memberikan hak kepada pihak lain atas barang jaminan tersebut baik seluruh atau sebagian menjadi dibawah penguasaan pihak lain.”
Jadi telah jelas disebutkan bahwa kreditur tidak menyetujui pengalihan hak dan oper kredit dibawah tangan. Tetapi karena berbagai macam faktor menyebabkan
orang memilih mengalihkan atau oper kredit tanpa sepengetahuan kreditur. Misalnya debitur sakit dan atau tidak sanggup lagi untuk melunasi kreditnya akibat kesulitan
ekonomi.
128
Hal ini merugikan pihak ketiga karena tidak ada perlindungan hukum yang dapat diberikan kepadanya, apalagi bila bukti tertulisnya tidak lengkap, ini
hanya akan menimbulkan masalah dikemudian hari.
C. Pengalihan Hak Kredit Pemilikan Rumah dari Debitur pada Pihak Lain
Debitur yang tidak sanggup membayar Kredit Pemilikan Rumah pada kreditur memikirkan cara lain agar kreditur tidak mengambil alih kredit rumahnya. Banyak
terjadi dilapangan adalah pengalihan hak dan oper kredit secara diam-diam tanpa sepengetahuan kreditur. Seharusnya apabila debitur ingin mengalihkan hak dan oper
kredit debitur harus memberitahukan kepada kreditur mengenai permasalahannya tersebut sehingga antara debitur dan kreditur dapat dicari jalan keluarnya.
129
Agar lebih terperinci lagi akan dijabarkan tentang pengalihan hak dan oper kredit yang terjadi dalam praktek, yaitu:
128
Wawancara dengan Tan Eng Giap, debitur pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, tanggal 02 Agustus .
129
Wawancara dengan Hadi, Staf Legal Kredit PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, tanggal 02 Agustus 2010.
Universitas Sumatera Utara
1. Pengalihan hak dan oper kredit menurut ketentuan PT. Bank Perkreditan
Rakyat Prima Tata Patumbak, 2.
Pengalihan hak dan oper kredit yang dibuat di hadapan notaris.
1. Pengalihan Hak dan Oper Kredit Menurut Ketentuan PT. Bank Perkreditan
Rakyat Prima Tata Patumbak Bank adalah suatu lembaga keuangan yang memberikan kredit bank kepada
perseorangan atau badan hukum. Sebelum sebuah bank menyetujui permohonan calon nasabah debitur untuk mendapatkan fasilitas kredit, petugas bank akan
menganalisis calon nasabah debitur untuk menentukan kemauan dan kemampuan calon nasabah debitur tersebut untuk membayar kembali fasilitas kredit yang akan
dinikmatinya. Dengan kata lain bank dengan analisisnya itu menentukan kadar kemampuan dari calon debitur.
130
Pada umumnya analisa kredit yang dipergunakan di PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak adalah formulasi-formulasi sebagai berikut:
131
a. Kepribadian
Aspek kepribadian debitur menyangkut riwayat hidup latar belakang, tingkah laku, keadaan kelurga, sosial dan sikap tingkah laku calon debitur
serta hal-hal lain yang berhubungan dengan kepribadian calon debitur.
130
Munir Fuady, Hukum Perbankan Modern, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1999, hal. 127.
131
Legal Credit Practice, PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumba, Medan: BPR, 2004 hal. 12.
Universitas Sumatera Utara
b. Tujuan
Aspek tujuan adalah aspek tentang tujuan calon debitur mengadakan pinjaman kredit, termasuk tujuan pemakaiannya.
c. Kemampuan
Aspek kemampuan adalah aspek kemampuan debitur dalam melakukan pembayaran. Apakah dari sisi finansial debitur akan dimungkinkan kelancaran
pelunasan kreditnya. d.
Harapan masa depan Aspek harapan masa depan adalah harapan masa depan debitur, apakah dari
sisi usahanya diprediksikan akan berkembang dan pelunasan kreditnya tidak menghadapai masalah dimasa mendatang
Dan prinsip-prinsip, yaitu:
132
a. Hasil yang dicapai
Yaitu perkiraan hasil yang akan dicapai, apakah dapat mencukupi pengembalian kreditnya.
b. Pembayaran kembali
Yaitu pembayaran kembali tersebut harus diramalkan dan dianalisis tingkat resikonya.
132
Ibid, hal 18.
Universitas Sumatera Utara
c. Kemampuan menanggung resiko
Yaitu ramalan presentasi keberhasilan debitur, apakah mampu menutupi kerugian yang mungkin timbul di samping kemampuan untuk melunasi
kreditnya. Ketentuan-ketentuan tersebut dilaksanakan oleh kreditur dalam rangka untuk
menghindari kredit macet pada debitur karena Kredit Pemilikan Rumah biasanya diberikan dalam jangka waktu yang cukup lama, sehingga tindakan tersebut
dilakukan kreditur untuk menghindari wanprestasi dari pihak nasabah debitur. Karena menurut ketentuan kreditur bila dalam waktu 3 tiga bulan berturut-
turut debitur tidak membayar angsuran kredit rumahnya, maka dikategorikan kredit macet, sehingga kreditur berhak mengambil tindakan terhadap aset atau agunan
tersebut. Biasanya bila debitur mengalami tanda-tanda tersebut debitur berusaha menjualmengalihkan kembali perjanjian kredit tersebut dengan persetujuan kreditur
yaitu dengan melakukan alih debitur, dalam hal ini kreditur mempunyai ketentuan- ketentuan tersendiri untuk menentukan apakah tindakan alih debitur itu bisa
dilakukan atau tidak. Untuk ketentuan-ketentuan alih debitur, syarat-syarat dari pihak kreditur
adalah bahwa kredit pemilikan rumah tersebut telah berjalan selama 4 empat tahun dan hutangnya atau batas kreditnya adalah maksimal sejumlah batas kredit yang
terakhir yang sama dengan rekening koran terakhir.
Universitas Sumatera Utara
Persyaratan alih debitur pada kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak adalah sebagai berikut:
133
a. Kewajiban Pihak yang Mengalihkan, yaitu:
1 Menyerahkan SP3K Surat Penegasan Persetujuan Pemberian Kredit
2 Menyerahkan Surat Perjanjian Kredit SPK.
3 Menyerahkan bukti pembayaran terakhir dan tidak menunggak
4 Menyerahkan bukti pembayaran premi asuransi kebakaran dan tidak
menunggak. 5
SPPT PBB terakhir . 6
Fotocopi KTP suami dan istri. 7
Fotocopi Kartu Keluarga KK. 8
Fotocopi surat nikah. 9
Fotocopi rumah tampak depan. 10
Surat Pernyataanketerangan alasan menjual rumah, diatas meterai Rp. 6.000,- enam ribu rupiah.
11 Surat Persetujuan dari istrisuami untuk menjual rumah, diatas meterai
Rp.6000,- enam ribu rupiah. Hak debitur lamahak yang memberi pengalihan adalah menerima uang
pembayaran penggantian kredit dari pihak ketiga yang menerima pengalihan. Sedangkan kewajiban debitur lamayang memberi pengalihan adalah membuat surat
133
Wawancara dengan Hadi, Staf Legal Kredit PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, tanggal 02 Agustus 2010.
Universitas Sumatera Utara
permohonan alih debitur atau permohonan penerusan utang yang diajukan kepada kreditur satu minggu sebelum jatuh tempo anggsuran kredit.
b. Kewajiban Pihak Yang Menerima Pengalihan, yaitu:
1 Mengisi dan menandatangani formulir permohonan alih debitur dari PT.
Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak. 2
Pasphoto ukuran 4 x 6 suamiistri. 3
Fotocopi KTP suami istri. 4
Fotocopi kartu keluarga dan surat nikah. 5
Fotocopi Tabungan saldo minimal Rp.350.000,- tiga ratus lima puluh ribu rupiah – Rp. 500.000,- lima ratus ribu rupiah.
6 Surat Keterangan masih bekerja dari perusahaaninstansi tempat bekerja
7 Slip gaji terakhir.
8 Surat pernyataan kesanggupan meneruskan angsuran Kredit Pemilikan
Rumah, diatas meterai Rp.6.000,- 9
Surat persetujuan suamiistri untuk membeli rumah, diatas meterai Rp. 6.000,- dibuat rangkap 2 dua.
10 Perjanjian jual beli dengan pihak pertama diatas meterai Rp. 6000 dan
kwitansi jual beli. Hak debitur barupenerima pengalihan adalah menerima bukti-bukti
kepemilikan barang jaminan bila kredit dinyatakan lunas. Setelah semua aplikasi dilengkapi dan diajukan kepada kreditur maka kreditur akan memproses awal lagi
Universitas Sumatera Utara
seperti pada permohonan kredit dengan diberlakukan suku bunga yang berlaku pada saat pengajuan kredit tersebut.
134
Permohonan kredit tersebut dapat ditolak ataupun disetujui, hal ini merupakan kewenangan dari kreditur, bila permohonan telah disetujui maka antara debitur lama
dan debitur baru menandatangani surat pernyataan yang telah disediakan oleh pihak bank yang merupakan pelimpahan kewajiban yaitu meneruskan sisa kredit yang telah
disetujui tersebut. Ini merupakan proses yang sama dengan Kredit Pemilikan Rumah, hanya yang menjadi pihak penjual adalah perseorangan bukan badan hukum.
Pengajuan peralihan hak dan oper kredit Pemilikan Rumah di PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak dan Bank Mandiri persyaratannya sama.
135
2. Pengalihan Hak dan Oper Kredit yang dibuat di Hadapan Notaris
Seperti yang telah dikemukakan diatas bahwa pengalihan kredit adalah merupakan tindakan aktif dari pihak debitur pada Kredit Pemilikan Rumah, tindakan
tersebut dilakukan untuk menyelamatkan agunan atau asetnya terhadap tindakan akuisisi ataupun penyitaan dari pihak bank pemberi kredit. Tindakan ini
diperbolehkan oleh kreditur, bahkan secara langsung bank memberi kesempatan kepada nasabah debitur untuk berusaha melunasi tunggakan angsuran ataupun kredit
pemilikan rumah yang macet tersebut dengan jangka waktu yang telah disepakati
134
Hasil wawancara dengan debitur pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, tanggal 02 Agustus 2010.
135
Wawancara dengan Nazari, Analys Credit PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan, dan Kahirul Sanni, Analys Credit Bank Mandiri, tanggal 02 Agustus 2010
.
Universitas Sumatera Utara
antara pihak debitur dan kreditur pemberi kredit. Dalam tindakan tersebut ada 2 dua kemungkinan yang terjadi yaitu:
a. Bahwa debitur baru melunasi seluruh kredit yang tersisa pada kreditur dan
melaksanakan akta jual beli dengan debitur lama. b.
Melanjutkan angsuran kredit dari debitur lama, untuk dan atas nama debitur lama.
Tindakan-tindakan tersebut tidak semua kreditur dapat menerimanya, khususnya PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak. PT. Bank Perkreditan
Rakyat Prima Tata Patumbak dapat memahami hal ini atas sikap debitur baru yang telah melakukan tindakan jual beli dan kuasa dengan cara melanjutkan angsuran
kredit pemilikan rumah dari debitur yang telah mempunyai ikatan kredit dengan bank tersebut. Dengan syarat pengalihan tersebut dilakukan dihadapan pejabat yang
berwenang untuk perbuatan hukum tersebut. Pengalihan hak kredit yang dilakukan dihadapan notaris menurut kreditur
merupakan tindakan sepihak dari debitur. Tindakan ini dibuat debitur agar perjanjian yang dibuat kedua belah pihak itu sah menurut hukum. Pengalihan hak dan oper
kredit tersebut merupakan suatu jenis perjanjian yang berpotensi konflik, hal ini disebabkan karena:
136
a. Syarat-syarat tertulis tidak terpenuhi;
b. Sertifikat tanah yang menjadi objek perjanjian sedang menjadi agunan bank;
136
Kartini J. Soejendro, Pengalihan Hak-Hak atas Tanah yang Berpotensi Konflik, Jakarta: Kanisius, 2001, hal. 115.
Universitas Sumatera Utara
c. Syarat-syarat tidak tertulis tidak terpenuhi;
Jika jual beli antara A dengan B terdapat cacat yang tersembunyi karena tanah tersebut masih dalam status jaminan bank yang berakibat tidak boleh terjadi
peralihan hak. Pada dasarnya notaris menyarankan agar debitur melunasi kredit rumahnya pada kreditur, baru dilakukan jual beli rumah. Tetapi biasanya debitur
menolak karena terbentur pada kondisi keuangan sehingga melakukan oper kredit, walaupun sertifikat masih dalam agunan bank.
137
Notaris dapat membuatkan suatu akta pengikatan jual beli dan kuasa bagi para pihak dimana akta notaris tersebut mengikat kedua belah pihak dan membuktikan
telah adanya suatu pengikatan jual beli yang disertai pembayaran dari pihak pertama kepada pihak kedua. Tujuan pembuatan akta ini untuk memberi kepastian hukum
bagi debitur baru, dalam hal berurusan dengan pihak bank pemberi kredit. Dan disitu juga disebutkan tentang kuasa untuk mengambil sertifikat yang asli, sehingga pihak
pertama tidak perlu hadir untuk mengambil sertifikat tersebut.
138
Dalam akta jual beli dan kuasa untuk mengambil sertifikat yang menjadi agunan pada kreditur, karena sering terjadi dilapangan pada saat angsuran Kredit
Pemilikan Rumah telah lunas, pihak pertama sudah sulit untuk dijumpai sehingga ini menimbulkan permasalahan baru bagi pihak ketiga pada saat pengambilan sertifikat
tersebut. Oleh sebab itu untuk mengantisipasi hal tersebut maka pada saat pengikatan
137
Suharnoko Hartati Endah, Doktrin Subrogasi, Novasi dan Cessie, Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2006, hal. 127.
138
Wawancara dengan Gongga Marpaung, Notaris dan PPAT, dengan daerah kerja Kota Medan dan Andi Isnain, Notaris dan PPAT, dengan daerah kerja Kabupaten Deli Serdang, pada
tanggal 02 Agustus 2010.
Universitas Sumatera Utara
jual beli dihadapan notaris disebutkan juga kuasa untuk mengambil sertifikat apabila Kredit Pemilikan Rumah tersebut telah lunas.
139
Jika tidak melakukan pengikatan jual beli di hadapan notaris hanya berdasarkan kwitansi pembayaran saja, pada saat Kredit Pemilikan Rumah lunas dan
waktu pengambilan sertifikat, kreditur tidak akan memberikan sertifikat tersebut. Kreditur hanya akan memberikan sertifikat pada pihak pertama. Jadi seandainya
pihak pertama tidak diketahui keberadaannya, maka pengambilan sertifikat tidak akan terjadi, tanpa ada penyelesaian.
140
D. Pengalihan Hak Kredit Pemilikan Rumah dari Debitur Pada Pihak Lain
