51
maka operator telekomunikasi kerap menggunakan rooftop suatu bangunan untuk mendirikan menara telekomunikasinya.
93
D. Pelaksanaan Perjanjian Penggunaan Rooftop
Dalam penulisan tesis ini, dilakukan penelitian terhadap dua perjanjian sewa- menyewa rooftop antara pemilik bangunan di kota Medan yang menyewakan bagian
rooftop bangunannya
kepada operator
telekomunikasi untuk
dipergunakan mendirikan menara BTS. Pihak-pihak yang terkait dalam perjanjian penggunaan
rooftop tersebut yaitu : a. Pemilik bangunan.
Masing-masing pemilik bangunan adalah pemilik bangunan perorangan atau individu. Pemilik bangunan yang menyewakan rooftop bangunannya kepada operator
telekomunikasi adalah orang-perorangan yang namanya tercatat sebagai pemilik di atas tanah tempat bangunan tersebut berada. Hal ini dapat dibuktikan dengan nama
pemilik yang tercantum dalam alas hak berupa sertifikat tanah yang meliputi bangunan tersebut berada.
Pemilik bangunan yang menyewakan area rooftop bangunannya kepada operator telekomunikasi haruslah pemilik lahan yang sah dan cakap melakukan
tindakan hukum sebagaimana dipersyaratkan oleh Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
b. Operator telekomunikasi.
93
Wawancara dengan Bapak Agus Manurung, Sitac Coordinator operator XL, tanggal 10 Oktober 2013.
Universitas Sumatera Utara
52
Menurut Undang-undang Nomor 36 Tahun 1999 tentang Telekomunikasi, operator telekomunikasi adalah penyelenggara telekomunikasi yang berbentuk
perseorangan, koperasi, badan usaha milik daerah, badan usaha milik negara, badan usaha swasta, instansi pemerintah, dan instansi pertahanan keamanan negara.
Operator telekomunikasi
melakukan kegiatan
penyediaan dan
pelayanan telekomunikasi sehingga memungkinkan terselenggaranya telekomunikasi.
Dalam penelitian ini, ada dua operator telekomunikasi yang memanfaatkan rooftop bangunan untuk mendirikan menaranya, yaitu operator XL dan operator
Smart. Namun kedua operator tersebut tidak terlibat langsung dalam pendirian menara, melainkan menggunakan jasa kontraktor untuk membangun menara BTS.
Menurut Peraturan Menteri Komunikasi dan Informatika Republik Indonesia Nomor
02PERM.KOMINFO32008 tentang
Pedoman Pembangunan
dan Penggunaan Menara Bersama Telekomunikasi, definisi Kontraktor Menara adalah
penyedia jasa orang-perseorangan atau badan usaha yang dinyatakan ahli yang profesional di
bidang jasa konstruksi
pembangunan menara
yang mampu menyelenggarakan kegiatannya untuk mewujudkan suatu hasil perencanaan menara
untuk pihak lain Pasal 1 angka 8. Operator telekomunikasi memberi kuasa khusus kepada kontraktor menara
untuk mendirikan tower sesuai kebutuhan operator di tempat yang telah ditentukan. Selanjutnya setelah menara tersebut selesai didirikan, maka akan diserahkan kepada
operator untuk dioperasikan, termasuk juga urusan pemeliharaan BTS tersebut
Universitas Sumatera Utara
53
selanjutnya menjadi wewenang dan tanggung jawab dari operator telekomunikasi selaku pemilik menara.
Dalam perjanjian sewa-menyewa ditemui adanya sesuatu yang menjadi objek. Pada dasarnya apa yang menjadi objek sewa-menyewa adalah merupakan objek
hukum. Yang dimaksud dengan objek hukum adalah segala sesuatu yang bermanfaat dan dapat dikuasai oleh subjek hukum serta dapat dijadikan objek dalam suatu
hubungan hukum.
94
Kedua perjanjian sewa-menyewa rooftop tersebut dilakukan secara notariil, yaitu dibuat di hadapan notaris sehingga memiliki kekuatan sebagai alat bukti otentik
di hadapan
hukum. Format
perjanjiannya telah
ditentukan oleh
operator telekomunikasi, sehingga bisa dianggap sebagai perjanjian baku. Namun sebelum
perjanjian tersebut ditandatangani, biasanya di antara operator dengan pemilik bangunan telah tercapai kesepakatan terlebih dahulu tentang semua syarat-syarat
mengenai perjanjian sewa-menyewa rooftop tersebut, yang dituangkan dalam sebuah berita acara kesepakatan, yaitu suatu surat yang dibuat di bawah tangan dan
bermeterai cukup, yang berisi kesepakatan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa, surat berita acara kesepakatan tersebut selanjutnya menjadi dasar
dibuatnya akta perjanjian sewa-menyewa rooftop yang dibuat di hadapan notaris tersebut.
94
Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Liberty, Yogyakarta 1999, hal. 68.
Universitas Sumatera Utara
54
Tahapan-tahapan yang dilakukan dalam pelaksanaan perjanjian penggunaan rooftop adalah sebagai berikut :
95
a. Penentuan lokasi pembangunan tower BTS. Pada tahap awal dilakukan penentuan titik lokasi pembangunan tower BTS.
Setiap operator telekomunikasi memiliki tim survei yang disebut tim SITAC site acquisition, ada kalanya pihak operator menggunakan jasa tim SITAC internal,
tetapi kadang menggunakan jasa SITAC eksternal. SITAC bertugas untuk melakukan peninjauan ke lapangan untuk mencari
lahan kosong yang masuk radius dari titik awal koordinat yang ditentukan oleh operator, karena berkaitan dengan jangkauan radio dari tower di lokasi lain milik
operator tersebut. Setelah mendapat lokasinya, tim SITAC akan melakukan survei tentang kondisi lahan, status kepemilikan lahan, jangkauan menara, dan harga sewa
yang akan dikeluarkan. Dalam penelitian ini, hasil survei tim SITAC operator XL dan operator Smart
merekomendasikan bahwa pembangunan tower tersebut harus dilakukan di lokasi dimana telah terdapat bangunan, sehingga pihak operator tidak dapat mendirikan
tower di tanah kosong, melainkan harus memanfaatkan bagian rooftop bangunan tersebut untuk memasang BTS dan sarana-sarana pendukungnya.
Lalu tim SITAC akan melakukan negosiasi dengan pemilik bangunan untuk memohon kesediaan agar pemilik bangunan menyewakan lahan rooftop-nya untuk
95
Wawancara dengan Bapak Agus Manurung, Sitac Coordinator operator XL, tanggal 10 Oktober 2013.
Universitas Sumatera Utara
55
dipergunakan operator membangun tower BTS, dengan membayar sejumlah harga sewa tertentu. Apabila pemilik bangunan setuju untuk menyewakan lahan rooftop-
nya kepada operator, maka kedua pihak selanjutnya akan menuangkannya dalam sebuah berita acara kesepakatan.
Kemudian tim SITAC akan melakukan sosialisasi terhadap warga di sekitar lokasi tersebut, sosialisasi tersebut bertujuan untuk meminta persetujuan dari warga
sekitar sebagai syarat pengurusan izin-izin seperti Izin Mendirikan Bangunan Menara. Izin tersebut umumnya membutuhkan persetujuan dari warga sekitar yang
masuk radius tower. Dalam kedua perjanjian sewa-menyewa yang diteliti ini, persetujuan yang diminta hanyalah persetujuan dari masing-masing tetangga yang
bersebelahan dengan ruko pemilik bangunan tersebut, karena tower tersebut bukan didirikan di lahan kosong, melainkan di atas bangunan sehingga radius tower tersebut
lebih kecil daripada tower yang dibangun di lahan kosong. b.
Penandatanganan perjanjian sewa-menyewa. Setelah adanya kesepakatan antara pihak operator dengan pemilik bangunan,
maka dilakukan penandatanganan perjanjian sewa-menyewa penggunaan lahan rooftop tersebut. Kedua perjanjian yang diteliti dalam tesis ini dituangkan dalam
bentuk tertulis yang dibuat di hadapan notaris sehingga memiliki kekuatan pembuktian sebagai akta otentik.
Akta perjanjian tersebut dibuat berdasarkan berita acara kesepakatan yang telah dibuat sebelumnya antara pihak operator dengan pemilik bangunan. Masing-
masing akta perjanjian sewa-menyewa tersebut pada dasarnya mengatur hal yang
Universitas Sumatera Utara
56
sama seperti dalam perjanjian sewa-menyewa pada umumnya, meskipun ada beberapa substansi yang berbeda.
Beberapa hal pokok yang terdapat dalam kedua perjanjian sewa-menyewa yang diteliti tersebut diantaranya :
1. Ruang lingkup perjanjian, sama-sama mengatur tentang objek sewa yaitu lahan
rooftop yang disewa untuk pembangunan menara BTS. 2.
Jangka waktu sewa Pada perjanjian antara operator XL dengan Bapak Hasan, jangka waktu
sewanya adalah 5 tahun, sedangkan dalam perjanjian antara operator Smart dengan Ibu Ida jangka waktunya berlaku 10 tahun.
Hal ini menunjukkan bahwa jangka waktu sewa antara operator yang satu dengan operator lain berbeda-beda sesuai kondisi, namun untuk perjanjian
penggunaan rooftop umumnya dilaksanakan dalam jangka waktu panjang, paling sedikit selama 5 tahun.
3. Biaya sewa atas penggunaan lahan rooftop
Mengenai biaya sewa ini nilainya berbeda-beda, karena tergantung dengan lokasi pendirian tower. Penentuan biaya sewa tersebut berdasarkan hasil survei
operator yang disesuaikan dengan nilai pasar wajar di sekitar lokasi sewa tersebut.
Biaya sewa yang dikeluarkan operator lebih tinggi apabila lokasi sewa tersebut berada di kawasan bisnis dibanding lokasi sewa di kawasan nonbisnis.
Hal ini disebabkan risiko yang ditanggung pemilik bangunan di kawasan bisnis
Universitas Sumatera Utara
57
lebih besar daripada pemilik bangunan di kawasan nonbisnis seandainya timbul kejadian yang mengakibatkan kerugian terhadap pemilik bangunan.
96
4. Hak dan kewajiban para pihak
Dalam kedua perjanjian tersebut, kewajiban pokok masing-masing pemilik bangunan adalah sama yakni diwajibkan untuk menyediakan akses penuh setiap
saat 24 jam sehari dan 7 hari seminggu dan mengizinkan pihak operator untuk mengerjakan segala pekerjaan yang berkaitan dengan tower milik operator
tersebut. Sedangkan hak pihak yang menyewakan adalah mendapat pembayaran uang sewa dari operator. Hak dan kewajiban tersebut bersifat timbal balik dan
saling mengikat kedua pihak. 5.
Kerusakan dan kerugian Masing-masing pihak dalam perjanjian baik pemilik bangunan maupun
operator bertanggung jawab atas segala kerusakan dan atau kerugian yang ditimbulkan dan berkewajiban untuk mengganti kerugian tersebut.
6. Jaminan
Dalam kedua perjanjian tersebut, pihak pemilik bangunan menjamin bahwa objek yang disewakan memang benar miliknya dan tidak tersangkut dalam
perkarasengketa apapun, sehingga pihak operator mendapat keleluasaan sepenuhnya untuk memanfaatkan objek lahan rooftop tersebut untuk kepentingan
pendirian tower.
96
Wawancara dengan Bapak Hasan, pemilik bangunanpihak yang menyewakan rooftop kepada operator XL, tanggal 22 September 2013.
Universitas Sumatera Utara
58
7. Force Majeure
Kedua perjanjian tersebut sama-sama mengatur tentang keadaan memaksa yang timbul di luar kekuasaan para pihak. Apabila terjadi keadaan memaksa
tersebut sehingga salah satu pihak tidak dapat memenuhi unsur perjanjian, maka pihak lainnya tidak dapat menuntut pihak tersebut untuk bertanggung jawab atas
kelalaian tersebut, sepanjang telah ada pemberitahuan tertulis setelah terjadinya keadaan
force majeure
tersebut. Pemberitahuan
tertulis tersebut
harus disampaikan paling lambat 21 hari perjanjian operator XL dan Bapak Hasan
dan 7 hari perjanjian operator Smart dan Ibu Ida setelah terjadinya force majeure.
8. Penyelesaian perselisihan
Pada kedua perjanjian penggunaan rooftop yang diteliti dalam tesis ini, perselisihansengketa
yang timbul
akan diselesaikan
secara kekeluargaanmusyawarah terlebih dahulu. Jika tidak tercapai kesepakatan,
barulah diselesaikan melalui pengadilan negeri setempat dimana objek sewa berada, yaitu di Pengadilan Negeri Medan.
Setelah itu, pihak operator akan melakukan pembayaran uang sewa terhadap pemilik bangunan setelah penandatanganan akta perjanjian sewa-menyewa tersebut.
Metode pembayaran dilakukan berdasarkan ketentuan sebagaimana diatur dalam akta perjanjian sewa-menyewa di atas, mencakup pajak yang dikenakan atas transaksi
tersebut. c. Pembangunan tower
Universitas Sumatera Utara
59
Selanjutnya operator akan mulai melaksanakan pekerjaan konstruksi menara BTS tersebut. Dimulai dari memasukkan perangkat-perangkat material untuk
pembangunan tower tersebut seperti menara, antena GSM dan antena microwave, shelter CKD, perangkat GSM dan Radio, perangkat catuan daya listrik, sistem
grounding, penangkal petir, air conditioner AC, dan rotary lamp. Perangkat sebuah tower GSM umumnya terdiri dari 1 unit BTS dan 1 unit
rectifier dan dry battery, di mana letak penempatan shelter disesuaikan dengan luas lokasi. Perangkat untuk catuan daya listrik terdiri diletakkan di dekat ruang shelter
BTS, sementara di menara dipasang antena digital microwave dengan diameter lebih kurang 60 cm. Selain itu, perangkat penunjang yang penting yaitu sistem grounding,
penangkal petir, pendingin ruangan AC, dan rotary lamp. Pemasangan
atau instalasi
perangkat-perangkat tersebut
hanya dapat
dilaksanakan setelah adanya peninjauan dan pemeriksaan terhadap kondisi lokasi baik tanah atau bangunan secara mendetil oleh tim teknis operatorkontraktor
menara, sehingga
hasil pemeriksaan
tersebut dapat
dipertanggungjawabkan. Pemeriksaan tersebut wajib dilakukan dengan standar dan prosedur yang baku untuk
memastikan bahwa tanah atau bangunangedung tersebut layak digunakan untuk pembangunan infrastruktur menara telekomunikasi, serta mementingkan aspek
keselamatan dan keamanan terhadap lingkungan sekitar yang termasuk dalam jangkauan ketinggian tower.
Pekerjaan konstruksi menara tidak boleh dimulai sebelum operator mendapat perizinan yang sah dari instansi yang berwenang seperti telah disebutkan di atas.
Universitas Sumatera Utara
60
Bentuk-bentuk perizinan yang diperlukan dalam kedua perjanjian sewa menyewa rooftop yang diteliti yaitu :
- Izin Mendirikan Bangunan IMB Menara,
- Surat persetujuan dari wargatetangga sekitar lokasi pendirian BTS,
- Izin Gangguan atau Hinder Ordonantie HO,
- Izin BTSpenggunaan frekuensi radio
d. Pengoperasian tower dan pemeliharaan Setelah pekerjaan konstruksi menara tersebut selesai, tahapan berikutnya
kontraktor pembangun tower tersebut akan menyerahkan hak penggunaan menara tersebut kepada operator. Kemudian pihak operator telekomunikasi sendiri akan
menginstalasi peralatan radionya untuk mengoperasikan BTS tersebut. Pihak operator juga secara berkala akan melakukan pemeriksaan dan
pemeliharaan atas seluruh peralatan menara BTS tersebut agar kualitas pelayanan telekomunikasi yang disediakan tetap terjaga.
Universitas Sumatera Utara
61
BAB III PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMILIK BANGUNAN DAN
Kategori