Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah 1. Pengertian Kredit

BAB II PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA KREDIT PEMILIKAN

RUMAH PADA PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK

A. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah 1. Pengertian Kredit

Istilah kredit berasal dari bahasa Romawi yaitu “Credere” yang berarti kepercayaan. 89 Sehingga dasar dari kredit adalah kepercayaan atau keyakinan dari kreditur dalam hal ini adalah lembaga keuangan atau bank yang membiayai, bahwa pihak lain debitur pada masa yang akan datang sanggup memenuhi segala sesuatu yang telah diperjanjikan. 90 Dengan demikian seseorang yang memperoleh kredit pada dasarnya adalah memperoleh kepercayaan. Perkataan kredit tidak ditemukan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tetapi diatur oleh undang-undang tersendiri yaitu Undang-Undang Pokok Perbankan Nomor 10 Tahun 1998, Pasal 1 ayat 11, pengertian kredit disebutkan sebagai berikut: 91 “ Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak yang meminjam yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga” Dari pengertian Pasal 1 ayat 11 tersebut diatas dapat diketahui bahwa kredit itu merupakan perjanjian meminjam uang antara bank sebagai lembaga keuangan dan 89 Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit Bank, Bandung: Alumni, 1989, hal. 19. 90 Ibid, hal. 23. 91 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. Universitas Sumatera Utara bertidak sebagai kreditur dengan nasabah atau debitur. Dalam perjanjian ini bank sebagai pemberi kredit percaya terhadap nasabahnya, bahwa dalam jangka waktu yang disepakatinya akan dikembalikan atau dibayar lunas. Menurut Mgs. Edy Putra Tje’Aman, “Tenggang waktu antara pemberian dan penerimaan kembali prestasi ini merupakan suatu hal yang abstrak, yang sukar diraba, karena masa antara pemberian dan penerimaan prestasi tersebut dapat terjalin dalam beberapa bulan, tetapi dapat pula berjalan beberapa tahun.” 92 Sementara menurut kamus ekonomi, kredit berarti sebuah perjanjian pembayaran di kemudian hari berupa uang, barang atau jasa-jasa. Untuk uang, barang atau jasa-jasa yang diterima pada masa sekarang. 93

2. Jenis-Jenis Kredit

Kredit Dapat digolongkan menjadi beberapa jenis, yaitu: a. Sifat Penggunaan Kredit Kredit menurut sifat penggunaannya, kredit dipergunakan untuk: 94 1 Kredit Konsumtif Yaitu kredit yang ditujukan untuk keperluan konsumsi kebutuhan hidup debiturnya. 92 Mgs. Edy Putra Tje’Aman, Kredit Perbankan Suatu Tinjauan Yuridis, Yogyakarta: Liberty, 1989, hal. 10. 93 Budi Untung, Kredit Perbankan di Indonesia, Yogyakarta: Andi, 2005, hal. 8. 94 Mgs. Edy Putra Tje’Aman, Op. Cit., hal. 72. Universitas Sumatera Utara 2 Kredit Produktif Yaitu kredit yang ditujukan untuk kegiatan usaha debitur, baik untuk meningkatkan produksi maupun peningkatan likuiditas dan kondisi keuangan debitur. Kredit inilah yang paling sering diadakan oleh bank, karena selain mempunyai tingkat resiko pengembalian yang lebih kecil dibanding dengan kredit konsumtif, juga kredit produktif dapat menigkatkan taraf hidup dan perkembangan perekonomian nasional. b. Keperluan Kredit Kredit menurut keperluannya, menurut keperluannya, kredit dapat dibedakan atas: 95 1 Kredit Investasi Yaitu kredit yang diberikan kepada debitur untuk melakukan investasi, misalnya penambahan modal dan sebagainya maupun untuk ekspansi perusahaan. 2 Kredit Eksploitasi Yaitu kredit yang diberikan untuk keperluan menutup biaya-biaya eksploitasi perusahaan secara luas, baik untuk pembelian bahan baku, bahan penolong mapun biaya produksi lainnya. 3 Kredit perdagangan Kredit perdagangan ini dipergunakan untuk keperluan perdagangan pada umumnya. 95 Budi Untung, Op, Cit., hal. 39. Universitas Sumatera Utara c. Cara Pemakaian Kredit Kredit menurut cara pemakaiannya: 96 1 Kredit dengan uang muka persekot, yaitu kredit yang diberikan sekaligus kepada debitur. Pemberian kredit tidak dilakukan secara bertahap. 2 Kredit rekening koran, yaitu kredit yang diberikan menurut besarnya kebutuhan hidup debitur pada waktu-waktu tertentu, akan tetapi maksimum kredit yang boleh dipergunakan oleh debitur adalah tertentu jumlahnya tidak boleh melewati batas kredit. e. Jaminan Kredit Kredit menurut jaminannya: 97 1 Kredit tanpa jaminan, yaitu kredit yang diberikan dengan tidak adanya jaminan dari debitur. Maksudnya debitur dalam hal ini tidak memberikan jaminan misalnya: jaminan kebendaan, jaminan piutang, jaminan perorangan dan lain-lain. Akan tetapi pemberian kredit tanpa jaminan tidak berarti tidak ada jaminan sama sekali, melainkan jaminan yang berbentuk bonafiditas dan prospek usaha debitur tetap diperhatikan dan ditekankan dengan sungguh-sunguh dalam pertimbangan kreditnya. Jaminan perkreditan dalam perkembangannya belakangan ini tidaklah 96 Muhammad Djumhana, Hukum Perbankan di Indonesia, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1993, hal. 83. 97 Subekti, Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia, Cetakan Ke 3, Bandung: Alumni, 1996, hal. 39. Universitas Sumatera Utara merupakan faktor mutlak lagi dalam pemberian kredit. Hal ini dipertegas oleh R. Jiptoadinugroho yang menyatakan: bahwa pinjaman harus diukur dari besarnya jaminan adalah tidak dapat dibenarkan dilihat dari segi falsafah perkreditan. Seharusnya urutan pertanyaan yang tepat adalah berupa kebutuhan dan berapa kesanggupan peminta kredit untuk memberikan jaminan dan tidak sebaliknya. Jaminan sebenarnya ditujukan bagi perlindungan kepentingan kreditur semata-mata dalam pengembalian pinjaman dan untuk membatasi pemberian pinjaman yang terlalu besar. 98 2 Kredit dengan jaminan, yaitu kredit yang diberikan dimana debitur memberikan jaminan atas perluasan kreditnya.

3. Tujuan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah

Pembangunan ekonomi merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan masyarakat yang adil dan makmur dalam rangka memelihara kesinambungan pembangunan, para pelakunya baik pemerintah maupun masyarakat sebagai orang- perseorangan dan badan hukum, sangat memerlukan dana dalam jumlah yang besar. Hal ini berakibat meningkatnya kegiatan pembangunan, meningkat juga keperluan akan ketersedianya dana yang sebagian besar diperoleh melalui kegiatan perkreditan. Mengingat pentingnya dana perkreditan tersebut dalam proses pembangunan, 98 R. Jiptoadinugroho, Perbankan Masalah Perkreditan, Penghayatan, Analisis dan Penuntun, Jakarta: PT. Pradnya Paramita, 1994, hal. 43. Universitas Sumatera Utara sudah semestinya jika pemberi dan penerima kredit serta pihak lain yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan yang dapat memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan. 99 Sandang, pangan dan papan sudah menjadi bagian dari kebutuhan pokok dalam kehidupan sehari-hari. Sandang dan pangan merupakan suatu kebutuhan yang selalu berulang dibutuhkan dalam jangka panjang, namun dapat diperoleh dalam waktu yang relatif singkat serta mudah diperoleh setiap saat. Sedangkan untuk pemenuhan kebutuhan akan papan masih dirasakan berat oleh sebagian besar masyarakat. Secara umum, ada 2 dua pola dalam upaya pemenuhan akan kebutuhan perumahan, yakni dalam bentuk kredit kepemilikan rumah atau melalui sewa. Pada saat sekarang ini, banyak sekali para penjual mendirikan bangunan perumahan segala jenis tipe untuk ditawarkan kepada masyarakat. Namun yang menjadi persoalan adalah tidak semua masyarakat sanggup untuk membeli rumah secara kontan. Hal itu dikarenakan keterbatasan keuangan sebagai penyebab utamanya. Oleh karena itu, diadakanlah fasilitas Kredit Pemilikan Rumah sebagai alternatif menarik untuk memiliki rumah bagi mereka yang tidak memiliki dana tunai. Sampai sekarang, kredit perumahan masih tetap dibutuhkan. Negara Amerika Serikat yan g n ot a be ne ad al a h n egar a ka ya da n mak mu r se ka l i pu n, t et a p membutuhkan kredit perumahan, apalagi dengan masyarakat Indonesia yang daya belinya lebih rendah. Hal itu mengindikasikan secara jelas bahwa yang 99 Sri Turatmiyah, Studi SKMHT dalam Perjanjian KPR-BTN, Yogyakarta: Fakultas Hukum UGM, 2004, hal. 13. Universitas Sumatera Utara namanya Kredit Pemilikan Rumah tetap harus dimiliki oleh sektor perbankan. Tanpa adanya Kredit Pemilikan Rumah, konsumen Indonesia akan sangat sulit membeli rumah. 100 Dalam keadaan perekonomian nasional Indonesia seperti sekarang ini, Kredit Pemilikan Rumah memang mutlak harus ada, karena konsumen Indonesia sebagian besar masih mengandalkan Kredit Pemilikan Rumah. Bahkan negara maju sekalipun, masyarakatnya tetap menggunakan kredit dalam pendanaan perumahannya. Kredit Pemilikan Rumah masih sangat dibutuhkan, karena hanya sedikit yang mampu membeli secara cash. Mayoritas masyarakat masih menggunakan fasilitas kredit untuk membeli rumah. Sebanyak 74,7 konsumen memanfaatkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah untuk membeli rumah. Tingginya kebutuhan rumah tinggal merupakan salah satu pemicu meningkatnya permintaan kredit yang satu ini. 101 Kredit Pemilikan Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok untuk masyarakat, dan demand untuk Kredit Pemilikan Rumah sendiri juga masih tinggi. Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah. Walaupun penggunaannya mirip, tetapi Kredit Pemilikan Rumah berbeda dengan kredit konstruksi dan renovasi. Agunan yang diperlukan untuk Kredit Pemilikan Rumah adalah rumah yang akan dibeli itu sendiri. Tetapi untuk hal Kredit 100 Ibid, hal. 29. 101 Wawancara dengan Hadi, Staf Legal Kredit PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, tanggal 07 Juni 2010. Universitas Sumatera Utara Pemilikan Rumah sekalipun, pihak bank tentunya sesuai dengan praktek perbankan yang lazim, tetap akan mengadakan studi kelayakan terlebih dahulu sebelum mencairkan kredit dimaksud. Tujuan kredit pada umumnya adalah didasarkan kepada usaha untuk memperoleh keuntungan sesuai dengan prinsip ekonomi yaitu dengan pengorbanan yang sekecil-kecilnya untuk memperoleh keuntungan yang sebesar-besarnya. 102 Keuntungan itu terjelma dalam bentuk bunga yang diterima oleh bank selaku kreditur baik bunga kredit ataupun tunggakan, sementara bagi debitur khususnya untuk debitur yang memerlukan rumah atau tempat tinggal, dengan adanya Kredit Pemilikan Rumah sudah membantu mengatasi masalah pembiayaandana dalam pembelian rumah karena dengan adanya perjanjian kredit antara debitur dengan bank, secara tidak langsung debitur tersebut membeli tunai kepada pihak penjual, dimana pihak penjual akan memperoleh pembayaran sesuai dengan harga yang telah disepakati sebelumnya dan debitur tersebut langsung dapat menikmati rumah sendiri karena setelah selesainya akad kredit dapat langsung serah terima dari pihak penjual.

4. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian

Perjanjian adalah terjemahan dari kons overenkomst, yang dari segi bahasa dapat pula diterjemahkan dengan persetujuan. Subekti mengartikannya sebagai perbuatan hukum, sebagaimana terlihat dari terjemahan yang dilakukannya terhadap isi Pasal 1313 KUH Perdata, yang bunyinya: “Suatu persetujuan adalah suatu 102 Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit Bank, Op, Cit., hal. 11. Universitas Sumatera Utara perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.” 103 Pengertian yang sama diberikan beliau dalam bukunya Hukum Perjanjian, yang diartikan sebagai peristiwa hukum sebagaimana terdapat dalam rumusan yang beliau kemukakan sebagai berikut: Supaya perjanjian atau persetujuan yang dibuat oleh para pihak yang membuatnya, menyangkut para pihak yang bersangkutan maka perjanjian itu harus dibuat secara sah. 104 Mengenai syarat sahnya suatu perjanjian diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata yaitu: a. Kata Sepakat Kata sepakat dalam suatu perjanjian merupakan suatu keadaan yang menunjukkan kehendak kedua belah pihak, saling menerima satu dengan lainnya. Dengan adanya kata sepakat, maka perjanjian itu telah ada dan telah lahir dan sejak saat itu perjanjian mengikat kedua belah pihak dan dapat dilaksanakan. Prinsip Pasal 1338 ayat 3 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, kekuatan mengikat setelah tercapainya kata sepakat sangat kuat sekali, karena perjanjian itu tidak dapat di tarik kembali secara sepihak. b. Kecakapan Yang dimaksud dengan kecakapan adalah kemampuan membuat perjanjian. Pada prinsipnya semua orang mampu membuat perjanjian, namun Kitab Undang- Undang Hukum Perdata telah menetapkan mengenai siapa-siapa yang tidak cakap 103 Subekti, Hukum Perjanjian, Op. Cit., hal. 37. 104 Ibid, hal. 39. Universitas Sumatera Utara membuat perjanjian. Pasal 1330 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan bahwa orang-orang yang tidak cakap membuat perjanjian adalah: 1 Orang-orang yang belum dewasa Ketentuan undang-undang yang dapat dijadikan pedoman untuk menentukan orang-orang yang belum dewasa, yaitu: 105 a Pasal 1 ayat 2 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1979, yaitu tentang Kesejahteraan Anak menyebutkan bahwa anak adalah sesorang yang belum mencapai 21 tahun dan belum pernah kawin. b Pasal 6 ayat 2 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan menyebutkan bahwa untuk melangsungkan perkawinan seorang yang belum mencapai umur 21 tahun harus mendapat izin dari kedua orang tuanya. 106 Dari kedua ketentuan diatas dapat disimpulkan bahwa orang yang berumur 21 tahun keatas disebut dewasa, kecuali di bawah umur tersebut yang bersangkutan pernah kawin. 2 Mereka yang ditaruh dibawah pengampuan. 3 Orang-orang perempuan, dalam hal-hal yang ditetapkan oleh undang-undang, dan pada umumnya semua orang kepada siapa undang-undang telah melarang membuat perjanjian-perjanjian tertentu. c. Hal Tertentu 105 Undang-Undang Nomor 3 Tahun 1979 tentang Kesejahteraan Anak. 106 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan. Universitas Sumatera Utara Yaitu apa-apa yang diperjanjikan harus jelas baik mengenai obyek perjanjian maupun hak dan kewajiban kedua belah pihak. Pasal 1333 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata memberi petunjuk bahwa mengenai perjanjian yang menyangkut tentang barang paling sedikit ditentukan jenisnya, sedangkan mengenai jumlahnya kemudian. Ketentuan tersebut menunjukkan dalam perjanjian harus jelas apa yang menjadi obyeknya, supaya perjanjian dapat dilaksanakan dengan baik, suatu perjanjian yang tidak memenuhi syarat yang ketiga ini berakibat batal demi hukum, perjanjian dianggap tidak pernah ada terjadi. 107 d. Sebab Yang Halal Tujuan dari perjanjian adalah merupakan sebab dari adanya perjanjian, dan sebab yang disyaratkan undang-undang harus halal. Dalam Pasal 1335 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata, didalamnya merinci adanya perjanjian tanpa sebab, perjanjian yang dibuat karena sebab yang terlarang. Sehingga semua perjanjian yang tidak memenuhi sebab yang halal akibatnya perjanjian menjadi batal demi hukum. 107 Gatot Supramono, Op. Cit., hal. 62. Universitas Sumatera Utara

5. Asas- Asas Hukum Perjanjian

Menurut Mariam Darus Badrulzaman, menyatakan terdapat beberapa asas dalam hukum perjanjian, antara lain: 108 a. Asas Terbuka Asas Terbuka disebut juga asas kebebasan berkontrak. Asas ini terdapat dalam pasal 1338 KUH Perdata ayat 1 yang berbunyi: “Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.” Setiap orang bebas melakukan perjanjian apa saja, baik yang sudah diatur atau yang belum diatur dalam Undang-Undang. Tetapi kebebasan tersebut dibatasi oleh tiga hal yaitu tidak dilarang oleh Undang-Undang, tidak bertentangan dengan kepentingan umum dan tidak bertentangan dengan kesusilaan”. b. Asas Konsensualitas Asas konsensualitas mempunyai arti penting yaitu untuk melahirkan perjanjian adalah cukup dengan dicapainya sepakat mengenai hal-hal pokok dari perjanjian tersebut dan bahwa perjanjian itu dan perikatan yang timbul karenanya sudah dilahirkan pada saat atau detik tercapainya konsensus atau kesepakatan. Asas ini ditemukan pada pasal 1320 dan Pasal 1338 KUH Perdata. c. Asas Kepercayaan Kepercayaan merupakan salah satu dasar dalam suatu perjanjian sebelum para pihak membuat perjanjian sehingga menciptakan hubungan hukum yang dilandasi 108 Mariam Darus Badrulzaman, Serial Hukum Perdata, Buku II Kompilasi Hukum Jaminan, Op. Cit., hal. 12. Universitas Sumatera Utara itikad baik. Gunanya untuk melindungi para pihak dalam suatu perjanjian dari gangguan pihak ketiga yang tidak terikat dalam perjanjian. d. Asas Kekuatan mengikat Perjanjian yang dibuat sah oleh para pihak mengikat mereka yang membuat seperti Undang-Undang. Terikatnya para pihak tidak terbatas pada apa yang diperjanjikan tapi juga beberapa unsur lain sepanjang dikehendaki oleh kebiasaan dan keputusan secara moral. Tujuan asas ini untuk mendapatkan perlindungan dan kepastian hukum bahwa para pihak tidak perlu khawatir akan hak-haknya karena perjanjian itu berlaku sebagai undang-undang bagi pihak yang membuatnya. e. Asas Persamaan Hukum Asas ini menempatkan para pihak dalam persamaan derajat, tidak ada perbedaan warna kulit, bangsa, kekayaan dan jabatan. f. Asas Keseimbangan Asas ini menghendaki kedua belah pihak memenuhi dan melaksanakan perjanjian itu. Kreditur mempunyai kekuatan untuk menuntut prestasi dan jika diperlukan dapat menuntut pelunsan prestasi melalui kekayaan debitur, namun debitur memikul pula kewajiban untuk melaksanakan perjanjian itu dengan itikad baik. g. Asas Kepastian Hukum Perjanjian merupakan suatu figur hukum harus mengandung kepastian hukum. Kepastian ini terungkap dari persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali kecuali atas persetujuan kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh Undang-Undang. Asas ini bersumber pada Pasal 1338 ayat 2 KUH Perdata. Universitas Sumatera Utara h. Asas Moral Asas ini memberikan motivasi pada yang bersangkutan untuk melakukan perbuatan hukum berdasarkan moral sebagai panggilan hati nurani. i. Asas Kepatutan Asas ini harus dipertahankan, karena melalui asas ini ukuran tentang hubungan ditentukan juga oleh rasa keadilan dalam masyarakat. Asas Kekuatan mengikat

6. Prosedur Permohonan Kredit Pemilikan Rumah

Kredit Pemilikan Rumah adalah salah satu fasilitas kredit yang diberikan oleh bank kepada nasabah khususnya dalam jual beli rumah. Pelayanan kredit ini diberikan hampir semua bank yang mempunyai fasilitas Kredit Pemilikan Rumah baik bank-bank swasta ataupun bank Pemerintah. Khusus untuk bank swasta salah satu ditangani PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak, dimana PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak pada saat ini memberikan suku bunga yang berbeda khususnya untuk rumah-rumah sangat sederhana, yang dapat diberikan fasilitas ini yaitu rumah sederhana untuk masyarakat menengah kebawah. Pada saat ini konsumen diberikan banyak pilihan untuk mengajukan permohonan Kredit Pemilikan Rumah, karena hampir semua bank swasta Bank Lippo, Bank Central AsiaBCA, OCBC NISP, BII, Danamon, CIMB Niaga, Bank Mega, menyediakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah, hanya berbeda dalam hal suku bunga yang diberikan antara masing-masing bank, yaitu antara 14 PA Pertahun Anuitas sampai dengan 17 PA Pertahun Anuitas, dan hal ini Universitas Sumatera Utara merupakan subsidi tersendiri dari pihak bank yang bersangkutan untuk menarik konsumen, besarnya suku bunga tersebut berlaku hanya pada 1 satu tahun pertama kredit berjalan, sementara pada beberapa bank menentukan jangka waktu 3 bulan, 6 bulan, 12 bulan dengan ketentuan suku bunga tersendiri yang telah disepakati kedua belah pihak debitur dan kreditur, sementara untuk tahun berikutnya atau tahun kedua mengikuti kebijakan suku bunga dari Bank Indonesia. Sementara untuk bank swasta dalam hal ini PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak suku bunga 14 . Untuk jangka waktu sampai dengan 15 lima belas tahun masa kredit dengan suku bunga 16 PA Pertahun Anuitas. 109 Adapun prosedur Kredit Pemilikan Rumah yang diajukan kepada bank oleh pemohon memiliki tahapan-tahapan dalam menentukan pemberian kreditnya kepada calon debitur, tahapan-tahapan tersebut meliputi: 110 a. Tahap Permohonan Kredit Permohonan kredit diajukan oleh calon debitur orang perseorangan, atau Badan Hukum Perdata secara tertulis, yaitu dengan mengisi formulir aplikasi yang telah disediakan oleh bank yang bersangkutan yang isinya: identitas calon debitur, pekerjaanbidang usaha calon debitur, jumlah kredit yang dimohonkan, tujuan pemakaian kredit dan agunan yang diberikan guna jaminan pelunasan kreditnya. Dalam permohonan itu wajib dilampirkan surat-surat pendukung, seperti: 109 Wawancara dengan Hadi, Staf Legal Kredit PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, tanggal 07 Juni 2010. 110 Ibid. Universitas Sumatera Utara I. Persyaratan Umum 1 Debitur atas nama perseorangan, 2 Warga Negara Indonesia, 3 Berusia minimal 21 tahun atau sudah menikah pada saat pengajuan kredit, dan maksimal 60 tahun pada saat kredit berakhir, 4 Penghasilan minimal perbulan, 5 Pengalaman kerjausaha minimal 2 tahun, 6 Jaminan berupa sertifikat tanah SHMSHGB, 7 Jaminan harus marketable dan dokumen jaminan lengkap Sertifikat tanah, AJB, IMB, PBB tahun terakhir, denah bangunan, 8 Jangka Waktu kredit maksimal 20 tahun, II. Dokumen Untuk Karyawan 1 Kartu Tanda Penduduk SuamiIstri yang masih berlaku, 2 Kartu Keluarga, 3 Akte Nikah Akte Cerai, 4 SKBRI, ganti nama dan Akte Kelahiran, 5 Asli Surat Referensi Kerja dan SPT PPh Pasal 21, 6 Rekening KoranTabungan, minimal 3 bulan terakhir, 7 Pasphoto 4 x 6 warna sebanyak 3 lembar, III. Dokumen Untuk Pengusaha 1 Akte Pendirian Perusahaan serta perubahannya, 2 Neraca rugi dan laba perusahaan , Universitas Sumatera Utara 3 SIUP, NPWP, TDP. Syarat-syarat diatas merupakan persyaratan umum yang dibuat oleh PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak dalam mengajukan permohonan Kredit Pemilikan Rumah, selanjutnya pihak bank melanjutkan dengan penilaian atas beberapa tahap yaitu: b. Tahap Analisa Kredit Setelah pihak bank menerima surat permohonan kredit atau daftar isian yang merupakan bahan pertimbangan bagi bank untuk menerima atau menolak permohonan kredit tersebut, yaitu pihak bank melakukan penilaian yang seksama terhadap hal-hal pada point pertama. Agar pelaksanaan kredit dilakukan dengan memperhatikan asas-asas perkreditan yang sehat, karena kredit yang diberikan bank mengandung resiko, maka penilaian kredit akan lebih akurat apabila para analis melakukan penilaian 5 C, yang meliputi: 111 1 Character Watak Aspek ini berhubungan dengan watak, karakter, kepribadian, moral dan kejujuran dari calon nasabah. Nasabah yang tidak beritikad baik, yang dapat dilihat pada waktu pengajuan permohonan kredit, misalnya pemberian data palsu. 111 Rachmadi Usman, Aspek-Aspek Hukum Perbankan di Indonesia, Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 2001, hal. 246. Universitas Sumatera Utara 2 Capacity Kemampuan Adalah kemampuan calon nasabah dalam mengembangkan dan mengendalikan usaha serta kesanggupannya dalam menggunakan fasilitas kredit yang diberikan. Kemampuan nasabah dapat dilihat dari pengetahuan dan penguasaan debitur terhadap usahanya, pengalaman dan rencana dimasa mendatang. 3 Capital Modal Adalah besarnya modal usaha dari calon nasabah yang telah tersedia atau tertanam dalam usahanya sebelum mendapatkan fasilitas kredit. Keadaan, struktur permodalan turut menentukan kelangsungan hidup usaha calon nasabah. 4 Condition of Economic Kondisi Ekonomi Adalah kondisi perekonomian secara keseluruhan. Jika kondisi perekonomian berada dalam keadaan resesi secara nasional, maka perkembangan dunia usaha dalam perekonomian resesi ini tentulah tidak dapat berkembang pesat sehingga kemungkinan menghadapi masalah akan lebih besar di masa yang akan datang. 5 Collateral Jaminan Adalah jaminan yang diberikan oleh calon nasabah. Jaminan ini dapat berupa benda tetap atau benda tidak tetap benda bergerak, yang secara yuridis dapat diikat dengan hak tanggungan dan secara ekonomi mempunyai nilai yang lebih tinggi dibandingkan dengan jumlah kreditnya, serta diharapkan tidak Universitas Sumatera Utara akan menghadapi masalah bila diuangkan dalam hal debitur calon nasabah wanprestasi. Apabila semua keterangan secara umum datanya telah lengkap, maka langkah selanjutnya adalah menganalisis data tersebut dan melakukan penilaian data tersebut dan melakukan penilaian secara umum atau terhadap jaminan atau agunan dengan melakukan appraisal oleh pihak bank atau perusahaan penilai yang telah bekerja sama dengan pihak bank tersebut, yang kemudian dilakukan pemeriksaan langsung dilapangan baik terhadap calon debitur itu sendiri juga terhadap agunan yang dibeli oleh calon debitur yang akan dibiayai oleh kredit. Analisa yang dilakukan adalah analisa yuridis dan analisa ekonomis. Dalam tahap analisa ini disamping pemeriksaan langsung dilapangan juga diadakan interview langsung dari pihak bank dalam hal ini bagian kredit dengan calon nasabah yang mengajukan permohonan kredit. 112 c. Tahap Persetujuan Analisis kredit yang telah dilakukan oleh para analis dengan menyusun suatu proposal kredit tersebut, oleh komite pengusul untuk dirapatkan di komite pengusul kredit. Setelah semua acara interview, analisa dokumen dan pemeriksaan dapat diselesaikan dan dianggap layak dan memenuhi persyaratan untuk diberikan pinjaman oleh bank. Mengingat persetujuan atas sebuah fasilitas kredit merupakan separuh dari proses resiko, maka prosedur mulai dari analisa sampai pencairan suatu permohonan kredit harus menggambarkan secara jelas 112 Wawancara dengan Nazari, Analys Credit PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, Tanggal 07 Juni 2010. Universitas Sumatera Utara dan rinci tentang limit kredit yang harus diputus oleh komite kredit, maka komite pemutus setuju dengan apa yang direkomendasikan oleh komite pengusul. Selanjutnya bank mengeluarkan Surat Penawaran Pemberian Kredit SPPK yang dikirimkan kepada si pemohon dengan ketentuan-ketentuan yang memuat; limit kredit, jenis kredit, tujuan kredit, suku bunga, provisi kredit dan jangka waktu kredit, selain ketentuan-ketentuan juga memuat persyaratan kredit yang lain, yang harus dipenuhi oleh sipemohon, baik dalam fase pra kontraktual maupun dalam fase paska kontraktual. Surat Penawaran Pemberian Kredit SPPK yang telah dikirimkan oleh bank harus dikembalikan dan telah ditandatangani oleh calon debitur baru paling lambat 30 tiga puluh hari sejak diterbitkannya Surat Penawaran Pemberian Kredit SPPK tersebut, untuk memastikan bahwa Surat Penawaran Pemberian Kredit SPPK telah diterima oleh calon debitur maka pihak bank akan menghubungi calon debitur baru melalui telepon. Apabila calon debitur baru telah menerima dan tidak mengembalikan Surat Penawaran Pemberian Kredit SPPK tersebut dalam waktu yang telah ditentukan maka bank menganggap bahwa calon debitur baru menolaktidak menyetujui ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam Surat Penawaran Pemberian Kredit SPPK tersebut, maka permohonan calon debitur baru tersebut tidak dapat dilanjutkan. Universitas Sumatera Utara d. Tahap Penandatanganan Perjanjian Kredit dan Pengikatan Jaminan Kredit Stelah Surat Penawaran Pemberian Kredit SPPK dikembalikan dan telah ditandatangani oleh sipemohon kredit, dengan demikian sipemohon kredit telah setuju dengan ketentuan dan semua persyaratan yang diberikan oleh bank dan Surat Penawaran Pemberian Kredit SPPK inilah yang dituangkan kedalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah. Perjanjian kredit atau biasanya disebut akad kredit dimana didalamnya dicantumkan segala hak dan kewajiban masing-masing pihak juga berisi syarat- syarat atau klausul–klausul yang harus dipenuhi oleh kedua belah pihak dan kemudian ditandatangani oleh kedua belah pihak. Setiap pemberian kredit harus dibuatkan suatu perjanjian kredit secara tertulis baik secara dibawah tangan ataupun secara notarial. Secara yuridis ada 2 jenis perjanjian kredit atau pengikatan kredit yang digunakan oleh bank dalam memberikan kreditnya kepada debitur, yaitu: 1 Perjanjian kredit dibawah tangan atau akta dibawah tangan yaitu perjanjian kredit yang dibuat antara para pihak yaitu bank dengan debitur. 2 Perjanjian kredit yang dibuat dihadapan notaris atau dengan kata lain akta otentik yaitu perjanjian kredit yang dibuat oleh bank dengan debitur dihadapan notaris. 113 Perjanjian kredit merupakan ikatan atau bukti tertulis antara bank dengan debitur sehingga harus disusun dan dibuat sedemikian rupa, agar setiap orang mudah mengetahui bahwa perjanjian yang dibuat itu merupakan perjanjian kredit. Perjanjian kredit harus ditandatangani oleh kedua belah pihak bank dan debitur 113 H.R. Daeng Naja, Hukum Kredit dan Bank Garansi, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2005, hal. 175. Universitas Sumatera Utara yang berwenang untuk melakukan perbuatan hukum. 114 Dalam perjanjian kredit pihak bank tidak mau menanggung resiko hilangnya pinjaman yang diberikan tanpa ada jaminan dari debitur, sehingga biasanya diberikan tanggungan sesuai dengan agunan yang telah disepakati untuk diserahkan kepada bank, guna untuk menjamin pengembalian kreditnya. Pengikatan jaminan kredit ditandatangani bersamaan pada saat akad kredit. e. Tahap Pencairan Kredit Setelah semua proses diselesaikan maka pihak bank akan mencairkan dana sebesar nilai yang dipinjamkan atau plafon kredit kepada pihak debitur atau dengan mentransfer atau pemindahan rekening kepada pihak debitur.

B. Pengalihan Hak dan Oper Kredit pada Kredit Pemilikan Rumah