yang berwenang untuk melakukan perbuatan hukum.
114
Dalam perjanjian kredit pihak bank tidak mau menanggung resiko hilangnya pinjaman yang diberikan
tanpa ada jaminan dari debitur, sehingga biasanya diberikan tanggungan sesuai dengan agunan yang telah disepakati untuk diserahkan kepada bank, guna untuk
menjamin pengembalian kreditnya. Pengikatan jaminan kredit ditandatangani bersamaan pada saat akad kredit.
e. Tahap Pencairan Kredit
Setelah semua proses diselesaikan maka pihak bank akan mencairkan dana sebesar nilai yang dipinjamkan atau plafon kredit kepada pihak debitur atau
dengan mentransfer atau pemindahan rekening kepada pihak debitur.
B. Pengalihan Hak dan Oper Kredit pada Kredit Pemilikan Rumah
1. Pengertian Pengalihan Hak dan Oper Kredit
Pengalihan hak dan oper kredit adalah merupakan tindakan aktif dari debitur dalam hal ini debitur yang memiliki hak Kredit Pemilikan Rumah untuk mengalihkan
hak kreditnya kepada debitur baru.
115
Tindakan aktif ini dapat berupa menjual kembali hak debitur dengan pengalihan kewajiban dari debitur lama kepada debitur
baru. Novasi atau pembaruan hutang merupakan salah satu cara untuk menghapus atau mengakhiri suatu perjanjian. Novasi atau pembaruan hutang adalah suatu
perjanjian baru yang menghapuskan perjanjian lama dan pada saat yang sama
114
Ibid. hal. 179.
115
Kartini Mulyadi, Gunawan Widjaya, Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan, Jakarta: Prenada Media, 2005, hal. 65.
Universitas Sumatera Utara
memunculkan perjanjian baru yang menggantikan perjanjian lama. Pasal 1413 KUHPerdata menetapkan ada 3 tiga maacam cara untuk terjadinya novasi, yaitu:
116
a. Novasi subyektif aktif adalah suatu perjanjian yang bertujuan mengganti kreditur
lama dengan seorang kreditur baru. b.
Novasi subyektif pasif adalah suatu perjanjian yang bertujuan mengganti debitur lama dengan debitur baru dan membebaskan debitur lama dari kewajibannya. Hal
ini dapat juga disebut dengan alih debitur. c.
Novasi obyektif adalah suatu perjanjian antara kreditur dengan debitur untuk memperbarui atau merubah obyek atau isi perjanjian. Pembaruan perjanjian ini
terjadi jika kewajiban prestasi tertentu dari debitur diganti dengan prestasi lain. Novasi pada hakekatnya merupakan perjanjian baru yang menggantikan
perjanjian lama maka perjanjian ikutannya seperti hak tanggungan tidak ikut beralih kepada perjanjian baru kecuali diperjanjikan secara tegas dalam perjanjian novasi,
bahwa perjanjian ikutannya seperti hak tanggungan tidak hapus dan ikut beralih dengan terjadinya perjanjian novasi.
2. Tujuan Pengalihan Hak dan Oper Kredit
Pengalihan hak dan oper kredit yang sering dilakukan oleh debitur adalah untuk mengalihkan hutangnya, dalam hal ini hutang yang berupa angsurancicilan
kredit pembayaran rumah yang telah diambilnya dari bank, hal ini dilakukan dengan tujuan bermacam-macam, seperti: debitur pindah tugas keluar kota, debitur sakit dan
116
Pasal 1413 Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
Universitas Sumatera Utara
juga untuk menghindari kredit macet. Suatu kredit digolongkan kredit macet sejak tidak ditepatinya atau dipenuhinya ketentuan yang tercantum dalam perjanjian kredit,
yaitu apabila debitur selama tiga kali berturut-turut tidak membayar angsuran dan bunga kredit.
Sebelum batas akhir pengembalian pinjaman terlihat tanda-tanda sebagai berikut :
117
a. Sebelum jatuh tempo, rekening tidak menunjukan mutasi debit dan kredit.
b. Kredit mengalami overdraft secara terus-menerus.
c. Adanya tanda-tanda bahwa debitur tidak sanggup lagi membayar bunga atas
kredit yang diberikan oleh bank. Sebelum semua hal tersebut diatas terjadi biasanya debitur akan berusaha
menyelamatkan uang yang telah dibayarkan kepada pihak bank dan agunan rumah tersebut dengan jalan menjual kembali atau mengalihkan kredit tersebut kepada pihak
lain, dalam hal ini debitur baru, sehingga angsuran tersebut akan diteruskan oleh debitur baru tersebut dan pembayaran yang diterima diperhitungkan dengan uang
yang telah dibayarkan kepada bank.
117
Komaruddin, Sastradipoera, Strategi Manajemen Bisnis Perbankan, Bandung: Kappa- Sigma, 2004, hal. 22.
Universitas Sumatera Utara
3. Faktor-Faktor Terjadinya Pengalihan Hak dan Oper Kredit
Beberapa faktor yang menyebabkan terjadinya pengalihan hak dan oper kredit dalam Kredit Pemilikan Rumah, yaitu:
a. Pihak debitur lama
Faktor-faktor yang terjadi dari pihak debitur lama adalah: 1
Kesulitan ekonomi, sehingga tidak dapat melanjutkan angsuran kredit. 2
Resiko disita oleh pihak bank dengan terjadinya kredit macet, sehingga akan mengalami kerugian yang besar.
3 Mencari keuntungan.
4 Memanfaatkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah yang diberikan oleh
kantor dimana debitur bekerja. Hasil Penelitian mengenai praktek, pengalihan hak dan oper kredit pada
rumah, khususnya pada tipe rumah sederhana yaitu tipe 36 M
2
sampai dengan tipe 96 M
2
pada periode April sampai Juni 2010, dari 20 dua puluh responden yaitu calon debitur yang akan membeli rumah, dapat disimpulkan:
a. 90,5 sembilan puluh koma lima persen konsumen membeli pada developer
atau penjual secara langsung dengan cara mengajukan Kredit Pemilikan Rumah baik pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak atau pada bank
swasta yang ada kerjasama dengan developer. b.
0,5 nol koma lima persen oper kredit dengan tata cara alih debitur atau novasi subyektif pasif.
Universitas Sumatera Utara
b. Pihak debitur baru
Faktor-faktor dari pihak debitur baru adalah : Mendapatkan keuntungan dengan suku bunga yang masih disubsidirendah dari
pihak bank. 1
Konsumen tidak memiliki pekerjaan yang tetap, sehingga bila mengajukan Kredit Pemilikan Rumah kepada bank akan ditolak, karena tidak memiliki
dokumen-dokumen pendukung, akan tetapi secara finansialkeuangannya mampu membayar cicilan rumah contoh : pedagang kecil, pekerja yang
tidak tetapkontrak. 2
Mempunyai usaha kecil-kecilan, sehingga tidak ada surat-surat usaha SIUP, NPWP, TDP pendukung.
3 Tidak mau berurusan dengan Kredit Pemilikan Rumah yang dirasa sangat
ketat dan teliti. 4
Usia yang sudah tua sehingga bila mengajukan kredit kepada bank akan ditolak.
5 Tidak cukup uang untuk membeli secara tunai,
C. Prosedur Pengalihan Hak dan Oper Kredit Pemilikan Rumah
