70
7. Surat Edaran Jendral Pajak Departemen Keuangan Republik Indonesia Nomor SE-04PJ.331996 tanggal 26 Agustus 1996
tentang Pembayaran PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas tanahbangunan.
2. PPh Final Dalam Transaksi Leasing Tanah dan Bangunan
a. Leasing dengan Hak Opsi
Adapun ketentuan perpajakan transaksi sewa guna usaha dengan hak opsi, maka Lessor, perusahaan pembiayaan wajib membayar 5 dari
nilai sisa residual Value yang tercantum dalam perjanjian Besarnya Pajak Penghasilan yang harus dibayar sehubungan
dengan pengalihan hak atas tanah danatau bangunan sebagaimana dimaksud adalah 5 lima persen dari nilai sisa residual value.
Pengenaan PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah danatau bangunan dengan cara lain yaitu:
67
1. Sewa guna usaha dengan hak opsi dan tanpa hak opsi. Pengalihan hak atas tanah danatau bangunan sehubungan dengan
pelaksanaan opsi sewa guna usaha dengan hak opsi maka Lessor harus
67
Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-04PJ.331996 Tentang Pembayaran Pph Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah danatau Bangunan
Universita Sumatera Utara
71
membayar 5 dari nilai sisa residual value yang tercantum dalam perjanjian.
Dalam Sewa Guna Usaha dengan hak opsi finance lease maka Bagi Lessor penghasilan yang dikenakan PPh adalah sebagian dari
pembayaran sewa guna usaha yaitu seluruh pembayaran sewa guna usaha dikurangi dengan angsuran pokok. Dalam hal sewa guna usaha sindikasi,
imbalan jasa bagi masing-masing anggota dihitung secara proporsional sesuai dengan perjanjian antar anggota sindikasi yang bersangkutan.
Terhadap perjanjian Sewa Guna Usaha yang dibuat sebelum tanggal 19 Januari 1991 dan berakhir sesudah tanggal tersebut, tetap berlaku
ketentuan lama yaitu penghasilan yang dikenakan PPh adalah seluruh pembayaran Sewa Guna Usaha yang diterima atau diperoleh Lessor dan
Lessor tidak boleh melakukan penyusutan atas barang modal yang disewa- guna-usahakan. Terhadap perjanjian Sewa Guna Usaha yang dibuat
sebelum tanggal 19 Januari 1991 dan berakhir sesudah tanggal tersebut, Lessor tetap harus melakukan penyusutan atas barang modal yang disewa-
guna-usahakan sampai saat berakhirnya Kontrak Sewa Guna Usaha danatau lessee menggunakan hak opsinya untuk membeli barang modal
tersebut. Dalam hal demikian, maka berlaku ketentuan mengenai
Universita Sumatera Utara
72
penarikan harta dari pemakaian karena sebab biasa, sebagaimana diatur dalam Pasal 11 ayat 7 huruf b Undang-Undang PPh 1984.
b. Leasing Tanpa Hak Opsi Transaksi leasing tanpa hak opsi berdasarkan Pasal 4 2 Undang-
Undang PPh tidak dikenakan PPH Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan karena dalam transaksi leasing tanah dan bangunan tanpa hak
opsi maka pengalihan hak atas tanah dan bangunan tidak pernah terjadi. c. Sale and lease back.
Pengalihan hak atas tanah danatau bangunan secara sales and lease back merupakan pemindah tanganan hak dengan 2 dua transaksi,
dengan penjelasan sebagai berikut: a. Transaksi pertama, pada saat pemilik hak atas tanah danatau bangunan
calon lessee menjual tanah danatau bangunan kepada Lessor harus dibayar Pajak Penghasilan sebesar 5 lima persen dari nilai tertinggi
antara nilai berdasarkan akta pengalihan hak dengan NJOP tanah danatau bangunan yang bersangkutan.
b. Transaksi kedua, pada saat lessee menggunakan hak opsi untuk membeli kembali hak atas tanah danatau bangunan terutang Pajak
Penghasilan sebesar 5 dari nilai sisa residual value yang tercantum dalam perjanjian.
Universita Sumatera Utara
73
c. Dalam hal lessee menggunakan hak opsi lebih cepat dari waktu yang tercantum dalam perjanjian sewa guna usaha atau apabila
lessee ingkar janji sehingga Lessor mengalihkan hak atas tanah danatau bangunan kepada pihak lain, maka Lessor harus
membayar Pajak Penghasilan sebesar 5 Lima persen dari jumlah yang harus dipenuhi oleh lessee sehubungan dengan
dipercepatnya penggunaan hak opsi tersebut atau dari jumlah yang harus dibayar pihak lain.
Berdasarkan uraian diatas dan rincian mengenai peraturan- peraturan pemerintah dan perpajakan yang mengatur keberadaan industri
pembiayaan baik langsung maupun tidak langsung, terlihat bahwa industry ini belum mempunyai landasan yang kokoh seperti layaknya industri
asuransi ataupun perbankan. Dalam rangka menghadapi perdagangan bebas alangkah baiknya
industri pembiayaan khususnya leasing tanah dan bangunan dilindungi dengan undnag-undang tentang usaha pembiayaan dan adanya alternatif
baru sumber pendanaan selain kredit perbankan danatau insentif khusus bagi perusahaan pembiayaan. Dalam transaksi leasing maka sewa guna
Universita Sumatera Utara
74
usaha dengan hak opsi, sale and lease back merupakan pengalihan hak tanah dan bangunan dengan cara lain
68
Penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan sehubungan dengan persewaan tanah danatau bangunan berupa tanah,
rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, pertokoan, atau pertemuan termasuk bagiannya, rumah kantor, toko,
rumah toko, gudang dan bangunan industri, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final.
Kewajiban pembayaran PPh atas transaksi Sales and lease Back adalah pada saat calon lessee mengalihkan haknya kepada Lessor
sebagaimana diuraikan pada diatas, maka atas transaksi tersebut calon lessee wajib menyetor PPh Pasal 25 sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4
Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 sebesar 5 dari nilai tertinggi antara lain menurut akta dengan Nilai Jual Obyek Pajak NJOP
atas tanah danatau bangunan tersebut. Pada saat lessee menggunakan hak opsinya untuk membeli sebagaimana diuraikan pada keterangan diatas.,
maka atas transaksi tersebut Lessor tidak wajib menyetor PPh Pasal 25
68
Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-04PJ.331996 Tentang Pembayaran Pph Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah DanAtau Bangunan
Universita Sumatera Utara
75
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994.
Contoh pembayaran pajak PPH atas sewa tanah bangunan yang disewakan kembali yaitu:
Ravi menyewa rumah milik Haji Syaifulloh selama 5 tahun dari tahun Desember
2010 sampai
dengan Desember
2015 sebesar
Rp. 200.000.000,00 yang dibayar pada awal sewa. Atas pembayaran sewa
tersebut Haji Syaifulloh Hidayatulloh telah membayar Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat 2 yang bersifat final atas penghasilan berupa sewa tanah
danatau bangunan
sebesar Rp.
20.000.000,00. Dalam
perjanjian dimasukkan syarat bahwa Ravi Murdono dapat menyewakan kembali
rumah yang disewanya tersebut kepada orang lain meskipun tanggung jawabnya tetap berada di Ravi. Pada bulan Juli 2013 Ravi, tanpa
membatalkan sewa dengan Haji Syaifulloh menyewakan rumah tersebut kepada adik kandungnya Kinan yang berprofesi sebagai pedagang kue
sampai dengan Desember 2015 sebesar Rp. 80.000.000,00 yang dibayar pada tanggal 3 Juli 2013. Meskipun rumah yang disewakan Ravi kepada
Kinan adalah rumah yang disewa dari Haji Syaifulloh, namun atas transaksi tersebut tetap termasuk dalam kriteria sewa atas tanah danatau
bangunan yang dikenai Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat 2 yang bersifat
Universita Sumatera Utara
76
final. Dengan demikian atas penghasilan yang diterima oleh Ravi Murdono dari Kinan Pali tersebut harus dibayar Pajak Penghasilannya.
Mengingat Kinan bukan merupakan pemotong pajak, maka Ravi wajib menyetorkan sendiri Pajak Penghasilan yang terutang tersebut ke KPP
tempat dia terdaftar. Besarnya Pajak Penghasilan yang Pasal 4 ayat 2 yang bersifat final yang
wajib disetorkan adalah: 10 x Rp. 80.000.000,00 = Rp8.000.000,00 Kewajiban Ravi atas transaksi tersebut adalah:
1. melakukan penyetoran Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat 2 sebesar Rp8.000.000,00 paling lambat tanggal 15 Agustus 2013;
2. melaporkan penyetoran Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat 2 atas transaksi tersebut dalam SPT Masa Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat
2 Masa Pajak Juli 2013 paling lambat tanggal 20 Agustus 2013.
3. BPHTB Dalam Transaksi Leasing Tanah dan Bangunan
