Latar Belakang Analisis Pengalihan Hak Dan Oper Kredit Pada Kredit Pemilikan Rumah (Studi Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak Di Medan)

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Salah satu pilar pembangunan ekonomi Indonesia terletak pada industri perbankan. Perbankan memiliki fungsi utama sebagai penghimpun dan penyalur dana masyarakat, dengan fungsi perbankan yang demikian maka kehadiran bank di dalam masyarakat sebagai badan usaha memiliki arti yuridis dan peran yang sangat strategis dalam proses pembangunan nasional. 9 Pembangunan nasional yang pada hakikatnya adalah pembangunan manusia Indonesia seutuhnya dan pembangunan seluruh masyarakat Indonesia untuk mendapatkan perumahan dan permukiman yang layak, sehat, aman, serasi dan teratur merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia dan merupakan faktor penting dalam peningkatan harkat dan martabat, mutu kehidupan serta kesejahteraan rakyat dalam masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. 10 Dalam rangka peningkatan harkat dan martabat, mutu kehidupan dan kesejahteraan bagi setiap keluarga Indonesia, perumahan dan pemukiman sebagai bagian dari pembangunan nasional perlu ditingkatkan dan dikembangkan secara 9 Tan Kamello, Karakter Hukum Perdata dalam Fungsi Perbankan Melalui Hubungan Antara Bank dengan Nasabah, Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar, Medan: USU, 2 September 2006, hal. 2. 10 Penjelasan Atas Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman. Universitas Sumatera Utara terpadu, terarah, berencana, dan berkesinambungan. Seperti yang tercantum dalam UUD 1945 Pasal 28 h angka 1 amandemen kedua tahun 2000 yang menyatakan setiap orang berhak hidup sejahtera lahir batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik, sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan. Rumah adalah sesuatu yang diidam-idamkan setiap orang untuk dimiliki, karena rumah adalah salah satu kebutuhan primer pokok yang sangat penting kegunaannya dalam kehidupan sehari-hari disamping kebutuhan sandang pakaian dan pangan makanan. Definisi rumah menurut kamus besar bahasa Indonesia adalah sebuah bangunan untuk tempat tinggal. 11 Sedangkan menurut Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal dan hunian pembinaan keluarga. 12 Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman pada Pasal 5 mempertegas hak atas rumah yang layak dengan menyatakan bahwa setiap warga negara mempunyai hak untuk menempati dan atau menikmati dan atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur. Pembangunan merupakan usaha menciptakan kemakmuran dan kesejahteraan rakyat, oleh karena itu hasil pembangunan harus dinikmati oleh seluruh rakyat Indonesia, sebagai peningkatan kesejahteraan adil adan merata. Di Indonesia saat ini masih relatif banyak warga negaranya yang belum memiliki rumah. Kondisi ini tidak 11 Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta: Balai Pusaka, 2002, hal. 966. 12 Pasal 1 butir 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman. Universitas Sumatera Utara terlepas dari makro perekonomian Indonesia yang mengalami krisis moneter dan ekonomi sejak tahun 1998. Kondisi tersebut secara langsung mengakibatkan daya beli rumah secara tunai menjadi rendah. Sehingga timbulnya berbagai penawaran kredit pemilikan rumah. 13 Sehubungan dengan kredit pemilikan rumah, Munir Fuady mengemukakan sebagai berikut: Dalam prakteknya, kredit kepemilikan rumah sangatlah tergantung pada pengadaan atau kucuran dana dari bank. Artinya kredit pemilikan rumah tidak akan berjalan baik, jika sektor perbankan tidak mempunyai dana untuk menyalurkan atau mengucurkan kredit pemilikan rumah kepada masyarakat. Dalam dunia perbankan, perkreditan merupakan salah satu tugas bank yang penting, dapat dikatakan bank tanpa kredit seperti “sayur tanpa garam”. 14 Meningkatnya populasi penduduk, memberikan pengaruh akan kebutuhan perumahan, apalagi masyarakat di perkotaan yang makin lama jumlah penduduknya semakin banyak, sedangkan untuk membangun rumah tidak semua masyarakat dapat melakukannya. Dimana sekarang ini dapat dilihat dimana-mana terdapat properti- properti yang menawarkan beragam jenis perumahan, mulai dari harga yang rendah hingga keharga yang relatife tinggi sesuai kemampuan dan keinginan para peminat. Perwujudan kesejahteraan rakyat ditandai dengan meningkatnya kehidupan yang layak dan bermartabat serta cukupnya kebutuhan dasar yaitu pangan, sandang, papan, kesehatan, pendidikan, dan lapangan kerja. 15 Ditambah lagi dengan kebijakan 13 Munir Fuady, Hukum Perkreditan Kontemporer, Cetakan Ke-2 Edisi Revisi, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2002, hal. 5. 14 Ibid. hal. 1. 15 Alvi Syahrin, Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Berkelanjutan, Medan: Pustaka Bangsa Press, 2003, hal. 1. Universitas Sumatera Utara pemerintah di bidang ekonomi, mengelola kebijakan makro dan mikro ekonomi serta terkoordinasi dan sinergis guna menentukan tingkat suku bunga yang wajar, tingkat inflasi yang terkendali, menyediakan kebutuhan perumahan dan pangan rakyat, menyediakan fasilitas publik yang memadai dan harga terjangkau, serta memperlancar perizinan yang transparan, mudah, murah dan cepat. 16 “ Pembangunan perumahan dan pemukiman akan terus meningkat seirama dengan pertambahan penduduk, dinamika penduduk dan tuntutan ekonomi, sosial, budaya yang berkembang”. Salah satu sektor yang dikembangkan oleh pemerintah adalah sektor perumahan yang merupakan salah satu sarana kehidupan bagi masyarakat, dimana pemerintah memberi bantuan untuk golongan-golongan ekonomi lemah antara lain dengan jalan penyediaan dana perkreditan melalui bank-bank pemerintah ataupun swasta dengan persyaratan-persyaratan yang ringan dan suku bunga rendah untuk tipe-tipe rumah kecil yang suku bunganya disubsidi oleh pemerintah ataupun oleh pihak pengembang developer. 17 Pihak pengembang, pihak bank ataupun bank-bank swasta untuk menarik minat konsumen, memberikan subsidi dengan suku bunga yang lebih rendah pada tahun pertama kredit berjalan, selanjutnya diberlakukan suku bunga normal yang berlaku pada bank tersebut sesuai dengan kebijakan Bank Indonesia. 18 16 Ibid. hal. 3. 17 Ibid. hal 8. 18 Slamet Ristanto, Mudah Meraih Dana Kredit Pemilikan Rumah, Yogyakarta: Pustaka Grahatama, 2008, hal. 16. Universitas Sumatera Utara Bisnis Kredit Pemilikan Rumah adalah bisnis yang mengandalkan jumlah nasabah, sehingga makin banyak nasabah yang dilayani akan menekan biaya bank yang bersangkutan. Meskipun Kredit Pemilikan Rumah begitu menjanjikan, bank tidak akan sembarangan dalam menyalurkan kreditnya. Bank dengan prinsip kehati- hatian menganalisis para calon pembeli rumah atau dengan kata lain nasabah yang hendak menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah agar di kemudian hari tidak terjadi hal-hal yang tidak diinginkan. Salah satu wujud prinsip ini, bank tidak akan memberikan kredit kepada nasabah tanpa didahului studi kelayakan terhadap rencana pembelian rumah. 19 Untuk menghindari terjadinya kredit bermasalah dikemudian hari, menurut Pasal 8 ayat 1 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan: ” Dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, bank umum wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atas itikad dan kemampuan serta kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi hutangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan”. 20 Perjanjian jual beli rumah didasarkan pada suatu perjanjian yaitu perjanjian kredit. Perjanjian merupakan landasan yang penting dalam kepemilikan rumah karena perjanjian itu dibuat untuk menjamin kepastian hukum dan melindungi kepentingan para pihak yang mengadakan perjanjian, sedangkan perjanjian dalam kepemilikan rumah adalah perjanjian kredit antara bank dengan nasabah atau kreditur dan debitur dengan jangka waktu kredit yang cukup lama sehingga menimbulkan berbagai 19 Ibid. hal. 21. 20 Munir Fuady, Hukum Perbankan Modern, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1999, hal. 202. Universitas Sumatera Utara masalah bagi debiturnya, masalah yang biasanya terjadi adalah seperti masalah keuangan dari pihak debitur jika terjadi wanprestasi, masalah debitur pindah tugas ke kota lain, masalah debitur jatuh sakit. 21 Mengatasi masalah keuangan dan agar tidak terjadi wanprestasi sehingga akan mengakibatkan objek dari perjanjian kredit tersebut disita oleh pihak bank, maka debitur mencari jalan keluar dengan cara menjual kembali atau mengalihkan apa yang menjadi obyek dalam perjanjian kredit tersebut, dalam hal ini debitur mengalihkan hak kreditnya atau oper kredit atas tanah dan bangunan tersebut. 22 Pengalihan hak atas tanah tersebut, dilakukan di depan pejabat yang berwenang yaitu pihak bank, notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang ditunjuk oleh bank. Sistim hukum pertanahan di Indonesia mengenal perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah yang sengaja dialihkan pada pihak lain. 23 Bentuk pemindahan haknya bisa terjadi karena: 24 1. Jual beli yaitu suatu persetujuan yang mengikat pihak penjual untuk menyerahkan suatu barang dari pihak lain yang bertindak sebagai pembeli berjanji untuk membayar harga. 2. Tukar menukar yaitu suatu persetujuan dimana kedua belah pihak berjanji untuk saling memberikan benda secara timbal balik. 21 Ibid. hal. 34. 22 Gunawan Widjaya dan Kartini Muljadi, Penanggungan Utang dan Perikatan Tanggung Menanggung, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2005, hal. 57. 23 Muhammad Yamin Lubis Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Bandung: Mandar Maju, 2008, hal. 276. 24 Ibid. hal. 276-277. Universitas Sumatera Utara 3. Hibah yaitu suatu persetujuan pemberian suatu barang yang diberikan sewaktu hidup secara cuma-cuma dan tidak dapat dicabut kembali. 4. Pemberian menurut adat yaitu suatu pesetujuan untuk memberikan seseorang sesuatu misalnya dalam pemberian marga oleh masyarakat adat setempat berdasarkan kesepakatan pemuka adat. 5. Pemasukan dalam perusahaan atau inbreng yaitu misalnya dalam penyetoran saham dalam perusahaan dengan tunai yang diberikan dengan benda bergerak atau tidak bergerak sehingga terjadi pemasukan dalam perusahaan. 6. Pembagian Hak Bersama. 7. Penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang didahului dengan likuidasi. 8. Hibah wasiat yaitu hibah yang dibuat secara tertulis melalui perantaraan seorang notaris, dimana bagian-bagian tertentu dari harta peninggalannya diberikan kepada ahli waris tertentu bisa juga dihadiahkan pada orang tertentu. Lembaga pemilikan kredit perumahan berkembang, antara lain karena kebutuhan rumah meningkat, sementara daya beli lemah sehingga masyarakat membeli dengan sistem kredit pemilikan rumah. Tidak selamanya pembeli rumah dengan sistem kredit pemilikan rumah ini menyelesaikan semua kewajiban secara tuntas. Adakalanya karena hal-hal tertentu mengalihkan haknya kepada pihak lain. Proses pengalihan hak kredit seperti ini banyak di jumpai dalam praktek tanpa Universitas Sumatera Utara sepengetahuan pihak bank. 25 Hal ini menimbulkan permasalahan baru bagi debitur penerima pengalihan hak kredit baik dari segi kepastian hukum maupun dari kewenangan kepemilikan dari pihak penerima pengalihan kredit tersebut, karena selama jangka waktu kredit berjalan dan belum dilunasi maka pihak debitur penerima pengalihan hak kredit tersebut tidak mempunyai kewenangan apapun dengan pihak bank pemberi kredit. Baik sertifikat ataupun perjanjian kredit tersebut masih tetap atas nama pihak pertama yang mengalihkan hak kredit tersebut. 26 Prakteknya bila pihak penerima pengalihan hak tersebut masih terus melanjutkan kredit rumah yaitu dengan tetap membayar cicilan kredit pemilikan rumah atas nama pihak pertama yang terikat dengan bank pemberi kredit yang jangka waktu kreditnya masih cukup lama, sehingga timbul permasalahan dikemudian hari dengan pihak bank pemberi kredit. 27 Apabila kredit telah lunas ataupun dilunasi untuk segala administrasi menyangkut kredit tersebut pihak bank masih tetap mensyaratkan pihak pemberi pengalihan hak tersebut harus hadir untuk meyelesaikan masalah administrasi sehingga dengan adanya syarat-syarat tersebut sering kali menyulitkan pihak penerima pengalihan hak kredit tersebut, karena pada saat itu pihak pemberi 25 Slamet Ristanto, Op. Cit., hal. 25. 26 Ibid. hal. 27. 27 Sri Turatmiyah, Studi SKMHT dalam Perjanjian KPR-BTN, Fakultas Hukum UGM, 2004, hal. 4. Universitas Sumatera Utara pengalihan kredit tersebut mungkin sudah meninggal dunia atau sudah pindah dan tidak diketahui dimana keberadaannya. 28 Hal ini sangat merugikan dan tidak memberikan kepastian serta perlindungan hukum bagi konsumen dalam hal ini pihak penerima pengalihan kredit debitur baru. Hal yang demikian terjadi di masyarakat karena kurangnya pengetahuan mengenai seluk beluk oper kredit. Banyak yang menganggap bahwa dengan bukti lunas kwitansi antara pembeli dan penjual saja urusan jual beli sudah selesai. 29 Jual beli secara kredit ini tidak hanya melibatkan pemilik rumah saja tetapi juga melibatkan pihak bank sebagai pemilik jaminan atas tanah dan bangunan. Jaminan yang lahir dalam perjanjian jual beli ini menimbulkan jaminan khusus yang berupa jaminan yaitu hak tanggungan. 30 Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Hak Tanggungan memberikan pengertian Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok agraria. Hak Tanggungan bersifat accesoir pada piutang tertentu. 31 28 M. Bahsan, Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan, Jakarta: PT. Citra Aditya Bakti, 2007, hal. 33. 29 H, Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2004, hal. 123. 30 J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak-Hak Jaminan Kebendaan, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1996, hal. 77. 31 Mariam Darus Badrulzaman, Serial Hukum Perdata, Buku II Kompilasi Hukum Jaminan, Bandung: Mandar Maju, 2004, hal. 13. Universitas Sumatera Utara Pihak dari PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan mengatakan bahwa pengalihan hak dan oper kredit ada terjadi di masyarakat dimana para pihak yang melakukan jual beli tanpa sepengetahuan pihak bank. Perjanjian jual beli yang terjadi antara debitur dan pihak ketiga, dimana cicilan kredit pemilikan rumah tetap dibayar oleh pihak ketiga sampai lunas walaupun masih atas nama pihak pertama penjual. Pada saat pengambilan sertifikat yang disimpan di bank sebagai agunan, oleh pihak ketiga pengambilan sertifikat tersebut seharusnya memakai akta surat kuasa yang dibuat dihadapan notaris. Pengambilan sertifikat memakai surat kuasa yang dibuat dibawah tangan karena antara debitur dan pihak ketiga pada saat perjanjian jual beli atau oper kredit yang dilakukan tanpa sepengetahuan bank, hanya berdasarkan kertas bermeterai saja, jadi agar berkekuatan hukum seharusnya dibuat akta surat kuasa pengambilan sertifikat yang dibuat dihadapan notaris dan akta jual beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Berdasarkan pandangan yang demikian, maka disusun penelitian dalam bentuk tesis dengan judul “Analisis Pengalihan Hak dan Oper Kredit Pada Kredit Pemilikan Rumah Studi Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan”.

B. Perumusan Masalah