61
mendorong orang membuat perjanjian. Melainkan sebab dalam arti isi perjanjian itu sendiri yang rnenggambarkan tujuan yang akan dicapai oleh pihak-pihak.
61
Perlu dijelaskan bahwa yang dimaksud sebab yang halal adalah bahwa isi dari perjanjian tersebut tidak menyimpang dari ketentuan perundang-undangan yang
berlaku disamping tidak menyimpang dari norma-norma ketertiban dan kesusilaan sebagai mana yang dinyatakan dalam Pasal 1337 KUHPerdata. Dalam jual beli yang
menjadi sebab perjanjian adalah di satu pihak pembeli ingin mendapatkan barangnya dan pihak lain penjual berkeinginan untuk mendapatkan uangnya.
B. Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli dalam Transaksi Jual Beli Tanah dan Bangunan
Penjual dan pembeli masing-masing mempunyai hak dan kewajiban. Sebagaimana diketahui bahwa subyek hukum adalah manusia dan badan hukum yang
masing-masing mempunyai hak dan kewajiban.
62
Subyek hukum manusia harus memenuhi syarat-syarat umum untuk melakukan suatu perbuatan hukum secara sah.
Subyek jual beli adalah penjual dan pembeli dan barang-barang yang dijual atau dibeli.
Pasal 1476 KUHPerdata sampai dengan Pasal 1470 KUHPerdata adalah peraturan istimewa, karena untuk itu tidak melarang jual beli pihak-pihak dengan kata
lain setiap orang boleh mengadakan jual beli asal memenuhi syarat-syarat yang telah ditentukan di dalam undang-undang.
61
Ibid,
62
Qiram Syamsuddin Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian, Yogyakarta: Penerbit Liberty,1985, hal. 38-39.
Universitas Sumatera Utara
62
Ada beberapa hal yang terpenting dalam obyek jual beli, yaitu : a. Benda yang diperjualbelikan.
Maksudnya barang yang diperjualbelikan tersebut harus terlihat nyata sehingga pembeli dapat mengetahui bentuk bendabarang yang hendak diperjualbelikan
tersebut. b. Mengenai harga barang obyek jual beli.
Maksudnya obyek jual beli misalnya rumah, setelah diketahui dengan jelas bentuk obyeknya yang hendak dijual maka pembeli juga harus mengetahui
dengan jelas mengenai harga barang atas obyek tersebut. Kesepakatan harga barang antar kedua belah pihak harus jelas.
c. Musnahnya barang yang dijual. Maksudnya musnahnya barang atau obyek yang hendak diperjualbelikan tersebut
akan mengakibatkan kebatalan jual beli tersebut dilakukan oleh para pihak yang hendak melakukan jual beli.
Dalam Pasal 1459 KUHPerdata, hak milik tidak dengan sendirinya menurut hukum berpindah kepada pembeli, melainkan milik itu baru berpindah sesudah
barang yang dibeli atau diserahkan sesuai dengan aturan penyerahan yang ditetapkan. Kalau demikian tanpa mengurangi maksud dari pasal tersebut, penyerahan barang
obyek jual beli tidak hanya menyerahkan barang semata-mata, tapi meliputi penyerahan barang dan penguasaan serta hak milik dari barang kepada pembeli.
Kewajiban pembeli yang paling utama tentunya kewajiban untuk membayar harga
sesuai dengan
ketentuan Pasal
1513 KUHPerdata,
pembeli wajib
Universitas Sumatera Utara
63
menyelesaikan pelunasan bersama dengan penerimaan barang. Di samping pembeli hendak melakukan pembayaran atas barang yang diterimanya, pembeli juga
berkewajiban untuk membayar pajak yakni pajak BPHTB. Pajak tersebut dibayar sebelum dibuatnya akta jual beli atas tanah dan bangunan tersebut.
Kewajiban penjual menurut Pasal 1474 KUHPerdata pada pokoknya terdiri dari atas :
1. Kewajiban untuk penyerahan barang yang dijual kepada pembeli. 2. Kewajiban memberi jaminan bahwa barang yang dijual itu tidaklah
mempunyai sangkutan apapun, tuntutan maupun pembebanan. Dalam hal penyerahan barang, maka yang wajib diserahkan oleh penjual dan
pembeli adalah :
63
1. Pemindahan barang yang dijual ke dalam penguasaan dan pemilikan pembeli. 2. Segala sesuatu yang rnerupakan bagian dari barang yang dijual yang
dihajadkan untuk penggunaan barang itu selama-lamanya. 3. Surat-surat bukti pemilikan atas benda, jika oleh kebiasaan atau undang-
undang disyaratkan adanya surat-surat tersebut bagi jenis benda seperti itu.
C. Prosedur Pelaksanaan Akta Jual Beli di Hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah Untuk Mendapatkan Kepastian Hukum.
Akta yang dibuat PPAT memberikan kepastian hukum bagi para pihak membuatnya, karena undang-undang yang memberikan wewenang kepada PPAT
untuk membuat suatu akta otentik yang fungsinya sebagai alat bukti di Pengadilan jika di kemudian hari terjadi sengketa di antara para pihak yang membuat akta itu.
63
Djohari Santoso dan Achmad Ali, Hukum Perjanjian Indonesia, Yogyakarta: Penerbit Perpustakaan Hukum Universitas Islam Indonesia, hal. 129.
Universitas Sumatera Utara
64
Berkaitan dengan syarat formal maupun materielnya sebagaimana telah diuraikan di atas bahwa untuk terjadinya jual beli tanah hak di hadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah PPAT harus bersifat final, baik syarat formal maupun materielnya.
Untuk syarat
formal biasanya
telah dipenuhinya
persyaratan kelengkapan surat-surat sertifikat, dan lainnya yang menjadi bukti hak atas tanah.
Syarat materiel seperti harus lunasnya harga jual beli, merupakan syarat untuk perjanjian pokoknya yaitu jual beli di hadapan PPAT. Dengan demikian, tidak
bertentangan dengan Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997 yang menentukan bahwa pengalihan hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang
berwenang. Hal ini merupakan konsekuensi Pasal 1 ayat 3 Undang-Undang Dasar 1945, amandemen ke tiga yang menentukan secara tegas bahwa Negara Indonesia
adalah Negara Hukum. Prinsip
Negara hukum
menjamin kepastian
hukum, ketertiban
dan perlindungan hukum yang berintikan kebenaran dan keadilan. Kepastian, ketertiban
dan perlindungan hukum menuntut bahwa lalu lintas hukum dalam kehidupan masyarakat memerlukan adanya alat bukti yang menentukan dengan jalan hak dan
kewajiban seseorang sebagai subjek hukum dalam masyarakat. Perbuatan hukum yang dilakukan di hadapan PPAT maka akan lahir akta
otentik yang akan dijadikan sebagai alat bukti bagi para pihak telah dilakukan perbuatan hukum tertentu, mengenai hak atas atau hak milik atas satuan rumah susun,
yang akan dijadikan sebagai dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum dimaksud.
Universitas Sumatera Utara
65
Pada saat penandatangan akta jual beli dilakukan, terlebih dahulu blanko jual beli tersebut diisi dengan nama PPAT berikut dengan saksi–saksi dari PPAT yang
daerah kerjanya meliputi daerah di mana objek hak atas tanah tersebut berada, serta nama para pihak, objek jual belinya berdasarkan dokumen-dokumen dan data-data
yang telah disampaikan oleh para pihak. Akta tersebut kemudian oleh PPAT dibacakan kepada para pihak dan selanjutnya setelah para pihak telah mengerti akan
isi akta jual beli tersebut, maka para pihak menandatangani akta jual beli tersebut, kemudian oleh saksi-saksi dan PPAT.
64
Dalam proses pembuatan akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT, dibutuhkan langkah-langkah yang harus dilakukan oleh PPAT, sebelum dilakukan
penandatangan akta jual beli oleh para pihak yang berkepentingan. Langkah-langkah tersebut adalah :
65
1. Sebelum melaksanakan
pembuatan akta
mengenai pemindahan
atau pembebanan hak, PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada
kantor Pertanahan mengenai kesesuai sertipikat hak yang bersangkutan dengan
daftar yang
ada di
Kantor Pertanahan
setempat dengan
memperlihatkan sertipikat asli. 2. Akta harus mempergunakan formulir yang telah ditentukan.
3. Dalam hal diperlukan izin untuk peralihan hak tersebut, maka izin tersebut harus sudah diperoleh sebelum akta dibuat.
64
Yudara, N.G, Kedudukan Akta PPAT sebagai alat bukti tertulis yang otentik, Makalah, Disampaikan di Jakarta pada tanggal 8 Juni 2001. hal. 64.
65
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
66
4. Sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan :
a. Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi
pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
b. Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi
hak atas tanah absentee menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
c. Bahwa
yang bersangkutan
menyadari bahwa
apabila pernyataan
sebagaimana dimaksud pada a dan b tersebut tidak benar maka tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi obyek lndreform.
d. Bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya
apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tidak benar. 5. Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan
perbuatan hukum atau orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
6. Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 dua orang saksi yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran para pihak
atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam
Universitas Sumatera Utara
67
pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan.
7. PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan memberikan penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan
prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang berlaku.
8. Akta PPAT harus dibacakandijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 dua orang saksi sebelum ditandatangani
seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT. 9. Selambat-lambatnya 7 tujuh hari sejak tanggal ditandatanganinya akta yang
bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk
didaftar. Terhadap perbuatan hukum pengalihan hak tersebut, maka PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya
akta sebagaimana dimaksud di atas kepada para pihak yang bersangkutan. Sebelum dilakukannya penandatanganan akta jual beli, PPAT harus terlebih
dahulu meminta bukti pembayaran pajak, hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 91 ayat 1 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah, secara tegas menyatakan “Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah danatau bangunan setelah Wajib
Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak“.
Universitas Sumatera Utara
68
Selain itu berdasarkan ketentuan Pasal 39 Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah, PPAT harus menolak untuk membuat akta
apabila : 1. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah
susun kepadanya tidak bisa disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atas sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di
Kantor Pertanahan. 2. Mengenai daftar tanah yang belum terdaftar kepadanya tidak disampaikan :
a. Surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat 1 atau surat
keterangan KepalaKelurahan
yang menyatakan
bahwa yang
bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat 2; dan
b. Surat
keterangan yang
menyatakan bahwa
bidang tanah
yang bersangkutan belum bersertifikat dari kantor pertanahan, atau untuk tanah
yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan kantor pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa
Kelurahan; atau c.
Salah satu para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi, sebagaimana dimaksud dalam Pasal
38 Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau
Universitas Sumatera Utara
69
d. Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa
mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau
e. Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin
pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau
f. Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa
mengenai data fisik atau data yuridisnya; atau g.
Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang diperlukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
Selanjutnya dalam penjelasan pada Pasal 38 ayat 1 Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 larangan yang diadakan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun
1994 tentang Pembayaran Pajak Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan jo Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 tentang perubahan atas Peraturan
Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan untuk membuat akta, jika kepadanya tidak diserahkan fotocopy
surat setoran pajak yang bersangkutan. Selain hal tersebut di atas, dalam menjalankan tugas jabatanya sebagai
pembuat akta di bidang pertanahan, PPAT harus memiliki kecermatan dan ketelitian dalam memeriksa kelengkapan berkas-berkas dalam pembuatan akta jual beli. Hal-hal
yang harus diperhatikan oleh PPAT yaitu :
Universitas Sumatera Utara
70
a. Identitas dari para pihak, PPAT harus memeriksa kebenaran formil dari identitas para pihak serta dasar hukum tindakan para pihak.
b. Jangka waktu berakhirnya hak atas tanah yang diperjual belikan karena jangka waktunya berakhir, tanahnya kembali dikuasai oleh negara
c. Tidak terdapat tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan PBB. d. Tanah yang diperjualbelikan harus berada dalam wilayah kerja PPAT, yang
bersangkutan. PPATNotaris termasuk sebagai salah satu pejabat yang mempunyai peran
penting dalam pelaksanaan pemungutan pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB. Adakalanya dari penjelasan di atas maka dapat diketahui sistem
pendaftaran tanah tidak terlepas dari sistem perpajakan. Hal ini tentunya dalam model manajement modren terhadap tanah yang dimiliki dua pokok kepentingan negara,
yaitu berkenaan dengan kepentingan devisa dari pajak dan kepentingan rakyat kewajiban negara untuk aspek kepastian dan perlindungan hukum terhadap pemilik
tanah.
D. Proses Penelitian Verifikasi Surat Setoran Pajak Daerah BPHTB Oleh DPPKA.
