93
c. Penentuan spesifikasi barang, harga dan supplier dapat dilakukan oleh lessee
d. Tujuan utama lessee semata-mata untuk mendapatkan financing untuk tujuan proses produksi atau peningkatan kapasitas produksi.
2. Sale and lease Back
82
Transaksi leasing dalam bentuk sale and lease back ini pada prisipnya adalah pihak lessee sengaja menjual barang modalnya kepada
Lessor untuk kemudian dilakukan kontrak sewa guna usaha atas barang tersebut. lessee dalam hal ini berperan sebagai pihak yang menjual barang
untuk digunakan selama masa lease yang disetujui kedua pihak. Metode leasing ini dimaksudkan untuk memperoleh tambahan dana untuk modal
kerja. Jadi transaksi leasing di sini bersifat refinancing. Transaksi leasing seperti ini banyak dilakukan di Indonesia akibat adanya masalah impor
barang modal, perizinan serta pengoperasian, maupun pembiayaan kembali terhadap pinjaman yang telah diperoleh lessee untuk memperoleh
barang modal ini terutama dalam hal pengenaan bea masuk atau pajak dalam rangka pengadaan suatu barang modal, umunya pihak lessee akan
82
Ibid, hal 65
Universita Sumatera Utara
94
membeli lebih dahulu atas nama sendiri barang impor atau eks-impor, termasuk membayar bea masuk dan bea impor lainnya.
Selanjutnya barang tersebut dijual kepada Lessor untuk selanjutnya diserahkan kembali kepada lessee untuk digunakan sesuai dengan jangka
waktu yang disetujui dalam kontrak Leasing. Transaksi leasing seperti di atas sering disebut technical sale and lease back.
Mekanisme Transaksi Sale and lease Back yaitu: 1. Jual beli barang modal dari pihak lessee ke pihak Lessor
2. Penutupan kontrak asuransi 3. Lessor melakukan pembayaran kepada lessee, sesuai dengan kontrak
jual beli 4. Penandatangan kontrak leasing antara Lessor dengan lessee
5. Pembayaran premi asuransi 6. Pmbayaran lease bulanan dari lessee kepada Lessor.
3. Syndicated Lease
83
Syndicated lease adalah pembiayaan leasing yang dilakukan oleh lebih dari satu Lessor atas suatu objek Leasing. Syndicated lease terjadi
apabila Lessor karena alasan-alasan risiko tidak bersedia, atau karena
83
Ibid, hal 67
Universita Sumatera Utara
95
alasan tidak memiliki kemampuan pendanaan untuk menutup sendiri suatu transaksi leasing yang nilainya cukup besar yang dibutuhkan oleh lessee.
Untuk memenuhi permintaan atau kebutuhan lessee tersebut, maka beberapa perusahaan leasing melakukan perjanjian kerja sama untuk
membiayai objek leasing dimaksud. Selanjutnya, dalam pelaksanaannya dari kelompok Lessor, berdasarkan persetujuan ditunjuk salah satu Lessor
untuk bertindak sebagai coordinator dalam melaksanakan perjanjian leasing dengan pihak lessee termasuk dengan pihak supplier.
b . Operating Lease
Dalam leasing bentuk ini, Lessor sengaja membeli barang modal dan selanjutnya di-lease-kan. Berbeda dengan finance lease, dalam
operating lease jumlah seluruh pembayaran berkala tidak mencakup jumlah biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh barang modal tersebut
berikut dengan bunganya.Operating lease atau kadang-kadang juga disebut dengan sewa guna usaha biasa adalah suatu perjanjian kontrak
antara Lessor dengan lessee di mana: a. Lessor sebagai pemilik objek leasing kemudian menyerahkan kepada
pihak lessee untuk digunakan dengan jangka waktu relatif lebih pendek daripada umur ekonomis barang modal tersebut.
Universita Sumatera Utara
96
b. Lessee atas penggunaan barang modal tersebut, membayar sejumlah sewa secara berkala kepada Lessor yang jumlahnya tidak meliputi
jumlah keseluruhan biaya perolehan barang tersebut beserta bunganya atau disebut juga non full pay out lease
c. Lessor menanggung segala risiko ekonomis dan pemeliharaan atas barangbarang tersebut
d. lessee pada akhir kontrak harus mengembalikan objek lease pada Lessor
e. lessee biasanya dapat membatalkan perjanjian kontrak leasing sewaktu waktu atau disebut cancelable
Operating lease dalam pelaksanaannya membutuhkan suatu keahlian khusus terutama untuk pemeliharaannya dan pemasaran kembali
barang modal yang dilease kan tersebut. Oleh karena itu berbeda dengan finance lease objek leasing diakhir masa kontrak merupakan hak milik
Lessor untuk kemudian dilakukan pemasaran kembali barang modal tersebut. Lessor dalam operating lease bertanggung jawab atas segala
biaya pelaksanaan lease antara lain misalnya, biaya asuransi, pembayaran pajak dan pemeliharaan barang modal. Perbedaan lain dengan finance
lease adalah angsuran operating lease tidak menggambarkan keseluruhan biaya perolehan barang. Hal ini disebabkan Lessor mengharapkan
Universita Sumatera Utara
97
keuntungan dari kontrak leasing berikutnya. Selanjutnya menurut Keputusan Menteri Keuangan Nomor 1169KMK.011991 tanggal 27
Nopember 1991 kegiatan leasing dapat dilakukan dengan cara berikut: a. Sewa guna usaha dengan hak opsi finance lease
b. Sewa guna usaha tanpa hak opsi operating lease Penggolongan suatu transaksi leasing menurut ketentuan Menteri
Keuangan tersebut di atas dapat dijelaskan sebagai berikut: 1 Leasing digolongkan sebagai finance lease apabila memenuhi semua
criteria berikut: a. Jumlah pembayaran sewa guna usaha selama masa sewa guna
usaha pertama ditambah dengan nilai sisa barang modal, harus dapat menutup harga perolehan barang modal dan keuntungan
Lessor. b. Masa
sewa guna
usaha untuk
barang modal
ditetapkan sekurangkurangnya:
- 2 tahun untuk Golongan I - 3 tahun untuk Golongan II dan III
- 7 tahun untuk Golongan bangunan c. Perjanjian sewa guna usaha memuat ketentuan, mengenai hak opsi
Universita Sumatera Utara
98
2 Leasing digolongkan sebagai operating lease apabila memenuhi kriteria berikut :
a. Jumlah pembayaran leasing selama masa leasing pertama tidak dapat menutupi harga perolehan barang modal yang di-lease-kan
ditambah keuntungan yang diperhitungkan oleh Lessor b. Perjanjian leasing tidak memuat ketentuan mengenai hak opsi bagi
Lessor jadi dari ciri-ciri leasing yang tersebut, ada dua jenis leasing yaitu finance
lease dan operating lease perbedaan antara kedua jenis leasing ini adalah menurut Mulyadi adalah sebagai
berikut:
84
a. Finance lease adalah suatu perjanjian pembiayaan dimana Lessor diminta untuk membiayai pengadaan barang modal
untuk lesse, sedangkan pada operating lesse perjanjian menitikberatkan pada pemberian jasa.
b. Pada finance lease, risiko ekonomis atas objeknya berada pada lesse karena lease wajib membayar kembali modal yang
disediakan Lessor untuk membayar barang yang bersangkutan ditambah bunga dan ongkos lain selama kontrak berjalan
apapun yang terjadi, sedangkan pada operating lease risiko ekonomis atas barang modal yang dilease ada pada Lessor.
c. Pada finance lease, lesse hanya memikul risiko berkenaan dengan keadaan keuangan, kemampuan membayar serta
bonafiditas lesse, sedangkan pada operating lesse, Lessor
menanggung risiko hilangnya atau rusaknya objek yang di- lease.
84
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, Jakarta,
Grafindo Persada, 1989, hal 92.
Universita Sumatera Utara
99
d. Pada finance lease, jangka waktu kontrak sama dengan masa kegunaan
barang modal
yang bersangkutan
menurut persetujuan Lessor, sedangkan pada operating lesse jangka
waktu perjanjian pada umumnya tidak sama dengan masa kegunaan barang modal yang bersangkutan.
e. Pada akhir masa finance lease, lesse mempunyai hakopsi
untuk membeli barang modal tersebut dari Lessor dengan harga yang disetujui terlebih dahulu, tetapi harga barang modal pada
finance lesse tak berarti jumlahnya, sedangkan pada operating lease tidak mempunyai hak opsi untuk membeli.
f. Pada finance lease, pada prinsipnya dilarang mengakhiri
kontrak sebelum jangka waktu yang diperjanjikan berakhir, kecuali diperjanjikan lain, sedangkan pada operating lease
jangka waktu leasing tidak tertentu dan dapat diakhiri oleh lesse.
g. Pada finance lease, Lessor pada umumnya memberikan jasa- jasa untuk penggunaan, pengoperasian dan pemeliharaan
barang modal yang di-lease, sedangkan pada operating lease hal ini tidak ada.
Kriteria dalam transaksi sewa guna usaha wajib dicermati oleh Lessor maupun lessee sebelum menandatangani perjanjian sewa guna
usaha apabila hal ini terjadi maka suatu perjanjian lease yang bersifat financing financial lease bisa menjadi operating lease yang mana
implikasi perpajakan dan akuntansi kedua transaksi ini sangat berbeda jauh dan bertolak belakang, Sebagai contoh barang modal golongan II
yang seharusnya dibiayai minimal 3 tahun kemudian oleh Lessor dibiayai hanya 2 tahun maka kondisi ini akan mengakibatkan suatu kontrak finance
lease akan menjadi kontrak operating lease.
Universita Sumatera Utara
100
B. Keabsahan Kontrak leasing Dalam KUHPerdata.
Untuk membuat perjanjian yang sah berdasarkan ketentuan hukum, undang-undang menentukan 4 empat persyaratan sebagaimana yang
tercantum dalam Pasal 1320 KUHPerdata, yakni: a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan c. Suatu hal tertentu
d. Suatu sebab yang halal Persyaratan adanya kata sepakat dan kecakapan bertindak dalam
hukum adalah syarat subjektif atau syarat yang melekat pada orang yang membuat perjanjian yang apabila tidak dipenuhi dalam sebuah perjanjian
mengakibatkan perjanjian itu dapat dibatalkan voidable pembatalan kepada hakim melalui pengadilan oleh salah satu pihak.
Kemudian persyaratan adanya suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal adalah syarat yang berhubungan dengan objek perjanjian yang
disebut juga dengan syarat objektif perjanjian yang apabila tidak dipenuhi dapat mengakibatkan perjanjian tersebut batal demi hukum null and
void, artinya sejak awal perjanjian itu tidak pernah ada dalam perikatan sebab perikatan itu tidak pernah lahir jadi tidak ada akibat hukum apapun
Universita Sumatera Utara
101
sehingga tidak ada dasar hukum yang dapat dijadikan alas hak untuk melakukan penuntutan.
85
KUHPerdata. Mengenai sepakat ditentukan dalam Pasal 1321 KUHPerdata yang menyatakan bahwa ”Tiada sepakat yang sah apabila
sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya dengan paksaan atau penipuan”.
86
Dan Mengenai kecakapan ditentukan dalam Pasal 1329 KUHPerdata yang berbunyi: ”Setiap orang adalah cakap untuk membuat
perikatan jika oleh undang-undang tidak dinyatakan tidak cakap.” Cakap menurut hukum adalah orang yang sudah dewasa, yaitu sudah berumur 21
tahun. Dalam Pasal 330 KUHPerdata, semua orang adalah cakap dalam
membuat perikatan apabila dalam undangundang tidak dinyatakan tidak cakap. Jadi pada dasarnya semua orang adalah cakap dalam membuat
perjanjian kecuali dinyatakan tidak cakap oleh Kesepakatan itu harus diberikan secara bebas dari kekhilafan, paksaan atau penipuan. Apabila
dalam perjanjian
kesepakatan itu
diberikan secara
tidak bebas,
mengakibatkan perjanjian tersebut dapat dibatalkan.
87
85
I.G. Rai Widjaja, Merancang Suatu Kontrak, Kontrak Drafting Dalam Teori dan Praktek Jakarta: Mega Point Keaint Blanc, 2001, hal 55
86
R. Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta: Intermasa, 1987, hal. 43
87
I.G. Rai Widjaja, Opcit, hal 56
Universita Sumatera Utara
102
Sedangkan oleh Undang-Undang Pasal 1330 KUHPerdata yang dikatakan sebagai orang yang tidak cakap dalam membuat perjanjian
adalah ”Orang-orang yang belum dewasa, mereka yang ditaruh di bawah pengampuan, orang perempuan dalam hal-hal yang ditetapkan undang-
undang, dan semua orang yang telah dilarang oleh undang-undang untuk membuat perjanjian-perjanjian tertentu”.Mengenai suatu hal tertentu
sebagai objek perjanjian artinya apa yangdiperjanjikan hak-hak dan kewajiban kedua belah pihak jika timbul suatu perselisihan.
Pasal 1333 KUHPerdata mengatakan bahwa ”Suatu perjanjian harus mempunyai sebagai pokok suatu barang yang paling sedikit
ditentukan jenisnya.” Tidaklah menjadi halangan bahwa jumlah barang tidak tentu, asal
saja jumlah itu terkemudian dapat ditentukan atau dihitung. Berdasarkan pasal ini maka barang yang perjanjikan harus tentu, setidak-tidaknya harus
ditentukan jenisnya sedangkan jumlahnya tidak perlu ditentukan asalkan saja kemudian dapat ditentukan atau dihitung, sebab apabila suatu objek
perjanjian tidak tertentu yaitu tidak jelas jenisnya dan tidak tentu jumlahnya, perjanjian yanng demikian tidak sah.
88
88
Ibid
Universita Sumatera Utara
103
Dari ketentuan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 1251 KMK.013 1988 tentang Ketentuan dan Tata Cara Pelaksanaan Lembaga
Leasing, dapat disimpulkan bahwa bentuk perjanjian leasing harus dilakukan secara tertulis dan wajib dibuat dalam bahasa Indonesia, tanpa
ketentuan harus berbentuk akta autentik atau akta dibawah tangan. Namun jika dilihat dari kekuatan pembuktiannya, selayaknya perjanjian ini dibuat
dalam bentuk tertulis dengan akta otentik. Dalam perjanjian leasing paling tidak harus memuat:
89
1. Jenis transaksi Leasing 2. Nama dan alamat masing-masing pihak
3. Nama, jenis, tipe dan lokasi penggunaan barang modal. 4. Harga
perolehan, nilai
pembiayaan leasing,
angsuran pokok
pembiayaan, imbalan jasa leasing, nilai sisa, simpanan jaminan dan ketentuan asuransi atas barang modal yang dilease.
5. Masa Leasing. 6. Ketentuan mengenai pengakhiran leasing yang dipercepat, penetapan
kerugian, yang harus ditanggung lesse, dalam hal barang modal yang dilease dengan hak opsi hilang, rusak, atau tidak berfungsi karena sebab
apapun,
89
Salim HS, Opcit hal 149
Universita Sumatera Utara
104
7. Tanggung jawab para pihak atas barang modal yang dileasekan. Perjanjian leasing sebagai perjanjian innominaat yang tidak diatur
secara khusus dalam KUHPerdata, dapat juga dikatakan sebagai kontrak baku atau kontrak standar. Kontrak baku adalah kontrak atau perjanjian
yang berkembang dan banyak dipergunakan oleh pelaku usaha dalam hubungannya
dengan konsumen.
Bahkan dalam
era globalisasi,
pembakuan syarat-syarat perjanjian merupakan model yang tidak dapat dihindari, bagi para pelaku usaha penggunaan.
C. Peranan NotarisPPAT Berdasarkan Undang-Undang Jabatan Notaris Terhadap Transaksi
leasing Tanah Dan Bangunan 1. Peranan NotarisPPAT dalam Transaksi
Leasing
Peranan NotarisPPAT dalam transaksi sewa guna usaha adalah dalam membuat kontrak perjanjian sewa guna usaha yang dapat dilakukan
secara bawah tangan, dilegalisir oleh notaris atau secara notariil. Jika perjanjian dibuat secara notaril ataupun legalisir oleh notaris,
biasanya biaya tersebut akan dibebankan pada lessee sedangkan besar
Universita Sumatera Utara
105
kecilnya biaya ini tergantung pada besar kecilnya nilai pembiayaan dan dibayarkan pada saat permulaan kontrak.
90
Dalam mempersiapkan kontrak leasing maka NotarisPPAT harus memeriksa kebenaran dokumen-dokumen yaitu ;
91
a. Akta pendirian perusahaan client beserta perubahan-perubahannya b. Surat pengesahan pendirian Perusahaan Dari Departemen Kehakiman
dan Berita Negara c. Surat Izin Perusahaan
d. Tanda Daftar perusahaan e. Laporan keuangan tiga tahun terakhir
f. Bank Statement tiga tahun terakhir
g. Profesonal Background dari DireksiKomisaris h. Struktr organisasi
i. Surat penerimaan yang telah ditandatangani lessee
j. Jaminan pribadi, jika ada
k. Jaminan perusahaan, jika ada l.
KTP para pihak.
90
Wawancara dengan NotarisPPAT Gloria Simanjuntak, Pada tanggal 16 September 2014
91
Wawancara dengan NotarisPPAT Gloria Simanjuntak, Pada tanggal 16 September 2014
Universita Sumatera Utara
106
Dalam transaksi leasing, ketika para penghadap datang ke Notaris agar tindakan atau perbuatannya diformulasikan ke dalam bentuk akta
otentik sesuai dengan kewenangan notaris, dan kemudian notaris membuat akta perjanjian transaksi leasing maka dalam hal ini telah memberikan
landasan bagi notaris dan para penghadap telah terjadi hubungan hukum, oleh karenanya notaris harus dapat menjamin bahwa akta mengenai
transaksi leasing yang dibuatnya telah sesuai menurut aturan hukum yang sudah ditentukan sehingga kepentingan para pihak terlindungi dengan akta
tersebut. Akta notaris mengenai transaksi leasing merupakan perjanjian para
pihak yang mengikat antara leassee dan lessor, oleh karenanya notaris harus harus memperhatikan syarat-syarat suatu perjanjian yang harus
dipenuhi dalam transaksi leasing tersebut. Berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata yang mengatur tentang syarat sahnya suatu perjanjian yaitu
syarat subjektif dan syarta objektif. Syarat subjektif yaitu berkaitan dengan subjek yang mengadakan perjanjian leasing tersebut. Yang terdiri dari kata
sepakat dan cakap bertindak untuk melakukan perbuatan hukum, dan syarat objektif yaitu mengenai objek yang dijadikan perbuatan hukum
dalam hal ini tanah dan bangunan yang terdiri dari suatu hal tertentu dan sebab yang tidak dilarang. Jika syarat subjektif tidak terpenuhi maka
Universita Sumatera Utara
107
perjanjian dapat dibatalkan sedangkan jika syarat objektif tidak terpenuhi maka perjanjian batal demi hukum, tanpe perlu permintaan para pihak.
2. Peranan NotarisPPAT Dalam Pembayaran Pajak
