35
yang menetapkan bahwa ketentuan mengenai rumah susun diatur tersendiri dengan Undang-undang.
59
Sebagai tindakan untuk memenuhi tuntutan dan instruksi diatas, maka kemudian diterbitkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang rumah susun
yang ditetapkan pada tanggal 10 Nopember 2011 yang selanjutnya akan disebut sebagai UURS yang baru sebagai penyempurnaan produk hukum untuk mengatur
tentang pengaturan penyelenggaraan rumah susun secara menyeluruh.
3. Pengertian, Asas, dan Tujuan Rumah Susun
Pada pembahasan mengenai rumah susun ini, sebaiknya diketahui dan dimengerti terlebih dahulu pengertian maupun defenisi mengenai rumah susun itu
sendiri agar memudahkan pemahaman mengenai hal tersebut. Adapun diperlukannya pemahaman lebih lanjut karena banyaknya istilah tentang rumah susun ini yang mana
dalam kesehariannya sering ada kesamaan diantaranya. Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional menyatakan
bahwa istilah rumah susun merupakan terjemahan dari kata-kata condominium, flat atau apartement. Istilah tersebut digunakan berdasarkan sistem hukum tiap Negara
masing-masing, misalnya di Amerika yang menggunakan istilah condominium yaitu co
berarti bersama-sama, dan dominium yang berarti pemilikan, di Inggris yang menggunakan istilah joint property, sedangkan di Singapura dan Australia
menggunakan istilah strata title.
60
59
Muhammad Yamin Lubis, Abdul Rahim Lubis, Op. Cit, hal. 54.
60
Oloan Sitorus dan Balans Sebayang, Op. Cit, hal. 8.
Universitas Sumatera Utara
36
Pengertian dari Condominium adalah suatu bentuk pemanfaatan perumahan dimana bagian tertentu seperti kamar atau ruangan yang dimiliki secara pribadi
sementara penggunaan dan akses ke fasilitas seperti lorong, sistem pemanas, elevator, eksterior berada di bawah hukum yang dihubungkan dengan kepemilikan pribadi dan
di awasi oleh asosiasi pemilik yang menggambarkan kepemilikan seluruh bagian.
61
Berdasarkan perkembangannya, condominium menunjuk kepada bangunan- bangunan yang terdiri atas bagian-bagian yang masing-masing merupakan suatu
kesatuan yang dapat digunakan atau dihuni secara terpisah. Bagian-bagian yang merupakan kesatuan dan dapat digunakan atau dihuni secara terpisah disebut sebagai
apartemen.
62
Pengertian dari strata title adalah suatu sistem yang mengatur tentang bagian tanah yang terdiri dari lapisan-lapisan atau strata yaitu lapisan bawah dan atas,
dengan mana lapisan-lapisan tersebut dapat diartikan sebagai:
63
“Setiap bagian dari tanah yang terdiri dari ruang bentuk apapun didalamnya, di permukaan atau diatas
permukaan tanah, merupakan suatu dimensi yang digambarkan.” Sebagai pemilikan atas satuan ruang dalam bangunan gedung bertingkat,
strata title dimungkinkan untuk diterapkan di Negara yang menganut asas perlekatan
accessienatrekking yaitu asas dimana tanah adalah permukaan bumi dan apa yang ada diatas serta dibawahnya merupakan satu kesatuan. Maka rumah susun disini
61
Adrian Sutedi, Op. Cit, hal. 138.
62
Ibid , hal. 139.
63
Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan bagi Tanah dan Benda Lain yang Melekat pada Tanah dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horisontal,
Cetakan ke-1, Bandung: Citra Aditya Bakti, 1996, hal. 342.
Universitas Sumatera Utara
37
berupa ruang yang berada diatas, dipermukaan dan dibawah tanah, dengan udara diatas permukaan yang dapat dibagi-bagi dalam lapisan-lapisan strata, dan diatas
udara terdapat hak untuk membangun title, dan dimiliki oleh masing-masing individu disetiap lapisannya.
64
Istilah-istilah tersebut kemudian dipersatukan agar lebih mudah dimengerti yang mana dalam bahasa hukum kesemuanya tetap disebut dengan istilah rumah
susun dikarenakan mengacu kepada Undang-undang Rumah Susun itu sendiri baik UURS yang pertama maupun UURS yang baru. Terminologi hukum yang
mengekspresikan bangunan
gedung bertingkat
yang mengandung
pemilikan perseorangan dan hak bersama memang sebaiknya lebih konsisten dalam hal istilah,
karena diketahui bahwa semua istilah hukum disuatu negara selalu bersifat nasional.
65
Pengertian tentang rumah susun seperti yang tertera dalam UURS yang pertama dan kemudian disempurnakan dengan UURS yang baru pada Pasal 1 angka 1
dinyatakan bahwa yang dimaksud dengan Rumah Susun adalah: “Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang
terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-
masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah
bersama.”
Pengertian tersebut menegaskan bahwa rumah susun yang dimaksudkan dalam UURS ini adalah istilah yang memberikan pengertian hukum bagi bangunan
bertingkat yang senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak
64
Oloan Sitorus dan Balans Sebayang, Op. Cit, hal. 10.
65
Ibid , hal. 8.
Universitas Sumatera Utara
38
bersama, yang penggunaannya untuk satu kesatuan sistem pembangunan. Hal tersebut menegaskan bahwa tidak semua bangunan gedung bertingkat itu dapat disebut rumah
susun, tetapi setiap rumah susun adalah berupa bangunan bertingkat.
66
Adapun dalam pembangunan rumah susun, dilaksanakan dengan berdasarkan asas atau landasan tertentu, agar rumah susun tersebut bermanfaat bagi pihak-pihak
yang terkait dengannya. Landasan ataupun asas dari pembangunan suatu rumah susun terdiri dari berbagai macam seperti terdapat dalam Pasal 2 UURS, yaitu:
a “Asas kesejahteraan b Asas keadilan dan pemerataan
c Asas kenasionalan d Asas keefisienan dan kemanfaatan
e Asas keterjangkauan dan kemudahan f Asas kemandirian dan kebersamaan
g Asas kemitraan h Asas keserasian dan keseimbangan
i Asas keterpaduan j Asas kesehatan
k Asas kelestarian dan keberlanjutan; dan l Asas keselamatan, keamanan, ketertiban, dan keteraturan”
Pembagian asas tersebut dimaksudkan sebagai landasan pada pembangunan rumah susun, yaitu yang dapat memberikan kesejahteraan, keadilan yang merata,
mengedepankan kepentingan nasional, dengan sistem yang efisien dan bermanfaat, terjangkau dan memberikan kemudahan bagi seluruh lapisan masyarakat secara
mandiri maupun kebersamaan berdasarkan prinsip kemitraan yang serasi dan seimbang, terpadu dan mengedepankan kesehatan, kelestarian dan keberlanjutan agar
terciptanya keselamatan, keamanan, ketertiban dan keteraturan.
66
Ibid , hal. 16.
Universitas Sumatera Utara
39
Landasan ataupun asas-asas pada pembangunan rumah susun yang telah dijelaskan tersebut diharapkan kedepannya akan dapat mewujudkan berbagai tujuan
dan berbagai manfaat, yang mana tercantum dalam Pasal 3 UURS yang baru, yaitu diselenggarakan untuk:
a “Memberikan kepastian hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.
b Mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta penyebaran penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan
permukiman sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan kepentingan, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
c Meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber alam bagi pembangunan perumahan dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik
dikawasan perkotaan maupun kawasan pedesaan. d Memberdayakan
para pemangku
kepentingan bidang
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman.
e Menunjang pembangunan dibidang ekonomi, sosial dan budaya; dan f Menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam
lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu dan berkelanjutan.”
Berdasarkan Pendapat dari Arie Hutaggalung, suatu tujuan yang ingin dicapai dari pembangunan rumah susun adalah
67
: a Untuk pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang
sehat b Untuk mewujudkan pemukiman yang serasi, selaras dan seimbang
c Untuk meremajakan daerah-daerah kumuh d Untuk mengoptimalkan sumber daya tanah perkotaan
e Untuk mendorong pemukiman yang berkepadatan penduduk.
67
Arie S. Hutagalung, Kondominium dan Permasalahannya, Cetakan ke-1, Depok : Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2007, hal 20.
Universitas Sumatera Utara
40
Berdasarkan tujuan-tujuan tersebut, pembangunan rumah susun pada dasarnya bertujuan sebagai pemenuhan kebutuhan akan adanya suatu rumah susun yang layak
huni dan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah kebawah dikawasan perkotaan dengan penduduk sangat padat, sehingga akan berdampak pada
68
: a Peningkatan efisiensi penggunaan tanah, ruang, dan daya tampung kota
b Peningkatan kualitas hidup masyarakat berpenghasilan menengah bawah dan pencegahan tumbuhnya kawasan kumuh perkotaan
c Peningkatan efisiensi prasarana, sarana dan utilitas perkotaan d Peningkatan produktivitas masyarakat dan daya saing kota
e Peningkatan pemenuhan
kebutuhan perumahan
bagi masyarakat
berpenghasilan menengah kebawah f Peningkatan penyerapan tenaga kerja dan pertumbuhan ekonomi
Berdasarkan hal-hal tersebut, jelaslah bahwa perumahan merupakan masalah nasional yang mana dampaknya sangat dirasakan diseluruh wilayah tanah air,
terutama didaerah perkotaan yang berkembang pesat, maka oleh karena itu pembangunan dengan sistem rumah susun adalah salah satu alternatif agar terciptanya
kesejahteraan masyarakat.
4. Satuan Rumah Susun dan Hak Milik Satuan Rumah Susun
