a. Hak Guna Usaha HGU
1 Istilah dan Pengertian Hak Guna Usaha HGU Istilah Hak Guna Usaha HGU terdapat dalam Pasal 720 Kitab Undang-
undang Hukum Perdata KUH Perdata dan Pasal 18 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960. Di dalam Pasal 720 KUH Perdata, pengertian Hak Guna Usaha
adalah sebagai berikut :
33
“Hak Guna Usaha adalah suatu hak kebendaan untuk menikmati sepenuhnya akan kegunaan suatu barang tak bergerak milik orang lain, dengan
kewajiban untuk membayar upeti tahunan kepada si pemilik sebagai pengakuan akan kepemilikannya, baik berupa uang, beruap hasil atau
pendapatan.”
Dalam Pasal 18 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 disebutkan pengertian Hak Guna Usaha, yaitu :
34
“Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tersebut dalam Pasal 29, guna perusahaan pertanian,
perikanan, dan peternakan.”
Apabila dibandingkan dari kedua definisi tersebut di atas, maka dapat dikemukakan perbedaan dan persamaan dari kedua definisi tersebut. Perbedaan
kedua definisi tersebut adalah :
35
1. Status tanahnya
Pasal 720 KUH Perdata bahwa barang tak bergerak yang diusahakan merupakan milik orang lain, sedangkan dalam Pasal 18 UUPA tanah yang
diusahakan merupakan tanah yang dikuasai oleh Negara.
33
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata [Burgerlijk Wetboek], diterjemahkan oleh Prof.R.Subekti, Jakarta : Pradnya Paramita, 2004, Ps. 720.
34
Indonesia, Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria UUPA, UU No.5 tahun 1960, LN No.5 Tahun 1960, TLN No.2043, Ps.18.
35
Sutrisno, op.cit., hlm. 317.
Universitas Indonesia
Pemberian hak..., Dyah Ayu Grashinta, FH UI, 2010.
2. Dari aspek penggunaan tanah
Penggunaan tanah dalam Pasal 720 KUH Perdata untuk kepentingan semua bidang pembangunan, sedangkan dalam Pasal 18 UUPA, penggunaan tanah
adalah untuk pertanian, perikanan atau pertenakan. Persamaannya adalah objek HGU menurut KUH Perdata dan UUPA adalah
keduanya benda tidak bergerak. 2 Subjek Hak Guna Usaha
Subjek HGU diatur dalam Pasal 30 UUPA dan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak
Pakai Atas Tanah. Dalam kedua ketentuan tersebut, ditentukan bahwa yang dapat mempunyai HGU adalah Warga Negara Indonesia WNI dan Badan Hukum yang
didirikan menurut hukum Indonesia.
36
Secara individual orang asing tidak dapat menggunakan HGU, namun secara kelembagaan seperti berbentuk badan hukum,
maka orang asing yang termasuk dalam badan hukum itu dapat mempunyai HGU. 3
Tanah yang Dapat Diberikan dengan Hak Guna Usaha Tanah yang dapat diberikan dengan HGU diatur dalam Pasal 28 UUPA dan
Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah. Di dalam ketentuan tersebut
disebutkan bahwa tanah yang dapat diberikan dengan HGU hanyalah tanah negara.
37
Luas minimum tanah yang dapat diberikan dengan HGU adalah 5 lima hektar. Luas maksimum tanah yang dapat diberikan kepada perorangan adalah 25
dua puluh lima hektar, sedangkan untuk badan hukum ditetapkan oleh Menteri dengan memerhatikan pertimbangan dari pejabat yang berwenang di bidang usaha
yang bersangkutan, dengan mengingat luas yang diperlukan untuk pelaksanaan suatu satuan usaha yang paling berdaya guna di bidang yang bersangkutan.
38
36
Indonesia, Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria UUPA, UU No.5 tahun 1960, LN No.5 Tahun 1960, TLN No.2043, Ps.30.
37
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP.No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps. 4 ayat 1.
38
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP.No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.5.
Universitas Indonesia
Pemberian hak..., Dyah Ayu Grashinta, FH UI, 2010.
4 Momentum Terjadinya Hak Guna Usaha
Setiap orang atau badan hukum yang ingin memeperoleh HGU harus memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan dalam peraturan perundang-
undangan. HGU diberikan dengan keputusan Pemberian Hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk.
39
Pemberian hak itu wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Sementara itu, momentum terjadinya HGU adalah sejak
didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sebagai tanda bukti hak kepada
pemegang HGU diberikan sertipikat hak atas tanah.
40
5 Jangka Waktu Berlakunya Hak Guna Usaha
HGU diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 tiga puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 dua puluh lima
tahun.
41
Jadi total jangka waktu Hak Guna Usaha selama 60 enam puluh tahun. Perpanjangan hak ini dapat dilakukan sepanjang pemegang HGU memenuhi
syarat-syarat yang ditentukan dalam Pasal 9 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai
Atas Tanah. 6
Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Guna Usaha Kewajiban pemegang HGU, yaitu :
42
1. Membayar uang pemasukan kepada Negara
2. Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan danatau peternakan
sesuai dengan peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;
3. Mengusahakan sendiri HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha
berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;
39
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP.No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.6.
40
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP.No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.7.
41
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP.No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.8.
42
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.12.
Universitas Indonesia
Pemberian hak..., Dyah Ayu Grashinta, FH UI, 2010.
4. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang
ada dalam lingkungan areal HGU; 5.
Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku; 6.
Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada negara sesudah HGU tersebut hapus.
7. Menyerahkan sertipikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor
Pertanahan; Hak pemegang HGU yaitu berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang
diberikan dengan HGU untuk melaksanakan usaha di bidang pertanian, peternakan, atau perkebunan.
43
Sementara itu, larangan bagi pemegang HGU adalah dilarang menyerahkan penguasaan tanah HGU kepada pihak lain, kecuali
dalam hal-hal yang diperbolehkan menurut peraturan perundang-undangan. 7
Pembebanan dan Peralihan Hak Guna Usaha Sertipikat HGU yang telah diterbitkan oleh Menteri atau pejabat yang
berwenang dapat dijadikan jaminan hutang pada lembaga perbankan dengan dibebani Hak Tanggungan. Hak Tanggungan hapus dengan hapusnya HGU.
44
Secara yuridis, HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
45
Beralih atau dialihkan artinya bahwa HGU itu dapat berpindah, berganti atau dipindahkan
kepada pihak lainnya. Peralihan HGU terjadi dengan cara jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah, dan pewarisan. Peralihan ini harus
didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Peralihan HGU ini dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat akta Tanah PPAT. Peralihan HGU karena
warisan harus dapat dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang. Sedangkan jual beli yang dilakukan
43
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.14.
44
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.15.
45
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.16.
Universitas Indonesia
Pemberian hak..., Dyah Ayu Grashinta, FH UI, 2010.
melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara Lelang, yang dibuat oleh Pejabat Lelang.
8 Hapusnya Hak Guna Usaha
Hapusnya HGU adalah tidak berlakunya keputusan pemberian HGU yang diperoleh pemegang HGU. Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 telah
menentukan 7 tujuh cara hapusnya HGU. Hapusnya HGU adalah sebagai berikut:
46
1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangannya; 2.
Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena :
a. tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak danatau
dilanggarnya ketentuan-ketentuan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12, Pasal 13 danatau Pasal 14 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996;
b. Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;
3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir; 4.
Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 tahun 1961 tentang Pencabutan Hak Atas Tanah dan Benda-benda yang Ada di atasnya;
5. Ditelantarkan;
6. Tanahnya musnah;
7. Tidak lagi memenuhi syarat sebagai Pemegang HGU.
Konsekuensi dari hapusnya HGU, mengakibatkan tanahnya menjadi tanah negara. Apabila HGU hapus dan tidak diperpanjang atau diperbarui, bekas
pemegang hak wajib membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya kepada negara dalam batas waktu yang ditetapkan oleh Menteri.
46
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.17.
Universitas Indonesia
Pemberian hak..., Dyah Ayu Grashinta, FH UI, 2010.
b. Hak Guna Bangunan HGB
Kategori