Rumusan Masalah Maksud dan Tujuan Batasan Permasalahan Periodic Payment PP

memperhatikan keterjangkauan ekonomi masyarakat. Secara klasik penetapan harga dari suatu produk atau jasa dapat dilakukan dengan melakukan pendekatan biaya-biaya dan penetapan profit. Dimana biaya-biaya dapat dibagi menjadi dua yaitu fixed cost biaya tetap dan variabel cost biaya varibel. Komponen biaya inilah yang nantinya akan dianalisa menggunakan Break Even Analysis untuk menetapkan harga dasar dari suatu produk dan jasa, sementara penetapan harga diperlukan bagi dasar analisa investasi yang merupakan studi penting dari manajemen proyek kontruksi. Penetapan harga dapat dipengaruhi oleh faktor- faktor internal dan eksternal, dari faktor-faktor tersebut ada dua faktor penting yang sangat berpengaruh dalam penetapan harga adalah faktor biaya sebagai faktor internal dan faktor pasar dan permintaan sebagai faktor eksternal. Penetapan harga yang sesuai dengan bagian studi penting dari ekonomi teknik dan manajemen proyek kontruksi seperti yang telah dijelaskan diatas, akan diterapkan pada penetapan harga sewa Rusunawa Urip Sumoharjo.

1.2. Rumusan Masalah

Berdasar uraian latar belakang, maka permasalahan dalam penulisan tugas akhir ini adalah sebagai berikut: 1. Bagaimana formulasi prediksi biaya sewa berdasarkan analisa akuntansi? 2. Berapa biaya sewa per bulan rusunawa Urip Sumoharjo? 3. Berapa lama periode pengembalian titik impas dalam investasi rusunawa? Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.

1.3. Maksud dan Tujuan

Berdasarkan permasalahan diatas maksud dan tujuan dalam penulisan tugas akhir ini adalah: 1. Mengetahui formulasi biaya sewa berdasarkan analisa akuntansi. 2. Mengetahui biaya sewa per bulan rusunawa Urip Sumoharjo. 3. Mengetahui lama periode pengembalian titik impas dalam investasi rusunawa.

1.4. Batasan Permasalahan

Dalam penyusunan tugas akhir ini penulis membatasi ruang lingkup pembahasan agar tidak menyimpang dari permasalahan yang meliputi: 1. Dasar perhitungan terbatas pada penetapan harga sewa dengan metode Break Even Point BEP sebagai faktor internal dan eksternalnya adalah aspek pasar dan permintaan. Sedangkan untuk faktor internal dan eksternal yang lain seperti tujuan pemasaran, strategi pasar, pertimbangan organisasi, dan kompetisi tidak dijadikan dasar dalam perhitungan tugas akhir ini. 2. Aspek pasar dan permintaan yang ditinjau adalah analisa berdasar data pada perbandingan harga sewa pada rusunawa lain, sedangkan bentuk pasar dan perilaku konsumen tidak ditinjau. 3. Tidak menghitung NPV,IRR, dan Benefit Cost. 4. Menghitung Analisa Investasi yaitu : luas lahan, harga pokok tanah, biaya konstruksi, dan biaya operasional. Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber. 4 BAB II TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Konsep Penetapan Harga

2.1.1. Definisi dan Konsep Harga

Harga dalam arti sempit dapat didefinisikan sebagai sejumlah uang yang dibebankan atas suatu produk atau jasa, atau secara lebih luas dapat diartikan sebagai jumlah dari nilai yang ditukar konsumen atas manfaat-manfaat karena memiliki atau menggunakan produk atau jasa tersebut. Dalam kehidupan sehari- hari harga price berkembang menjadi banyak istilah sesuai dengan konteks masing-masing, misalnya rent untuk harga sewa apartemen, fee untuk ongkos dokter atau psikiater, gaji salary untuk seorang eksekutif dan masih banyak lagi yang lain. Semua organisasi yang berorientasi laba dan organisasi nirlaba menetapkan harga atas produk atau jasa mereka. Dimana pada umumnya harga ditetapkan oleh pembeli dan penjual yang saling bernegosiasi. Menurut konsep penetapan harga keputusan penetapan harga yang dibuat oleh perusahaan atas suatu produk atau jasa dipengaruhi oleh beberapa faktor, yaitu faktor internal dan eksternal perusahaan. Faktor internal yang mempengaruhi adalah tujuan pemasaran, strategi bauran pemasaran, biaya, dan petimbangan organisasi. Sedangkan faktor eksternal meliputi sifat pasar dan permintaan, penawaran, pesaing, dan faktor-faktor lingkungan lain pemerintah, ekonomi, dll. Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber. Gambar 2.1 : Faktor-faktor yang mempengaruhi penetapan harga Kotler, 2001:440

2.1.2. Faktor Internal Perusahaan yang Mempengaruhi Penetapan Harga

Faktor-faktor internal perusahaan yang mempengaruhi penetapan harga, antara lain adalah tujuan pemasaran, strategi bauran pemasaran, biaya, dan pertimbangan organisasi. Masing-masing dari faktor tersebut selanjutnya akan dijelaskan lebih lanjut. 1. Tujuan Pemasaran Ketika mengembangkan produk baru maka perusahaan harus menetapkan harga untuk pertama kali. Dan seharusnya sebelum menetapkan harga atas produk atau jasanya terlebih dahulu menetapkan target pasar dan posisi produk. Strategi penetapan target pasar dan posisi produk dapat digambarkan dalam sembilan strategi harga mutu seperti pada gambar 2.2 Tinggi Sedang Rendah 1. Strategi Premium 2. Strategi Nilai Tinggi 3. Strategi Nilai Super 4. Stategi penetapan harga terlalu tinggi 5. Strategi Nilai Menengah 6. Strategi Nilai Baik 7. Strategi Pencuri 8. Strategi sesungguhnya tidak menghemat 9. Stategi Penghematan Gambar 2.2 : Strategi Harga-Mutu Produk Kotler, 2002:520. Tinggi Sedang Rendah Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber. Strategi diagonal 1, 5, dan 9 adalah suatu strategi dimana suatu perusahaan dapat menawarkan produk tinggi dengan harga tinggi, sementara perusahaan lain menawarkan produk bermutu menengah dengan harga sedang, dan perusahaan lain lagi menawarkan produk rendah dengan harga rendah. Dengan kata lain antara mutu produk dengan harga yang ditawarkan sebanding. Strategi 2, 3 dan 6 merupakan cara untuk menyerang trategi diagonal sementara strategi 4, 7 dan 8 menetapkan harga yang terlalu tinggi dibandingkan dengan mutunya. Pada saat yang sama perusahaan dapat menetapkan tujuan-tujuan pemasaran tambahan, yang biasanya adalah : 1. Bertahan Hidup Harga yang ditetapkan adalah harga yang dapat menutup biaya variabel dan biaya tetap. Kebijakan ini diambil jika perusahaan memiliki masalah dalam kelebihan kapasitas, persaingan yang berat atau dikarenakan adanya perubahan keinginan konsumen. 2. Memaksimumkan Keuntungan Masa Sekarang Harga yang ditetapkan adalah harga yang akan menghasilkan keuntungan masa sekarang, arus kas, atau pengembalian yang maksimum. Perusahaan akan memperkirakan seberapa besar permintaan dan biaya yang muncul pada berbagai tingkat harga yang berbeda. 3. Kepemimpinan Pangsa Pasar Harga yang ditetapkan serendah mungkin, karena perusahaan yakin dengan pangsa pasar terbesar. Biaya yang dikeluarkan adalah biaya yang paling rendah dengan keuntungan jangka panjang yang paling tinggi. Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber. 4. Kepemimpinan Mutu Produk Harga yang ditetapkan adalah harga yang lebih tinggi untuk menutup mutu produk dan biaya research and development yang lebih tinggi. Untuk organisasi nirlaba atau publik tujuan penetapan harga adalah : a. Pengembalian biaya sebagian b. Pengembalian biaya penuh c. Harga sosial Kotler, 2002:522. 2. Strategi Bauran Pemasaran Harga adalah salah satu alat bauran pemasaran yang digunakan perusahaan untuk mencapai tujuan pemasaran. Keputusan harga harus dihubungkan dengan keputusan rancangan produk, distribusi dan promosi untuk membentuk porgram pemasaran yang efektif. Keputusan yang dibuat untuk variabel-variabel bauran pemasaran lainnya mempengaruhi keputusan penetapan hargaKotler, 2001:443. 3. Biaya Harga yang ditetapkan oleh perusahaan atas produknya harus dapat menutupi semua biaya produksi, distribusi, penjualan produk, termasuk tingkat pengembalian investasi yang memadai atas usaha dan resiko yang dilakukannya. Oleh karena itu, biaya penentuan batas harga tertentu yang dapat dikenakan perusahaan atas produknya. Ada dua jenis biaya perusahaan, yaitu biaya tetap dan Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber. biaya variabel. Biaya tetap fixed cost adalah biaya-biaya yang tidak dipengaruhi oleh level produksi atau penjualan, sedangkan biaya variabel variabel cost adalah biaya-biaya yang langsung berubah sesuai dengan level produksi Kotler, 2002:526. 4. Pertimbangan Organisasi Masing-masing perusahaan mempunyai cara tersendiri untuk menetapkan harga terbaik disesuaikan dengan kondisi organisasi perusahaan tersebut. Pada perusahaan kecil misalnya harga seringkali ditetapkan oleh manajemen puncak dan bukan departemen pemasaran, sementara pada perusahaan besar penetapan harga biasanya ditangani oleh manajer-manajer divisi maupun lini produk, sementara untuk industri dimana penetapan harga merupakan faktor utama, perusahaan seringkali memiliki departemen tersendiri untuk menetapkan harga produknya Kotler, 2001:449.

2.1.3. Faktor Eksternal Perusahaan Mempengaruhi Penetapan Harga

Faktor-faktor eksternal perusahaan yang mempengaruhi penetapan harga yang meliputi keadaan pasar dan permintaan, persaingan, dan elemen lingkungan yang lain. Penjelasannya adalah sebagai berikut: 1. Pasar dan Permintaan Seperti yang telah disinggung sebelumnya bahwa biaya menentukan tinggi harga terendah yang dapat dikenakan perusahaan pada produknya, maka yang akan menjadi batas harga tertinggi adalah pasar dan permintaan produk tersebut. Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber. Oleh karena itu, penting bagi perusahaan untuk memahami hubungan antara harga dengan permintaan atas produknya. Metode-metode yang dapat digunakan untuk mengukur hubungan harga dengan permintaan antara lain : A. Penetapan Harga pada Jenis Pasar yang Berbeda Kebebasan penjual dalam menetapkan harga tergantung dari jenis-jenis pasar yang masing-masing memiliki tantangan penetapan harga yang berbeda. Klasifikasi jenis-jenis pasar, yaitu : a Persaingan Sempurna Pure Competition Pasar yang memiliki banyak pembeli dan penjual yang memperdagangkan komoditas seragam. Tidak ada penjual dan pembeli yang memiliki pengaruh kuat terhadap harga di pasar Kotler, 2001:450. b Persaingan Monopolistik Monopolistic Competition Pasar yang terdiri dari banyak penjual dan pembeli yang berdagang pada kisaran harga tertentu dan bukannya dalam satu harga pasar Kotler, 2001:450. c Persaingan Oligopolitik Oligopolitic Competition Pasar yang terdiri dari sedikit penjual yang sangat peka terhadap strategi penetapan harga dan pemasaran penjualan lainnya. Produknya bias seragam atau bias tidak seragam Kotler, 2001:451. Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber. d Monopoli Murni Pure Monopoly Pasar yang terdiri dari satu penjual. Penjual tersebut mungkin saja merupakan monopoli pemerintah atau perusahaan swasta yang diberi hak monopoli atau perusahaan swasta tanpa hak monopoli dari pemerintah Kotler, 2001:451. Pasar yang terdiri dari satu penjual. Penjual tersebut mungkin saja merupakan monopoli pemerintah atau perusahaan swasta yang diberi hak monopoli atau perusahaan swasta tanpa hak monopoli dari pemerintah Kotler, 2001:451. B. Persepsi Konsumen Terhadap Harga dan Nilai Ketika penetapan harga, perusahaan harus mempertimbangkan persepsi konsumen mengenai harga dan bagaimana persepsi ini mempengaruhi keputusan konsumen untuk membeli. Suatu perusahaan sering kali sulit mengukurnilai yang akan diberikan pelanggan terhadap suatu produk. Namun, konsumen akan menggunakan nilai-nilai ini untuk mengevaluasi harga produk. Jika harga produk lebih tinggi dari nilai produk, maka konsumen tidak akan membelinya, sebaliknya jika harga produk lebih rendah daripada nilai produk konsumen akan membelinya, dengan konsekuensi perusahaan akan kehilangan kesempatan mendapatkan keuntungan. a Hubungan Harga dan Permintaan Dengan tingkatan harga berbeda-beda yang ditetapkan perusahaan maka akan didapatkan tingkatan-tingkatan permintaan yang berbeda pula. Dimana hubungan antara harga yang ditetapkan dengan tingkat permintaan yang Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber. dihasilkan ditunjukkan dalam kurva permintaan Demand Cure. Pada kondisi normal antara permintaan dan harga berhubungan terbalik yang berarti semakin tinggi harga semakin sedikit permintaan. b Elastisitas Permintaan Terhadap Harga Yang juga perlu diketahui adalah elastisitas harga Price Elasticity. Elastisitas harga menunjukkan derajat kepekaan permintaan terhadap perubahan harga. Jika permintaan hampir tidak berubah karena sedikit perubahan harga, maka permintaan tersebut tidak elastisinelastis Inelastic. Tetapi apabila permintaan berubah banyak maka permintaan tersebut elastis Elastic. Elastisitas harga dinyatakan dalam rumus sebagai berikut : Perubahan Jumlah Permintaan Elastisitas = _______________________________ .......................2.1. Perubahan Harga Jadi salah aspek terpenting dari konsep elastisitas harga adalah bahwa konsep tersebut memberikan suatu ukuran yang sangat berguna untuk mengetahui seberapa besar pengaruh harga terhadap permintaan. Elastisitas harga dibedakan menjadi tiga kisaran : 1. Elastisitas 1, didefinisikan sebagai permintaan elastisitas 2. Elastisitas = 1, didefinisikan sebagai elastisitas uniter 3. Elastisitas 1, didefinisikan sebagai permintaan inelastic Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber. 2. Harga dan Penawaran Pesaing Penetapan harga oleh perusahaan juga dipengaruhi harga dan penawaran pesaing serta kemungkinan reaksi pesaing atas tindakan penetapan harga yang dilakukan. Konsumen akan cenderung mengevaluasi nilai dari suatu produk dengan produk lain sejenis sebelum memutuskan untuk membeli Kotler, 2001:454. 3. Faktor-faktor eksternal lainnya Ketika menetapkan harga, perusahaan juga harus mempertimbangkan faktor- faktor lain dilingkungan seperti misalnya keadaan ekonomi yang berdampak besar terhadap strategi penetapan harga perusahaan dan faktor penunjang seperti fasilitas apa saja yang diberikan sebagai contoh dengan adanya food court yang lengkap dan terjangkau. Faktor-faktor ekonomi seperti resesi, inflasi dan tingkat bunga dapat mempengaruhi baik biaya produksi maupun persepsi konsumen terhadap harga dan nilai produk

2.2. Pendekatan-Pendekatan Umum Dalam Penetapan Harga

Harga yang dibebankan perusahaan akan berada pada kisaran mulai dari terlalu rendah untuk menciptakan laba sampai terlalu tinggi untuk menimbulkan permintaan. Perusahaan harus mempertimbangkan harga pesaing, faktor-faktor internal dan eksternal lainnya untuk menemukan harga yang paling baik diantara ektrem diatas. Perusahaan menetapkan harga dengan memilih pendekatan penetapan harga umum yang menyertakan salah satu atau beberapa perangkat Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber. faktor seperti misalnya pendekatan terhadap biaya, pendekatan berdasar pembeli, pendekatan berdasarkan persaingan Kotler, 2001:456.

2.2.1. Penetapan Harga dengan Pendekatan Berdasar Biaya

Beberapa metode yang termasuk dalam pendekatan penetapan harga berdasarkan biaya adalah analisa titik impas dan penetapan harga dengan laba sasaran. Dengan metode analisa titik impas perusahaan dapat menetapkan harga yang akan mencapai titik impas atau menghasilkan laba sasaran yang diharapkan. Metode ini juga digunakan oleh pengelola sarana umum, yang dibatasi dalam membuat laba yang wajar atas investasi yang telah dikeluarkan. Break even analysis atau target profit pricing menggunakan konsep bagan titik impas break even chart memperlihatkan biaya total total cost dan penerimaan total total revenue pada tingkat volume penjualan berbeda-beda Kotler, 2001:450. BEP merupakan titik potong antara total pendapatan dan total biaya. Selain dapat dipakai untuk meninjau faktor internal, yaitu biaya. Grafik ini juga dapat digunakan untuk menetapkan jumlah unit produksi yang tepat dan mempelajari apa yang terjadi pada berbagai tingkat penjualan. Pada gambar 2.3. terlihat bahwa pendapatan total dan biaya total saling berpotongan. Perpotongan tersebut merupakan titik impas, yang artinya pada volume penjualan tersebut pendapatan total dapat menutupi biaya total. Persamaan titik impasnya adalah : Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber. Titik impas = Jml Unit Titik Impas x HargaUnit – Biaya VariabelUnit – Biaya Tetap ...............................................................................2.2.

2.2.2. Penetapan Harga dengan Pendekatan Berdasar Pembeli

Pendekatan berdasarkan pembeli adalah pendekatan dalam penetapan dan bukan berdasarkan atas biaya perusahaan. Oleh karena itu perusahaan tidak dapat merancang produk dan program pemasaran untuk kemudian menetapkan harga, melainkan harus mempertimbangkan harga bersama dengan variabel bauran pemasaran lainnya sebelum menetapkan program pemasaran. Pada gambar 2.3. dapat dilihat perbandingan antara penetapan harga yang dilakukan berdasarkan pendekatan biaya dengan penetapan harga berdasarkan nilai. Penetapan Harga Berdasar Biaya Penetapan Harga Berdasar Nilai Gambar 2.3 : Proses Penetapan Harga Berdasarkan Biaya dan Nilai Kotler, 2001:462 Untuk penetapan harga berdasar biaya yang menentukan penetapan harga adalah produk. Perusahaan merancang suatu produk yang dianggap baik, menghitung biaya total pembuatan produk dan menetapkan harga yang menutup Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber. biaya ditambah dengan laba. Kemudian perusahaan harus menyakinkan pembeli bahwa nilai produk dan harga yang ditetapkan cukup masuk akal untuk dibeli. Semua proses tersebut dibalik pada penetapan harga berdasarkan nilai. Penetapan harga dimulai dengan menganalisa kebutuhan dan persepsi nilai konsumen untuk selanjutnya harga ditetapkan sesuai dengan persepsi nilai konsumen Kotler,2001:461.

2.2.3. Penetapan Harga dengan Pendekatan Berdasar Persaingan

Salah satu penetapan harga adalah mengikuti “going rate price” atau sesuai harga berlaku. Perusahaan mendasarkan harganya pada harga pesaing, jadi perusahaan dapat mengenakan harga yang sama, lebih tinggi atau lebih rendah dari harga pesaingnya. Penetapan harga sesuai harga berlaku sering dipakai ketika elastisitas permintaan sulit diukur Kotler, 2001:464.

2.3. Periodic Payment PP

Setiap kali modal dibutuhkan dalam proyek dan usaha teknik atau bisnis lainya. Kebanyakan studi-studi ekotek melibatkan komitmen modal dalam periode yang panjang, jadi pengaruh waktu harus dipertimbangkan mengingat uang memiliki suatu nilai waktu time value. Dapat dikatakan konsep pengembalian modal tergantung pada tingkat bunga, jumlah uang yang terlibat, waktu penerimaan dan atau pengeluaran uang serta sifat yang berkaitan dengan pembayaran bunga. Salah satu konsep perhitungan bunga yang dengan Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber. pengembalian modal adalah rumus bunga yang menghubungkan deret seragam anuitas ke nilai-nilai ekiuvalennya sekarang dan masa depan. Yang dimaksud periodic payment adalah pengembalian modal dengan pembayaran tahunan yang sama besar. Seperti terlihat pada gambar 2.4. di bawah ini. Gambar 2.4 : Diagram Arus Kas Periodic Payment Untuk menetapkan besarnya pengembalian yang harus dilakukan adalah menghitung modal yang telah dikeluarkan dengan suatu besaran yang dinamakan faktor pengembalian modal Persamaannya dapat ditulis sebagai berikut : AP,i,n = i1+i n ................................................................2.3. 1+i n - 1 Dimana : A = Pengembalian modal pertahun P = Jumlah modal saat sekarang I = Bunga n = Periode lama tahun pengembaliaan modal Bahan Ajar Ekotek, 2006 : 5 Hak Cipta © milik UPN Veteran Jatim : Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.

2.4. Biaya Tetap dan Biaya Variabel pada Rusunawa