kebenaran secara ekonomi dan masuk akal. Dan persamaan akuntansi tidak perlu ditinjau lebih jauh karena tidak ada batas-batasan yang mempengaruhi. Maka
dapat disimpulkan bahwa secara persamaan akuntansi 4.2. dapat digunakan untuk meramal biaya pengelolaan rusunawa Urip Sumoharjo.
4.5. Analisa Biaya Sewa berdasar Faktor Internal
4.5.1 Analisa Biaya Sewa dengan Titik Impas Break Even Point
Setelah diketahui persamaan biaya yang tepat untuk rusunawa Urip Sumoharjo selanjutnya dapat dilakukan analisa perhitungan dengan menggunakan
konsep grafik titik impas. Untuk mendapatkan titik impas ini maka harus dicari fungsi-fungsi biaya maupun pendapatannya, pada saat kedua fungsi tersebut
bertemu maka TR = TC total biaya Total Cost sama dengan pendapatan total Total Renevue.
Untuk itu perlu diketahui bahwa pendapatan total Total Renevue merupakan hasil kali antara harga dengan jumlah unit yang tersewa Q.
TC = FC + VC TR = P x Q
P x Q = FC + VC Titik impas dapat dihitung dengan memasukan persamaan, yaitu :
Biaya Tetap Q = ________________
P – Biaya Variabel Pujawan : 133-134
Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Beberapa kemungkinan harga sewa untuk mencapai titik impas, dengan beberapa asumsi harga sewa dan jumlah maximum unit yang disewakan 120 unit.
Pada cash flow dapat dilihat pada tahun berapa produksi mencapai titik impas break even point dan pada tahun berapa keuntungan optimal bisa dicapai,
perhitungan cast flow sebagai berikut :
1. Biaya awal adalah biaya total konstruksi Rp 10.383.883.839.
2. Biaya pengeluaran Expenses yang digunakan adalah biaya tetap per
tahun dengan asumsi kenaikan per tahun 5. 3.
Biaya pemasukan Income yang digunakan adalah biaya variabel per tahun dengan asumsi kenaikan per tahun 10.
Perhitungan cast flow dapat dilihat pada gambar 4.2
Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
34
-377,797,420 567,344,599
-396,687,241 102,041,913.6
123,470,715.5
-310,814,873 -326,355,616
-342,673,396 -359,807,066
-255,708,165 -268,493,573
-281,918,252 -296,014
-210,371,741 -220,840,328
-231,934,844 -243,531,586
-173,073,352 -181,727,352
-190,813,370 -200,354,039
515,767,817 -123,000,000
-129,150,000 -135,604,500
-142,387,875 -149,507,268
-156,982,632 -164,831,763
352,276,359 387,503,995
426,254,394 468,879,834
240,609,493 264,670,443
291,137,487 320,251,235
164,339,522 180,773,474
198,850,821 218,735,903
55,680,000 61,776,000
CA ST
F L
O W
112,246,105
135,817,787 149,399,565
68,534,400 75,387,840
84,332,160 92,765,376
1 2
3 4
5 6
7 8
9
11 12
13 14
1 5
1 6
17 18
19 20
21 22
23 24
25
0.138 .654.8
85
10
Ga m
bar 4.2 Cast Flow
58
Hak Cipta
© milik
UPN Veteran
Jatim : Dilarang
mengutip sebagian
atau seluruh
karya tulis ini
tanpa mencantumkan
dan menyebutkan
sumber.
TAHUN 1
2 3
4 5
6 7
8 9
10 11
12
BIAYA AWAL -10,138,654,885
- -
- -
- -
- -
- -
- -
EXPENSES - -123,000,000
-129,150,000 -135,607,500
-142,387,875 -149,507,268
-156,982,632 -164,831,763
-173,073,352 -181,727,019
-190,813,370 -200,354,039
-210,371,741 INCOME -
55,680,000 61,776,000
68,534,400 75,387,840
84,332,160 92,765,376
102,041,913 112,246,105
123,470,715 135,817,787
149,399,565 164,339,522
-10,138,654,885 -67,320,000
-67,374,000 -67,073,100
-67,000,035 -65,175,108
-64,217,256 -62,789,850
-60,827,247 -58,256,304
-54,995,583 -50,954,474
-46,032,219
TAHUN 13
14 15
16 17
18 19
20 21
22 23
24 25
BIAYA AWAL -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
EXPENSES -220,840,328 -231,934,844
-243,531,586 -255,708,165
-268,493,573 -281,918,252
-296,014,164 -310,814,873
-326,355,616 -342,673,396
-359,807,066 -377,797,420
-396,687,241 INCOME 180,773,474
198,850,821 218,735,903
240,609,493 264,670,443
291,137,487 320,251,235
352,276,359 387,503,995
426,254,394 468,879,834
515,767,817 567,344,599
-40,066,854 -33,084,023
-24,795,683 -15,098,672
-3,823,130 9,219,235
24,237,071 41,461,486
61,148,379 83,580,998
109,072,768 137,970,397
170,657,358 TABULASI
Setelah hasil perhitungan menggunakan cast flow didapat maka dapat ditabelkan dengan tabulasi titik impas, perhitungan dapat dilihat pada tabel 4.4.
Tabel 4.4 Tabulasi Titik Impas
59
Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
34
Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
60
Dari perhitungan tabel tabulasi titik impas diatas didapat tahun dimana pengembalian modal dikatakan impas antara tahun ke 17 dan tahun ke 18. Tetapi
belum dapat langsung digunakan pada tahap perhitungan , dimana dikatakan impas dengan menentukan tahun yang paling tepat yang diinginkan untuk
digunakan pada tahap perhitungan selanjutnya. Maka untuk mendapat titik impasnya kedua tahun tersebut dimasukan pada perhitungan interpolasi,
perhitungannya sebagai berikut :
Tahun Biaya
Pendapatan 17
-Rp 3.823.130 X
18 Rp 9.219.235
0 – 3.823.130 X = 17 + _________________ x 18 – 17
9.219.235 – 3.823.130 = 17 + 0,71 = 17,71
= 17 Tahun 8,5 Bulan
Dari hasil perhitungan diatas maka tahun dimana didapat titik impasnya, pengembalian modal dari jangka waktu 25 tahun akan mengalami titik impas di
17 tahun 8,5 bulan. Jadi asumsi harga sewa yang digunakan pada tahun ke 17 adalah Rp 202.178,81unitbulan dengan kenaikan per tahun sebesar 10 dan
jumlah maximum unit yang tersewa adalah 120 unit.
Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
61
4.5.2 Analisa Biaya Sewa dengan Sasaran Laba Target Profit Pricing
