proses hukum tertentu. Dalam hal ini terjadi peralihan hak atas tanah yang bersifat sementara waktu.
4. Jual Gangsur. Pada Jual Gangsur ini walaupun telah terjadi pemindahan hak atas tanah kepada pembeli, akan tetapi tanah tetap berada ditangan penjual, artinya
bekas penjual masih tetap mempunyai hak pakai yang bersumber pada ketentuan yang disepakati oleh penjual dengan pembeli jadi hak pakai tersebut bukan
bersumber pada hak peserta warga negara hukum adat. Dari keseluruhan jual beli yang dilakukan menurut hukum adat tersebut dapat
diketahui bahwa keharusan adanya bukti tertulis dalam tindakan jual beli bukanlah merupakan suatu keharusan, karena dengan dilakukannya jual beli dihadapan Kepala
Adat sudah merupakan jaminan perbuatan pemindahan hak. Hal ini jelas berbeda dengan hukum pertanahan yang menekankan pada pentingnya keberadaan alat-alat
bukti tertulis terhadap perbuatan pemindahan hak.
2. Pengalihan Hak Milik Atas Tanah
Pemindahan hak atas tanah adalah perbuatan hukum untuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain. Pemindahan hak dilakukan apabila status hukum pihak
yang akan menguasai tanah memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah yang tersedia, dan pemegang hak atas tanah tersebut bersedia untuk memindahkan
haknya. Mengenai terpenuhinya persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah dalam kongkritnya berarti tanah yang dipindahkan haknya tidak berada dalam sengketa.
Dengan kata lain, pemindahan hak atas tanah harus memenuhi persyaratan materiil.
Universitas Sumatera Utara
Pemindahan Hak Milik melalui jual beli merupakan salah satu dari peristiwa perdata yang mengakibatkan pemindahan Hak Milik diatur dalam Pasal 26 ayat 1
UUPA yang berbunyi sebagai berikut, jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang,
dimaksudkan untuk memindahkan Hak Milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 memberikan pedoman hukum bagi pemindahan hak atas tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 37, yaitu :
a. Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data perusahaan dan perbuatan hukum
pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut
ketentuan perundang-undangan yang berlaku. b. Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala
Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik yang dilakukan diantara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan
dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk, mendaftar
pemindahan hak yang bersangkutan. Landasan Pemindahan Hak Atas Tanah diperkenankan oleh UUPA tetapi
dengan pembatasan-pembatasan. Bentuk pembatasan tersebut adalah:
Universitas Sumatera Utara
1. Larangan Pemindahan Hak Milik atas Tanah yang berkewarganegaraan asing. Setiap Pemindahan Hak Milik atas tanah batal demi hukum dan tanahnya beralih
menjadi berstatus Tanah Negara apabila melanggar pembatasan-pembatasan tersebut sebagaimana diatur dalam Pasal 26 ayat 2 UUPA sebagai berikut:
Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan hukum lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak
langsung memindahkan Hak Milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara
yang disamping
kewarganegaraan Indonesianya
mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum kecuali yang
ditetapkan oleh pemerintah termaksud dalam Pasal 21 ayat 2 UUPA adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan ketentuan,
bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik asal tidak dapat dituntut kembali
Dari bunyi ketentuan di atas dapat disimpulkan bahwa ada tiga pihak yang dilarang untuk menjadi penerima Hak Milik atas tanah yaitu:
a. Warga negara asing;
b. Warga negara Indonesia yang merangkap sebagai warga negara asing;
c. Badan hukum yang tidak ditetapkan oleh pemerintah dapat memperoleh Hak
Milik atas tanah.
Akibat hukum dari pelanggaran ketentuan Pasal 21 ayat [2 UUPA adalah ketentuan yang dimuat dalam Pasal 26 ayat 2 UUPA tersebut adalah beralihnya hak atas
tanah menjadi Tanah Negara jika terjadi Pemindahan Hak Milik atas tanah dilakukan terhadap pihak-pihak yang tidak diperkenankan untuk memperoleh Hak Milik atas
Tanah. Ketentuan penting lainnya adalah suatu jaminan hukum terhadap pihak penerima
Universitas Sumatera Utara
Hak Milik itu dengan tidak dihilangkan hak-haknya kecuali tidak diberikan Hak Milik atas tanah kepadanya.
2. Pemindahan Hak Milik yang hanya diperbolehkan jika mendapat izin Pengaturan badan hukum yang berhak memperoleh Hak Milik menurut ketentuan
tersebut diatur dalam Pasal 8 ayat 2 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 yang menyatakan bahwa pemberian Hak Milik untuk badan
hukum terkecuali Bank Pemerintah, Badan Keagamaan dan Badan Sosial yang ditunjuk oleh Pemerintah hanya dapat diberikan atas tanah-tanah tertentu yang benar-
benar berkaitan langsung dengan tugas pokok dan fungsinya.
67
Pasal 7 jo. Pasal 134 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 mengatur mengenai Pemindahan Hak Milik atas tanah yang harus
memperoleh izin Pemindahan hak dan dalam penerbitan keputusan pemberian haknya harus mencantumkan persyaratan Pemindahan hak dan mencatatnya dalam sertipikat.
Pasal 134 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN tersebut di atas selengkapnya berbunyi:
Izin Pemindahan hak atas tanah diperlukan hanya untuk Pemindahan Hak Milik yang dipunyai oleh badan hukum keagamaan, badan hukum sosial yang ditunjuk
oleh Pemerintah, Hak Guna Usaha, Hak Pakai tanah pertanian di atas tanah negara dan hak-hak lain yang di dalam sertipikatnya dicatat memerlukan izin.
Mengacu kepada ketentuan di atas dapat disimpulkan bahwa selain Pemindahan Hak Milik yang dimiliki oleh orang perorangan harus mendapatkan izin dari pejabat yang
berwenang. Pemegang hak milik yang dimaksud adalah badan- badan hukum
67
Peraturan Menteri NegaraKepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Pasal 135
Universitas Sumatera Utara
sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 21 ayat 2 UUPA jo. Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 sedangkan pejabat yang berwenang memberikan izin
adalah Pemindahan hak atas tanah tersebut adalah Pejabat yang menerbitkan keputusan pemberian haknya sebagaimana diatur dalam Pasal 135 Peraturan Menteri Negeri
AgrariaKepala BPN Nomor 9 Tahun 1999.
C. Pendaftaran Tanah 1. Pengertian Dan Dasar Hukum Pendaftaran Tanah
Pendaftaran tanah menurut Pasal 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 adalah :
Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan
dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun,
termasuk pemberian sertipikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang- bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
68
Kata-kata “rangkaian kegiatan” menunjuk adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah. Kata-kata “terus menerus” menunjuk kepada
pelaksanaan kegiatan, bahwa sekali dimulai tidak akan ada akhirnya. Kata “teratur” menunjukkan, bahwa semua kegiatan harus berlandaskan kepada peraturan
perundang-undangan yang sesuai. Pendaftaran tanah adalah suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
pemerintah untuk mengumpulkan data fisik dan data yuridis dari bidang-bidang tanah
68
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia ; Sejarah Pernbentukkan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Op.cit., hal. 460
Universitas Sumatera Utara
yang akan didaftar. Sehingga dikatakan, bahwa pendaftaran tanah merupakan proses administrasi
yang merupakan
kewenangan dari
Kantor Pertanahan
untuk menghasilkan sebuah sertipikat sebagai suatu tanda bukti hak kepemilikan atas
sebidang tanah. Lebih lanjut menurut Suhadi dan Rofi Wahanisa Pengertian dari pendaftaran
tanah adalah suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan,
pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian sertipikat sebagai Surat tanda bukti haknya bagi bidang- bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun serta
hak-hak tertentu yang membebaninya.
69
Berdasar rumusan pengertian dari pendaftaran tanah diatas, dapat disebutkan bahwa unsur-unsur dari pendaftaran tanah yaitu:
a. rangkaian kegiatan, bahwa kegiatan yang dilakukan dalam pendaftaran tanah adalah, kegiatan mengumpulkan baik data fisik, maupun data yuridis dari tanah;
b. oleh pemerintah, bahwa dalam kegiatan pendaftaran tanah ini terdapat instansi khusus yang mempunyai wewenang dan berkompeten, BPN Badan Pertanahan
Nasional;
69
Suhadi dan Rofi Wahasisa, Buku Ajar Pendaftaran Tanah, Undip, Semarang, 2008, hal. 12
Universitas Sumatera Utara
c. teratur dan terus menerus, bahwa proses pendaftaran tanah merupakan suatu kegiatan yang didasarkan dari peraturan perundang-undangan, dan kegiatan ini
dilakukan secara terns-menerus, tidak berhenti sampai dengan seseorang mendapatkan tanda bukti hak;
d. data tanah, bahwa hasil pertama dari proses pendaftaran tanah adalah, dihasilkannya data fisik dan data yuridis. Data fisik memuat data mengenai tanah,
antara lain, lokasi, batas-batas, luas bangunan, beserta tanaman yang ada di atasnya. Sedangkan data yuridis memuat data mengenai haknya, antara lain, hak
apa, pemegang haknya; e. wilayah, bisa merupakan wilayah kesatuan administrasi pendaftaran, yang
meliputi seluruh wilayah Negara; f.
tanah-tanah tertentu, berkaitan dengan oyek dari pendaftaran tanah; g. tanda bukti, adanya tanda bukti kepemilikan hak yang berupa sertipikat.
Berkaitan dengan pengaturan Pendaftaran Tanah, untuk pertama kali Indonesia mempunyai suatu lembaga pendaftaran tanah dengan adanya Peraturan
Pemerintah No. 10 Tahun 1961, yang kemudian disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, dan baru berlaku 8 Oktober 1997.
70
Sebelum berlaku Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah tersebut,
dikenal Kantor Kadaster sebagai Kantor Pendaftaran untuk hak-hak atas tanah yang tunduk kepada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Barat.
70
AP. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, cetakan 2, Mandar Maju, Bandung, 1994, hal. 1-5
Universitas Sumatera Utara
Keberadaan Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah tersebut merupakan perintah dari Pasal 19 UUPA yang berbunyi sebagai
berikut: 1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah dilakukan pendaftaran tanah
di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
2. Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 Pasal ini meliputi: a. pengukuran, penetapan, dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat. 3. Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan
masyarakat, keperluan
lalu lintas
sosial ekonomi
serta kemungkinan
penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. 4. Dalam peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan
pendaftaran termaksud ayat 1 di atas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah ini telah memperkaya ketentuan Pasal 19 UUPA, yaitu:
71
71
Ibid., hal. 2
Universitas Sumatera Utara
a. Bahwa diterbitkannya sertipikat hak atas tanah, maka kepada pemiliknya diberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum;
b. Tersedianya data fisik dan data yuridis bidang-bidang tanah di Kantor Pertanahan. Oleh karena itu, Kantor Pertanahan haruslah memelihara dengan baik setiap
informasi yang diperlukan untuk sesuatu bidang tanah, baik untuk pemerintah sendiri sehingga dapat merencanakan pembangunan negara dan juga bagi
masyarakat sendiri informasi itu penting untuk dapat memutuskan sesuatu yang diperlukan terkait tanah. Informasi tersebut dapat bersifat terbuka untuk umum,
artinya dapat diberikan informasi apa saja yang diperlukan atas sebidang bangunan yang ada.
c. Untuk itu perlulah tertib administrasi pertanahan dijadikan suatu hal yang wajar. Sebenarnya pada masa lalu di beberapa daerah pernah diselenggarakan
pendaftaran tanah untuk tujuan fiscal, tetapi oleh masyarakatnya diberi arti juga sebagai bersifat yuridis. Di dalam penjelasan Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun
1961 tentang pendaftaran Tanah dinyatakan bahwa pembukuan suatu hak di dalam daftar buku tanah atas nama seseorang tidak mengakibatkan orang yang seharusnya
berhak atas tanah itu akan kehilangan haknya. Orang tersebut masih dapat menggugat hak dari orang yang terdaftar dalam buku tanah sebagai orang yang berhak. Jadi cara
pendaftaran hak yang diatur di dalam Peraturan Pemerintah ini tidaklah positif, tetapi negatif.
72
72
Ibid., hal. 43
Universitas Sumatera Utara
Landasan yuridis pengaturan tentang pelaksanaan pendaftaran tanah di Indonesia diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria UUPA Pasal 19 ayat 1
yang berbunyi, Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia menurut ketentuan yang diatur
dengan Peraturan Pemerintah. Peraturan Pemerintah yang dimaksud dalam ketentuan Pasal tersebut di atas
adalah peraturan Pemerintah PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai penyempurnaan dari PP No. 10 Tahun 1961 yang dalam perjalanan selama
kurang lebih 36 tahun dianggap belum memberikan hasil yang memuaskan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah.
Terbitnya PP 24 Tahun 1997 tersebut dilatarbelakangi oleh adanya kesadaran akan semakin pentingnya peran tanah dalam pembangunan
yang semakin memerlukan dukungan kepastian hukum di bidang pertanahan. Dengan berlakunya
PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang baru tersebut, maka semua peraturan perundang-undangan sebagai pelaksanaan dari PP No.10 Tahun 1961 yang
telah ada masih tetap berlaku, sepanjang tidak bertentangan atau diganti berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997.
Hasil dari proses pendaftaran tanah tersebut, kepada para pemegang hak atas tanah yang didaftar diberikan surat tanda bukti hak yang disebut dengan ”Sertipikat”.
Sertipikat menurut PP No. 24 Tahun 1997 adalah satu lembar dokumen surat tanda
Universitas Sumatera Utara
bukti hak yang memuat data yuridis dan data fisik obyek yang didaftar, untuk hak masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah.
Data yuridis diambil dari buku tanah, sedangkan data fisik diambil dari surat ukur, dengan tetap dipergunakannya sistem publikasi negatif yang mengandung unsur
positip dalam kegiatan pendaftaran tanah di Indonesia, maka surat tanda bukti hak sertipikat berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Seperti dinyatakan dalam
Pasal 19 ayat 2 huruf c, Pasal 23 ayat 2, Pasal 32 ayat 2 dan Pasal 38 ayat 2 UUPA. Artinya, bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data
yuridis yang tercantum di dalam sertipikat harus diterima sebagai data yang benar, baik melakukan perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam perkara di Pengadilan.
2. Tujuan Dan Asas-Asas Pendaftaran Tanah
