Keaslian Penelitian Kerangka Teori dan Landasan Konsepsional 1.

3. Untuk mengetahui perlindungan hukum terhadap kreditur jika debitur baru wanprestasi pada kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan.

D. Manfaat Penelitian

Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat untuk memecahkan hal- hal yang menjadi permasalahan baik secara teoritis maupun secara praktis: 1. Secara teoritis, hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat dan memberikan sumbangan pemikiran serta bahan masukan untuk penelitian lebih lanjut dalam bidang hukum perbankan di Indonesia, khususnya mengenai pengalihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah. 2. Secara praktis, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran dan masukan kepada praktisi hukum khususnya notaris dan kalangan perbankan dalam membuat perjanjian pengalihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah.

E. Keaslian Penelitian

Berdasarkan penelusuran kepustakaan yang dilakukan, khususnya pada perpustakaan Sekolah Pasca Sarjana Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara di Medan, penelitian mengenai Pengalihan Hak dan Oper Kredit Atas Kredit Pemilikan Rumah Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan belum pernah disusun oleh peneliti lain. Universitas Sumatera Utara Namun demikian, dari hasil penelusuran kepustakaan terdapat penelitian dari mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan judul: 1. ” Pelaksanaan perjanjian kredit pemilikan rumah dalam upaya memenuhi kebutuhan akan rumah bagi masyarakat kota Medan Studi kasus pada Bank Tabungan Negara Cabang Medan”, oleh Jannes Donald Vicky Boring, dimana dalam penelitian tersebut titik berat pembahasannya adalah mengenai pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah KPR di Bank Tabungan Negara BTN Cabang Medan. 2. ”Alih debitur sebagai salah satu alternatif penyelesaian kredit macet pada PT. Bank Mandiri Cabang Pekanbaru Jl. Ahmad Yani”, oleh Elis Syahputra, dimana dalam penelitian tersebut titik berat pembahasannya adalah mengenai pelaksanaan alih debitur sebagai upaya penyelesaian kredit macet. Dari judul dan permasalahan tesis diatas, jelas tidak ada yang mengkaji hal yang sama dengan yang akan diteliti dalam tesis ini. Walaupun tesis-tesis diatas dapat dipakai sebagai bacaan dan rujukan untuk penelitian ini, tetapi permasalahan yang akan diteliti jelas berbeda. Dengan demikian penelitian ini asli sehingga dapat dipertangungjawabkan. Universitas Sumatera Utara

F. Kerangka Teori dan Landasan Konsepsional 1.

Kerangka Teori Teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi dan suatu teori harus diuji dengan mengahadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenarannya. 32 Kerangka teori dalam penelitian hukum sangat diperlukan untuk membuat jelas nilai-nilai oleh postulat-postulat hukum sampai kepada landasan filosofinya yang tertinggi. 33 Teori hukum sendiri boleh disebut sebagai kelanjutan dari mempelajari hukum positif, setidak-tidaknya dalam urutan yang demikian itulah merekonstruksikan kehadiran teori hukum secara jelas. 34 Berdasarkan hal tersebut, maka kerangka teori dapat diartikan sebagai kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis si penulis mengenai sesuatu kasus ataupun permasalahan Problem, yang menjadi bahan perbandingan, pegangan yang mungkin disetujui atau tidak disetujui, 35 yang merupakan masukan eksternal dalam penelitian ini. Oleh sebab itu, kerangka teoritis bagi suatu penelitian mempunyai beberapa kegunaan, sebagai berikut: a. Teori tersebut berguna untuk lebih mempertajam atau lebih mengkhususkan fakta yang hendak diselidiki atau diuji kebenarannya. 32 M. Hisyam, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Jilid I, Jakarta: Fakultas Ekonomi UI, 1996, hal. 203. 33 Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1991, hal. 254. 34 Ibid. hal. 257. 35 M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Bandung: CV. Mandar Maju, 1994, hal. 80. Universitas Sumatera Utara b. Teori sangat berguna dalam mengembangkan system klasifikasi fakta, membina struktur konsep-konsep serta mempertahankan definisi- definisi. c. Teori biasanya merupakan suatu ikhtisar dari pada hal-hal yang telah diketahui serta diuji kebenarannya yang menyangkut objek yang diteliti. d. Teori memberikan kemungkinan pada prediksi fakta mendatang, oleh karena telah diketaui sebab-sebab terjadinya fakta tersebut dan mungkin faktor-faktor tersebut akan timbul lagi pada masa-masa mendatang. e. Teori memberikan petunjuk-petunjuk terhadap kekurangan-kekurangan pada pengetahuan peneliti. 36 Sejalan dengan hal tersebut, maka terdapat beberapa teori yang digunakan sebagai pisau analisis dalam penelitian ini, diantaranya adalah teori positivisme hukum dan teori keseimbangan. Dengan lahirnya beberapa peraturan hukum positif di luar KUH Perdata dan juga akibat adanya asas kebebasan berkontrak sebagai konsekuensi dari asas-asas hukum yang terdapat dalam lapangan hukum kekayaan dan hukum perikatan inilah diperlukan kerangka teori yang akan dibahas dalam penelitian ini, dengan aliran hukum positif yang analitis dari Jhon Austin. Teori positivisme hukum yang dikembangkan oleh Jhon Austin yang terlihat dari bukunya yang berjudul Province of Jurispridence. Jhon Austin mengartikan bahwa: Hukum itu sebagai a command of the lawgiver, yang artinya bahwa hukum adalah perintah dari penguasa, yaitu perintah dari mereka yang memegang kekuasaan tertinggi atau dari yang memegang kedaulatan, hukum dianggap sebagai sesuatu yang logis, tetap dan bersifat tertutup. Hukum secara tegas dipisahkan dari moral dan keadilan tidak didasarkan pada penilaian baik- buruk. 37 36 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI Press, 1986, hal. 121. 37 Lili Rasjidi dan Ira Thania Rasjidi, Pengantar Filsafat Hukum, Bandung: Mandar Maju, 2002, hal. 55. Universitas Sumatera Utara Oleh karena itu, hukum positif harus memenuhi unsur, yaitu adanya unsur perintah, sanksi, kewajiban dan kedaulatan. Di sinilah letak korelasi antara persoalan kepastian hukum yang merupakan salah satu tujuan hukum dengan peranan Negara. Dalam hukum positivisme, tujuan hukum adalah mewujudkan keadilan, kemanfaatan dan kepastian hukum. Tujuan keadilan adalah untuk melindungi diri dari kerugian. Menurut Satjipto Raharjo: Hukum melindungi kepentingan seseorang dengan cara mengalokasikan suatu kekuasaan kepadanya untuk bertindak dalam rangka kepentingannya tersebut. Pengalokasian kekuasaan ini dilakukan secara terukur, dalam arti, ditentukan keluasan dan kedalamannya. Kekuasaan yang demikian itulah yang disebut hak. Tetapi tidak disetiap kekuasaan dalam masyarakat bisa disebut sebagai hak, melainkan hanya kekuasaan tertentu yang menjadi alasan melekatnya hak itu pada seseorang. 38 Jadi menurut teori ini pengalihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah perlu mendapatkan perlindungan dan jaminan demi tercapainya kepastian, 39 keadilan 40 serta ketertiban hukum. 41 Menurut Utrecht, hukum bertugas menjamin 38 Satjipto Raharjo, Op. Cit., Cetakan ke-V, 2000, hal. 53. 39 Kepastian memiliki arti ”ketentuan: ketetapan” sedangkan jika kata kepastian itu digabungkan dengan kata hukum menjadi kepastian hukum, memiliki arti ”perangkat hukum suatu negara yang mampu menjamin hak dan kewajiban setiap warga negara”, lihat dalam E. Fernando M. Manullang, Menggapai Hukum Berkeadilan Tinjauan Hukum Kodrat dan Antinomi Nilai, Jakarta, Buku Kompas, 2007, hal. 91-92. 40 Menurut Aristoteles, keadilan adalah suatu kebijakan politik yang aturan-aturannya menjadi dasar dari peraturan negara dan aturan-aturan ini merupakan ukuran tentang apa yang hak. Aristoteles mendekati masalah keadilan dari segi persamaan. Asas ini menghendaki agar sumber daya di dunia ini diberikan atas asas persamaan kepada anggota-anggota masyarakat atau negara. Dalam hubungan ini ia membedakan antara keadilan distributif dan korektif. Menurut Aristoteles, kedua-duanya mengikuti asas persamaan, yang dikatakannya ”harus ada persamaan dalam bagian yang diterima oleh orang- orang, oleh karena rasio dari yang dibagi harus sama dengan risiko dari orang-orangnya; sebab apabila orang-orangnya tidak sama, maka di situ tidak akan ada bagian yang sama pula; maka apabila orang- orang yang sama tidak menerima bagian yang sama atau orang-orang yang tidak sama menerima bagian yang sama, timbullah sengketa. Lihat dalam Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1991, hal. 163. 41 Ketertiban merupakan nilai yang mengarahkan pada tiap-tiap individu untuk bersikap dan bertindak yang seharusnya agar keadaan yang teratur tersebut dapat dicapai dengan baik. Lihat dalam Universitas Sumatera Utara adanya kepastian hukum dalam pergaulan manusia dan hubungan-hubungan dalam pergaulan kemasyarakatan. Hukum menjamin kepastian pada pihak yang satu terhadap pihak yang lain. 42 Van Apeldoorn juga sependapat dimana, dengan adanya kepastian hukum berarti ada perlindungan hukum. Hukum Pertanahan Indonesia menginginkan kepastian mengenai siapa pemegang hak milik. Kebutuhan masyarakat akan suatu peraturan kepastian hukum terhadap tanah, sehingga setiap pemilik dapat terjamin haknya dalam mempertahankan hak miliknya dari gangguan luar. 43 Apa yang dinamakan hak itu sah karena dilindungi oleh sistem hukum. Pemegang hak melaksanakan kehendak menurut cara tertentu dan kehendaknya itu diarahkan untuk memuaskan. Dalam setiap hak terdapat 4 empat unsur, yaitu: a. subjek hukum, b. objek hukum, c. hubungan hukum yang mengikat pihak lain dengan kewajiban, d. perlindungan hukum. 44 Berdasarkan Pasal 570 KUH Perdata “hak milik adalah hak untuk menikmati suatu benda dengan sepenuhnya dan untuk menguasai benda itu dengan sebebas- E. Fernando M. Manullang, Menggapai Hukum Berkeadilan Tinjauan Hukum Kodrat dan Antinomi Nilai, Jakarta: Buku Kompas, 2007, hal. 131. 42 M. Solly Lubis, Beberapa Pengertian Umum tentang Hukum, Program Studi Ilmu Hukum Sekolah Pascasarjana USU, 2004, hal. 21. 43 Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata tentang Hak atas Benda, Jakarta: Intermasa, 1980, hal. 21. 44 Muhammad Abdulkadir, Hukum Perdata Indonesia, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000, hal. 44. Universitas Sumatera Utara bebasnya, asal tidak dipergunakan bertentangan undang-undang atau peraturan umum yang diadakan oleh kekuasaan yang mempunyai wewenang untuk itu, semuanya itu dengan tidak mengurangi kemungkinan adanya pencabutan hak itu untuk kepentingan umum dengan pembayaran ganti kerugian yang layak dan menurut ketentuan undang- undang”. 45 Teori keseimbangan ini dipelopori oleh Aristoteles dimana ia menyatakan bahwa hukum harus diluruskan penegakannya sehingga memberi keseimbangan yang adil terhadap orang-orang yang mencari keadilan. Dalam teori keseimbangan semua orang mempunyai kedudukan yang sama dan diperlakukan sama pula seimbang dihadapan hukum. Teori keseimbangan antara bank selaku lembaga keuangan yang memberikan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah kepada masyarakatdebitur dan debitur sebagai penerima fasilitas Kredit Pemilikan Rumah. Keseimbangan untuk memperoleh kepastian hukum antara para pihak bank dan debitur dalam perjanjian kredit yang menghendaki kedua belah pihak memenuhi dan melaksanakan apa yang telah diperjanjian. Dalam perjanjian kredit antara bank dengan debitur, bank mempunyai kekuatan untuk menuntut prestasi dan jika diperlukan dapat menuntut pelunasan prestasi, namun debitur memikul pula kewajiban untuk melaksanakan perjanjian kredit itu dengan itikad baik. 45 Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata tentang Hak Atas Benda, Jakarta: PT. Intermasa, 1980, hal. 61. Universitas Sumatera Utara Perjanjian peralihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah menciptakan hubungan hukum antara pihak-pihak yang membuatnya. Hubungan hukum itu mengandung kewajiban dan hak yang timbal balik antara para pihak. Apabila kedua belah pihak tidak memenuhi kewajiban hukum yang telah ditetapkan dalam perjanjian, tidak akan menimbulkan masalah, sebab kewajiban hukum pada hakekatnya baru dalam taraf diterima untuk dilaksanakan. Tetapi apabila salah satu pihak telah melaksanakan kewajiban hukumnya, sedangkan pihak lainnya belumtidak melaksanakan kewajiban hukum, barulah ada masalah, yaitu wanprestasi yang mengakibatkan tidak tercapainya tujuan. Dalam hal ini muncul sanksi hukum untuk memkasa pihak yang wanprestasi itu untuk memenuhi kewajiban. 46 Hak milik itu ada subjeknya yaitu pemilik, sebaliknya setiap orang terikat oleh kewajiban untuk menghormati hubungan antara pemilik dan objeknya yang dimilikinya. Seorang yang membeli suatu barang dari orang lain berhak atas barang yang telah dibelinya itu, sedangkan penjual mempunyai kewajiban untuk menyerahkan barang yang dijualnya, jadi hak pada hakekatnya merupakan hubungan adalah sebjek hukum dengan objek hukum atau subjek hukum dengan subjek hukum yang lain yang dilindungi oleh hukum dan menimbulkan kewajiban. 47 Menurut Undang-Undang Pokok Agraria bahwa hak milik adalah hak turun- temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. 48 Kata “turun- 46 Muhammad Abdulkadir, Hukum Perdata Indonesia, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000, hal. 23. 47 Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit Bank, Bandung: Alumni, 1989, hal. 50. 48 Suardi, Hukum Agraria, Jakarta: Iblam, 2005, hal. 32. Universitas Sumatera Utara temurun” menunjukan bahwa hak tersebut dapat berlangsung terus selama pemilik masih hidup dan jika dia meninggal dunia maka, hak tersebut dapat dilanjutkan oleh ahli waris. “Terkuat” menunjukan kedudukan hak itu paling kuat jika dibandingkan dengan hak-hak atas tanah lainnya, karena terdaftar dan pemilik hak diberi tanda bukti hak sertifikat, sehingga mudah dipertahankan terhadap pihak lain dan jangka waktu pemilikannya tidak terbatas. “Terpenuh” menunjukan hak itu memberikan kepada pemiliknya wewenang paling luas, jika dibandingkan dengan hak-hak atas tanah lainnya. 49 Menurut Pasal 20 ayat 2 dua Undang-Undang Pokok Agraria, hak milik dapat dialihkan kepada pihak lain melalui jual beli, hibah, tukar-menukar. Pemberian dengan wasiat, pemberian menurut hukum adat dan lain-lain pemindahan hak yang bermaksud memindahkan hak milik yang pelaksanaannya diatur oleh Peraturan Perundang-undangan. Hak milik atas suatu benda adalah suatu hak terpenting. Hak atas suatu benda atau barang yang dipegang oleh seseorang tidak selamanya ada padanya. Hal ini berlaku pada benda bergerak atau benda tidak bergerak seperti tanah. Benda bergerak dapat beralih atau dialihkan secara langsung dan seketika antara pihak yang menyerahkan hak dan penerima hak. Lain halnya dengan benda tidak bergerak, peralihan hak atas benda tidak bergerak harus dilakukan dengan akte otentik yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang. 50 49 Ibid, hal. 35. 50 J. Satrio, Op. Cit., hal. 81. Universitas Sumatera Utara Pasal 584 KUHPerdata menyatakan cara memperoleh hak milik ialah karena penyerahan berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik, dilakukan oleh orang yang berhak berbuat bebas terhadap benda itu. Ketentuan ini mengandung arti tiada seorangpun dapat menyerahkan hak-haknya pada orang lain lebih banyak dari hak yang dimilikinya. 51 Penyerahan merupakan salah satu cara memperoleh hak kebendaan yang banyak terjadi dalam masyarakat. Penyerahan Levering ialah pengalihan suatu benda oleh pemiliknya atau atas namanya kepada orang lain, sehingga orang lain itu memperoleh hak kebendaan atas benda itu. 52 Hak milik baru beralih kepada pembeli bila penyerahan bendanya diserahkan oleh penjual kepada pembeli. Jadi, penyerahan adalah perbuatan yuridis yang memindahkan hak milik. 53 Menurut Paul Scholten dalam ajaran causal penyerahan sah apabila alas hak sah, penyerahan tidak sah apabila alas hak tidak sah. Yang dimaksud dengan alas hak ialah hubungan hukum yang menjadi dasar dilakukannya penyerahan karena perjanjian seperti jual beli, tukar-menukar pemberian hadiah dan dapat timbul karena undang-undang, misalnya pewarisan. Jadi, sah tidaknya penyerahan tergantung pada sah tidaknya alas hak. Ajaran causal mengabaikan pihak yang jujur, tetapi hukum tetap memberikan perlindungan. Untuk memindahkan hak milik perlu ada perjanjian 51 Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, Bandung: Alumni, 1983, hal 43. 52 Ibid, hal. 47. 53 Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000, hal. 155. Universitas Sumatera Utara yang bersifat kebendaan Zakelijk dan harus orang yang berhak atau mempunyai kewenangan yang sah yaitu orang yang memiliki benda itu sendiri. 54 Hak Tanggungan beralih apabila piutang yang dijamin dengan hak tanggungan itu beralih pada pihak ketiga. Peralihan piutang dapat terjadi karena cessie, subrogasi, pewarisan atau sebab–sebab lain seperti peralihan kredit pemilikan rumah yang dijamin dengan Hak Tanggungan atas tanah berikut bangunan rumah yang dibiayai dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah dari bank kepada pihak ketiga. Dengan kata lain, hak tanggungan beralih karena hukum kepada kreditur yang baru apabila piutang yang dijamin dengan hak tanggungan itu beralih kepada kreditur yang baru. Keabsahan pengalihan hak kepada pihak ketiga diatur menurut Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan karena beralihnya hak tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini terjadi karena hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. 55 Untuk memenuhi kebutuhan perbankan agar Hak Tanggungan dapat tetap melekat pada kredit yang dialihkan oleh bank kepada pihak lain sebagai debitur baru yang menggantikan debitur yang lama, haruslah penggantian debitur itu melalui perjanjian yang khusus antara para pihak. 56 54 Ibid, hal. 158. 55 Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan Asas-asas, Ketentuan-ketentuan pokok dan masalah yang dihadapi oleh Perbankan, Penerbit Alumni, Bandung, 1999, hal. 128. 56 Mariam Darus Badrulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1996, hal. 33. Universitas Sumatera Utara Selain menggunakan teori positivisme hukum dari Jhon Austin dan teori keseimbangan dari Aristoteles, juga digunakan teori sistem dari Mariam Darus Badrulzaman yang mengemukakan bahwa; Sistem adalah kumpulan asas-asas hukum yang terpadu, yang merupakan landasan di atas mana dibangun tertib hukum. 57 Hal yang sama juga dikatakan oleh Sunaryati Hartono, bahwa sistem adalah sesuatu yang terdiri dari sejumlah unsur atau komponen yang selalu pengaruh mempengaruhi dan terkait satu sama lain oleh suatu atau beberapa asas. 58 Jadi dalam sistem hukum terdapat sejumlah asas-asas hukum yang menjadi dasar dalam pembentukan norma hukum dalam suatu perundang-undangan. Pembentukan hukum dalam bentuk hukum positif harus berorientasi pada asas-asas hukum sebagai jantung peraturan hukum tersebut. 59 Apabila dikaitkan dengan pelaksanaan suatu perjanjian, termasuk dalam hal ini peralihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah yang juga merupakan suatu perjanjian yang tumbuh dalam masyarakat akibat adanya asas kebebasan berkontrak Pasal 1338 jo Pasal 1320 KUH Perdata. Dengan demikian pengalihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah juga termasuk dalam suatu sistem hukum yang berpedoman pada sejumlah asas-asas hukum yang menjadi dasar dalam pembentukan dan pelaksanaannya. 57 Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, Bandung: Alumni, 1983, hal. 15. 58 C.F.G. Sunaryati Hartono, Politik Hukum Menuju Satu Sistem Hukum Nasional, Bandung: Alumni, 1991, hal. 56. 59 Mengatakan demikian karena dua hal, yakni pertama, asas hukum merupakan landasan yang paling luas bagi lahirnya suatu peraturan hukum, artinya hukum itu pada akhirnya bias dikembalikan kepada asas-asas tersebut. Kedua, sebagai alasan bagi lahirnya peraturan hukum atau merupakan ratio legis dari peraturan hukum. Lihat, Satjipto Raharjo, Ilmu Hukum, Bandung: Alumni, 1986, hal. 15. Universitas Sumatera Utara Menurut M. Yahya Harahap, perjanjian mengandung pengertian sebagai suatu hubungan hukum kekayaan atau harta benda antara dua orang atau lebih yang memberikan kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan kepada pihak lain untuk melunasi prestasi. 60 Tan Kamello mengatakan bahwa dalam perkembangannya, perjanjian bukan lagi sebagai perbuatan hukum melainkan merupakan hubungan hukum. 61 Menurut beliau: Pandangan ini dikemukakan oleh Van Dunne, yang mengatakan bahwa perjanjian adalah perbuatan hukum merupakan teori klasik, atau teori konvensional. Communis Opinio Doctorum selama ini memahami arti perjanjian adalah satu perbuatan hukum yang bersisi dua hal yaitu perbuatan penawaran dan penerimaan. Seharusnya perjanjian adalah dua perbuatan hukum yang masing-masing bersisi satu yaitu penawaran dan penerimaan yang didasarkan kepada kata sepakat antara dua orang atau lebih yang saling berhubungan untuk menimbulkan akibat hukum. Konsep ini melahirkan arti perjanjian adalah hubungan hukum. Inilah alasan hukum yang dipergunakan mengapa esensi perjanjian yang dimaksudkan adalah sebagai hubungan hukum antara kreditur dengan debitur. 62 Pemberian kredit oleh bank kepada nasabahnya selalu dimulai dengan permohonan nasabahnya yang bersangkutan, apabila bank menganggap permohonan tersebut layak untuk diberikan, maka untuk dapat terlaksananya pemberian kredit, terlebih dahulu haruslah dengan diadakannya suatu persetujuan atau kesepakatan dalam bentuk perjanjian yang disebut perjanjian kredit. 63 Salah satu dasar yang cukup jelas bagi bank mengenai keharusan adanya suatu perjanjian kredit adalah dalam 60 M. Yahya Harahap, Segi-Segi hukum Perjanjian, Bandung: Alumni, 1992, hal. 6. 61 Tan Kamello, Op. Cit., hal. 5. 62 Ibid. hal 6. 63 H.R. Daeng Naja, Hukum Kredit dan Bank Garansi, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2005, hal. 181. Universitas Sumatera Utara Pasal 1 ayat 11 Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan, berbunyi, ”Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antar bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga”. 64 Pencantuman kata-kata persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam di dalam defenisi kredit atau pengertian kredit sebagaimana tersebut di atas, menurut Sutan Remi Sjahdeni mempunyai beberapa maksud, sebagai berikut: 65 a. Bahwa pembentuk Undang-Undang bermaksud untuk menegaskan bahwa hubungan kredit bank adalah hubungan kontraktual antara bank dan nasabah debitur yang berbentuk pinjam meminjam. Dengan demikian, bagi hubungan kredit bank berlaku Buku Ketiga tentang perikatan pada umumnya dan Buku Ketigabelas tentang pinjam meminjam KUH Perdata khususnya. b. Bahwa pembentuk Undang-undang bermaksud untuk mengharuskan hubungan kredit bank dibuat berdasarkan perjanjian tertulis. Kalau semata-mata hanya dari berbunyi ketentuan Pasal 1 ayat 11 Undang- undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan tersebut, sulit kiranya untuk menafsirkan bahwa ketentuan tersebut memang menghendaki agar pemberian kredit harus diberikan berdasarkan perjanjian tertulis. Namun ketentuan Undang-Undang harus dikaitkan dengan Instruksi Presidium Kabinet Nomor 15EKIN101966 tanggal 3 Oktober 1966 jo Surat Edaran Bank Negara Indonesia Unit I Nomor 2539UPKPemb, tanggal 8 Oktober 1966 dan Surat Edaran Bank Negara Indonesia Unit I Nomor 2649UPKPemb, tanggal 20 Oktober 1966 dan Instruksi Presidium Kabinet Ampera Nomor 10EKIN21967 tanggal 6 Februari 1967 yang menentukan bahwa dalam memberikan kredit dalam bentuk apapun bank harus wajib menggunakanmembuat akad perjanjian kredit. 64 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. 65 Sutan Remi Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia Jakarta: Institut Bankir Indonesia, 1993, hal. 180. Universitas Sumatera Utara Dalam praktek perbankan di Indonesia, pelaksanaan akad perjanjian kredit tersebut dapat dilakukan dengan dua bentuk atau cara, yaitu: a. Perjanjian kredit yang dibuat di bawah tangan atau akta di bahwa tangan. b. Perjanjian kredit yang dibuat dihadapan Notaris atau akta otentik. Pengalihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan yang melakukan perbuatan hukum dalam transaksi oper kredit selaku kreditur dengan debitur tunduk pada asas kebebasan berkontrak, sebagaimana yang terkandung dalam Pasal 1338 KUH Perdata, yang berbunyi: ”Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain sepakat kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh Undang-Undang dinyatakan cukup untuk itu”. 66 Perjanjian kredit sebagai suatu persetujuan pinjam meminjam antara bank dengan debitur tunduk pada kaidah hukum perdata. Demikian pula halnya dalam peralihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah dilaksanakan berdasarkan perjanjian. Suatu persetujuan atau perjanjian dalam istilah hukum perdata tercantum dalam pasal 1313 yang berbunyi: ”Suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Hubungan antara dua orang atau lebih tersebut adalah suatu hubungan hukum dimana hak dan kewajiban diantara para pihak tersebut dijamin oleh hukum. 66 Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Universitas Sumatera Utara Menurut R. Subekti, suatu perjanjian adalah: ”Suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada orang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.” 67 Dari peristiwa ini, timbullah suatu hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan. Perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya. Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis. Sedangkan yang dimaksud dengan perikatan adalah: ”Suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak, berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu.” 68 Dengan demikian hubungan antara perikatan dan perjanjian, bahwa perjanjian menerbitkan perikatan. Perjanjian adalah sumber perikatan disamping sumber-sumber lain. Suatu perjanjian juga dinamakan persetujuan, karena dua pihak itu setuju untuk melakukan sesuatu. Dapat dikatakan bahwa dua perkataan perjanjian dan persetujuan itu adalah sama artinya. 69 Jadi perikatan adalah suatu pengertian abstrak sedangkan perjanjian adalah suatu hal yang konkrit atau suatu peristiwa. 70 Perjanjian kredit pemilikan rumah adalah perjanjian yang diikuti dengan perjanjian jaminan. Perjanjian kredit berlaku sejak ditandatangani kedua pihak, kreditur dan debitur. Perjanjian kredit perumahan yang dibuat oleh pihak bank 67 R. Subekti, Hukum Perjanjian, Cetakan Ke 21, Jakarta: Intermasa, 2005, hal. 68 Ibid. hal. 2. 69 Ibid., hal. 3. 70 M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Bandung: Alumni, 1986, hal. 3. Universitas Sumatera Utara disiapkan dalam bentuk standard standaard form. Dalam pemberian kredit, bank tetap meminta agunanjaminan dari pemohon kredit. Jaminan kredit adalah segala sesuatu yang mempunyai nilai untuk diuangkan yang diikat dengan janji sebagai jaminan untuk pembayaran dari hutang debitur berdasarkan perjanjian kredit yang dibuat kreditur dan debitur. 71 Bank sebagai pihak pemberi kredit pemilikan rumah selalu memegang aspek- aspek hukum kredit yaitu 72 : a. Kontrak kredit b. Undang-Undang perbankan dan Undang-Undang tentang jaminan hutang termasuk Undang-Undang Hak Tanggungan c. Peraturan Perundang-Undangan lainnya d. Yurisprudensi tentang perkreditan e. Kebiasaan terutama kebiasaan perbankan. Cara peralihan hak banyak terjadi didaerah perkotaan, terutama dibidang perumahan karena kebutuhan perumahan di Indonesia mencapai lebih dari 1 satu juta rumah pertahun. Dengan jumlah yang sedemikian besar yang pemenuhannya akan melibatkan peran berbagai pihak yaitu : pemerintah, masyarakat, investor dalam hal ini pengembang dan lembaga-lembaga pembiayaan seperti perbankan 73 . 71 Zainal Asikin, Pokok-Pokok Hukum Perbankan di Indonesia, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1995, hal. 17. 72 Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan pada Bank, Jakarta: Alfabeta, 2003, hal. 10 73 Slamet Ristanto, Op.Cit , hal. 20. Universitas Sumatera Utara

2. Landasan Konsepsional

Guna menghindari kesalahpahaman atas berbagai istilah yang dipergunakan dalam penelitian ini, selanjutnya akan dijelaskan maksud dari istilah-istilah tersebut dalam suatu kerangka konsep. Kerangka konsep mengandung makna adanya stimulasi dan dorongan konseptualisasi untuk melahirkan suatu konsep baginya atau memperkuat keyakinan akan konsepnya sendiri mengenai suatu permasalahan 74 . Berikut ini adalah definisi operasional dan istilah-istilah yang dipakai dalam penelitian ini, yaitu sebagai berikut: a. Perjanjian adalah suatu hubungan hukum kekayaan atau harta benda antara dua orang atau lebih, yang memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk menunaikan prestasi 75 . b. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah adalah perjanjian yang lahir sejak adanya kata sepakat antara kedua belah pihak yaitu pihak bank dan pihak debitur atau konsumen mengenai pembiayaan perumahan. c. Pengalihan Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu pergantian atau pertukaran mengenai suatu kepemilikan atau kepunyaan atas sesuatu benda dalam hal ini adalah rumah. d. Debitur adalah pihak yang berhutang dalam suatu hubungan hutang piutang tertentu. 74 M.Solly Lubis, Op.Cit., hal. 80. 75 M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Bandung: Alumni, 1986, hal. 6. Universitas Sumatera Utara e. Kreditur adalah pihak yang berpiutang dalam suatu hubungan hutang-piutang tertentu 76 . f. Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga 77 . g. Bank, yaitu badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dana menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit danatau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak 78 . Dalam hal ini bank PT. Bank Perkreditan Prima Tata Patumbak berperan sebagai pemberi kredit kepada debitur. h. Pihak Ketiga debitur baru adalah pihak yang menerima pengalihan kredit pemilikan rumah dari debitur lama. i. Keabsahan perjanjian adalah pernyataan benar dengan jalan memberi pengesahan oleh pejabat yang berwenang atas akta dibawah tangan meliputi tandatangan, tanggal dan tempat dibuatnya perjanjian dan isi perjanjian. j. Perlindungan Hukum adalah suatu perbuatan yaitu untuk melindungi seseorang dalam hukum yang merupakan suatu peraturan yang mengatur pergaulan hidup dalam masyarakat dan berlaku untuk orang banyak. 76 Pasal 1 butir 2 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. 77 Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan. 78 Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan. Universitas Sumatera Utara k. Peralihan hak adalah suatu perbuatan hukum yang dikuatkan dengan akta otentik yang diperbuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang. l. Oper kredit yaitu menggantikan pekerjaan orang lain atau mengambil alih tugas orang lain dalam hal ini membeli barang dimana barang tersebut dibeli dengan cara kredit, atau menggantikan orang untuk melanjutkan kredit.

G. Metode Penelitian 1. Spesifikasi Penelitian