitu ;
3.1.5.1.Tahap Pemberian Hak Tanggungan
Pasal 10 ayat 2 Undang – Undang Hak Tanggungan, pemberian Hak Tanggungan dengan pembuatan APHT oleh PPAT sesuai dengan peraturan
perundang – undangan yang berlaku. Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT adalah, pejabat umum yang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah
dan akta lain dalam rangka pembebanan hak atas tanah, sebagai bukti perbuatan hukum tertentu mengenai tanah yang terletak dalam daerah kerjanya masing –
masing. Tahap pemberian Hak Tanggungan diawali dengan janji untuk memberikan
Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, janji untuk memberikan Hak Tanggungan tersebut dituangkan dan merupakan bagian yang
tidak dapat dipisah Hak Tanggungan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
Universitas Sumatera Utara
Dengan kata lain, sebelum Akta Pemberian Hak Tanggungan dibuat, dalam perjanjian utang piutang untuk dicantumkan janji pemberian Hak Tanggungan
sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, berhubung sifat Hak Tanggungan sebagai perjanjian Accesoir. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan secara
tertulis yang dituangkan di APHT. Dan APHT ini merupakan akta PPAT yang berisikan pemberian Hak Tanggungan kepada kreditur tertentu sebagai jaminan
untuk pelunasan utangnya Ketentuan dalam Pasal 10 ayat 2 UUHT menyatakan bahwa, Pemberian Hak
Tanggungan dilakukan dengan pembuatan APHT oleh PPAT sesuai dengan peraturan peundang – undangan yang berlaku, untuk memenuhi asas spesialitas
dari Hak Tanggungan baik itu subjek maupun objek atau utang yang dijamin, maka menurut Pasal 11 ayat 1 UUHT, di dalam APHT wajib dicantumkan hal –
hal sebagai berikut ;
39
1 Nama dan identitas pemegang Hak Tanggungan dan pemberi Hak
Tanggungan. 2
Domisili pihak – pihak pemegang dan pemberi Hak Tanggungan. 3
Penunjukan secara jelas uatang atau utang – utang yang dijamin, yang meliputi juga nama dan identitas debitur yang bersangkutan.
4 Nilai tanggungan.
5 Uraian yang jelas mengenai Obyek Hak Tanggungan.
39
Purwahid Patrik dan Kashadi, Hukum Jaminan Edisi Revis Dengan UUHT, Remaja Rosda Karya, bandung, 2008, hal 66-68.
Universitas Sumatera Utara
Penjelasan atas Pasal 11 ayat 1 UUHT, bahwa ketentuan mengenai isi APHT tersebut ialah bersifat wajib untuk sahnya akta Pemberian Hak Tanggungan, jika
tidak dicantumkan secara lengkap hal – hal yang sifatnya wajib di APHT, mengakibatkan APHT-nya batal demi hukum. Konsekuensi hukum bagi tidak
dicantumkan secara lengkap hal - hal yang disebutkan dalam APHT sebagaimana harusnya, seyogyanya dicanumkan sebagai salah satu ayat atau
pasal dalam batang tubuh UUHT dan tidak sekedar dikemukakan dalam penjelasannya.
40
Dapat disimpulkan bahwa utang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan tidaklah selalu dalam jumlah yang tertentu dan tetap, tetapi dapat
Sudah dikemukakan sebelumnya, bahwa pemberian Hak Tanggungan hanya akan terjadi bilamana sebelumnya didahului adanya perjanjian pokok yaitu
perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan, sesuai dengan sifat accessoir dari
jaminan Hak Tanggungan, dan hal ini pun dinyatakan secara tegas dalam Pasal 3 ayat 1 UUHT ;
“Utang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan dapat berupa uatang yang telah ada atau telah diperjanjikan dengan jumlah tertentu atau
jumlah pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan diajukan dapat ditentukan berdasarkan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain yang
menimbulkan hubungan utang piutang yang bersangkutan.”
40
J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan Buku 1,Bandung : Alumni 2010, hal.144.
Universitas Sumatera Utara
pula jumlahnya baru ditentukan kemudian. Adapun utang yang dimaksud dapat berupa ;
41
1 Utang yang telah sudah ada, dengan jumlah tertentu.
2 Utang yang belum ada, tetapi telah diperjanjikan dengan jumlah
tertentu. 3
Jumlahnya tertentu secara tetap atau ditentukan kemudia pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan diajukan.
4 Berdasarkan cara perhitungan yang telah ditentukan ;
• Perjanjian Utang – Piutang.
• Perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang - piutang yang
bersangkutan , berupa perjanjian pinjam – meminjam maupun perjanjian lain.
Selain daripada itu dalam APHT, dapat dicantumkan juga janji – janji seperti yang disebutkan dalam Pasal 11 ayat 2 UUHT. Janji – janji ini dimaksud
merupakan upaya kreditur utuk sedapat mungkin menjaga agar objek jaminan tetap mempunyai nilai yang tinggi, khususnya nanti pada waktu eksekusi. Janji –
jani yang dapat dicantumkan di APHT, yaitu ;
42
1 Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk
menyewakan Obyek Hak Tanggungan atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa atau menerima uang sewa di muka, kecuali adanya
pesetujuan dari pemegang Hak Tanggungan.
41
Rachamadi Usman, Hukum Jaminan Keperdataan,Op.Cit , hal. 412.
42
Purwahid Patrik dan Kashadi, Ibid, hal. 69-70
Universitas Sumatera Utara
2 Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk
mengubah bentuk atau tata susunan Obyek Hak Tanggungan, kecuali ada persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan.
3 Janji yang memberikan kewenangan kepadang pemegang Hak
Tanggungan, untuk mengelola Obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak
objek Hak Tanggungan. 4
Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri Obyek Hak Tanggungan apabila debitur
cedera janji. 5
Janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa Obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersiHak Tanggunganan dari Hak
Tanggungan. 6
Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas Obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari
pemegang Hak Tanggungan. 7
Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebgaian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan
dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum.
8 Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau
sebagaian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika Obyek Hak Tanggungan diasuransikan.
Universitas Sumatera Utara
9 Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan Obyek Hak
Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan. 10
Janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat . Kemudian ketentuan dalam Pasal 12 UUHT, memuat janji yang dilarang
dicantumkan dalam APHT, yaitu ‘Janji yang mermberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki Obyek Hak Tanggungan apabila
debitur cedera janji, batal demi hukum.’
3.1.5.2.Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan
Setelah dilakukan pengikat jaminan Hak Tanggungan dan Pejabat Pembuat Akta Tanah telah memberikan keterangan bahwa calon debitur dinyatakan telah
memenuhi persyaratan, baru kemudian bank merealisasi kredit kepada calon debitur. Pengikat jaminan Hak Tanggungan yang dilakukan dalam perjanjian
kredit yang dimaksud di sini adalah melalui proses Hak Tanggungan sebagaimana telah ditentukan dalam Undang-Undang Hak Tanggungan yaitu dengan melalui
dua tahap berupa ; 1
Tahap pemberian Hak Tanggungan yang dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
2 Tahap pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan di Kantor Pertanahan
Kabupaten atau Kotamadya setempat, yang merupakan saat lahir Hak Tanggungan.
Menurut Pasal 13 Undang-Undang Hak Tanggungan, pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya tujuh
Universitas Sumatera Utara
7 hari kerja setelah penandatanganan APHT, Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT wajib mengirimkan APHT yang bersangkutan dan warkah lain yang
diperlukan kepada Kantor Pertanahan. Warkah yang dimaksud meliputi surat-surat bukti yang berkaitan dengan
Obyek Hak Tanggungan dan identitas pihak pihak yang bersangkutan, termasuk di dalamnya sertifikat hak atas tanah dan atau surat-surat keterangan mengenai
Obyek Hak Tanggungan. Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT wajib melaksanakan hal tersebut karena jabatannya dan sanksi atas pelanggaran hal
tersebut akan ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT.
43
Hal ini berarti setifikat Hak Tanggungan merupakan bukti adanya Hak Tanggungan, oleh karena itu maka sertifikat Hak Tanggungan dapat membuktikan
sesuatu yang pada saat pembuatannya sudah ada atau dengan kata lain menjadi patokan pokok adalah tanggal pendaftaran atau pencatatatnya dalam buku tanah
Hak Tanggungan. Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan
membuat buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi Obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut
pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
44
43
Sutardja Sudrajat, Pendaftaran Hak Tanggungan dan Penerbitan Serfitikatnya, Mandar Maju, Bandung, 1997, hal. 54
44
Boedi Harsono dan Sudarianto Wiriodarsono, Konsepsi Pemikiran tentang UUHT, Makalah Seminar Nasional, 27 Mei 1996, Bandung, hal. 17
Universitas Sumatera Utara
3.1.6. Berakhirnya Hak Tanggungan
