diperlukan oleh Pemerintah, maka kepada pemegang hak diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dalam Keputusan Presiden.
Sedangkan pembongkaran bangunan dan benda-bendanya dilaksanakan atas biaya pemegang HGB.
2. Hapusnya HGB atas tanah Hak Pengelolaan mengakibatkan tanahnya
kembali ke dalam pengusaan pemegang Hak Pengelolaan; dan 3.
Hapusnya HGB atas tanah Hak Milik mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Milik.
c. Hak Pakai Atas Tanah
1 Pengertian Hak Pakai
Hak Pakai diatur di dalam Pasal 41 sampai dengan Pasal 43 UUPA dan Pasal 39 sampai dengan Pasal 58 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.
Pengertian Hak Pakai adalah :
55
“Hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan
pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan
ketentuan-ketentuan dalam undang-undang ini”.
Definisi ini sangat luas, karena tidak hanya dirumuskan tentang pengertian Hak Pakai, tetapi juga tentang wewenang dan kewajibannya. Dengan demikian,
elemen-elemen yang terkandung dalam pengertian Hak Pakai adalah : 1.
hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil; 2.
objeknya tanah yang dikuasai oleh negara atau hak hak milik; 3.
yang memberikan kewenangan pada penggunaan hak pakai adalah pejabat yang berwenang untuk itu atau pemilik tanah; dan
4. syaratnya tidak boleh bertentangan dengan undang-undang.
55
Indonesia, Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria UUPA, UU No.5 tahun 1960, LN No.5 Tahun 1960, TLN No.2043, Ps.41.
Universitas Indonesia
Pemberian hak..., Dyah Ayu Grashinta, FH UI, 2010.
Hak untuk menggunakan dan atau menungut hasil merupakan hak untuk memanfaatkan dan atau memetik hasil dari Hak Pakai Atas Tanah.
2 Subjek Hak Pakai
Subjek Hak Pakai diatur dalam Pasal 42 UUPA dan Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah. Di dalam Pasal 42 UUPA hanya disebutkan empat golongan subjek hukum yang dapat diberikan hak pakai, yaitu :
56
1. Warga Negara Indonesia;
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia; dan 4.
Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Di dalam Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah ditentukan beberapa golongan subjek hukum yang diberikan Hak Pakai, yaitu :
57
1. Warga Negara Indonesia
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia; dan 3.
Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah; 4.
Badan-badan keagamaan dan sosial; 5.
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia; 6.
Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; 7.
Perwakilan Negara Asing dan perwakilan badan Internasional. Subjek hukum ini dapat diklasifikasi menjadi empat golongan , yaitu :
1. Orang termasuk orang adalah warga negara Indonesia;
2. Badan hukum privat, seperti badan hukum, baik badan hukum domestik dan
badan hukum asing;
56
Indonesia, Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria UUPA, UU No.5 tahun 1960, LN No.5 Tahun 1960, TLN No.2043, Ps.42.
57
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.39.
Universitas Indonesia
Pemberian hak..., Dyah Ayu Grashinta, FH UI, 2010.
3. Badan hukum publik, seperti Departemen, Lembaga Pemerintah Non
Departemen, dan Pemerintah Daerah, Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan internasional; dan
4. Badan-badan keagamaan dan sosial.
Pemegang hak pakai yang memenuhi syarat di atas, dalam waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu pada pihak lain yang memenuhi
syarat. Apabila dalam jangka waktu tersebut haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, maka hak tersebut hapus karena hukum dengan ketentuan hak-hak
pihak lain yang terkait di atas tanah tersebut tetap diperhatikan.
58
3 Tanah yang Dapat Diberikan dengan Hak Pakai
Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai ditentukan dalam Pasal 43 UUPA dan Pasal 41 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah. Di dalam ketentuan itu disebutkan bahwa tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai
adalah:
59
1. Tanah Negara
Tanah Negara merupakan tanah yang dikuasai secara langsung oleh Negara. 2.
Tanah Hak Pengelolaan Tanah Hak Pengelolaan merupakan tanah yang dikuasai oleh Negara yang
kewenangan pelaksanannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya. 3.
Tanah Hak Milik. Tanah Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan yang tercantum dalam Pasal 6 UUPA.
4 Momentum Terjadinya Hak Pakai
Setiap orang atau badan hukum yang ingin memperoleh Hak Pakai harus memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan dalam Peraturan Menteri Negara
AgrariaKepala Badan Pertanah Nasional Nomor 9 Tahun 1996 tentang Tata Cara
58
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.40.
59
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.41.
Universitas Indonesia
Pemberian hak..., Dyah Ayu Grashinta, FH UI, 2010.
Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Apabila syarat-syarat itu dipenuhi, maka pejabat yang berwenang menetapkan
pemberian Hak Pakai tersebut. Pemberian Hak Pakai tersebut diatur dalam Pasal 42 sampai dengan Pasal 44 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah. Dalam ketentuan itu ditentukan cara terjadinya Hak Pakai, yaitu :
1. Hak Pakai atas Tanah Negara diberikan dengan Keputusan Pemberian Hak
oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk. 2.
Hak Pakai atas Tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan Keputusan Pemberian Hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul
pemegang Hak Pengelolaan. 3.
Hak Pakai atas Tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Pemberian Hak Pakai atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan wajib didaftar dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan dan momentum terjadinya Hak
Pakai tersebut sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam Buku Tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
60
Sebagai bukti hak kepada pemegang hak diberikan sertipikat Hak Pakai atas tanah. Begitu juga pemberian
Hak Pakai atas tanah Hak Milik wajib didaftarakan pada Kantor Pertanahan dan Hak Pakai atas tanah Hak Milik tersebut mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan
pada Kantor Pertanahan. 5
Jangka Waktu Hak Pakai Hak Pakai Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka
waktu:
61
1. Paling lama 25 dua puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka
waktu paling lama 20 dua puluh tahun. Jadi total jangka waktu Hak Pakai selama 45 tahun; dan
60
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.44.
61
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.45.
Universitas Indonesia
Pemberian hak..., Dyah Ayu Grashinta, FH UI, 2010.
2. Untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya masih
dipergunakan untuk keperluan tertentu. Hak Pakai untuk jangka waktu tidak tertentu ini diberikan kepada :
a. Departemen Lembaga Pemerintah Non Departemen dan Pemerintah
Daerah; b.
Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan Internasional; dan c.
Badan-badan keagamaan dan sosial. Perpanjangan dan pembaruan hak ini dapat dilakukan sepanjang Hak Pakai
atas Tanah Negara dengan memenuhi syarat-syarat :
62
a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan
tujuan pemberian hak tersebut; b.
Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.
Permohonan perpanjangan atau pembaruan atas tanah Hak Pengelolaan dilakukan oleh pemegang Hak Pakai setelah mendapat persetujuan dari pemegang
Hak Pengelolaan. Permohonan itu dilakukan selambat-lambatnya 2 dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai tersebut. Perpanjangan dan
pembaruan ini dicatat dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
63
Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan atau pembaruan Hak Pakai hanya dikenakan biaya administrasi yang besarnya
ditetapkan oleh Menteri setelah mendapat persetujuan dari Menteri Keuangan. Persetujuan untuk dapat memberikan perpanjangan atau pembaruan Hak Pakai
dan perincian uang pemasukan dicantumkan dalam Keputusan Pemberian Hak Pakai yang bersangkutan.
64
Jangka waktu Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu 25 dua puluh lima tahun dan tidak dapat diperpanjang. Atas kesepakatan antara
62
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.46.
63
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.47.
64
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.48.
Universitas Indonesia
Pemberian hak..., Dyah Ayu Grashinta, FH UI, 2010.
pemegang Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik, Hak Pakai tersebut dapat diperbarui dengan pemberian Hak Pakai baru dengan akta yang dibuat oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan. 6
Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Pakai Kewajiban dan hak pemegang Hak Pakai diatur dalam Pasal 50 sampai
dengan Pasal 52 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Kewajiban pemegang Hak Pakai, yaitu :
1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan
dalam keputusan pemberian haknya; 2.
Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana yang ditetapkan dalam keputusan pemberiannya atau perjanjian
penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau perjanjian pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik;
3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta
menjaga kelestarian lingkungan hidup; 4.
Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak
Pakai hapus; 5.
Menyerahkan sertipikat Hak Pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan;
6. Jika tanah Hak Pakai karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-
sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau sebidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air,
pemegang Hak Pakai wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung.
Hak dari pemegang Hak Pakai diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Hak pemegang Hak Pakai, yaitu :
65
1. Menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Pakai
selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya;
65
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.52.
Universitas Indonesia
Pemberian hak..., Dyah Ayu Grashinta, FH UI, 2010.
2. Untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain;
3. Membebaninya; atau
4. Selama digunakan untuk keperluan tertentu.
Keperluan tertentu artinya bahwa Hak Pakai itu dapat digunakan untuk keperluan tempat tinggal rumah, pertokoan dan perkantoran.
7 Pembebanan Hak Pakai
Sertipikat Hak Pakai, baik atas Tanah Negara mupun tanah Hak Pengelolaan dapat dijadikan jaminan utang pada lembaga perbankan dengan dibebani Hak
Tanggungan. Hak Tanggungan hapus dengan hapusnya Hak Pakai. 8
Peralihan Hak Pakai Secara yuridis Hak Pakai, baik atas tanah Negara untuk jangka waktu tertentu
maupun atas tanah Hak Pengelolaan dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain. Sedangkan Hak Pakai atas tanah Hak Milik hanya dapat dialihkan apabila
hak tersebut dimungkinkan dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik yang bersangkutan. Beralih atau dialihkannya artinya bahwa Hak Pakai
itu dapat berpindah, berganti atau dipindahkan kepada pihak lainnya. Peralihan Hak Pakai terjadi dengan cara:
66
1. Jual beli;
2. Tukar menukar;
3. Penyertaan dalam modal;
4. Hibah; dan
5. Pewarisan.
Peralihan ini harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Peralihan Hak Pakai dengan cara:
1. Jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal dan hibah dilakukan dengan
akta atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang; 2.
Peralihan Hak Pakai karena warisan harus dapat dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berweang;
66
Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, PP. No.40 Tahun 1996, LN No.58, TLN No.3643, Ps.54.
Universitas Indonesia
Pemberian hak..., Dyah Ayu Grashinta, FH UI, 2010.
3. Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara
Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang; 4.
Peralihan Hak Pakai atas tanah Negara harus dengan izin pejabat yang berwenang;
5. Peralihan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan harus dengan persetujuan
tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan; 6.
Peralihan Hak Pakai atas Tanah Hak Milik harus dengan persetujuan dari pemegang Hak Milik yang bersangkutan.
9 Hapusnya Hak Pakai
Hapusnya Hak Pakai adalah tidak berlakunya keputusan pemberian Hak Pakai yang diperoleh pemegang Hak pakai. Hapusnya Hak Pakai diatur dalam Pasal 55
sampai dengan Pasal 58 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Dalam ketentuan itu telah ditentukan cara-cara hapusnya Hak Pakai. Berikut adalah cara-
cara hapusnya Hak Pakai, yaitu : 1.
Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;
2. Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan
atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena : a.
Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak danatau dilanggarnya ketentuan-ketentuan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 50,
Pasal 51 dan Pasal 52 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996; atau b.
Tidak terpenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Pakai antara pemegang Hak Pakai dan
pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan Hak Pengeloaan; atau c.
Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap. 3.
Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
4. Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang
Pencabutan Hak Atas Tanah dan Benda-benda yang Ada di Atasnya; 5.
Ditelantarkan; 6.
Tanahnya musnah; 7.
Tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Pakai.
Universitas Indonesia
Pemberian hak..., Dyah Ayu Grashinta, FH UI, 2010.
Konsekuensi yuridis dari hapusnya Hak Pakai diatur sebagai berikut : 1.
Hapusnya Hak Pakai atas Tanah Negara mengakibatkan tanahnya menjadi tanah Negara. Apabila Hak Pakai hapus dan tidak diperpanjang atau
diperbarui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya dan menyerahkan tanahnya kepada Negara
dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya Hak Pakai. Namun, apabila bangunan, tanaman dan benda-benda
yang ada di atasnya diperlukan oleh Pemerintah, maka kepada pemegang hak diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan
Keputusan Presiden Pasal 57 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Sedangkan pembongkaran bangunan dan benda-bendanya dilaksanakan atas
biaya pemegang Hak Pakai; 2.
Hapusnya Hak Pakai atas Tanah Hak Pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan;
3. Hapusnya Hak Pakai atas tanah Hak Milik mengakibatkan tanahnya kembali
ke dalam penguasaan pemegang Hak Milik. Dengan demikian, dapat dikatakan bahwa pemegang Hak Pakai atas Tanah,
Hak Pengelolaan dan Hak Milik, maka pemegang Hak Pakai tersebut wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang Hak Milik dan memenuhi ketentuan-
ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau perjanjian pemberian Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik.
B. Pemilikan Rumah Tinggal Bagi Warga Negara Asing WNA
Dalam rangka menunjang kegiatan investasi di Indonesia, maka Pemerintah memberikan kemudahan bagi para investor yang merupakan WNA untuk dapat
memiliki rumah tinggal di Indonesia. Dengan adanya keberadaan orang asing atau WNA sebagai investor di Indonesia yang semakin lama semakin meningkat,
membuat WNA membutuhkan tempat tinggal untuk menjalani kehidupannya sehari-hari. Keadaan tersebut menimbulkan kemungkinan bagi WNA yang
berkedudukan di Indonesia untuk dapat membeli dan memiliki baik rumah tinggal di Indonesia.
Universitas Indonesia
Pemberian hak..., Dyah Ayu Grashinta, FH UI, 2010.
