ini tidka berarti bahwa benda – benda yang bersatu dengan tanah yang dijaminkn, tidak bisa dijaminkan melalui lembaga jaminan lain, karena pada asasnya yang
pokok yang diatur dalam UUHT. Syarat lain yang ada dalam Pasal 4 ayat 4 merupakan, bahwa bangunan,
tanaman, dan hasil karya itu merupakan satu kesatuan dengan tanah dan tanah dijaminkan dengan Hak Tanggungan. Kata – kata bersatu dengan tanah tidak
diberikan penjelasan secara rinci oleh Undang – Undang karena UUHT memberikan penafsiran yang luas atas kata – kata merupakan kesatuan dengan
tanah yang bersangkutan, sehingga meliputi tidak hanya benda – bbenda seperti tersebut diatas yang berada dibawah permukaan tanah, asal masih merupakan satu
kesatuan dengan tanah yang bersangkutan.
37
Ada beberapa asas dari ak Tanggungan yang perlu dipahami untuk membedakan Hak Tanggungan dari jenis dan bentuk jaminan – jaminan lainnya.
Asas – asas yang ada di dalam Undang – Undang Hak Tanggungan adalah ;
3.1.4. Asas – Asas Hak Tanggungan
38
Sesuai Pasal 1 Undang – Undang Hak Tanggungan kedudukan pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak untuk menjual objek yang telah diperjanjikan
apabila debitur cedera janji, yaitu dengan cara menjual Obyek Hak Tanggungan tersebut melalui pelelangan.
1.Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan
37
Djuhaendah Hasan, Seminar, Bandung, 27 Mei 1996
38
ST. Remy Sjahdeini,Op.Cit. Hal.15.
Universitas Sumatera Utara
2.Hak Tanggungan tidak dapat dibagi – bagi
Bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh Obyek Hak Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian hutang yang dijamin
tidak berarti terbebasnya sebagian Obyek Hak Tanggungan dari pembebanan Hak Tanggungan, tetapi membebani seluruh Obyek Hak Tanggungan untuk sisa yang
belum penjelasan Pasal 2 Ayat 1 Undang – Undang Hak Tanggungan. Namun, terdapat pengecualian atas asas yang tidak dapat dibagi – bagi Hak
Tanggungan apabila para pihak yang bersepakat menginginkan dengan memperjanjinkannya dalam akta pemberian Hak Tanggungan hal ini tercantum
pada Pasal 2 Ayat 1jo, Ayat 2 Undang – Undang Hak Tanggungan dengan syarat – syarat sebagai berikut ;
• Hak Tanggungan tersebut dibebankan beberapa hak atas tanah.
• Pelunasan hutang yang dijamin dilakukan degan cara angsuran yang
besarnya sama dengan nilai masing – masing. Hak Tanggungan atas tanah yang merupakan bagian dari Obyek Hak
Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudia Hak Tanggungan hanya membebani sisa Obyek Hak Tanggungan untuk
menjmin sisa hutang yang belum dilunasi.
Universitas Sumatera Utara
3.Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada
Pasal 8 ayat 2 Undang – Undang Hak Tanggungan menentukan bahwa kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap Obyek Hak
Tanggungan memberikan Hak Tanggungan harus ada Pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan, artinya Hak Tanggungan
hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada dan Hak Tanggungan tidak mungkin dibebankan pada suatu hak atas tanah yang baru akan ada di
kemudian hari.
4.Hak Tanggungan dapat dibebankan selain atas tanah juga berikut benda – benda yang berkaitan dengan tanah tersebut
Berdasarkan Pasal 4 ayat 4 Undang – Undang Hak Tanggungan, dapat dibebankan bukan saja pada hak atas tanah yang menjadi Obyek Hak Tanggungan
tetapi juga berikut bangunan tanaman dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut. Bangunan tanaman hasil karya yang merupakan
satu kesatuan dengan tanah tersebut adalah yag dimaksud oleh Undang – Undang Hak Tanggungan sebagai benda yang berkaitan dengan tanah.
5.Hak Tanggungan dapat dibebankan juga atas benda – benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari,
Dalam Pasal 4 ayat 4 Undang – Undang Hak Tanggungan memungkinkan Hak Tanggungan dapat dibebankan pula atas benda – benda yang berkaitan
dengan tanah tersebut sekalipun benda – benda tersebut belum ada, tetapi baru ada
Universitas Sumatera Utara
dikemudian hari. Contohnya ialah, benda yang baru ditanam ataupun bangunan dan juga hasil karya.
6.Perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian Accessoir, maksudnya
perjanjian Hak Tanggungan berdiri sendiri.
Keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain yang disebut pejanjian induk. Perjanjian induk ini adalah perjanjian hutang piutang. Dasar hukum bahwa
Hak Tanggungan adalah perjanjian Accesoir terdapat pada Pasal 10 ayat 1, dan Pasal 18 ayat 1 Undang – Undang Hak Tanggungan.
7.Hak Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk hutang yang baru akan ada
, Pasal 3 ayat 1 Undang – Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan dapat
menjamin ; •
Hutang yang telah ada. •
Hutang yang baru akan ada, tetapi telah diperjanjikan sebelumnya dengan jumlah tertentu.
• Hutang yang baru akan ada tetapi diperjanjikan sebelumnya dengan
jumlah yang pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan diajukan ditentukan berdasarkan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain yang
menimbulkan hubungan utang piutang yang bersangkutan. Dalam penjelasan Pasal 3 ayat 1 Undang – Undang Hak Tanggungan,
dapat dijadikan Hak Tanggungan untuk menjamin hutang yang baru akan ada dikemudian hari adalah untuk menampung kebutuhan dunia perbankan berkenaan
dengan timbulnya hutang dari
Universitas Sumatera Utara
nasabah bank sebagai akibat pembebanan bunga atas pinjaman pokok dan pembebenan ongkos – ongkos lain jumlahnya baku dapat ditentukan kemudian.
8.Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang ,
Pasal 3 ayat 2 Undang – Undang Hak Tanggungan, memungkinkan pemberian satu Hak Tanggungan unuk ;
• Beberapa kreditur yang memberikan hutang kepada satu debitur
berdasarkan satu perjanjian utang piutang. •
Beberapa kreditur yang memberikan hutang kepada satu debitur berdasarkan beberapa pinjaman utang piutang bilateral antara masing –
masing kreditur dengan debitur yang bersangkutan. Dengan adanya ketentuan pada Pasal 3 ayat 2 Undang – Undang Hak
Tanggungan itu tertampung sudah kebutuhan pemberian Hak Tanggungan bagi kredit sindikasi perbankan, yang dalam hal ini seorang debitur memperoleh kredit
lebih dari satu bank,tetapi berdasarkan syarat – syarat dan ketentuan yang sama yang dituangkan dalam suatu perjanjian kredit saja.
9.Hak Tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek itu berada
, Pasal 7 Undang – Undang Hak Tanggungan menetapkan asas bahwa Hak
Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek itu berada. Dengan demikian Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun Obyek Hak
Tanggungan beralih kepada pihak lain oleh sebab apapun. Ketentuan Pasal 7 Undang – Undang Hak Tanggungan merupakan materialisasi dari asas yang
disebut “droit dee suite” atau “zaakgevolg”. Memberikan kepastian bahwa
Universitas Sumatera Utara
kreditur mengenai haknya untuk memperoleh pelunasan dari hasil penjualan tanah ataupun hak atas tanah yang menjadi Obyek Hak Tanggungan tersebut
10.Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu,
Hanya dapat dibebankan pada tanah yang spesifik. Pada Pasal 11 ayat 1 huruf e, bahwa Hak Tanggungan hrus secara spesifik dapat ditunjukan dalam akta
pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.
11.Hak Tanggungan wajib didaftarkan,
Asas Publisitas, dalam Pasal 13 Undang – Udang Hak Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan. Perdaftaran
pemberian Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan.
12.Hak Tanggungan dapat diberikan dengan janji – janji tertentu Pasal 11 ayat 2 Undang – Undang Hak Tanggungan, janji – janji tersebut
dicantumkan dalm akta peberian Hak Tanggungan, janji yang ada pada Pasal 11 ayat 2 bersifat Fakultatif dan tidak Limitatif.
Fakultatif, merupakan janji – jani itu boleh dicantumkan atau tidak dicantumkan, baik sebagian atau seluruhnya. Sedangkan tidak limitatif, karena
dapat pula diperjanjikan janji – janji lain selain dari janji – jani yang telah disebutkan dalam Pasal 11 ayat 2 Undang – Undang Hak Tanggungan.
a Obyek Hak Tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri
oleh pemegang Hak Tanggungan bila debitur cedera janji, pada Pasal 12 Undang – Undang Hak Tanggungan, janji yang memberikan kewenangan
kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki Obyek Hak
Universitas Sumatera Utara
Tanggungan kalau debitur cedera janji, maka janji tersebut batal demi hukum.
b Pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan mudah dan pasti, menurut Pasal 6
Undang – Undang Hak Tanggungan, apabila debitur cedera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual
Obyek Hak Tanggungan atas kekuasaannya sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya.
3.1.5 Proses Hak Tanggungan
