E. Perlindungan Hukum Bagi Pihak Ketiga yang Beritikad Baik
Sistem pendaftaran tanah menganut sistem negatif maksudnya ialah bahwa pendaftaran hak-hak atas tanah yaitu Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna
Usaha dan Hak Tanggungan merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya serta peralihan hak-hak tersebut. Hal ini membawa akibat bahwa sistem
pendaftaran tersebut tidak menjamin bahwa seseorang yang namanya terdaftar adalah pemilikpemegang hak atas tanah dalam arti materiil.
178
Dapat kita lihat pada bagan berikut :
179
Dari bagan diatas dapat dilihat prosedur hukum yang harus dilalui yaitu: dibuatnya akta didepan PPAT atau Pejabat yang berwenang dan dilanjutkan dengan
proses pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan BPN setempat atau yang berwenang.
180
Apabila ketiga langkah prosedur hukum tersebut tidak dilaksanakan memang tidak menjadikan peristiwa peralihan hak atas tanah menjadi tidak sah. Ketiga
langkah prosedur hukum ini perlu dilakukan guna memberi perlindungan hukum kepemilikan hak atas tanah bagi si penerima peralihan hak atas tanah atau pihak
178
Bahan-bahan kuliah dari Bapak Mhd. Yamin Lubis, semester II di MKn USU.
179
Cyntia P.Dewantoro, 43 Kasus Hukum Solusi Pengalihan Hak Tanah Properti, Jakarta, Gramedia, 2009, hal. 6.
180
Ibid. hal. 8.
Peralihan Hak Atas Tanah Dibuat dengan Akta PPAT
Pendaftaran peralihan hak Di Kantor BPN
Universitas Sumatera Utara
ketiga. Bila pendaftaran peralihan itu tidak dilakukan inilah yang sering terjadi dilapangan, karena pihak ketiga tidak mengerti bagaimana prosedur yang harus
dilakukan dalam hal oper kredit pemilikan rumah. Bank juga sebagai pemberi kredit tetap hanya mau berurusan dengan pihak pertamapenerima kredit.
Badan Pertanahan Nasional berdasarkan hal pengendalian pemilikan tanah yang semula diatur melalui mekanisme ijin pemindahan hak yang diatur dengan
Peraturan Menteri Agraria Nomor 14 Tahun 1961, tentang Permintaan dan Pemberian Izin Pemindahan Hak Atas Tanah.
181
Kemudian berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri PMDN Nomor SK 59DDA1970 tentang Penyederhanaan Peraturan Perizinan Hak Atas Tanah, izin
diperlukan bagi penerima hak yang ternyata sudah memiliki lima bidang tanah atau lebih. Ketentuan ini kemudian dengan PMNAKaBPN Nomor 6 Tahun 1998, tentang
Pemberian Hak Atas Tanah untuk Rumah Tinggal, diperluas obyeknya untuk tanah perumahan.
182
Ketentuan izin pemindahan hak tanah kemudian disempurnakan melalui PMNAKaBPN No.31997, yang diatur dalam Pasal 99 bahwa mekanisme
pengendalian pemilikan tanah tidak lagi melaui izin pemindahan hak dari pejabat yang berwenang BPN tetapi melalui pernyataan penerima hak sebelum pembuatan
Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT yang menyatakan dengan pemindahan hak tersebut tidak akan melanggar ketentuan batas maksimum pemilikan tanah dan
181
Muctar Wahid, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik atas Tanah, Jakarta: Republika, 2008, hal. 4.
182
Ibid. hal. 43.
Universitas Sumatera Utara
ketentuan absentee. Debitur dan pihak bank pemberi kredit, dan yang dimaksud dengan konsumen itu sendiri adalah debitur itu sendiri yang terikat dengan perjanjian
kredit.
183
Maka yang sangat berhubungan dengan perjanjian Kredit Pemilikan Rumah yaitu bahwa setiap perjanjian Kredit Pemilikan Rumah selalu atau telah menjadi
kewajiban dengan dibuatnya akta pemberian Hak Tanggungan oleh pihak bank pemberi kredit.
Sementara dari Undang-Undang, khususnya Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bentuk perlindungan hukum yang berkaitan dengan asas-asas dalam hukum
perjanjian Indonesia, yaitu antara lain asas ketertiban umum, asas kepatutan dan asas itikad baik sebagaimana tercantum dalam Pasal 1339 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata yang berbunyi sebagai berikut :
184
“ Suatu Perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas
dinyatakan di dalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang.”
Dengan berlakunya UUPA, proses terjadinya peralihan hak milik yang sudah dibukukan sebagai berikut:
185
1. Fase pertama : fase yang mendahului akta PPAT, berupa perjanjian konsensuil,
yang merupakan causa title dari penyerahan hak;
183
Ibid. hal. 49.
184 Pasal 1339 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
.
185
Muchtar Wahid, Op. Cit., hal. 68.
Universitas Sumatera Utara
2. Fase kedua: Akta PPAT, pihak penjual dan pembeli harus menuangkan kehendak
tentang penyerahan itu dalam akta PPAT; 3.
Fase ketiga : Pendaftaran di Kantor Pertanahan. Jual beli Kredit Pemilikan Rumah yang dialihkan pada pihak ketiga pada saat
ini belum ada perlindungan hukum bagi pihak ketiga yang beritikad baik. Maksudnya disini, apabila jual beli Kredit Pemilikan Rumah yang dialihkan kepada pihak ketiga
hanya berdasarkan selembar kwitansi saja, maka perlindungan hukum belum dapat diberikan pada mereka. Padahal jual beli yang terjadi antar mereka bila dilihat dari
akibat hukum perjanjian, yang memenuhi keabsahan memiliki kekuatan mengikat bagi para pihak karena:
186
1. Para pihak terikat pada isi perjanjian dan juga berdasarkan kepatutan, kebiasaan
dan Undang-Undang Pasal 1338,1339 dan 1340 KUHPerdata, 2.
Perjanjian dilaksanakan dengan itikad baik sesuai pasal 1338 ayat 3 KUHPerdata,
3. Kreditur dapat memintakan pembatalan perbuatan debitur yang merugikan
kreditur Pasal 1341 KUHPerdata. Berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung tentang Jual beli, Putusan
Mahkamah Agung Nomor: 350KSip1968 menyatakan “Jual beli adalah bersifat obligatoir sedangkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan baru berpindah bila
barang tersebut telah diserahkan secara yuridis.
186 Mariam Darus Badrulzaman, Beberapa masalah Hukum dalam Perjanjian Kredit Bank dengan Jaminan Hypotheek Serta Hambatannya
d
alam Praktek di Medan, Bandung: Alumni, 1978, hal 118
.
Universitas Sumatera Utara
Menurut Mariam Darus Badrulzaman, jika ditinjau dari sistem UUPA dan sejarah pembentukannya, maka putusan Mahkamah Agung tersebut dapat
dipertanggungjawabkan
187
Jadi bila terjadi jual beli Kredit Pemilikan Rumah yang kemudian dialihkan kepada pihak ketiga seharusnya perlindungan hukum itu telah terjadi berdasarkan
Yurisprudensi Mahkamah Agung. Hal-hal yang terjadi pada saat pengambilan sertifikat di bank bagi orang yang awam tentang proses alih debitur memang sangat
disesalkan, karena ketidaktahuan, mereka tidak bisa berbuat apa-apa karena bank tidak bisa memberikan sertifikat Hak Milik yang diagunkan di bank, karena pihak
pertama tidak diketahui dimana keberadaannya, dimana bank hanya mau berurusan dengan pihak pertama yang terikat perjanjian Kredit Pemilikan Rumah dengan bank,
baik itu di PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak Di Medan maupun Bank Mandiri. Sebaiknya diperhatikan oleh pemberi pinjamanbank sebelum pemberi
pinjamanbank menghentikan izin dan menagih pinjaman kredit dari penerima pinjamandebitur antara lain sebagai berikut :
188
1. Penerima pinjaman hendaknya tetap diberitahu tentang maksud-maksud yang
sebenarnya dari pemberi pinjaman akan menghentikan atau terus memberikan kredit.
2. Berikanlah pemberitahuan tertulis yang memadai kepada penerima pinjaman
sebelum pinjamannya dinyatakan sampai pada batas waktunya agar supaya
187 Ibid. hal.
123.
188 Komaruddin Sastradipoera, Strategi Manajemen Bisnis Perbankan, Bandung: Kappa-sigma, 2004, hal. 1
6.
Universitas Sumatera Utara
penerima pinjaman mempunyai kesempatan yang layak untuk mendapatkan alternatif pembiayaan yang lain.
3. Hindarilah melakukan ancaman-ancaman mengenai terjadinya default agar
supaya penerima pinjaman bersedia menuruti petunjuk-petunjuk pemberi pinjaman.
Hal-hal tersebut adalah salah satu tindakan bank kepada debitur bilamana h debitur mengalami tanda-tanda wanprestasi atau kredit macet. Sehingga perlindungan
ini mencegah akibat yang lebih buruk lagi dari debitur. Sementara perlindungan hukum dalam hal ini dalam Kredit Pemilikan Rumah khususnya debitur baru yang
menerima pengalihan hak dan oper kredit untuk melanjutkan angsuran kredit rumah pada obyek perjanjian yang dilakukan dengan pengikatan jual beli dan kuasa atau
perjanjian dibawah tangan menurut bank yaitu bila dilihat dari kekuatan akta dibuat dihadapan Notaris, yaitu:
a. Kekuatan Pembuktian Lahiriah
Yaitu maksudnya bahwa kemampuan dari akta pengikatan jual beli dan kuasa yang dibuat dihadapan Notaris membuktikan sebagai akta otentik kemampuan
mana menurut Pasal 1875 KUH Perdata tidak diberikan kepada akta dibawah tangan, hal ini berhubungan erat dengan perjanjian pengikatan jual beli dan kuasa
walaupun menurut pendapat pihak bank bahwa perjanjian tersebut dianggap perjanjian dibawah tangan, akan tetapi menurut ketentuan Undang-Undang Akta
Pengikatan Jual Beli dan Kuasa tersebut adalah merupakan suatu akta yang otentik atau yang membuktikan sendiri keabsahannya.
Universitas Sumatera Utara
b. Kekuatan Pembuktian Formal
Bahwa apa yang tercantum dalam akta itu adalah merupakan hal yang benarberlaku sebagai hal yang benar, isinya mempunyai kepastian sebagai yang
sebenarnya, sehingga akta otentik dapat menjadi bukti yang sah diantara pihak dan ahli waris serta para penerima hak mereka, dengan pengertian bahwa:
1 Akta itu, bila dipergunakan dimuka pengadilan adalah cukup dan bahwa
hakim tidak diperkenankan untuk meminta tanda pembuktian lainnya disamping itu. Dalam hal akta otentik, Undang-Undang mengikat hakim pada
alat bukti itu. 2
Pembuktian sebaliknya senantiasa diperkenankan dengan alat-alat pembuktian biasa yang diperbolehkan untuk itu menurut undang-undang.
Di dalam akta pengikatan jual beli itu sendiri akta yang dibuat dihadapan Notaris memberikan perlindungan dan kepastian hukum akan akibat dari yang telah
dilakukannya pengikatan jual beli tersebut. Dengan demikian tidak akan mempersulit debitur yang menerima pelimpahan kewajiban kredit yang dalam salah satu pasalnya
berbunyi:
------------------------------------------- Pasal 5 ----------------------------------- -Pihak PertamaPenjual sekarang untuk nanti pada waktunya setelah
segala persyaratan yang diperlukan telah dipenuhi atas tanah tersebut maka
Pihak PertamaPenjual
memberi kuasa
kepada Pihak
KeduaPembeli dan -
- baik bersama-sama maupun masing-masing kuasa mana tidak dapat
ditarik kembali dan tidak akan berakhir karena sebab-sebab yang tercantum dalam Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Universitas Sumatera Utara
untuk mewakili Pihak PertamaPenjual sepenuhnya dalam segala hal urusan atau tindakan tidak ada yang dikecualikan mengenai tanah
tersebut antara lain menandatangani surat, akta penyerahanjual belinya dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan melakukan permohonan
balik nama atas tanah tersebut keatas nama Pihak KeduaPembeli. -Selanjutnya Pihak Pertama menerangkan dengan ini juga sekarang akan
tetapi untuk nantinya setelah segala persyaratan yang diperlukan dipenuhi atas tanah tersebut, memberi kuasa kepada Piak KeduaPembeli
selama hak atas tanah tersebut belum dipindahkan keatas nama Pihak KeduaPembeli atau selama pengalihan bagian hak atas tanah tersebut
belum terjadi, untuk mewakili Pihak PertamaPenjual sebagai yang berhak sepenuhnya dalam segala hal sehingga Pihak KeduaPembeli
berhak untuk melakukan dan mengerjakan apa saja yang berkaitan dengan tanah tersebut. Pihak PertamaPenjual dengan ini memberi kuasa
kepada Pihak KeduaPembeli dan -
- baik bersama-sama maupun sendiri-sendiri dengan hak untuk
memindahkannya kepada orang lain, kuasa mana tidak dapat dicabut atau dibatalkan dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian
ini dan tanpa kuasa mana perjanjian ini tidak akan dibuat dan karenanya tidak akan berakhir sebab apapun juga.
-Untuk keperluan itu, membuat dan menandatangani surat-surat permohonan dan lain-lain yang diperlukan, membuat atau suruh
membuat surat ukurnya menyetujui batas-batasnya, membayar segala bea yang dikenakan, meminta kwitansinya, menghadap dimana perlu,
memberikan keterangan dan laporan, menandatangani akta jual belinya dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanan dan seterusnya melakukan dan
mengerjakan segala perbuatan apa saja yang diperlukan tidak ada yang dikecualikan.
189
Maksud dan ketentuan dari pasal tersebut adalah memberi jaminan dan kepastian kepada debitur yang menerima pengalihan hak kredit dengan cara
melanjutkan angsuran bilamana angsurannya telah lunas atau dilunasi lebih cepat dan
189
Pasal 5 Akta Pengikatan Jual Beli.
Universitas Sumatera Utara
sertifikat tanda bukti haknya telah diambil dari pihak bank, maka dengan sendirinya tanpa harus menghadirkan pihak pertama lagi telah dapat melakukan jual beli
dihadapan pejabat yang berwenang. Dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT, sehingga dengan adanya pengikatan jual beli dan kuasa tersebut pihak
penerima pengalihan hak tersebut tidak akan mendapat kesulitan untuk proses balik nama sertifikat.
Dari hasil penelitian di lapangan, dengan adanya surat kuasa jual beli dan kuasa mengambil sertifikat yang dibuat dihadapan notaris, maka pihak ketiga bisa
mengambil sertifikat Hak Milik yang diagunkan di bank. Tetapi bila hanya berdasarkan kwitansi saja, hal ini tidak bisa dilakukan karena tidak memberikan
kepastian hukum. Untuk mencegah hal-hal yang tidak diinginkan dikemudian hari dan demi memberi perlindungan hukum bagi pihak ketiga, pengalihan hak dan oper
kredit untuk Kredit Pemilikan Rumah sebaiknya bank lebih membuka diri dan tidak terlalu kaku pada kebiasaan yang diberlakukan selama ini, sehingga pihak ketiga mau
melakukan pengalihan hak dengan sepengetahuan bank dan tidak melakukan oper kredit dibawah tangan.
Universitas Sumatera Utara
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
Kategori