Akad dan Perjanjian KPR Syariah
4. Konsumen membayar rumah yang sudah di beli bank dengan cara mencicil.
Dari tahapan-tahapan tersebut, terdapat tiga kontrak perjanjian yang harus dilakukan
agar Bai‘ Bithaman Ajil ini dapat berjalan. Perjanjian pertama adalah Perjanjian Pembelian Properti PBP, perjanjian ini melibatkan bank dengan penjual
rumah. Perjanjian kedua adalah Perjanjian Penjualan Properti PJP, perjanjian ini melibatkan bank dengan konsumen yaitu Bank menjual rumah kepada konsumen pada
akad yang telah disepakati didalam akad Bai‘ Bithaman Ajil. Perjanjian yang terakhir adalah Perjanjian Penjaminan PP, yang melibatkan bank dengan konsumen dalam hal
penjaminan rumah. Konsumen menjaminkan rumahnya kepada bank sampai konsumen menyelesaikan pembayarannya.
b. Akad Ijarah Muntahia Bittamlik IMBT
Akad Ijarah Muntahia Bittamlik IMBT ini merupakan akad sewa ijarah dari suatu asset riil, yaitu pembeli menyewa rumah yang terlah di beli oleh bank, dan diakhiri
dengan perpindahan kepemilikan dari bank kepada pembeli rumah. Didalam IMBT ini terdapat dua buah akad, yaitu akad jual-beli Al-
Bai‘ dan akad IMBT sendiri, yang merupakan akad sewa menyewa yang di akhiri dengan perpindahan kepemilikan diakhir
masa sewa.
10
Secara bahasa, IMBT memiliki arti dengan memecah dua kata didalamnya. Pertama adalah kata al-ijaarah, yang berarti upah, yaitu suatu yang diberikan berupa upah
terhadap pekerjaan. Dan kata kedua adalah at-tamlik, secara bahasa memiliki makna yang dapat menjadikan orang lain untuk memiliki sesuatu. Sedangkan menurut istilah, at-
10
Adiwarman Karim, Bank Islam: Analisis Fiqh dan Keuangan,Edisi Ketiga: Rajagrafindo Persada,2006 hal.149
tamlik bias berupa kepemilikan terhadap benda, kepemilikan terhadap manfaat, bias dengan imbalan atau tidak.
11
Akad Ijarah Muntahia Bittamlik ini dikenal juga dengan Ijarah Wa Iqtinah, yaitu rumah yang disewa telah disepakati di awal akan dibeli pada akhir masa sewa.
Pembayaran yang dilakukan setiap bulan adalah biaya sewa rumah tersebut di tambah dengan harga rumah yang telah dibagi jangka waktu sewa yang disepakati. Harga rumah
tersebut diperoleh dari harga beli rumah dari bank kepada si penjual rumah, dikurangi uang muka yang telah di bayar oleh pembeli rumah. Setelah jangka waktu sewa yang
disepakati selesai, bank harus melakukan transfer kepemilikan rumah kepada pembeli. Akad Ijarah Muntahia Bittamlik ini memiliki tahapan-tahapan sebagai berikut :
1. Konsumen melakukan identifikasi dan memilih rumah yang akan dibeli
2. Bank membeli rumah dari penjual dengan cara tunai
3. Bank menyewakan rumah kepada konsumen dengan harga sewa dan jangka waktu
yang disepakati 4.
Konsumen membayar harga sewa rumah setiap bulan di akhiri dengan membeli rumah pada harga yang di sepakati di akhir masa sewa.
Dari tahapan-tahapan tersebut , terdapat tiga kontrak yang harus dilakukan. Kontrak pertama adalah kontrak antara bank dengan penjual rumah yang mencakup
proses jual-beli rumah dari penjual rumah kepada bank. Kontrak ini diatur di dalam suatu Perjanjian Pembelian Properti PBP. Kontrak kedua adalah Perjanjian Sewa Menyewa
11
Musyaiqih, Syaikh Kholid bin Ali. Al Ijarah al Muntahia bit Tamlik,Zaid bid Tsabit Center, Terjemahan Eko Mas Muri,2009Direktori-Islam.comtanggal akses 28 Maret 20110
PSM, yaitu perjanjian yang melibatkan bank dengan konsumen, yaitu bank menyewakan rumah kepada konsumen dengan biaya sewa per bulan dan jangka waktu
sewa disepakati dalam kontrak ini. Dan perjanjian terakhir adalah Perjanjian Jual Properti PJP, yaitu bank menjual rumah yang disewakan tersebut kepada konsumen setelah masa
sewa yang disepakati di awal berakhir. c.
Akad Istisna wal Istisna
Akad yang ketiga adalah akad istisna yang merupakan salah satu pilihan bagi produk KPR. Akad istisna adalah akad jual beli dalam bentuk pemesanan permbuatan
barang tertentu dengan criteria dan persyaratan tertentu yang disepakati antara pemesan dan penjual.
12
Pembayaran yang harus dibayarkan pun dapat dilakukan dengan cara cicilan. Akad istisna ini merupakann akad jual beli yang berbeda dengan murabahah yang
penyerahan barangnya dilakukan pada awal kontrak dilakukan, sementara pada akad istisna, penyerahan barang dilakukan di akhir periode pembiayaan. Hal ini karena rumah
yang dipesan belum dibangun sehingga pada saat kontrak, bentuk rumah beserta komponennya perlu disetujui dengan sangat rinci agar di bangun sesuai dengan harga
yang disepakati. Akad Istisna wal Istisna merupakan gabungan dua akad istisna dalam suatu proses
transaksi. Akad istisna wal istisna ini dapat diterapkan dalam kasus pembiayaan perumahan.
13
Tahapan dari akad Istisna wal Istisna adalah sebagai berikut :
12
Adiwarman Karim, Bank Islam: Analisis Fiqh dan Keuangan,Edisi Ketiga: Rajagrafindo Persada,2006 hal.126
13
Ibid,hal.127
1. Konsumen melakukan identifikasi serta memilih lokasi tanah dan menentukan desain
bangunan rumah yang diinginkan 2.
Bank melakukan pemesanan untuk membangun rumah kepada developer dengan cara melakukan pembayaran bertahap sampai rumah selesai dibangun
3. Bank menjual jasa pembangunan rumah dengan mengambil keuntungan dari harga
beli kepada developer 4.
Konsumen melakukan pemesanan untuk membangun rumah kepada bank dengan cara melakukan pembayaran bertahap sampai rumah selesai dibangun.
Dari tahapan- tahapan tersebut, terdapat dua kontrak perjanjian yang harus dilakukan agar akad Istisna wal Istisna ini dapat berjalan, Perjanjia pertama adalah
Perjanjian antara bank dengan developer untuk memesan rumah yang harus dibangun terlebih dahulu sesuai pesanan dengan pembayaran bertahap yang diakhiri dengan
perpindahan kepemilikan dari developer kepada Bank. Perjanjian kedua adalah perjanjian antara bank dengan konsumen, yaitu konsumen memesan rumah yang harus dibangun
terlebih dahulu. Bank akan melakukan pembangunan rumahnya dan konsumen melakukan pembayaran bertahap yang diakhiri dengan perpindahan kepemilikan dari
bank kepada konsumen. d.
Akad Musyarakah Mutanaqisah Akad Musyarakah merupakan suatu bentuk kerja sama antara dua pihak atau lebih
untuk memiliki rumah, dengan membagi keuntungan dan kerugian sesuai dengan proporsi awal investasi,pada saat akad musyarakah dilakukan. Akad Musyarakah
Mutanaqisah adalah akad yang terbentuk karena adanya kerja sama antara bank dengan pembeli rumah yang berbagi hak kepemilikann akan sebuah rumah yang diikuti dengan
pembayaran kepemilikan setiap bulannya dan perpindahan kepemilikan sesuai dengan proporsi yang sudah dibayarkan. Dengan demikian akad ini dikatakan sebagai sebuah
akad dengan konsep kemitraan berkurang.
14
Akad Musyarakat Mutanaqisah ini memiliki tahapan-tahapan sebagai berikut: 1.
Konsumen melakukan identifikasi serta memilih rumah yang diinginkan
2. Konsumen bersama-sama dengan bank melakukan kerja sama kemitraan kepemilikan
rumah sehingga bank dan konsumen sama-sama memiliki rumah dengan proporsi investasi yang dikeluarkan
3. Konsumen membayar biaya sewa perbulan dan dibayarkan ke bank sesuai dengan
proporsi kepemilikan 4.
Konsumen pun melakukan pembayaran kepada bank ataskepemilikan atas rumah yang dimiliki oleh bank.
Dari tahapan-tahapan tersebut, akad Musyarakah Mutanaqisah memiliki dua kontrak perjanjian yang harus dilakukan agar akad ini dapat berjalan, perjanjian pertama
adalah perjanjian kemitraan antara bank dengan konsumen untuk bersama-sama memiliki sebuah rumah. Dan secara bertahap, konsumen akan membayarkan sejumlah dana yang
disepakati untuk membeli status kepemilikan rumah yang dimiliki oleh bank. Perjanjian yang kedua adalah perjanjian sewa menyewa ijarah, yaitu konsumen membayar biaya
14
Ahamed Kameel Mydin Meera amd Dzuljastri Abdul Razak, Home Financing through the Musharakah Mutanaqisah Contracts: Some Practical Issues,Kuala Lumpur: International Islamic University Malaysia,2005
sewa setiap bulannya kepada pemilik rumah. Karena pemilik rumahnya adalah bank dan konsumen, maka uang sewa tersebut dibagi sesuai proporsi kepemilikan rumah tersebut.
Dan aktifitas ini dilakukan sampai konsumen memiliki proporsi kepemilikan sebesar seratus persen.