Analisis Pengalihan Hak Dan Oper Kredit Pada Kredit Pemilikan Rumah (Studi Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak Di Medan)

(1)

ANALISIS PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA

KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI PADA

PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT

PRIMA TATA PATUMBAK

DI MEDAN)

TESIS

Oleh

DAME SILITONGA

087011030/MKn

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

(2)

ANALISIS PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA

KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI PADA

PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT

PRIMA TATA PATUMBAK

DI MEDAN

TESIS

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan

pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

Oleh

DAME SILITONGA

087011030/MKn

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

(3)

Judul Tesis : ANALISIS PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI PADA PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK DI MEDAN

Nama Mahasiswa : Dame Silitonga Nomor Pokok : 087011030 Program Studi : Kenotariatan

Menyetujui

Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH.,MS.,CN)

Ketua

(Notaris Syahril Sofyan, SH.,MKn) (Dr. T. Keizerina Devi A. SH, CN, M.Hum)

Anggota Anggota

Ketua Program Studi Direktur

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH.,MS.,CN) (Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum)

(4)

Telah diuji pada

Tanggal : 23 Agustus 2010

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH.,MS.,CN Anggota : Notaris Syahril Sofyan, SH., MKn

Dr. Keizerina Devi A. SH., CN., M.Hum Prof. Dr. Budiman Ginting, SH., MHum Hj. Chairani Bustami, SH., SpN., M.Kn

(5)

ANALISIS PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI PADA

PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK

DI MEDAN) Dame Silitonga1 Muhammad Yamin2

Syahril Sofyan3 T. Keizerina Devi Azwar4

ABSTRAK

Bank memiliki fungsi utama sebagai penghimpun dan penyalur dana masyarakat, dengan fungsi perbankan yang demikian maka kehadiran bank di dalam masyarakat sebagai badan usaha memiliki arti yuridis dan peran yang sangat strategis. Perjanjian kredit dilakukan antara nasabah peminjam dana sebagai debitur dan bank sebagai kreditur, dengan dasar kepercayaan dari kreditur bahwa debitur akan mengembalikan prestasi pada satu waktu tertentu.

Penelitian ini menggunakan metode penelitian yuridis empiris, yaitu dengan mengumpulkan data-data dan bahan-bahan hukum primer dan sekunder serta melakukan studi lapangan dengan wawancara, serta teknik analisis datanya dilakukan secara kualitatif, dan penarikan kesimpulannya dilakukan dengan menggunakan logika berfikir induktif dan deduktif.

Debitur dalam hal menghindari wanprestasi dalam pembayaran angsuran kredit pemilikan rumah adalah dengan mengalihkan hak dan oper kreditnya kepada debitur yang baru. Menurut ketentuan bank pengalihan hak dan oper kredit seharusnya dilakukan dengan cara alih debitur yaitu memproses ulang kembali sisa pinjaman kredit pada bank. Tetapi di lapangan banyak terjadi pengalihan hak kredit tanpa sepengetahuan bank, yang menimbulkan banyak masalah baru. Pihak ketiga yang meneruskan cicilan dan pada saat cicilan lunas, pihak ketiga ingin mengambil sertifikat, bank hanya mau berurusan dengan pihak pertama sementara pihak pertama entah di mana keberadaannya. Perjanjian jual beli hanya berdasarkan kwitansi saja membuat kepastian hukum pada pihak ketiga sangatlah lemah.

Tetapi ada juga pengalihan hak dan oper kredit yang dilakukan dihadapan notaris, yang dalam hal ini akta yang dibuat adalah akta pernyataan, akta novasi, akta

Mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara. 2

Dosen Pembimbing Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara.

(6)

perjanjian jual beli dan juga akta kuasa mengambil sertifikat, sehingga apabila cicilan kredit telah lunas pihak ketiga dapat mengambil sertifikat tersebut ke bank. Pengalihan hak dan oper kredit yang dilakukan debitur secara diam-diam, bank tetap terlindungi dengan adanya Hak Tanggungan yang digunakan sebagai jaminan dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah. Tetapi bank dalam pengalihan hak dan oper kredit mengharapkan agar debitur melakukan proses alih debitur dengan sepengetahuan bank agar tidak terjadi hal-hal yang tidak diinginkan di kemudian hari dan tidak merugikan banyak pihak.

(7)

THE TAKE OVER OF RIGHT AND CREDIT OVER AT HOUSE PROSSESSING CREDIT (A STUDY AT

PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK

IN MEDAN) Dame Silitonga5 Muhammad Yamin6

Syahril Sofyan7 T. Keizerina Devi Azwar8

ABSTRACT

Bank represent one of functioning financial institution muster fund of society and channeling it return at society in the form of credit. Credit agreement conducted by between client lender of fund as bank and debitor as creditor, under color of trust of creditor that debitor will return achievement at one certain time

One of the way of which is conducted by debitor in the case of credit ownership of house to avoid wanprestasi in deferred payment by transferring its credit rights to new debitor. According to rule of bank is transfer of credit ought to be done by displacing debitor that is reprocessing again the rest of credit loan at the bank. But in field happened many transfer of credit rights without the knowledge bank, generating many new problem. Third party going on installment and at the time of keel installment, third party wish to take certificate, bank only will deal with first party whereas first party don't know where its existence. Purchasing and selling agreement only pursuant to just receipt make rule of law on the side of third very weak

But there is also the transfer of conducted credit rights in front of notary, which in purchasing and selling agreement mentioned also have the power to take certificate, so that if third party keel installment have can take the certificate to bank

Bank in transfer of conducted by credit rights is client on the quiet protected with existence of used as Rights Responsibility is guarantee in Agreement Credit Ownership of House. But bank in transfer of credit rights expect society to persist process displace debitor remain to through bank in order not to happened wanted things later on day and harmless many party

Keywords: Transfer of Rights, Rule of Law, Wanprestasi.

The Student of Magister of Notary Study Program, Faculty of Law, North Sumatera University. 6

The Consultant of Magister of Notary Study Program, Faculty of Law, North Sumatera University.

(8)

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur bagi Tuhan Yesus Kristus karena berkat anugrah dan kasih karuniaNya sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini, yang berjudul

"Analisis Pengalihan Hak dan Oper Kredit pada Kredit Pemilikan Rumah (Studi Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan."

Pada kesempatan ini dengan tulus ikhlas penulis sampaikan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada yang amat terpelajar:

1. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Komisi Pembimbing.

2. Bapak Syahril Sofyan, SH., MKn., selaku Anggota Komisi Pembimbing.

3. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., MHum., selaku Anggota Komisi Pembimbing.

Yang telah banyak memberikan bimbingan, arahan dalam memperluas wawasan penulis dari awal penyusunan proposal sampai penyelesaian penulisan tesis ini.

Demikian juga penulis sampaikan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada yang amat terpelajar Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH., MHum., dan

Ibu Chairani Bustami, SH., SpN, MKn selaku dosen penguji yang telah berkenan

memberikan bimbingan, arahan serta masukan maupun saran terhadap penyempurnaan penulisan tesis ini.

Selanjutnya penulis juga mengucapkan terima kasih kepada yang terhormat: 1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H., MSc (CTM)., SpA(K)., selaku

Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan bagi penulis untuk menyelesaikan pendidikan Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara.

2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan bagi penulis untuk menyelesaikan pendidikan Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara.

(9)

3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas segala pelayanan, pengarahan dan dorongan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar., SH., CN., M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara atas segala pelayanan, pengarahan dan dorongan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

5. Para Guru Besar, Staf Pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan pengetahuan sehingga penulis dapat menyelesaikan studi ini.

6. Para Staf Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan bantuan dengan sepenuh hati terutama dibidang administrasi.

7. Bapak Hadi, SE. dan Bapak Ruslan, SE., selaku staf Legal Officer pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, yang telah banyak memberi bantuan dan data-data yang diperlukan dalam penyelesaian penulisan tesis ini.

8. Bapak Gongga Marpaung, SH., selaku Notaris/PPAT daerah kerja Kota Medan dan Bapak Andi Isnain, SH, selaku Notaris/PPAT daerah kerja Kabupaten Deli Serdang, selaku responden yang telah banyak memberikan bantuan dan informasi yang diperlukan dalam penulisan tesis ini.

9. Rekan-rekan mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara khususnya angkatan 2008, yang telah memberikan dukungan, partisipasi dan semangat dalam penulisan tesis ini.

(10)

Teristimewa ucapan terima kasih penulis sampaikan kepada kedua orang tua penulis ayahanda tercinta Mangasa Silitonga, dan ibunda Kesmin Boru Simanjuntak serta kakanda tersayang Maria Magdalena Silitonga dan adik-adiku tersayang Pinta Parulian Silitonga, SE, Bernard Mangotang Silitonga dan Marudut Swandi Hasitongan Silitonga atas semua doa, perhatian, limpahan kasih sayang dan dukungan baik moril maupun materil sepenuhnya yang tak akan terlupakan sampai akhir hayat penulis untuk keberhasilan studi penulis.

Akhirnya penulis mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan penulisan tesis ini. Tuhan Yesus memberkati kita semua. Amin.

Medan, Agustus 2010 Penulis,

(11)

RIWAYAT HIDUP

I. IDENTITAS PRIBADI

Nama : Dame Silitonga

NIM : 087011030

Tempat/Tgl. Lahir : Sipahutar, 15 Maret 1978

Pekerjaan : Pegawai Swasta

Alamat Rumah : Jl. Jamin Ginting Gang Rukun No. 3 Kel. Merdeka, Kec. Medan Baru, Kota Medan

Program Studi : Magister Kenotariatan

Instansi Studi : PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak Medan

Alamat Instansi : Jl. Gatot Subroto

II. PENDIDIKAN FORMAL

1. SD : Negeri 1 Sipahutar Tahun 1990

2. SMP : Negeri 1 Sipahutar Tahun 1993

3. SMA : Negeri 1 Balige Tahun 1996

4. S1 (Sarjana) : Universitas Darma Agung (UDA) Medan Tahun 2007 5. S2 (Pascasarjana) : Universitas Sumatera Utara (USU) Medan Tahun 2010

(12)

DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK ... ... i

ABSTRACT... ii

KATA PENGANTAR ... iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP... vii

DAFTAR ISI ... viii

BAB I PENDAHULUAN ... ... 1

A. Latar Belakang ... ... 1

B. Perumusan Masalah ... 10

C. Tujuan Penelitian ... 11

D. Manfaat Penelitian... ... 12

E. Keaslian Penelitian ... 12

F. Kerangka Teori dan Landasan Konsepsional ... ... 13

1. Kerangka Teori ... 13

2. Landasan Konsepsional ... 28

G. Metode Penelitian ... 31

1. Spesifikasi Penelitian... 31

2. Lokasi Penelitian, Populasi dan Sampel... 32

3. Teknik Pengumpulan Data... 34

(13)

BAB II PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA KREDIT PEMILIKAN RUMAH PADA PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK ………_.

37 A. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah………..

1. Pengertian Kredit………...

2. Jenis-Jenis Kredit………

3. Tujuan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah ………...

4. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian………

5. Asas-Asas Hukum Perjanjian………..……….. 6. Prosedur Permohonan Kredit Pemilikan Rumah…………...

37 37 38 41 44 48 50 B. Pengalihan Hak dan Oper Kredit Pada Kredit Pemilikan Rumah.

1. Pengertian Pengalihan Hak dan Oper Kredit ...…. 2. Tujuan Pengalihan Hak dan Oper Kredit ...……….. 3. Faktor-Faktor terjadi Pengalihan Hak dan Oper Kredit .….

58 59 61 C. Prosedur Pengalihan Hak dan Oper Kredit Pemilikan Rumah 62

BAB III HAK DAN KEWAJIBAN KREDITUR DAN DEBITUR LAMA, DEBITUR BARU DALAM PERJANJIAN PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA RUMAH YANG DIBELI

DENGAN MENGGUNAKAN FASILITAS KREDIT

PEMILIKAN RUMAH ... ₇₀

A. Hak dan Kewajiban Kreditur ...

1. Hak Kreditur ………..……

2. Kewajiban Kreditur …………..……….

70 70 71

(14)

1. Hak Debitur...………

2. Kewajiban Debitur..……….

74 74 C. Pengalihan Hak Kredit Pemilikan Rumah dari Debitur Pada

Pihak Lain... 1. Pengalihan Hak dan Oper Kredit Menurut Ketentuan PT.

Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak ... 2. Pengalihan Hak dan Oper Kredit yang Dibuat Dihadapan

Notaris... 75

76 82 D. Pengalihan Hak Kredit Pemilikan Rumah dari Debitur pada

Pihak Lain Tanpa Sepengetahuan Kreditur... 85

BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITUR

JIKA DEBITUR BARU WANPRESTASI... 91

A. Perlindungan Hukum terhadap Kreditur Jika Debitur Baru

Wanprestasi………... 91

B. Pengertian Hak Tanggungan………

1. Asas-Asas Hak Tanggungan..………..………..………..……

2. Subjek dan Objek Hak Tanggungan.……….…………. 3. Hak Tanggungan tidak dapat Dibagi-Bagi …..……….

93 97 102 104

C. Peralihan Hak Tanggungan.……….. 106

D. Hambatan yang Dihadapi Debitur………

1. Terjadinya Wanprestasi pada Debitur Baru ………

2. Kerugian-Kerugian yang Diderita oleh Debitur ...…….. 111 111 116 E. Perlindungan Hukum bagi Pihak Ketiga yang Beriktikad Baik... 120

(15)

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN... 130

A. Kesimpulan...…….………….………….………. 130

B. Saran...………….………….………….………….……… 132

DAFTAR PUSTAKA...

(16)

ANALISIS PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI PADA

PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK

DI MEDAN) Dame Silitonga1 Muhammad Yamin2

Syahril Sofyan3 T. Keizerina Devi Azwar4

ABSTRAK

Tetapi ada juga pengalihan hak dan oper kredit yang dilakukan dihadapan notaris, yang dalam hal ini akta yang dibuat adalah akta pernyataan, akta novasi, akta

Mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara. 2

Dosen Pembimbing Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara.

(17)

(18)

THE TAKE OVER OF RIGHT AND CREDIT OVER AT HOUSE PROSSESSING CREDIT (A STUDY AT

PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT PRIMA TATA PATUMBAK

IN MEDAN) Dame Silitonga5 Muhammad Yamin6

Syahril Sofyan7 T. Keizerina Devi Azwar8

ABSTRACT

Keywords: Transfer of Rights, Rule of Law, Wanprestasi.

The Student of Magister of Notary Study Program, Faculty of Law, North Sumatera University. 6

The Consultant of Magister of Notary Study Program, Faculty of Law, North Sumatera University.

(19)

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Salah satu pilar pembangunan ekonomi Indonesia terletak pada industri perbankan. Perbankan memiliki fungsi utama sebagai penghimpun dan penyalur dana masyarakat, dengan fungsi perbankan yang demikian maka kehadiran bank di dalam masyarakat sebagai badan usaha memiliki arti yuridis dan peran yang sangat strategis dalam proses pembangunan nasional.9

Pembangunan nasional yang pada hakikatnya adalah pembangunan manusia Indonesia seutuhnya dan pembangunan seluruh masyarakat Indonesia untuk mendapatkan perumahan dan permukiman yang layak, sehat, aman, serasi dan teratur merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia dan merupakan faktor penting dalam peningkatan harkat dan martabat, mutu kehidupan serta kesejahteraan rakyat dalam masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.10

Dalam rangka peningkatan harkat dan martabat, mutu kehidupan dan kesejahteraan bagi setiap keluarga Indonesia, perumahan dan pemukiman sebagai bagian dari pembangunan nasional perlu ditingkatkan dan dikembangkan secara

Tan Kamello, Karakter Hukum Perdata dalam Fungsi Perbankan Melalui Hubungan

Antara Bank dengan Nasabah, Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar, (Medan: USU, 2 September

2006), hal. 2.

Penjelasan Atas Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman.

(20)

terpadu, terarah, berencana, dan berkesinambungan. Seperti yang tercantum dalam UUD 1945 Pasal 28 h angka 1 (amandemen kedua tahun 2000) yang menyatakan setiap orang berhak hidup sejahtera lahir batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik, sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan.

Rumah adalah sesuatu yang diidam-idamkan setiap orang untuk dimiliki, karena rumah adalah salah satu kebutuhan primer (pokok) yang sangat penting kegunaannya dalam kehidupan sehari-hari disamping kebutuhan sandang (pakaian) dan pangan (makanan). Definisi rumah menurut kamus besar bahasa Indonesia adalah sebuah bangunan untuk tempat tinggal.11 Sedangkan menurut Pasal 1 ayat (1)

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal dan hunian pembinaan keluarga.12

Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman pada Pasal 5 mempertegas hak atas rumah yang layak dengan menyatakan bahwa setiap warga negara mempunyai hak untuk menempati dan atau menikmati dan atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur.

Pembangunan merupakan usaha menciptakan kemakmuran dan kesejahteraan rakyat, oleh karena itu hasil pembangunan harus dinikmati oleh seluruh rakyat Indonesia, sebagai peningkatan kesejahteraan adil adan merata. Di Indonesia saat ini masih relatif banyak warga negaranya yang belum memiliki rumah. Kondisi ini tidak

Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, (Jakarta: Balai Pusaka, 2002), hal. 966.

(21)

terlepas dari makro perekonomian Indonesia yang mengalami krisis moneter dan ekonomi sejak tahun 1998. Kondisi tersebut secara langsung mengakibatkan daya beli rumah secara tunai menjadi rendah. Sehingga timbulnya berbagai penawaran kredit pemilikan rumah.13

Sehubungan dengan kredit pemilikan rumah, Munir Fuady mengemukakan sebagai berikut:

Dalam prakteknya, kredit kepemilikan rumah sangatlah tergantung pada pengadaan atau kucuran dana dari bank. Artinya kredit pemilikan rumah tidak akan berjalan baik, jika sektor perbankan tidak mempunyai dana untuk menyalurkan atau mengucurkan kredit pemilikan rumah kepada masyarakat. Dalam dunia perbankan, perkreditan merupakan salah satu tugas bank yang penting, dapat dikatakan bank tanpa kredit seperti “sayur tanpa garam”.14

Meningkatnya populasi penduduk, memberikan pengaruh akan kebutuhan perumahan, apalagi masyarakat di perkotaan yang makin lama jumlah penduduknya semakin banyak, sedangkan untuk membangun rumah tidak semua masyarakat dapat melakukannya. Dimana sekarang ini dapat dilihat dimana-mana terdapat properti-properti yang menawarkan beragam jenis perumahan, mulai dari harga yang rendah hingga keharga yang relatife tinggi sesuai kemampuan dan keinginan para peminat.

Perwujudan kesejahteraan rakyat ditandai dengan meningkatnya kehidupan yang layak dan bermartabat serta cukupnya kebutuhan dasar yaitu pangan, sandang, papan, kesehatan, pendidikan, dan lapangan kerja.15 Ditambah lagi dengan kebijakan

Munir Fuady, Hukum Perkreditan Kontemporer, Cetakan Ke-2 Edisi Revisi, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2002), hal. 5.

Ibid. hal. 1.

Alvi Syahrin, Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan

(22)

pemerintah di bidang ekonomi, mengelola kebijakan makro dan mikro ekonomi serta terkoordinasi dan sinergis guna menentukan tingkat suku bunga yang wajar, tingkat inflasi yang terkendali, menyediakan kebutuhan perumahan dan pangan rakyat, menyediakan fasilitas publik yang memadai dan harga terjangkau, serta memperlancar perizinan yang transparan, mudah, murah dan cepat.16

“Pembangunan perumahan dan pemukiman akan terus meningkat seirama dengan pertambahan penduduk, dinamika penduduk dan tuntutan ekonomi, sosial, budaya yang berkembang”. Salah satu sektor yang dikembangkan oleh pemerintah adalah sektor perumahan yang merupakan salah satu sarana kehidupan bagi masyarakat, dimana pemerintah memberi bantuan untuk golongan-golongan ekonomi lemah antara lain dengan jalan penyediaan dana perkreditan melalui bank-bank pemerintah ataupun swasta dengan persyaratan-persyaratan yang ringan dan suku bunga rendah untuk tipe-tipe rumah kecil yang suku bunganya disubsidi oleh pemerintah ataupun oleh pihak pengembang (developer).17

Pihak pengembang, pihak bank ataupun bank-bank swasta untuk menarik minat konsumen, memberikan subsidi dengan suku bunga yang lebih rendah pada tahun pertama kredit berjalan, selanjutnya diberlakukan suku bunga normal yang berlaku pada bank tersebut sesuai dengan kebijakan Bank Indonesia.18

Ibid. hal. 3.

Ibid. hal 8.

Slamet Ristanto, Mudah Meraih Dana Kredit Pemilikan Rumah, (Yogyakarta: Pustaka Grahatama, 2008), hal. 16.

(23)

Bisnis Kredit Pemilikan Rumah adalah bisnis yang mengandalkan jumlah nasabah, sehingga makin banyak nasabah yang dilayani akan menekan biaya bank yang bersangkutan. Meskipun Kredit Pemilikan Rumah begitu menjanjikan, bank tidak akan sembarangan dalam menyalurkan kreditnya. Bank dengan prinsip kehati-hatian menganalisis para calon pembeli rumah atau dengan kata lain nasabah yang hendak menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah agar di kemudian hari tidak terjadi hal-hal yang tidak diinginkan. Salah satu wujud prinsip ini, bank tidak akan memberikan kredit kepada nasabah tanpa didahului studi kelayakan terhadap rencana pembelian rumah.19

Untuk menghindari terjadinya kredit bermasalah dikemudian hari, menurut Pasal 8 ayat (1) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan:

”Dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, bank umum wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atas itikad dan kemampuan serta kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi hutangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan”.20

Perjanjian jual beli rumah didasarkan pada suatu perjanjian yaitu perjanjian kredit. Perjanjian merupakan landasan yang penting dalam kepemilikan rumah karena perjanjian itu dibuat untuk menjamin kepastian hukum dan melindungi kepentingan para pihak yang mengadakan perjanjian, sedangkan perjanjian dalam kepemilikan rumah adalah perjanjian kredit antara bank dengan nasabah atau kreditur dan debitur dengan jangka waktu kredit yang cukup lama sehingga menimbulkan berbagai

Ibid. hal. 21.

Munir Fuady, Hukum Perbankan Modern, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1999), hal. 202.

(24)

masalah bagi debiturnya, masalah yang biasanya terjadi adalah seperti masalah keuangan dari pihak debitur jika terjadi wanprestasi, masalah debitur pindah tugas ke kota lain, masalah debitur jatuh sakit.21

Mengatasi masalah keuangan dan agar tidak terjadi wanprestasi sehingga akan mengakibatkan objek dari perjanjian kredit tersebut disita oleh pihak bank, maka debitur mencari jalan keluar dengan cara menjual kembali atau mengalihkan apa yang menjadi obyek dalam perjanjian kredit tersebut, dalam hal ini debitur mengalihkan hak kreditnya atau oper kredit atas tanah dan bangunan tersebut.22 Pengalihan hak

atas tanah tersebut, dilakukan di depan pejabat yang berwenang yaitu pihak bank, notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang ditunjuk oleh bank.

Sistim hukum pertanahan di Indonesia mengenal perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah yang sengaja dialihkan pada pihak lain.23 Bentuk

pemindahan haknya bisa terjadi karena:24

1. Jual beli yaitu suatu persetujuan yang mengikat pihak penjual untuk menyerahkan suatu barang dari pihak lain yang bertindak sebagai pembeli berjanji untuk membayar harga.

2. Tukar menukar yaitu suatu persetujuan dimana kedua belah pihak berjanji untuk saling memberikan benda secara timbal balik.

Ibid. hal. 34.

Gunawan Widjaya dan Kartini Muljadi, Penanggungan Utang dan Perikatan Tanggung

Menanggung, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2005), hal. 57.

Muhammad Yamin Lubis & Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, (Bandung: Mandar Maju, 2008), hal. 276.

(25)

3. Hibah yaitu suatu persetujuan pemberian suatu barang yang diberikan sewaktu hidup secara cuma-cuma dan tidak dapat dicabut kembali.

4. Pemberian menurut adat yaitu suatu pesetujuan untuk memberikan seseorang sesuatu misalnya dalam pemberian marga oleh masyarakat adat setempat berdasarkan kesepakatan pemuka adat.

5. Pemasukan dalam perusahaan atau inbreng yaitu misalnya dalam penyetoran saham dalam perusahaan dengan tunai yang diberikan dengan benda bergerak atau tidak bergerak sehingga terjadi pemasukan dalam perusahaan.

6. Pembagian Hak Bersama.

7. Penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang didahului dengan likuidasi.

8. Hibah wasiat yaitu hibah yang dibuat secara tertulis melalui perantaraan seorang notaris, dimana bagian-bagian tertentu dari harta peninggalannya diberikan kepada ahli waris tertentu (bisa juga dihadiahkan pada orang tertentu).

Lembaga pemilikan kredit perumahan berkembang, antara lain karena kebutuhan rumah meningkat, sementara daya beli lemah sehingga masyarakat membeli dengan sistem kredit pemilikan rumah. Tidak selamanya pembeli rumah dengan sistem kredit pemilikan rumah ini menyelesaikan semua kewajiban secara tuntas. Adakalanya karena hal-hal tertentu mengalihkan haknya kepada pihak lain. Proses pengalihan hak kredit seperti ini banyak di jumpai dalam praktek tanpa

(26)

sepengetahuan pihak bank.25 Hal ini menimbulkan permasalahan baru bagi debitur

penerima pengalihan hak kredit baik dari segi kepastian hukum maupun dari kewenangan kepemilikan dari pihak penerima pengalihan kredit tersebut, karena selama jangka waktu kredit berjalan dan belum dilunasi maka pihak debitur penerima pengalihan hak kredit tersebut tidak mempunyai kewenangan apapun dengan pihak bank pemberi kredit. Baik sertifikat ataupun perjanjian kredit tersebut masih tetap atas nama pihak pertama yang mengalihkan hak kredit tersebut.26

Prakteknya bila pihak penerima pengalihan hak tersebut masih terus melanjutkan kredit rumah yaitu dengan tetap membayar cicilan kredit pemilikan rumah atas nama pihak pertama yang terikat dengan bank pemberi kredit yang jangka waktu kreditnya masih cukup lama, sehingga timbul permasalahan dikemudian hari dengan pihak bank pemberi kredit.27

Apabila kredit telah lunas ataupun dilunasi untuk segala administrasi menyangkut kredit tersebut pihak bank masih tetap mensyaratkan pihak pemberi pengalihan hak tersebut harus hadir untuk meyelesaikan masalah administrasi sehingga dengan adanya syarat-syarat tersebut sering kali menyulitkan pihak penerima pengalihan hak kredit tersebut, karena pada saat itu pihak pemberi

Slamet Ristanto, Op. Cit., hal. 25.

Ibid. hal. 27.

Sri Turatmiyah, Studi SKMHT dalam Perjanjian KPR-BTN, (Fakultas Hukum UGM, 2004), hal. 4.

(27)

pengalihan kredit tersebut mungkin sudah meninggal dunia atau sudah pindah dan tidak diketahui dimana keberadaannya.28

Hal ini sangat merugikan dan tidak memberikan kepastian serta perlindungan hukum bagi konsumen dalam hal ini pihak penerima pengalihan kredit (debitur baru). Hal yang demikian terjadi di masyarakat karena kurangnya pengetahuan mengenai seluk beluk oper kredit. Banyak yang menganggap bahwa dengan bukti lunas (kwitansi) antara pembeli dan penjual saja urusan jual beli sudah selesai.29

Jual beli secara kredit ini tidak hanya melibatkan pemilik rumah saja tetapi juga melibatkan pihak bank sebagai pemilik jaminan atas tanah dan bangunan. Jaminan yang lahir dalam perjanjian jual beli ini menimbulkan jaminan khusus yang berupa jaminan yaitu hak tanggungan.30

Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Hak Tanggungan memberikan pengertian Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok agraria. Hak Tanggungan bersifat accesoir pada piutang tertentu.31

M. Bahsan, Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan, (Jakarta: PT. Citra Aditya Bakti, 2007), hal. 33.

H, Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2004), hal. 123.

J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak-Hak Jaminan Kebendaan, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1996), hal. 77.

Mariam Darus Badrulzaman, Serial Hukum Perdata, Buku II Kompilasi Hukum Jaminan, (Bandung: Mandar Maju, 2004), hal. 13.

(28)

Pihak dari PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan mengatakan bahwa pengalihan hak dan oper kredit ada terjadi di masyarakat dimana para pihak yang melakukan jual beli tanpa sepengetahuan pihak bank. Perjanjian jual beli yang terjadi antara debitur dan pihak ketiga, dimana cicilan kredit pemilikan rumah tetap dibayar oleh pihak ketiga sampai lunas walaupun masih atas nama pihak pertama (penjual).

Pada saat pengambilan sertifikat yang disimpan di bank sebagai agunan, oleh pihak ketiga pengambilan sertifikat tersebut seharusnya memakai akta surat kuasa yang dibuat dihadapan notaris. Pengambilan sertifikat memakai surat kuasa yang dibuat dibawah tangan karena antara debitur dan pihak ketiga pada saat perjanjian jual beli atau oper kredit yang dilakukan tanpa sepengetahuan bank, hanya berdasarkan kertas bermeterai saja, jadi agar berkekuatan hukum seharusnya dibuat akta surat kuasa pengambilan sertifikat yang dibuat dihadapan notaris dan akta jual beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Berdasarkan pandangan yang demikian, maka disusun penelitian dalam bentuk tesis dengan judul “_{Analisis Pengalihan Hak dan Oper Kredit Pada Kredit}

Pemilikan Rumah (Studi Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan)”.

B. Perumusan Masalah

Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka permasalahan yang akan dibahas dalam tesis ini adalah:

(29)

1. Bagaimana syarat dan prosedur pengalihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan?

2. Bagaimana hak dan kewajiban kreditur dan debitur lama, debitur baru dalam perjanjian pengalihan hak dan oper kredit pada rumah yang dibeli dengan menggunakan fasilitas kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan?

3. Bagaimana perlindungan hukum terhadap kreditur jika debitur baru wanprestasi pada kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan?

C. Tujuan Penelitian

Mengacu kepada judul dan permasalahan dalam penelitian ini, maka dapat dikemukakan bahwa tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah:

1. Untuk mengetahui tentang syarat dan prosedur pengalihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan.

2. Untuk mengetahui hak dan kewajiban kreditur dan debitur lama, debitur baru dalam perjanjian pengalihan hak dan oper kredit pada rumah yang dibeli dengan menggunakan fasilitas kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan.

(30)

3. Untuk mengetahui perlindungan hukum terhadap kreditur jika debitur baru wanprestasi pada kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan.

D. Manfaat Penelitian

Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat untuk memecahkan hal-hal yang menjadi permasalahan baik secara teoritis maupun secara praktis:

1. Secara teoritis, hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat dan memberikan sumbangan pemikiran serta bahan masukan untuk penelitian lebih lanjut dalam bidang hukum perbankan di Indonesia, khususnya mengenai pengalihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah.

2. Secara praktis, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran dan masukan kepada praktisi hukum khususnya notaris dan kalangan perbankan dalam membuat perjanjian pengalihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah.

E. Keaslian Penelitian

Berdasarkan penelusuran kepustakaan yang dilakukan, khususnya pada perpustakaan Sekolah Pasca Sarjana Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara di Medan, penelitian mengenai Pengalihan Hak dan Oper Kredit Atas Kredit Pemilikan Rumah Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan belum pernah disusun oleh peneliti lain.

(31)

Namun demikian, dari hasil penelusuran kepustakaan terdapat penelitian dari mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan judul:

1. ”Pelaksanaan perjanjian kredit pemilikan rumah dalam upaya memenuhi kebutuhan akan rumah bagi masyarakat kota Medan (Studi kasus pada Bank Tabungan Negara Cabang Medan)”, oleh Jannes Donald Vicky Boring, dimana dalam penelitian tersebut titik berat pembahasannya adalah mengenai pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Medan.

2. ”Alih debitur sebagai salah satu alternatif penyelesaian kredit macet pada PT. Bank Mandiri Cabang Pekanbaru (Jl. Ahmad Yani)”, oleh Elis Syahputra, dimana dalam penelitian tersebut titik berat pembahasannya adalah mengenai pelaksanaan alih debitur sebagai upaya penyelesaian kredit macet.

Dari judul dan permasalahan tesis diatas, jelas tidak ada yang mengkaji hal yang sama dengan yang akan diteliti dalam tesis ini. Walaupun tesis-tesis diatas dapat dipakai sebagai bacaan dan rujukan untuk penelitian ini, tetapi permasalahan yang akan diteliti jelas berbeda. Dengan demikian penelitian ini asli sehingga dapat dipertangungjawabkan.

(32)

F. Kerangka Teori dan Landasan Konsepsional 1. Kerangka Teori

Teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi dan suatu teori harus diuji dengan mengahadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenarannya.32

Kerangka teori dalam penelitian hukum sangat diperlukan untuk membuat jelas nilai-nilai oleh postulat-postulat hukum sampai kepada landasan filosofinya yang tertinggi.33 Teori hukum sendiri boleh disebut sebagai kelanjutan dari

mempelajari hukum positif, setidak-tidaknya dalam urutan yang demikian itulah merekonstruksikan kehadiran teori hukum secara jelas.34

Berdasarkan hal tersebut, maka kerangka teori dapat diartikan sebagai kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis si penulis mengenai sesuatu kasus ataupun permasalahan (Problem), yang menjadi bahan perbandingan, pegangan yang mungkin disetujui atau tidak disetujui,35 yang merupakan masukan eksternal

dalam penelitian ini.

Oleh sebab itu, kerangka teoritis bagi suatu penelitian mempunyai beberapa kegunaan, sebagai berikut:

a. Teori tersebut berguna untuk lebih mempertajam atau lebih mengkhususkan fakta yang hendak diselidiki atau diuji kebenarannya.

M. Hisyam, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Jilid I, (Jakarta: Fakultas Ekonomi UI, 1996), hal. 203.

Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1991), hal. 254.

Ibid. hal. 257.

(33)

b. Teori sangat berguna dalam mengembangkan system klasifikasi fakta, membina struktur konsep-konsep serta mempertahankan definisi-definisi.

c. Teori biasanya merupakan suatu ikhtisar dari pada hal-hal yang telah diketahui serta diuji kebenarannya yang menyangkut objek yang diteliti. d. Teori memberikan kemungkinan pada prediksi fakta mendatang, oleh

karena telah diketaui sebab-sebab terjadinya fakta tersebut dan mungkin faktor-faktor tersebut akan timbul lagi pada masa-masa mendatang. e. Teori memberikan petunjuk-petunjuk terhadap kekurangan-kekurangan

pada pengetahuan peneliti.36

Sejalan dengan hal tersebut, maka terdapat beberapa teori yang digunakan sebagai pisau analisis dalam penelitian ini, diantaranya adalah teori positivisme hukum dan teori keseimbangan.

Dengan lahirnya beberapa peraturan hukum positif di luar KUH Perdata dan juga akibat adanya asas kebebasan berkontrak sebagai konsekuensi dari asas-asas hukum yang terdapat dalam lapangan hukum kekayaan dan hukum perikatan inilah diperlukan kerangka teori yang akan dibahas dalam penelitian ini, dengan aliran hukum positif yang analitis dari Jhon Austin. Teori positivisme hukum yang dikembangkan oleh Jhon Austin yang terlihat dari bukunya yang berjudul Province of

Jurispridence. Jhon Austin mengartikan bahwa:

Hukum itu sebagai a command of the lawgiver, yang artinya bahwa hukum adalah perintah dari penguasa, yaitu perintah dari mereka yang memegang kekuasaan tertinggi atau dari yang memegang kedaulatan, hukum dianggap sebagai sesuatu yang logis, tetap dan bersifat tertutup. Hukum secara tegas dipisahkan dari moral dan keadilan tidak didasarkan pada penilaian baik-buruk.37

Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: UI Press, 1986), hal. 121.

Lili Rasjidi dan Ira Thania Rasjidi, Pengantar Filsafat Hukum, (Bandung: Mandar Maju, 2002), hal. 55.

(34)

Oleh karena itu, hukum positif harus memenuhi unsur, yaitu adanya unsur perintah, sanksi, kewajiban dan kedaulatan. Di sinilah letak korelasi antara persoalan kepastian hukum yang merupakan salah satu tujuan hukum dengan peranan Negara. Dalam hukum positivisme, tujuan hukum adalah mewujudkan keadilan, kemanfaatan dan kepastian hukum. Tujuan keadilan adalah untuk melindungi diri dari kerugian.

Menurut Satjipto Raharjo:

Hukum melindungi kepentingan seseorang dengan cara mengalokasikan suatu kekuasaan kepadanya untuk bertindak dalam rangka kepentingannya tersebut. Pengalokasian kekuasaan ini dilakukan secara terukur, dalam arti, ditentukan keluasan dan kedalamannya. Kekuasaan yang demikian itulah yang disebut hak. Tetapi tidak disetiap kekuasaan dalam masyarakat bisa disebut sebagai hak, melainkan hanya kekuasaan tertentu yang menjadi alasan melekatnya hak itu pada seseorang.38

Jadi menurut teori ini pengalihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah perlu mendapatkan perlindungan dan jaminan demi tercapainya kepastian,39

keadilan40 serta ketertiban hukum.41 Menurut Utrecht, hukum bertugas menjamin

Satjipto Raharjo, Op. Cit., Cetakan ke-V, 2000, hal. 53.

Kepastian memiliki arti ”ketentuan: ketetapan” sedangkan jika kata kepastian itu digabungkan dengan kata hukum menjadi kepastian hukum, memiliki arti ”perangkat hukum suatu negara yang mampu menjamin hak dan kewajiban setiap warga negara”, lihat dalam E. Fernando M. Manullang, Menggapai Hukum Berkeadilan Tinjauan Hukum Kodrat dan Antinomi Nilai, (Jakarta, Buku Kompas, 2007), hal. 91-92.

Menurut Aristoteles, keadilan adalah suatu kebijakan politik yang aturan-aturannya menjadi dasar dari peraturan negara dan aturan-aturan ini merupakan ukuran tentang apa yang hak. Aristoteles mendekati masalah keadilan dari segi persamaan. Asas ini menghendaki agar sumber daya di dunia ini diberikan atas asas persamaan kepada anggota-anggota masyarakat atau negara. Dalam hubungan ini ia membedakan antara keadilan distributif dan korektif. Menurut Aristoteles, kedua-duanya mengikuti asas persamaan, yang dikatakannya ”harus ada persamaan dalam bagian yang diterima oleh orang-orang, oleh karena rasio dari yang dibagi harus sama dengan risiko dari orang-orangnya; sebab apabila orangnya tidak sama, maka di situ tidak akan ada bagian yang sama pula; maka apabila orang-orang yang sama tidak menerima bagian yang sama atau orang-orang-orang-orang yang tidak sama menerima bagian yang sama, timbullah sengketa. Lihat dalam Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1991), hal. 163.

Ketertiban merupakan nilai yang mengarahkan pada tiap-tiap individu untuk bersikap dan bertindak yang seharusnya agar keadaan yang teratur tersebut dapat dicapai dengan baik. Lihat dalam

(35)

adanya kepastian hukum dalam pergaulan manusia dan hubungan-hubungan dalam pergaulan kemasyarakatan. Hukum menjamin kepastian pada pihak yang satu terhadap pihak yang lain.42 Van Apeldoorn juga sependapat dimana, dengan adanya

kepastian hukum berarti ada perlindungan hukum.

Hukum Pertanahan Indonesia menginginkan kepastian mengenai siapa pemegang hak milik. Kebutuhan masyarakat akan suatu peraturan kepastian hukum terhadap tanah, sehingga setiap pemilik dapat terjamin haknya dalam mempertahankan hak miliknya dari gangguan luar.43

Apa yang dinamakan hak itu sah karena dilindungi oleh sistem hukum. Pemegang hak melaksanakan kehendak menurut cara tertentu dan kehendaknya itu diarahkan untuk memuaskan.

Dalam setiap hak terdapat 4 (empat) unsur, yaitu: a. subjek hukum,

b. objek hukum,

c. hubungan hukum yang mengikat pihak lain dengan kewajiban, d. perlindungan hukum.44

Berdasarkan Pasal 570 KUH Perdata “hak milik adalah hak untuk menikmati suatu benda dengan sepenuhnya dan untuk menguasai benda itu dengan

E. Fernando M. Manullang, Menggapai Hukum Berkeadilan Tinjauan Hukum Kodrat dan Antinomi

Nilai, (Jakarta: Buku Kompas, 2007), hal. 131.

M. Solly Lubis, Beberapa Pengertian Umum tentang Hukum, (Program Studi Ilmu Hukum Sekolah Pascasarjana USU, 2004), hal. 21.

Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata tentang Hak atas Benda, (Jakarta: Intermasa, 1980), hal. 21.

Muhammad Abdulkadir, Hukum Perdata Indonesia, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000), hal. 44.

(36)

bebasnya, asal tidak dipergunakan bertentangan undang-undang atau peraturan umum yang diadakan oleh kekuasaan yang mempunyai wewenang untuk itu, semuanya itu dengan tidak mengurangi kemungkinan adanya pencabutan hak itu untuk kepentingan umum dengan pembayaran ganti kerugian yang layak dan menurut ketentuan undang-undang”.45

Teori keseimbangan ini dipelopori oleh Aristoteles dimana ia menyatakan bahwa hukum harus diluruskan penegakannya sehingga memberi keseimbangan yang adil terhadap orang-orang yang mencari keadilan. Dalam teori keseimbangan semua orang mempunyai kedudukan yang sama dan diperlakukan sama pula (seimbang) dihadapan hukum.

Teori keseimbangan antara bank selaku lembaga keuangan yang memberikan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah kepada masyarakat/debitur dan debitur sebagai penerima fasilitas Kredit Pemilikan Rumah. Keseimbangan untuk memperoleh kepastian hukum antara para pihak (bank dan debitur) dalam perjanjian kredit yang menghendaki kedua belah pihak memenuhi dan melaksanakan apa yang telah diperjanjian.

Dalam perjanjian kredit antara bank dengan debitur, bank mempunyai kekuatan untuk menuntut prestasi dan jika diperlukan dapat menuntut pelunasan prestasi, namun debitur memikul pula kewajiban untuk melaksanakan perjanjian kredit itu dengan itikad baik.

Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata tentang Hak Atas Benda, (Jakarta: PT. Intermasa, 1980), hal. 61.

(37)

Perjanjian peralihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah menciptakan hubungan hukum antara pihak-pihak yang membuatnya. Hubungan hukum itu mengandung kewajiban dan hak yang timbal balik antara para pihak. Apabila kedua belah pihak tidak memenuhi kewajiban hukum yang telah ditetapkan dalam perjanjian, tidak akan menimbulkan masalah, sebab kewajiban hukum pada hakekatnya baru dalam taraf diterima untuk dilaksanakan. Tetapi apabila salah satu pihak telah melaksanakan kewajiban hukumnya, sedangkan pihak lainnya belum/tidak melaksanakan kewajiban hukum, barulah ada masalah, yaitu wanprestasi yang mengakibatkan tidak tercapainya tujuan. Dalam hal ini muncul sanksi hukum untuk memkasa pihak yang wanprestasi itu untuk memenuhi kewajiban.46

Hak milik itu ada subjeknya yaitu pemilik, sebaliknya setiap orang terikat oleh kewajiban untuk menghormati hubungan antara pemilik dan objeknya yang dimilikinya. Seorang yang membeli suatu barang dari orang lain berhak atas barang yang telah dibelinya itu, sedangkan penjual mempunyai kewajiban untuk menyerahkan barang yang dijualnya, jadi hak pada hakekatnya merupakan hubungan adalah sebjek hukum dengan objek hukum atau subjek hukum dengan subjek hukum yang lain yang dilindungi oleh hukum dan menimbulkan kewajiban.47

Menurut Undang-Undang Pokok Agraria bahwa hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.48 Kata “

Muhammad Abdulkadir, Hukum Perdata Indonesia, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000), hal. 23.

Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit Bank, (Bandung: Alumni, 1989), hal. 50.

(38)

temurun” menunjukan bahwa hak tersebut dapat berlangsung terus selama pemilik masih hidup dan jika dia meninggal dunia maka, hak tersebut dapat dilanjutkan oleh ahli waris. “Terkuat” menunjukan kedudukan hak itu paling kuat jika dibandingkan dengan hak-hak atas tanah lainnya, karena terdaftar dan pemilik hak diberi tanda bukti hak (sertifikat), sehingga mudah dipertahankan terhadap pihak lain dan jangka waktu pemilikannya tidak terbatas. “Terpenuh” menunjukan hak itu memberikan kepada pemiliknya wewenang paling luas, jika dibandingkan dengan hak-hak atas tanah lainnya.49

Menurut Pasal 20 ayat 2 (dua) Undang-Undang Pokok Agraria, hak milik dapat dialihkan kepada pihak lain melalui jual beli, hibah, tukar-menukar. Pemberian dengan wasiat, pemberian menurut hukum adat dan lain-lain pemindahan hak yang bermaksud memindahkan hak milik yang pelaksanaannya diatur oleh Peraturan Perundang-undangan.

Hak milik atas suatu benda adalah suatu hak terpenting. Hak atas suatu benda atau barang yang dipegang oleh seseorang tidak selamanya ada padanya. Hal ini berlaku pada benda bergerak atau benda tidak bergerak seperti tanah. Benda bergerak dapat beralih atau dialihkan secara langsung dan seketika antara pihak yang menyerahkan hak dan penerima hak. Lain halnya dengan benda tidak bergerak, peralihan hak atas benda tidak bergerak harus dilakukan dengan akte otentik yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang.50

Ibid, hal. 35.

(39)

Pasal 584 KUHPerdata menyatakan cara memperoleh hak milik ialah karena penyerahan berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik, dilakukan oleh orang yang berhak berbuat bebas terhadap benda itu. Ketentuan ini mengandung arti tiada seorangpun dapat menyerahkan hak-haknya pada orang lain lebih banyak dari hak yang dimilikinya.51 Penyerahan merupakan salah satu cara

memperoleh hak kebendaan yang banyak terjadi dalam masyarakat. Penyerahan (Levering) ialah pengalihan suatu benda oleh pemiliknya atau atas namanya kepada orang lain, sehingga orang lain itu memperoleh hak kebendaan atas benda itu.52

Hak milik baru beralih kepada pembeli bila penyerahan bendanya diserahkan oleh penjual kepada pembeli. Jadi, penyerahan adalah perbuatan yuridis yang memindahkan hak milik.53

Menurut Paul Scholten dalam ajaran causal penyerahan sah apabila alas hak sah, penyerahan tidak sah apabila alas hak tidak sah. Yang dimaksud dengan alas hak ialah hubungan hukum yang menjadi dasar dilakukannya penyerahan karena perjanjian seperti jual beli, tukar-menukar pemberian hadiah dan dapat timbul karena undang-undang, misalnya pewarisan. Jadi, sah tidaknya penyerahan tergantung pada sah tidaknya alas hak. Ajaran causal mengabaikan pihak yang jujur, tetapi hukum tetap memberikan perlindungan. Untuk memindahkan hak milik perlu ada perjanjian

Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, (Bandung: Alumni, 1983), hal 43.

Ibid, hal. 47.

Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000), hal. 155.

(40)

yang bersifat kebendaan (Zakelijk) dan harus orang yang berhak atau mempunyai kewenangan yang sah yaitu orang yang memiliki benda itu sendiri.54

Hak Tanggungan beralih apabila piutang yang dijamin dengan hak tanggungan itu beralih pada pihak ketiga. Peralihan piutang dapat terjadi karena

cessie, subrogasi, pewarisan atau sebab–sebab lain seperti peralihan kredit pemilikan rumah (yang dijamin dengan Hak Tanggungan atas tanah berikut bangunan rumah yang dibiayai dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah) dari bank kepada pihak ketiga. Dengan kata lain, hak tanggungan beralih karena hukum kepada kreditur yang baru apabila piutang yang dijamin dengan hak tanggungan itu beralih kepada kreditur yang baru. Keabsahan pengalihan hak kepada pihak ketiga diatur menurut Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan karena beralihnya hak tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini terjadi karena hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.55

Untuk memenuhi kebutuhan perbankan agar Hak Tanggungan dapat tetap melekat pada kredit yang dialihkan oleh bank kepada pihak lain sebagai debitur baru yang menggantikan debitur yang lama, haruslah penggantian debitur itu melalui perjanjian yang khusus antara para pihak.56

Ibid, hal. 158.

Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan Asas-asas, Ketentuan-ketentuan pokok dan

masalah yang dihadapi oleh Perbankan, (Penerbit Alumni, Bandung, 1999), hal. 128.

Mariam Darus Badrulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan

(41)

Selain menggunakan teori positivisme hukum dari Jhon Austin dan teori keseimbangan dari Aristoteles, juga digunakan teori sistem dari Mariam Darus Badrulzaman yang mengemukakan bahwa;

Sistem adalah kumpulan asas-asas hukum yang terpadu, yang merupakan landasan di atas mana dibangun tertib hukum.57 Hal yang sama juga dikatakan oleh Sunaryati Hartono, bahwa sistem adalah sesuatu yang terdiri dari sejumlah unsur atau komponen yang selalu pengaruh mempengaruhi dan terkait satu sama lain oleh suatu atau beberapa asas.58

Jadi dalam sistem hukum terdapat sejumlah asas-asas hukum yang menjadi dasar dalam pembentukan norma hukum dalam suatu perundang-undangan. Pembentukan hukum dalam bentuk hukum positif harus berorientasi pada asas-asas hukum sebagai jantung peraturan hukum tersebut.59

Apabila dikaitkan dengan pelaksanaan suatu perjanjian, termasuk dalam hal ini peralihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah yang juga merupakan suatu perjanjian yang tumbuh dalam masyarakat akibat adanya asas kebebasan berkontrak (Pasal 1338 jo Pasal 1320 KUH Perdata). Dengan demikian pengalihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah juga termasuk dalam suatu sistem hukum yang berpedoman pada sejumlah asas-asas hukum yang menjadi dasar dalam pembentukan dan pelaksanaannya.

Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, (Bandung: Alumni, 1983), hal. 15.

C.F.G. Sunaryati Hartono, Politik Hukum Menuju Satu Sistem Hukum Nasional, (Bandung: Alumni, 1991), hal. 56.

Mengatakan demikian karena dua hal, yakni pertama, asas hukum merupakan landasan yang paling luas bagi lahirnya suatu peraturan hukum, artinya hukum itu pada akhirnya bias dikembalikan kepada asas-asas tersebut. Kedua, sebagai alasan bagi lahirnya peraturan hukum atau merupakan ratio legis dari peraturan hukum. Lihat, Satjipto Raharjo, Ilmu Hukum, (Bandung: Alumni, 1986), hal. 15.

(42)

Menurut M. Yahya Harahap, perjanjian mengandung pengertian sebagai suatu hubungan hukum kekayaan atau harta benda antara dua orang atau lebih yang memberikan kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan kepada pihak lain untuk melunasi prestasi.60 Tan Kamello mengatakan

bahwa dalam perkembangannya, perjanjian bukan lagi sebagai perbuatan hukum melainkan merupakan hubungan hukum.61 Menurut beliau:

Pandangan ini dikemukakan oleh Van Dunne, yang mengatakan bahwa perjanjian adalah perbuatan hukum merupakan teori klasik, atau teori konvensional. Communis Opinio Doctorum selama ini memahami arti perjanjian adalah satu perbuatan hukum yang bersisi dua hal yaitu perbuatan penawaran dan penerimaan. Seharusnya perjanjian adalah dua perbuatan hukum yang masing-masing bersisi satu yaitu penawaran dan penerimaan yang didasarkan kepada kata sepakat antara dua orang atau lebih yang saling berhubungan untuk menimbulkan akibat hukum. Konsep ini melahirkan arti perjanjian adalah hubungan hukum. Inilah alasan hukum yang dipergunakan mengapa esensi perjanjian yang dimaksudkan adalah sebagai hubungan hukum antara kreditur dengan debitur.62

Pemberian kredit oleh bank kepada nasabahnya selalu dimulai dengan permohonan nasabahnya yang bersangkutan, apabila bank menganggap permohonan tersebut layak untuk diberikan, maka untuk dapat terlaksananya pemberian kredit, terlebih dahulu haruslah dengan diadakannya suatu persetujuan atau kesepakatan dalam bentuk perjanjian yang disebut perjanjian kredit.63 Salah satu dasar yang cukup

jelas bagi bank mengenai keharusan adanya suatu perjanjian kredit adalah dalam

M. Yahya Harahap, Segi-Segi hukum Perjanjian, (Bandung: Alumni, 1992), hal. 6.

Tan Kamello, Op. Cit., hal. 5.

Ibid. hal 6.

H.R. Daeng Naja, Hukum Kredit dan Bank Garansi, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2005), hal. 181.

(43)

Pasal 1 ayat (11) Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan, berbunyi, ”Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antar bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga”.64

Pencantuman kata-kata persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam di dalam defenisi kredit atau pengertian kredit sebagaimana tersebut di atas, menurut Sutan Remi Sjahdeni mempunyai beberapa maksud, sebagai berikut:65

a. Bahwa pembentuk Undang-Undang bermaksud untuk menegaskan bahwa hubungan kredit bank adalah hubungan kontraktual antara bank dan nasabah debitur yang berbentuk pinjam meminjam. Dengan demikian, bagi hubungan kredit bank berlaku Buku Ketiga (tentang perikatan) pada umumnya dan Buku Ketigabelas (tentang pinjam meminjam) KUH Perdata khususnya.

b. Bahwa pembentuk Undang-undang bermaksud untuk mengharuskan hubungan kredit bank dibuat berdasarkan perjanjian tertulis. Kalau semata-mata hanya dari berbunyi ketentuan Pasal 1 ayat (11) Undang-undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan tersebut, sulit kiranya untuk menafsirkan bahwa ketentuan tersebut memang menghendaki agar pemberian kredit harus diberikan berdasarkan perjanjian tertulis. Namun ketentuan Undang-Undang harus dikaitkan dengan Instruksi Presidium Kabinet Nomor 15/EK/IN/10/1966 tanggal 3 Oktober 1966 jo Surat Edaran Bank Negara Indonesia Unit I Nomor 2/539/UPK/Pemb, tanggal 8 Oktober 1966 dan Surat Edaran Bank Negara Indonesia Unit I Nomor 2/649/UPK/Pemb, tanggal 20 Oktober 1966 dan Instruksi Presidium Kabinet Ampera Nomor 10/EK/IN/2/1967 tanggal 6 Februari 1967 yang menentukan bahwa dalam memberikan kredit dalam bentuk apapun bank harus wajib menggunakan/membuat akad perjanjian kredit.

Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.

Sutan Remi Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi Para

(44)

Dalam praktek perbankan di Indonesia, pelaksanaan akad perjanjian kredit tersebut dapat dilakukan dengan dua bentuk atau cara, yaitu:

a. Perjanjian kredit yang dibuat di bawah tangan atau akta di bahwa tangan. b. Perjanjian kredit yang dibuat dihadapan Notaris atau akta otentik.

Pengalihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan yang melakukan perbuatan hukum dalam transaksi oper kredit selaku kreditur dengan debitur tunduk pada asas kebebasan berkontrak, sebagaimana yang terkandung dalam Pasal 1338 KUH Perdata, yang berbunyi: ”Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain sepakat kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh Undang-Undang dinyatakan cukup untuk itu”.66

Perjanjian kredit sebagai suatu persetujuan pinjam meminjam antara bank dengan debitur tunduk pada kaidah hukum perdata. Demikian pula halnya dalam peralihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah dilaksanakan berdasarkan perjanjian.

Suatu persetujuan atau perjanjian dalam istilah hukum perdata tercantum dalam pasal 1313 yang berbunyi: ”Suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Hubungan antara dua orang atau lebih tersebut adalah suatu hubungan hukum dimana hak dan kewajiban diantara para pihak tersebut dijamin oleh hukum.

(45)

Menurut R. Subekti, suatu perjanjian adalah: ”Suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada orang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.”67 Dari peristiwa ini, timbullah suatu hubungan antara dua

orang tersebut yang dinamakan perikatan. Perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya.

Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis. Sedangkan yang dimaksud dengan perikatan adalah: ”Suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak, berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu.”68 Dengan demikian hubungan antara perikatan dan perjanjian, bahwa perjanjian

menerbitkan perikatan. Perjanjian adalah sumber perikatan disamping sumber-sumber lain. Suatu perjanjian juga dinamakan persetujuan, karena dua pihak itu setuju untuk melakukan sesuatu. Dapat dikatakan bahwa dua perkataan (perjanjian dan persetujuan) itu adalah sama artinya.69 Jadi perikatan adalah suatu pengertian abstrak

sedangkan perjanjian adalah suatu hal yang konkrit atau suatu peristiwa.70

Perjanjian kredit pemilikan rumah adalah perjanjian yang diikuti dengan perjanjian jaminan. Perjanjian kredit berlaku sejak ditandatangani kedua pihak, kreditur dan debitur. Perjanjian kredit perumahan yang dibuat oleh pihak bank

R. Subekti, Hukum Perjanjian, Cetakan Ke 21, (Jakarta: Intermasa, 2005), hal.

Ibid. hal. 2.

Ibid., hal. 3.

(46)

disiapkan dalam bentuk standard (standaard form). Dalam pemberian kredit, bank tetap meminta agunan/jaminan dari pemohon kredit. Jaminan kredit adalah segala sesuatu yang mempunyai nilai untuk diuangkan yang diikat dengan janji sebagai jaminan untuk pembayaran dari hutang debitur berdasarkan perjanjian kredit yang dibuat kreditur dan debitur.71

Bank sebagai pihak pemberi kredit pemilikan rumah selalu memegang aspek-aspek hukum kredit yaitu72:

a. Kontrak kredit

b. Undang-Undang perbankan dan Undang-Undang tentang jaminan hutang (termasuk Undang-Undang Hak Tanggungan)

c. Peraturan Perundang-Undangan lainnya d. Yurisprudensi tentang perkreditan

e. Kebiasaan terutama kebiasaan perbankan.

Cara peralihan hak banyak terjadi didaerah perkotaan, terutama dibidang perumahan karena kebutuhan perumahan di Indonesia mencapai lebih dari 1 (satu) juta rumah pertahun. Dengan jumlah yang sedemikian besar yang pemenuhannya akan melibatkan peran berbagai pihak yaitu : pemerintah, masyarakat, investor dalam hal ini pengembang dan lembaga-lembaga pembiayaan seperti perbankan73.

Zainal Asikin, Pokok-Pokok Hukum Perbankan di Indonesia, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1995), hal. 17.

Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan pada Bank, (Jakarta: Alfabeta, 2003), hal. 10

(47)

2. Landasan Konsepsional

Guna menghindari kesalahpahaman atas berbagai istilah yang dipergunakan dalam penelitian ini, selanjutnya akan dijelaskan maksud dari istilah-istilah tersebut dalam suatu kerangka konsep. Kerangka konsep mengandung makna adanya stimulasi dan dorongan konseptualisasi untuk melahirkan suatu konsep baginya atau memperkuat keyakinan akan konsepnya sendiri mengenai suatu permasalahan74.

Berikut ini adalah definisi operasional dan istilah-istilah yang dipakai dalam penelitian ini, yaitu sebagai berikut:

a. Perjanjian adalah suatu hubungan hukum kekayaan atau harta benda antara dua orang atau lebih, yang memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk menunaikan prestasi75.

b. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah adalah perjanjian yang lahir sejak adanya kata sepakat antara kedua belah pihak yaitu pihak bank dan pihak debitur atau konsumen mengenai pembiayaan perumahan.

c. Pengalihan Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu pergantian atau pertukaran mengenai suatu kepemilikan atau kepunyaan atas sesuatu benda dalam hal ini adalah rumah.

d. Debitur adalah pihak yang berhutang dalam suatu hubungan hutang piutang tertentu.

M.Solly Lubis, Op.Cit., hal. 80.

(48)

e. Kreditur adalah pihak yang berpiutang dalam suatu hubungan hutang-piutang tertentu76.

f. Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga77.

g. Bank, yaitu badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dana menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan/atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak78. Dalam hal ini bank (PT. Bank Perkreditan Prima Tata

Patumbak) berperan sebagai pemberi kredit kepada debitur.

h. Pihak Ketiga (debitur baru) adalah pihak yang menerima pengalihan kredit pemilikan rumah dari debitur lama.

i. Keabsahan perjanjian adalah pernyataan benar dengan jalan memberi pengesahan oleh pejabat yang berwenang atas akta dibawah tangan meliputi tandatangan, tanggal dan tempat dibuatnya perjanjian dan isi perjanjian. j. Perlindungan Hukum adalah suatu perbuatan yaitu untuk melindungi

seseorang dalam hukum yang merupakan suatu peraturan yang mengatur pergaulan hidup dalam masyarakat dan berlaku untuk orang banyak.

Pasal 1 butir 2 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.

(49)

k. Peralihan hak adalah suatu perbuatan hukum yang dikuatkan dengan akta otentik yang diperbuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang.

l. Oper kredit yaitu menggantikan pekerjaan orang lain atau mengambil alih tugas orang lain dalam hal ini membeli barang dimana barang tersebut dibeli dengan cara kredit, atau menggantikan orang untuk melanjutkan kredit.

G. Metode Penelitian 1. Spesifikasi Penelitian

Metode berarti jalan atau cara kerja untuk dapat memahami obyek dan subyek yang menjadi sasaran ilmu yang bersangkutan.79 Penelitian hukum merupakan suatu

kegiatan ilmiah yang didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan menganalisanya.80 Untuk tercapainya penelitian ini sangat ditentukan dengan

metode yang dipergunakan dalam memberikan gambaran dan jawaban atas masalah yang dibahas.

Ditinjau dari segi sifatnya, penelitian ini bersifat deskriptif analitis, yaitu analisis data yang dilakukan tidak keluar dari lingkup permasalahan dan berdasarkan teori atau konsep yang bersifat umum diaplikasikan untuk menjelaskan tentang

Koentjara Ningrat, Metode-metode Penelitian Masyarakat, (Jakarta: Gramedia, 1997), hal. 16.

(50)

seperangkat data, atau menunjukkan komparasi atau hubungan seperangkat data dengan seperangkat data yang lain.81

Penelitian ini merupakan penelitian deskriptif dan sosiologis empiris. Melalui penelitian deskriptif dimaksudkan untuk menggambarkan dan menganalisis permasalahan yang di kemukakan secara sistematis, faktual tentang keakuratan permasalahan yang akan diteliti, penelitian ini diarahkan untuk mengetahui secara lebih mendalam serta menganalisa proses pengalihan hak dan oper kredit pada Kredit Pemilikan Rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan. Melalui sosiologis empiris, penelitian itu dilakukan dengan terlebih dahulu meneliti, berbagai Peraturan Perundang-undangan serta bahan-bahan kepustakaan yang ada, kemudian menghubungkannya dengan yuridis empiris dari fenomena-fenomena data lapangan dengan didukung oleh penelitian kepustakaan yang berhubungan dengan permasalahan yang akan diteliti.82

2. Lokasi Penelitian, Populasi dan Sampel

Sesuai dengan judul penelitian ini yaitu ”Analisis peralihan hak dan oper kredit pada Kredit Pemilikan Rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan,” maka penelitian ini dilakukan pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan (Jalan Gatot Subroto). Adapun alasan

Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, (Jakarta, PT. Raja Grafindo Persada, 1997), hal. 38.

Roni Hamitijo Soemitro, Methodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, (Semarang: Ghalatia Indonesia, 1998), hal. 11.

(51)

memilih lokasi penelitian tersebut karena PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak merupakan salah satu bank yang cukup sehat.

Populasi yaitu terdiri atas obyek atau subyek yang mempunyai kuantitas dan karakteristik tertentu yang ditetapkan untuk mempelajari dan kemudian ditarik kesimpulannya.83 Oleh karena itu populasi dalam penelitian ini adalah seluruh debitur

yang ada di PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan (Jalan Gatot Subroto) dalam 5 (lima) tahun terakhir.

Karena populasi tidak dapat ditentukan jumlahnya, maka dalam penentuan sampel, digunakan teknik purposive sampling, yaitu penentuan sampel didasarkan pernah tidaknya debitur melakukan peralihan hak dan oper kredit pada Kredit Pemilikan Rumah pada PT. Bank Prekreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan. Berdasarkan kriteria tersebut dan berdasarkan data dari bank hanya terdapat 1 (satu) perjanjian novasi (novasi subjektif pasif), yaitu; Akta Novasi nomor 29 tertanggal 12 Juli 2006, yang dibuat dihadapan Gongga Marpaung, SH., Notaris Kota Medan. Dalam penelitian ini analisis dilakukan terhadap perjanjian tersebut. Untuk mendukung data primer, dilakukan wawancara dengan nara sumber yang terdiri dari:

a. Pejabat PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, yaitu Bapak Hadi, selaku Staf Legal Kredit.

b. Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah yaitu; Gongga Marpaung, Notaris Kota Medan dan Andi Isnain, Notaris Kabupaten Deli Serdang, keduanya

(52)

notaris yang rekanan dengan PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan.

c. Nasabah debitur PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan 10 (sepuluh) orang.

3. Teknik Pengumpulan Data

Penelitian ini menggunakan bahan dari hasil penelitian kepustakaan yakni dengan pengumpulan data sekunder yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier.

Bahan hukum primer berupa dokumen-dokumen maupun peraturan-peraturan perundang-undangan yang berlaku dan berkaitan dengan akta otentik yang mengandung unsur peralihan hak dan oper kredit pada Kredit Pemilikan Rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan. Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, yaitu pandangan para ahli hukum. Selanjutnya bahan hukum tertier adalah bahan hukum yang memberikan petunjuk atau penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder.

Penelitian ini dilakukan dengan menggabungkan dua metode pengumpulan data. Pengumpulan data diperoleh dari penelitian lapangan yang didukung penelitian kepustakaan, sebagai berikut:

a. Penelitian lapangan (Field Research), untuk mendapatkan data primer yang terkait dengan peralihan hak dan oper kredit pada Kredit Pemilikan Rumah

(1)

DAFTAR PUSTAKA A. Buku-buku:

Asikin Zainal, Pokok-Pokok Hukum Perbankan di Indonesia, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1995.

Abdul kadir, Muhammad, Hukum Perdata Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000.

Ashshofa, Burhan, Metode Penelitian Hukum, Rineka Cipta, Jakarta, 1994.

Badrulzaman, Mariam Darus, Beberapa Masalah Hukum dalam Perjanjian Kredit Bank dengan Jaminan Hypoteek serta Hambatannya dalam Praktek Di Medan, Alumni, Bandung, 1978.

, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, Alumni, Bandung, 1983. , Perjanjian Kredit Bank, Alumni, Bandung, 1989.

, Bab-Bab Tentang Hypotheek, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1991. ,Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan, PT Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996.

, Serial Hukum Perdata, Buku II Kompilasi Hukum Jaminan, Mandar Maju, Bandung, 2004.

Bahsan, M., Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankaan, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2007.

Dewantoro, Cyntia, P., 43 Kasus Hukum & Solusi Pengalihan Hak Tanah & Properti, Gramedia, Jakarta, 2009.

Djumhana, Muhammad, Hukum Perbankan di Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1993.

Firdaus, Rahmad, Manajemen Perkreditan Bank Umum, Alfabeta, Bandung, 2003. Fuady, Munir, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), PT Citra Adtya

(2)

, Hukum Perkreditan Kontemporer, Cetakan ke 2 Edisi Revisi, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2002.

, Hukum Perbankan Modern, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1999. Hasan M.Iqbal, Pokok-Pokok Materi Metodologi Penelitian dan Aplikasinya, Ghalia,

Jakarta, 2002 .

Hasan, Djuhaedah, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah dan Benda Lain yang Melekat Pada Tanah dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996.

Harahap, M.Yahya, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986.

Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Edisi Revisi, Djambatan, Jakarta, 2003.

Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Prenada Media, Jakarta, 2005. Hisyam, M. Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Jilid I, Fakultas Ekonomi Universitas

Indonesia, Jakarta, 1991.

Ibrahim, Johnny, Teori & Metodologi Penelitian Hukum Normatif, Bayumedia, Malang, 2007.

Jiptoadinugroho, R. Perbankan Masalah Perkreditan, Penghayatan, Analisis dan Penuntun, PT. Pradnya Paramita, Jakarta, 1994.

Kamello Tan, Karakter Hukum Perdata dalam Fungsi Perbankan Melalui Hubungan antara Bank dengan Nasabah, Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar, Medan: USU, 2 September 2006

Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2007. Lubis, M. Solly, Beberapa Pengertian Umum tentang Hukum, Program Studi Ilmu

Hukum Sekolah Pascasarjana USU.

, Filsafat Ilmu dan Penelitian, CV. Mandar Maju, Bandung, 1994.

Lubis, Mhd. Yamin & Lubis Abd., Rahim, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, 2008.

(3)

Mahmoeddin, As., Melacak Kredit Bermasalah, Pustaka Sinar Harapan, Jakarta, 2004.

Martokusumo, Sudikno, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Liberty, Yogyakarta, 2003.

Meliala, Djaja S., Perkembangan Hukum Perdata tentang Benda dan Hukum Perikatan, CV. Nuansa Aulia, Bandung, 2007.

Moleong, Lexy J., Metodology Penelitian Kualitatif, Remaja Rosdakarya, Bandung, 2004.

Mulyadi Kartini, Widjaya Gunawan, Seri Hukum Harta Kekayaan : Hak Tanggungan, Prenada Media, Jakarta, 2005

Mulyono, Eugenia Liliawati, Eksekusi Groose Akta Hipotik oleh Bank, PT Rineka Cipta, Jakarta, 1996.

Naja, H. R Daeng, Hukum Kredit dan Bank Garansi, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2003.

Nasution, Bismar dan Mahmul Siregar, Bahan Kuliah Teori Hukum, Program Studi Ilmu Hukum Sekolah Pascasarjana USU.

Pitlo, A., Pembuktian dan Daluwarsa Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Belanda, Alih Bahasa oleh M.Isa Arief , PT Intermasa, Jakarta, 1986. Prodjodikoro, Wirjono, Hukum Perdata Tentang Hak Atas Benda, PT. Intermasa,

Jakarta, 1980.

Rahardjo, Satjipto, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1991.

Rahman, Hasanuddin, Aspek-Aspek Hukum Pemberian Kredit Perbankan Di Indonesia, (Panduan Dasar: Legal Officer), Citra Aditya Bakti, Bandung, 1998.

Rasjidi, Lili & Rasjidi, Ira Thania, Pengantar Filsafat Hukum, Mandar Maju, Bandung, 2002.

Ristanto, Slamet, Mudah Meraih Dana KPR Kredit Pemilikan Rumah, Pustaka Grhatama, Yogyakarta, 2008.

(4)

Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pusaka, Jakarta, 2002.

Salim, HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2004.

Sastradipoera, Komaruddin, Strategi Manajemen Bisnis Perbankan, Kappa-sigma, Bandung, 2004.

Satrio, J., Cessie, Subrogasi, Novatie, Kompensatie dan Percampuran Hutang, Alumni, Bandung, 1999.

Sjahdeini, Remy Sutan, Hak Tanggungan Asas-asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok dan Masalah yang dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai Undang-Undang Hak Tanggungan), Alumni, Bandung, 1999.

, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, IBI, Jakarta, 2001.

Soejendro, J.Kartini, Perjanjian Pengalihan Hak Atas Tanah yang Berpotensi Konflik, Kanisius, Jakarta, 2001.

Soemitro, Roni Hamitijo, Methodologi Penelitian Hukum Dan Jurimetri, Ghalatia Indonesia, Semarang, 1998.

, Hukum Jaminan, Hak-Hak Jaminan Kebendaan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996.

Suardi, Hukum Agraria, Iblam, Jakarta, 2005.

Subekti, R, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, 1998.

, Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia, Cetakan Ke 3, Alumni, Bandung, 1996.

Suharnoko & Endah Hartati, Doktrin Subrogasi, Novasi dan Cessie, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2006.

Sunggono, Bambang, Metodologi Penelitian Hukum, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1977.

Supramono, Gatot, Perbankan dan Masalah Kredit, Suatu Tinjauan Yuridis, Djambatan, Jakarta, 1995.

(5)

Soekanto, Soerjono dan Mamudji, Sri, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, Rajawali Press, Jakarta, 1995.

Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, CV. Alfabeta, Jakarta, 2003. Sutojo, Siswanto, Analisa Kredit Bank Umum Konsep dan Teknik, Binaan Pressindo,

Jakarta, 1995.

Sugiono, Metode Penelitian Administrasi, Alfabeta, Bandung, 2002.

Syahrin, Alvi, Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Berkelanjutan, Pustaka Bahasa Press, Medan, 2003.

Tje’Aman, Edy Putra Mgs., Kredit Perbankan Suatu Tinjauan Yuridis, Liberty, Yogyakarta, 1989.

Tjiptoadinugroho, R., Perbankan Masalah Perkreditan, Penghayatan, Analisis dan Penuntun, PT. Pradnya Paramita, Jakarta, 1994.

Turatmiyah Sri, Studi SKMHT dalam Perjanjian KPR-BTN, Fakultas Hukum UGM, 2004.

Untung, Budi, Kredit Perbankan di Indonesia, Andi, Yogyakarta, 2005.

Usman Rachmadi, Aspek-Aspek Hukum Perbankan di Indonesia, PT Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2001.

, Hukum Jaminan Keperdataan, Sinar Grafika, Jakarta, 2008.

Wahid, Muctar, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah, Republika, Jakarta, 2008.

Widjaya, Gunawan dan Muljadi, Kartini, Penanggungan Utang dan Perikatan Tanggung Menanggung, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2005.

B. Artikel:

(6)

C. Peraturan Perundang-Undangan: Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan.

Undang-Undang Noomor 3 Tahun 1979 tentang Kesejahteraan Anak

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.

Analisis Pengalihan Hak Dan Oper Kredit Pada Kredit Pemilikan Rumah (Studi Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak Di Medan)

ANALISIS PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA

KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI PADA

PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT

PRIMA TATA PATUMBAK

DI MEDAN)

TESIS

Oleh

DAME SILITONGA

087011030/MKn

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

ANALISIS PENGALIHAN HAK DAN OPER KREDIT PADA

KREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI PADA

PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT

PRIMA TATA PATUMBAK

DI MEDAN

TESIS

Oleh

DAME SILITONGA

087011030/MKn

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

Parts

Dokumen yang terkait

Analisis Prosedur Pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pda PT. Bank Syariah Mandiri Cabang Medan

Perlindungan Hukum Konsumen Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Apabila Terjadi Force Majeure (Studi Pada PT. Daya Prima Indonesia)

Pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah Sederhana Dengan Pengikatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), Ditinjau Dari PMNA/Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1996

Analisis Pengalihan (Oper Kredit) Hak Pada Kredit Pemilikan Rumah: Studi Di Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Medan

Analisis Sistem Pemberian Kredit Dalam Mencegah Resiko Kredit Macet Pada Kredit Pemilikan Rumah PT. BTN (Persero) Dan PT. BNI, Tbk

Analisis Permintaan Kredit Pemilikan Rumah Oleh Masyarakat pada Bank Tabungan Negara Cabang Medan

Analisis Permintaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Oleh Masyarakat Pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Medan

Analisis Permintaan Kredit Pemilikan Rumah Oleh Masyarakat pada Bank Tabungan Negara (Persero)Cabang Medan

Analisis Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) Dengan Akad Pembiayaan Murabahah Di Bni Syariah Cabang Medan

Pengawasan Intern Kas Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Syari''ah Gebu Prima Medan

Dokumen yang Anda mencari sudah siap untuk unduhkan