melanjutkan kreditnya melakukan pengalihan pada pihak ketiga. Ada yang sepengetahuan bank, melalui notaris dan ada yang tanpa sepengetahuan bank.
Agar tidak terjadi sesuatu hal dikemudian hari maka bank dalam Kredit Pemilikan Rumah membuat jaminan yang berupa sertifikat dan disimpan di bank
sampai pembayaran kredit lunas. Dengan adanya jaminan, bank terlindungi dari kerugian dan wanprestasi dari debitur. Karena jaminan yang melindungi bank berupa
Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996. Penggunaan Hak Tanggungan memberikan perlindungan yang kuat kepada
bank dan memberikan keuntungan pada penerima kredit. Dari segi kepentingan bank segi positifnya adalah sebagai berikut:
153
1. Benda jaminan tetap dalam kekuasaan bank.
2. Mudah dieksekusi bila terjadi sesuatu hal.
3. Lebih menjamin kepastian hukum.
B. Pengertian Hak Tanggungan
Hak Tanggungan berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 Pasal 1 ayat 1 yang dikenal dengan Undang-Undang Hak Tanggungan, yaitu: “Hak
Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak
atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-
153
Mariam Darus Barulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan, Op. Cit., hal. 113.
Universitas Sumatera Utara
benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu
terhadap kreditur-kreditur lain.”
154
Dari rumusan diatas dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu Hak Tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahulu,
dengan objek jaminannya berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam Undang- Undang No.5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria.
155
Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan ditetapkan bahwa yang dapat dijadikan jaminan
hutang kredit dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan sebagai hak-hak atas tanah yang wajib didaftarkan
dan dapat dipindahtangankan.
156
Undang-Undang Hak Tanggungan sebagai satu-satunya Undang-Undang yang mengatur perihal tentang Hak Tanggungan unifikasi hukum tanah nasional yang
merupakan salah satu tujuan utama Undang-Uundang Pokok Agraria, tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, maka
keberadaan Undang-Undang Hak Tanggungan harus dapat memenuhi kebutuhan atas perlindungan dan kepastian hukum khususnya bagi krediturbank yang dalam hal ini
154
Kartini Muljadi-Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan, Jakarta : Prenada Media, 2005, hal. 75.
155
Ibid, hal. 77.
156
Ibid. hal. 79.
Universitas Sumatera Utara
sebagai penyandang dana agar tidak ragu-ragu dalam mengucurkan dananya bagi kepentingan debitur.
157
Undang-Undang Hak Tanggungan bukan saja hanya memberikan perlindungan hukum bagi kreditur saja, melainkan perlindungan dan kepastian hukum
yang seimbang kepada krediturpemegang Hak Tanggungan, debiturpemberi Hak Tanggungan dan pihak ketiga pihak lain yang ada kaitannnya dengan obyek Hak
Tanggungan. Juga dalam penyelesaian pengalihan hak dan oper kredit jika terdapat wanprestasi yang dilakukan oleh debitur, demi kepentingan debitur itu sendiri dan
demi kepentingan pihak ketiga yang mungkin dalam hal ini dirugikan oleh akibat yang timbul dalam penyelesaian pengalihan hak tersebut, maka diperlukan juga suatu
perlindungan hukum dan jaminan adanya suatu kepastian hukum bagi mereka danatau bagi semua pihak yang berkaitan dengan hal tersebut.
Pemberian Hak Tanggungan dalam hal ini, dimana pihak-pihak yang berkepentingan adalah pihak kreditur, debitur dan pihak ketiga. Pihak kreditur
sebagai pihak yang memberi kredit penyandang dana menghendaki agar uang yang yang dipinjamkan dapat dikembalikan pada waktunya sesuai dengan apa yang telah
diperjanjikan, begitu juga dengan debitur debitur yang baikyang mempunyai itikad baik pada umumnya selalu berusaha untuk memenuhi apa-apa yang telah
diperjanjikan dengan pihak kreditur, namun ada kalanya karena ada alasan-alasan tertentu menyebabkan debitur tidak dapat melunasi hutang tersebut.
157
Ibid., hal. 15
Universitas Sumatera Utara
Untuk menghadapi hal-hal seperti itu Undang-Undang Hak Tanggungan menyediakan perlindungan hukum kepada kreditur sesuai dengan ciri-ciri Hak
Tanggungan yaitu Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan asas Droit de Preference, Pasal 1 ayat 1 dan
Pasal 20 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek Hak Tanggungan itu berada asas Droit de
Suite, Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu dan wajib didaftarkan asas Spesialitas dan asas
Publisitas, Pasal 8 dan Pasal 11 ayat 1 huruf e Undang-Undang Hak Tanggungan dan pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan mudah dan pasti Pasal 6 Undang-
Undang Hak Tanggungan, kesemuanya itu adalah merupakan keistimewaan yang dimiliki oleh lembaga Hak Tanggungan, yang maksud dibentuknya Undang-Undang
Hak Tanggungan adalah untuk memberi perlindungan hukum dan kepastian hukum bagi kreditur dan debitur sehingga bisa memacu perkembangan ekonomi
pembangunan nasional.
158
Hak Tanggungan merupakan accessoir dari perjanjian pokok yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum hutang piutang yang dijamin pelunasannya.
Pihak-pihak yang mempunyai hubungan hukum tersebut dapat berupa perorangan atau badan hukum.
159
158
HS. Salim, Op. Cit., hal. 95.
159
Ibid, hal. 98.
Universitas Sumatera Utara
Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu yang dituangkan dalam Akta
Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat oleh pejabat yang berwenang.
1. Asas-Asas Hak Tanggungan
160
a. Hak Tanggungan Memberikan Kedudukan Yang Diutamakan Bagi Kreditur
Pemegang Hak Tanggungan Berdasarkan Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Kreditur tertentu adalah yang memperoleh atau yang
menjadi pemegang Hak Tanggungan tersebut. Dalam angka 4 penjelasan umum UUHT yang dimaksud dengan “memberikan kedudukan diutamakan kepada
kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain” ialah: “
bahwa jika debitur cidera janji, kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut
ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditur-kreditur yang lain. Kedudukan diutamakan
tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang Negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku.”
161
160
Mariam Darus Badrulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan,Op. Cit., hal. 121
161
Sutan Remy Sjahdeini, Op.Cit., hal. 16
Universitas Sumatera Utara
Dari Pasal 20 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan ditentukan yakni, Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan;
Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan. Objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum
menurut tatacara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu
daripada kreditur-kreditur lainnya atau dikenal dengan asas droit de preference.
162
b. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi-Bagi
Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, demikian ditentukan dalam Pasal 2 Undang-Undang Hak Tanggungan. Artinya Hak Tanggungan
membebani secara utuh objek Hak Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya
sebagian objek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan tetap membebani seluruh objek Hak Tanggungan untuk sisa utang
yang belum dilunasi penjelasan Pasal 2 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan.
c. Hak Tanggungan Hanya Dapat Dibebankan Pada Hak Atas Tanah Yang Telah
Ada. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah dimiliki
oleh pemegang Hak Tanggungan. Jadi hak atas tanah yang baru akan dipunyai di kemudian hari tidak dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan bagi pelunasan
162
Ibid. hal. 19.
Universitas Sumatera Utara
suatu utang. Hak atas tanah disini dalam Perjanjian Kredit sebagai jaminan hutang disebutkan luas dan dimana letak tanah itu berada.
d. Hak Tanggungan Mengikuti Objeknya Dalam Tangan Siapapun Objek Hak
Tanggungan itu Berada Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan menetapkan asas, bahwa Hak
Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada. Dengan demikian, Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek
Hak Tanggungan itu beralih kepada pihak lain oleh karena sebab apapun juga.Ketentuan Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan ini merupakan asas
yang disebut droit de suite. Asas ini juga merupakan asas yang diambil dari Hipotik yang diatur dalam Pasal 1163 ayat 2 dan Pasal 1198 KUHPerdata.
e. Hak Tanggungan Bersifat Memaksa
Undang-Undang Hak Tanggungan tidak menyatakan secara eksplisit sebagai ketentuan yang memaksa, tapi dari ketentuan yang diatur dalam berbagai pasal
dalam Undang-Undang Hak Tanggungan dersifat memaksa Seperti dalam Pasal 6: Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai
hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
tersebut. f.
Hak Tanggungan Dapat Beralih Atau Dipindahkan Hak Tanggungan bersifat assesoir, yang mengikuti perikatan pokok, yang
merupakan utang. Hak Tanggungan dapat beralih, dengan terjadinya peralihan
Universitas Sumatera Utara
atau perpindahan Hak Milik atas piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan.
Surat Perjanjian Kredit menyebutkan bahwa debitur dilarang untuk mengalihkan pada pihak lain tanpa sepengetahuan bank. Tetapi bila sepengetahuan bank Hak
Tanggungan dapat beralih, tetapi dibuat dahulu surat permohonan alih debitur. g.
Hak Tanggungan Bersifat Individualiteit Individualiteit adalah bahwa yang dapat dimiliki sebagai kebendaan adalah segala
sesuatu yang menurut hukum dapat ditentukan terpisah. Meskipun atas sebidang tanah tertentu telah diletakkan lebih dari satu Hak Tanggungan, namun masing-
masing Hak Tanggungan tersebut berdiri sendiri, terlepas dari yang lainnya Pasal 18 dan Pasal 19 Undang-Undang Hak Tanggungan.
h. Hak Tanggungan Bersifat Menyeluruh Totaliteit
Hak Tanggungan dengan segala ikutannya yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan atau diagunkan dengan Hak
Tanggungan, maka eksekusi Hak Tanggungan atas sebidang tanah tersebut meliputi segala ikutannya, yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan
bidang tanah yang dijaminkan atau diagunkan dengan Hak Tanggungan tersebut. Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan.
Dalam Surat Perjanjian Kredit disebutkan segala harta kekayaan penerima kredit baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun
yang akan ada dikemudian hari menjadi jaminan bagi pelunasan jumlah kredit
Universitas Sumatera Utara
yang timbul karena perjanjian kredit ini. Jadi Hak Tanggungan yang melekat pada jaminan ini dan bersifat keseluruhan.
i. Hak Tanggungan Berjenjang Ada Prioritas yang Satu atas yang Lainnya
Penentuan peringkat Hak Tanggungan hanya dapat ditentukan berdasarkan pada saat pendaftarannya. Dan dalam hal pendaftaran dilakukan pada saat yang
bersamaan, barulah peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan berdasarkan pada saat pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan Pasal 5 Undang-
Undang Hak Tanggungan j.
Hak Tanggungan Harus Diumumkan Asas Publisitas Sistem pendaftaran tanah memakai torrens system atau disebut juga registration
of titles. Dalam system ini setiap penciptaan hak baru, peralihan hak, termasuk pembebanannya harus dapat dibuktikan dengan suatu akta. Akta tersebut tidak
didaftar melainkan haknya yang dilahirkan dari akta tersebut yang didaftar. Dalam Pasal 13 UUPA disebutkan secara tegas bahwa saat pendaftaran beban
Hak Tanggungan adalah saat lahirnya Hak Tanggungan tersebut. Sebelum pendaftaran Hak Tanggungan itu tidak pernah ada. Hak Tanggungan lahir dengan
dilaksanakannya pendaftaran pemberian Hak Tanggungan. Surat Perjanjian Kredit menyebutkan bukti-bukti kepemilikan, akta-akta pengikatan jaminan atau
sekurang-kurangnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT dalam hal jaminan berupa benda tak bergerak harus sudah diterima bank sebelum
dilakukan penarikan kredit, jadi dengan adanya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT ini bank terlindungi sebagai pemberi pinjaman. Hal ini
Universitas Sumatera Utara
untuk mencegah debitur menolak untuk pelunasan pinjaman dengan alasan hak atas tanah telah habis, karena hak atas tanah yang dimiliki biasanya Hak Guna
Bangunan. Sehingga hal ini dapat dihindari. k.
Hak Tanggungan mengikuti bendanya Droit De Suite Dengan droit de suite, seorang pemegang hak kebendaan dilindungi. Ketangan
siapapun kebendaan yang dimiliki dengan hak kebendaan tersebut beralih, pemilik dengan hak kebendaan tersebut berhak untuk menuntutnya kembali
dengan atau tanpa disertai ganti rugi.Pasal 18 dan Pasal 19 Undang-Undang Hak Tanggungan.
l. Hak Tanggungan Bersifat Mendahulu Droit De Preference
Droit De Preference adalah sifat khusus yang dimiliki oleh hak kebendaan. Hak ini memperoleh landasannya melalui ketentuan Pasal 1132 KUH Perdata, Pasal
1133 KUH Perdata,dan Pasal 1134 KUH Perdata.
2. Subjek Dan Objek Hak Tanggungan
Subjek dari Hak Tanggungan tercantum dalam Pasal 8 dan 9 Undang-Undang Hak Tanggungan. Subjek Hak Tanggungan adalah mereka yang mengikatkan diri
dalam perjanjian hak tanggungan yang terdiri dari pemberi dan pemegang Hak Tanggungan. Pasal 8 Undang-Undang Hak Tanggungan disebutkan yang dapat
menjadi pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum
Universitas Sumatera Utara
yang dapat mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan.
163
Objek Hak Tanggungan menurut Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan adalah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai atas Negara,
maka subjek dari masing-masing hak tersebut dapat dilihat dari Undang-Undang Pokok Agraria.
Subjek–subjek dari masing-masing hak atas tanah digabungkan menjadi subjek Hak Tanggungan yaitu:
1. Warga Negara Indonesia,
2. Badan-Badan Hukum yang ditetapkan pemerintah, Badan-badan hukum
keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan dalam bidang keagamaan yang secara rinci diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 38 tahun 1963 tersebut.
3. Badan-badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan
di Indonesia, 4.
Badan-badan hukum Indonesia yang bermodal asing demi pembangunan nasional 5.
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia, 6.
Badan-badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Namun demikian tidak semua pemegang hak atas tanah berhak menjadi
subjek Hak Tanggungan karena untuk menjadi subjek Hak Tanggungan, hak atas tanahnya harus dapat beralih dan dialihkan serta terdaftar. Contohnya badan
163
Mariam Darus Badrulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan,Op. Cit., hal. 129
Universitas Sumatera Utara
keagamaan yang dapat memiliki hak milik atas tanah, walaupun didaftarkan memenuhi prinsip publisitas terdaftar akan tetapi ia tidak memenuhi prinsip dapat
dipindahtangankan.
3. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi-Bagi
Sifat Hak Tanggungan menurut Pasal 2 UUHT yaitu: a.
Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
pada ayat 2 b.
Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, dapat diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan,
bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang
merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yang dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya
membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi
Dari isi Pasal 2 ayat 1 diatas, Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, ini berarti Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak
Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari hutang
Universitas Sumatera Utara
yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian obyek Hak Tanggungan dari beban hak tanggungan untuk sisa hutang yang belum dilunasi
164
Pada Pasal 2 ayat 2 menyatakan sifat tidak dapat dibagi-baginya Hak Tanggungan dapat disimpangi oleh para pihak apabila para pihak menginginkan hal
yang demikian itu dengan memperjanjikannya dala Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Namun penyimpangan itu hanya dapat dilakukan sepanjang:
165
1. Hak Tanggungan itu dibebankan kepada beberapa hak atas tanah
2. Pelunasan utang yang dijamin dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya
sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari objek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut,
sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa objek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi
Dari penjelasan Pasal 2 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan penyimpangan atau pengecualian itu adalah untuk menampung kebutuhan
perkembangan dunia perkreditan, seperti untuk mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan komplek perumahan yang semula menggunakan kredit untuk
pembangunan seluruh komplek dan kemudian dijual kepada pemakai satu persatu dan untuk membayarnya pemakai menggunakan kredit dengan jaminan rumah yang
bersangkutan.
164
Ibid., hal. 121-127.
165
Ibid., hal. 132-137.
Universitas Sumatera Utara
C. Peralihan Hak Tanggungan
