Latar Belakang Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah Yang Melakukan Perbuatan Melawan Hukum Dalam Pembuatan Akta PPAT Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat No. 94/Pdt.G/2005/PN.Jkt.Pst)

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Tanah bagi manusia memiliki kedudukan yang sangat penting dimana tanah merupakan kebutuhan primer, hal ini disebabkan karena segala aktivitas manusia dilaksanakan di atas tanah. Hak atas tanah dapat diperoleh melalui salah satunya dengan cara jual beli. Manusia dengan tanah mempunyai hubungan bersifat abadi, karena manusia sebagai makhluk sosial sekaligus pemilik tanah tidak bisa berbuat semana-mena mempergunakan hak atas tanah tanpa memperhatikan kepentingan orang lain yang melekat pada haknya yang berfungsi sosial, sebagaimana yang telah diatur dalam pasal 6 Undang-undang pokok agraria UUPA Nomor 5 Tahun 1960 yang menyatakan : “Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial, yang antara lain berarti bahwa kepentingan bersamalah yang harus didahulukan, kepentingan perseorangan harus tunduk pada kepentingan umum”. Mengingat kebutuhan akan tanah bagi masyarakat Indonesia maupun masyarakat asing yang ada di Indonesia masih sangat tinggi, maka harus ditingkatkan jaminan kepastian hukum dalam penguasaan tanah. Dengan kata lain meningkat pula kebutuhan dukungan berupa jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan. Universitas Sumatera Utara Berkaitan dengan itu Undang-undang Pokok Agraria UUPA tercantum dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 telah memerintahkan diselenggarakannya pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum. Menurut pasal 1 butir 1 peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah menyebutkan : “Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”. Adapun yang menjadi tujuan dari pendaftaran tanah adalah : 1 1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikkan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. 2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam Universitas Sumatera Utara mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. 3. Untuk terselenggaranya tertib administrasinya pertanahan 1 Sebagai konsistensi dari peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, maka peranan pejabat membuat Akta Tanah PPAT sangat diperlukan, baik dalam penyediaan tanah maupun dalam pemutakhiran data penguasaan tanah. Hal ini disesuaikan dengan peraturan kepada badan pertanahan nasional republik Indonesia nomor 7 tahun 2007 tentang panitia pemeriksaan tanah. Menurut peraturan pemerintah nomor 37 tahun 1998 tentang peraturan jabatan pejabat pembuat akta tanah pasal 1 butir 1, menyebutkan : PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. 2 Pejabat pembuat akta tanah diangkat oleh pemerintah, dalam hal ini badan pertanahan nasional dengan tugas dan kewenangan tertentu dalam rangka melayani kebutuhan masyarakat akan akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undang yang berlaku. 1 Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. 2 Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, PP No. 37 Tahun 1998, LN No. 52 Tahun 1998, TLN 3746, PS 1 ayat 1. Universitas Sumatera Utara Dalam rangka melayani kebutuhan masyarakat, PPAT berkewajiban untuk memberikan nasehat hukum kepada pihak-pihak yang meminta bantuan jasa, serta perlindungan atau pengayoman kepada pihak-pihak yang memerlukan bantuannya khususnya di bidang pertanahan. Dalam hal melakukan perbuatan hukum untuk mengalihkan suatu hak atas tanah haruslah dihadapan seorang notaris atau pejabat pembuat akta tanah yang bertujuan untuk memperoleh kekuatan pembuktian yang sah dan dibuatkan dengan akta otentik. Khusus untuk tanah-tanah yang bersertifikat jual beli atau pengalihan hak ini dilakukan dihadapan pejabat pembuat akta tanah, tetapi ada kalanya pelaksanaan jual beli ini dilakukan dihadapan notaris, yang dinamakan dengan perjanjian jual beliperikatan jual beli. Akta otentik memiliki peranan penting apabila dalam pergaulan hukum di dalam masyarakat terdapat pelanggaran terhadap norma hukum. Pelanggaran terhadap hukum perdata akan menimbulkan perkara perdata dan untuk menyelesaikannya harus sesuai dengan yang diatur dalam hukum acara perdata 3 . Keberadaan akta otentik disebabkan karena adanya alat bukti untuk perbuatan hukum tertentu. Dapat pula karena para pihak menghendaki agar perbuatan hukum yang mereka lakukan diwujudkan dalam bentuk akta otentik. Apabila terdapat 3 Riduan Syahrani, Hukum Acara Perdata Di Lingkungan Peradilan Umum, Jakarta : Pustaka Kartini, 1997, halaman 6. Universitas Sumatera Utara penyimpangan yang menyangkut hal-hal yang bersifat formil maka hilanglah otensitas dari suatu akta. Untuk pembuatan akta pemindahan hak, PPAT berhak menolak untuk membuat akta apabila : 1. Tidak disertai sertifikat aslisertifikat tidak cocok dengan daftar-daftar yang ada di kantor pertanahan. 2. Para pihak atau saksi-saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian. 3. Salah stu pihak bertindak atas dasar surat kuasa mutlak. 4. Belum ada izin dari suamiistri. 5. Sedang dalam sengketaperkara dipengadilan negeri atau tidak dalam sita jaminan. Selain itu dalam membuat akta jual beli, PPAT harus memperhatikan beberapa hal, yang juga merupakan kewenangannya yaitu : 4 1. Kedudukan atau status penjual tanah adalah pihak yang berhak menjual tanah. 2. Penjual adalah pihak yang berwenang menjual. Dalam peraturan kepala badan pertanahan nasional nomor 6 tahun 1989 dan peraturan pemerintah nomor 37 tahun 1998, telah ditekankan beberapa perbuatan hukum yang menjadi tanggung jawab PPAT yaitu : 5 4 Effendi Perangin, Praktik Jual Beli Tanah, Jakarta : Rajawali, 1990, halaman 2-7. Universitas Sumatera Utara 1. Mengenai kebenaran dari kejadian yang termuat dalam akta misalnya mengenai jenis perbuatan hukum yang dimaksud oleh para pihak, mengenai sudah dilakukannya pembayaran dalam jual beli dan lain sebagainya. 2. Mengenai objek perbuatan hukum, baik data fisik maupun data yuridisnya. 3. Mengenai identitasnya para penghadap yang merupakan pihak-pihak yang melakukan perbuatan hukum seperti KTP, SIM, passport. Hal penting yang harus diperhatikan di dalam pembuat akta jual beli yang dibuat oleh PPAT adalah identitas para penghadap dan bukti sah kepemilikan persiltanah. Jika dalam hal pelaksanaan transaksi jual beli tanah, salah satu para penghadap bertindak berdasarkan surat kuasa yang diberikan oleh pemilik persil, maka PPAT harus teliti melihat tentang keabsahan suatu akta surat kuasa itu, apakah surat kuasa tersebut belum pernah dicabut atau dibatalkan, selain itu PPAT juga harus melihat apakah akta surat kuasa yang diberikan pemilik persil tersebut bertentangan dengan peraturan hukum yang ada atau tidak, sehingga penerima kuasa benar-benar melindungi si pemberi kuasa atau si pemilik persil. Sebagaimana diketahui dari Pasal 2 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, PPAT telah diberikan kewenangan oleh Pemerintah untuk melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data 5 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Jakarta : Sinar Grafika, 2008, halaman 93. Universitas Sumatera Utara pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu, sedangkan sebagian lagi dari kegiatan pendaftaran tanah tersebut dilakukan oleh pemerintah dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud salah satunya adalah jual beli tanah. Dalam hukum adat jual beli tanah merupakan perbuatan hukum pemindahan hak dalam bentuk penyerahan bidang tanah oleh penjual kepada pembeli untuk selama- lamanya dan pada waktu itu pula pembeli membayar harga tanahnya kepada penjual. Perbuatan jual beli tersebut sah apabila si penjual benar-benar orang yang berhak atas tanah itu atau kuasanya yang sah dan sipembeli juga tergolong orang yang berhak untuk mempunyai serta menguasai tanah itu. Dalam praktiknya masih saja ditemukan adanya jual beli tanah dengan menggunakan kuasa mutlak. Tentunya hal ini dapat merugikan pihak pembeli dikemudian hari, terutama dalam penerbitan surat tanda bukti hakpenyelesaian status hak atas tanah yang menggunakan surat kuasa mutlak. Seperti yang terjadi dalam kasus putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat nomor 94Pdt.G2005PN.JKT.Pst, antara Tuan Randy dan Tuan Syukri Penggugat I dan II melawan Nyonya Ellisa Tergugat, Haji Dana Sasmita Turut Tergugat I dan Kepala Kantor Pertanahan Kotamadya Jakarta Pusat Turut Tergugat II. Dalam hal kasus peralihan hak atas tanah dengan jual beli yang berdasarkan pada surat kuasa ini berasal dari suatu perjanjian kerjasama yang dilakukan oleh Tuan Randy dengan Nyonya Elissa yang dituangkan dalam akta perjanjian kerjasama. Perjanjian ini dibuat dalam rangka Universitas Sumatera Utara menjalankan usaha penyedia barang dimana Tuan Randy memerlukan sejumlah dana untuk melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaannya, sedangkan nyonya Elissa akan menerima keuntungan beserta penyertaan modal awal tersebut dalam waktu 3 bulan sejak diberikannya modal awal tersebut. Sebagai jaminan pelaksanaan kerjasama tersebut, Tuan Syukri memberikan jaminan Sertipikat Hak Guna Bangunan HGB Nomor 2774 atas nama dirinya sendiri dengan disertai membuat akta kuasa menjual yang diberikan kepada Nyonya Ellisa. Ternyata Tuan Randy selama dalam jangka waktu 3 tiga bulan yang diperjanjikan dalam perjanjian kerjasama, tidakbelum mengembalikan uang beserta keuntungannya. Dengan adanya wanprestasi yang dilakukan oleh Tuan Randy, maka Nyonya Ellissa menjual tanah berikut bangunan milik Tuan Syukri kepada dirinya sendiri yang dilakukan tanpa persetujuan Tuan Syukri dengan berdasarkan surat kuasa menjual. Padahal di dalam surat kuasa menjual yang dibuat antara Tuan Syukri dengan Nyonya Elissa, didalamnya terdapat salah satu syarat bahwa dalam kuasa menjual Tuan Syukri akan menunjuk property consultant untuk menentukan harga jual tanah berikut bangunan yang dijaminkan tersebut. Penjualan yang dilakukan oleh Nyonya Ellissa tanpa persetujuan property consultant menjadikan harga jual tanah berikut bangunan yang dilakukan berada dibawah harga normal. Universitas Sumatera Utara Namun bila diperhatikan lebih mendalam, pembuatan kuasa menjual tersebut merupakan perjanjian tambahan dari perjanjian kerjasama sebelumnya, sehingga kuasa menjual tersebut ada karena merupakan jaminan dari perjanjian kerjasama. Didalam kuasa menjual tersebut terdapat klausula-klausula yang di dalamnya mengandung unsur pengertian kuasa mutlak menurut instruksi menteri dalam negeri nomor 14 tahun 1982. Walaupun didalam kuasa menjual tersebut tidak ada pemakaian klausula “tidak dapat dicabut kembali” yang merupakan klausula yang secara nyata merupakan kuasa mutlak. Unsur kuasa mutlak yang dimaksud adalah dengan memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang haknya. Walaupun tidak secara nyata termasuk sebagai kuasa mutlak, tetapi dengan terkandungnya unsur dari pengertian kuasa mutlak yang telah dilarang penggunaannya melalui instruksi mendagri, maka kuasa menjual tuan Syukri kepada Nyonya Ellissa tersebut merupakan kuasa mutlak. Dengan demikian maka PPAT yang membuat akta jual beli tersebut dapat dianggap telah melakukan perbuatan melawan hukum karena dengan adanya perbuatan pembuatan akta jual beli yang tidak memperhatikan syarat yang terdapat dalam kuasa menjual dari Tuan Syukri kepada Nyonya Ellissa berupa penunjukkan pihak agen property consultant sebagai penentu harga. Dalam pembuatan akta jual beli tersebut PPAT dapat dianggap paling tidak telah memenuhi unsur kelalaian Universitas Sumatera Utara sehingga menimbulkan kerugian pada pihak Tuan Syukri. Sebagai pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat sahnya perbuatan hukum yang bersangkutan. Dengan demikian PPAT harus memiliki kecermatan, kemampuan dan kecakapan serta pengetahuan yang luas dalam bidang hukum pertanahan karena dengan ketidakcermatan atau ketidaktahuan akan berakibat fatal. PPAT juga wajib memberikan penjelasan kepada pihak yang menghadap, apa yang boleh dan apa yang tidak boleh dilakukan, apa yang melanggar hukum dan apa yang tidak melanggar hukum.

B. Perumusan Masalah