46
diperlukannya sesuatu pemberitahuan untuk itu. Sebaliknya, kalau sewa-menyewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang
ditentukan, melainkan jika pihak yang menyewakan memberitahukan kepada si penyewa bahwa ia hendak menghentikan sewanya, pemberitahuan mana harus
dilakukan dengan mengindahkan jangka waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat. Jika tidak ada pemberitahuan seperti itu, maka dianggaplah bahwa sewa itu
diperpanjang untuk waktu yang sama.
88
C. Hal-hal yang Mendasari Terjadinya Perjanjian Penggunaan Rooftop
Seiring kebutuhan akan jasa telekomunikasi yang semakin tinggi di masa kini, terutama di wilayah perkotaan, maka para operator telekomunikasi turut menambah
kapasitas jaringannya di wilayah perkotaan dengan cara mendirikan menara telekomunikasi tower BTS. Di wilayah perkotaan, jarang ditemui lahantanah
kosong karena hampir semuanya telah didirikan bangunan untuk permukiman masyarakat.
Oleh karena itu, di daerah perkotaan atau permukiman padat, operator telekomunikasi cenderung membangun tower pada suatu bangunan ketimbang lahan
kosong. Adapun tower yang didirikan pada suatu bangunan selalu menggunakan bagian puncak bangunan rooftop, yaitu bagiantingkat teratas pada suatu bangunan.
Misalnya operator yang hendak membangun menara telekomunikasi pada lokasi sebuah bangunan rumah toko ruko bertingkat tiga akan menggunakan sisi teratas
ruko yakni lantai tingkat tiga ruko tersebut untuk mendirikan tower-nya. Bidang yang
88
Ibid., hal. 47.
Universitas Sumatera Utara
47
digunakan untuk menempatkan tower tersebut haruslah bidang datar yang kosong yang tidak ditempati struktur bangunan apapun, sehingga dalam hal ini pihak operator
hanya menyewa bidang kosong rooftop tersebut kepada pemilik bangunan. Adapun hal yang menjadi alasan operator telekomunikasi mendirikan tower di
atas rooftop bangunan adalah sebagai berikut : 1. Keterbatasan lahantanah kosong.
89
Seperti telah disampaikan sebelumnya, kebutuhan layanan telekomunikasi di kawasan perkotaan semakin meningkat karena jumlah pengguna telekomunikasi yang
bertambah pesat dari waktu ke waktu. Untuk memenuhi kebutuhan tersebut, operator telekomunikasi harus membangun BTS untuk menambah kapasitas jaringannya,
wujud pembangunan BTS terlihat dari pendirian tower-tower di lokasi tertentu sesuai dengan hasil survei dari tim teknis operator tersebut.
Di kawasan perkotaan jarang dijumpai lahantanah kosong, sebab hampir seluruh wilayah perkotaan telah didirikan bangunan permukiman, maka operator
yang hendak mendirikan tower tersebut harus membangun menaranya di lokasi bangunan milik masyarakat dengan menyewa bagian rooftop bangunan tersebut.
Mengenai lokasi pendirian tower, tidak setiap saat menara telekomunikasi dibangun di bidang bangunan ataupun selalu dibangun di tanah kosong, tetapi hal itu
tergantung dari hasil tinjauan tim teknis operator, yang nantinya akan memutuskan
89
Wawancara dengan Bapak Agus Manurung, Sitac Coordinator operator XL, tanggal 10 Oktober 2013.
Universitas Sumatera Utara
48
mana lokasi yang tepat spot untuk mendirikan BTS untuk mengoptimalkan pelayanan telekomunikasi dari operator.
2. Biaya pembangunan tower yang lebih minim. Umumnya
pembangunan infrastruktur
telekomunikasi seperti
BTS memerlukan biaya yang besar
90
, namun operator telekomunikasi yang memanfaatkan bidang rooftop suatu bangunan untuk mendirikan menara dan sarana pendukungnya
bisa lebih menghemat biaya karena pembangunan tower yang dilakukan hanya menumpang pada bidang rooftop suatu bangunan, meskipun operator telekomunikasi
harus mengeluarkan biaya sewa atas penggunaan lahan rooftop yang dimiliki oleh pemilik bangunan tersebut.
Dengan mendirikan tower di bidang rooftop suatu bangunan, maka operator telah diuntungkan dari segi struktur bangunan yang telah memiliki pondasi dan
ketinggian tertentu sehingga tidak perlu menghabiskan lebih banyak biaya karena hanya perlu memasang infrastruktur BTS yang terdiri dari tower dan sarana-sarana
pendukungnya pada sebagian lahan rooftop bangunan tersebut. Dari faktor ketinggian bangunan, operator bisa lebih menghemat biaya material sewaktu membangun tower
tersebut dengan memanfaatkan ketinggian bangunan yang sudah ada. Pak Agus Manurung Sitac Coordinator XL mengumpamakan operator yang
hendak mendirikan tower setinggi 20 meter, apabila menggunakan rooftop bangunan ruko bertingkat tiga, maka operator tersebut hanya cukup membangun tower setinggi
90
Biaya konstruksi sebuah menara BTS dan peralatannya per 2011 adalah sebesar Rp.1 miliar, belum termasuk biaya sewa lahan, perizinan, biaya layanan komunitas, pengadaan listrik, dan
biaya pemeliharaan setelah menara BTS tersebut dioperasionalkan.
Universitas Sumatera Utara
49
10 meter saja, karena ketinggian bangunan ruko tersebut telah memberikan kelebihan 10 meter untuk operator, sehingga material yang digunakan untuk mendirikan tower
tersebut hanya perlu menggunakan material untuk ketinggian 10 meter saja. Dengan membangun tower di lahan kosong, maka harus dibangun pondasi
yang baru, sehingga akan banyak pekerjaan konstruksi yang dilakukan memerlukan lebih banyak biaya. Sedangkan bila membangun tower di rooftop, maka yang
diperlukan hanya penguatan pondasi yang ada pada bangunan tersebut, apakah dengan balok cor ataupun dengan baja yang lebih minim biaya.
91
3. Kemudahan mengurus perizinan dan surat-surat lainnya. Untuk mendirikan tower, operator telekomunikasi harus mendapatkan izin
terlebih dahulu dari pihak berwenang. Izin-izin tersebut seperti izin lokasi, izin mendirikan bangunan, persetujuan aparat pemerintahan setempat, persetujuan warga
lingkungan setempat dan sebagainya. Pengurusan izin untuk mendirikan tower di rooftop bangunan tidak serumit izin untuk mendirikan tower di lahan kosong. Hal ini
disebabkan pengurusan izin untuk mendirikan tower di suatu bangunan lebih mudah karena hanya menyangkut pihak pemilik bangunan tersebut saja.
92
Oleh karena itu, pihak operator lebih dimudahkan dalam mengurus perizinan ataupun surat-surat lainnya apabila mendirikan tower di atas rooftop bangunan karena
91
Wawancara dengan Bapak Agus Manurung, Sitac Coordinator operator XL, tanggal 10 Oktober 2013.
92
Wawancara dengan Bapak Agus Manurung, Sitac Coordinator operator XL, tanggal 10 Oktober 2013.
Universitas Sumatera Utara
50
hanya perlu persetujuan dari pemilik bangunan dan tetangga di sebelah pemilik bangunan tersebut.
4. Tidak ada pilihan selain mendirikan tower di lokasi dimana telah terdapat suatu bangunan.
Semua pembangunan infrastruktur BTS selalu didahului dengan tahap survei lapangan. Pada tahap survei ini, tim teknis operator akan memetakan jaringan
telekomunikasi operator tersebut yang telah ada dengan kebutuhan penambahan jaringan di suatu wilayah tertentu. Dari hasil survei tersebut, selanjutnya tim teknis
akan menentukan di titik manakah harus dibangun BTS sesuai dengan kebutuhan pelayanan jaringan telekomunikasi operator tersebut.
Jika hasil survei tersebut menentukan bahwa titik pembangunan BTS adalah sebuah lahan kosong, maka tepat di atas lokasi tanah tersebut harus didirikan tower
operator, begitu juga seandainya hasil survei tersebut menentukan bahwa titik untuk membangun BTS adalah sebuah bangunan, maka operator harus mendirikan tower di
atas bangunan tersebut, yaitu dengan menggunakan rooftop bangunan tersebut. Pendirian BTS di atas titik hasil survei tersebut mutlak dilakukan karena jika
menara operator bukan didirikan tepat di atas titik tersebut, maka fungsi dari tower tersebut tidak akan optimal sehingga operator tidak dapat memenuhi kebutuhan jasa
telekomunikasinya disebabkan layanan jaringannya yang tidak memadai. Selain itu di kawasan perkotaan yang padat dengan bangunan, hasil survei tim teknis operator
seringkali menentukan bahwa titik-titik untuk mendirikan BTS operator cenderung berada di lokasi yang telah terdapat bangunan daripada tanah kosong. Atas alasan itu,
Universitas Sumatera Utara
51
maka operator telekomunikasi kerap menggunakan rooftop suatu bangunan untuk mendirikan menara telekomunikasinya.
93
D. Pelaksanaan Perjanjian Penggunaan Rooftop
