10
BAB II KAJIAN PUSTAKA
A. Penelitian Terdahulu
Dalam penelitian terdahulu dari pihak lain yang penulis pakai sebagai bahan kajian yang terkait dangan soal implementasi kebijakan antara lain :
1. Penelitian oleh Indar Hidayanti, Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil
dan Perencanaan FTSP Institut Teknologi 10 November Surabaya ITS tahun 2007 dengan tema “ANALISA PENETAPAN HARGA SEWA
RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA STUDI KASUS : RUSUNAWA DI DESA TAMBAKSAWAH KECAMATAN WARU KABUPATEN
SIDOARJO”. Penelitian ini diarahkan berdasarkan tujuan dari pembangunan rusunawa Tambaksawah adalah membantu masyarakat berpeng-hasilan
rendah terutama bagi buruh industri dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal yang layak. Sehingga, penetapan harga sewa perlu juga melihat
kondisi sosial ekonomi masyarakat kelompok sasarannya. Permasalahan yang akan dibahas dalam penelitian adalah Berapakah harga sewa yang paling
optimal dari Rumah Susun Sederhana Sewa rusunawa di desa Tambaksawah, berdasarkan kriteria biaya operasi dan pemeliharaan, nilai
investasi Tanah Kas Desa Tambaksawah, serta dengan memperhatikan ability to pay dan willingness to pay kelompok sasaran penghuni dalam membayar
biaya sewa. Penelitian ini menggunakan metode, yaitu : a Untuk menentukan harga sewa
berdasarkan biaya operasi dan pemeliharaan OP dan nilai Tanah Kas Desa TKD dilakukan dengan metode sebagai berikut : 1 menghitung estimasi
biaya OP dengan menghitung biaya selama siklus hidup gedung rusunawa Tambaksawah life cycle cost terdiri dari biaya energi, biaya operasional,
biaya pemeli-haraan dan perbaikan komponen gedung, biaya penggantian komponen gedung, serta nilai investasi tanah kas desa. 2 Karena adanya
perbedaan waktu pengeluaran biaya maka jumlah total seluruh biaya dihitung dengan metode Present Worth. 3 Hasil dari total Present Worth Biaya
digunakan untuk meng-hitung besarnya harga sewa yang didasarkan pada keseimbangan antara pengeluaran untuk biaya OP serta kompensasi kepada
desa atas penggunaan lahan TKD dengan pendapatan sewa. b Untuk menentukan harga sewa berdasarkan kemampuan masyarakat kelompok
sasaran penghuni rusunawa Tambaksawah dilakukan dengan survei kepada calon penghuni potensial yaitu para penduduk musiman yang belum memiliki
tempat tinggal tetap yang bermukim dihunian-hunian sewa disekitar kawasan industri Tambaksawah yaitu desa Tambaksawah dan Tambakrejo. Survei
dilakukan untuk mengetahui ability to pay dan willingness to pay kelompok sasaran dalam pemenuhan kebutuhan tempat tinggalnya.
Hasil penelitian ini Berdasarkan hasil analisa dan pembahasan dapat disimpulkan sebagai berikut : 1 Penetapan harga sewa berdasarkan biaya
operasional dan pemeliharaan serta nilai tanah kas desa yang didasarkan pada keseimbangan antara pendapatan sewa dengan pengeluaran, serta dengan
memperhatikan faktor kekosongan gedung sebesar 5, diperoleh harga sewa sebesar Rp. 218.550,00 per-unit sarusun per bulan. 2 Penentuan harga sewa
berdasarkan ATP dan WTP kelompok sasaran penghuni rusunawa Tambaksawah, ditetapkan sebesar Rp. 125.000 bagi masyarakat kelompok
penghasilan Rp. 500.000 – Rp. 900.000,00 per-bulan dan harga sewa sebesar
Rp. 150.000,00 bagi masyarakat kelompok penghasilan Rp.900.001,00–Rp. 1.500.000,00 per-bulan. 3 Berdasarkan beberapa variabel, harga sewa
rusunawa Tambak sawah ditetapkan dalam interval Rp.125.000,00 – Rp. 150.000,00 per-bulan untuk unit hunian. Dan Rp. 200.000,00 per-bulan untuk
unit usaha ruang komersial pada lantai dasar. 2.
Penelitian oleh Siti Mahmudah, Program Pasca Sarjana Teknik Sipil Bidang Manajemen Aset. Institut Teknologi 10 November Surabaya ITS tahun
2008 dengan tema “EVALUASI FASILITAS RUMAH SUSUN DI SURABAYA”. Penelitian ini dilatarbelakangi oleh Bertambahnya jumlah
penduduk, mahalnya biaya operasi kendaraan, banyaknya masyarakat yang belum memiliki rumah serta semakin sempitnya lahan dapat menimbulkan
kawasan kumuh di Surabaya. Rumah susun merupakan jawaban yang paling tepat untuk mengatasi masalah tersebut. Tujuan penelitian ini adalah untuk
mengidentifikasi fasilitas rumah susun, mengetahui tingkat kepentingan- persepsi penghuni. Adapun lokasi studi kasus adalah rumah susun
Penjaringansari I kelas sederhana, rumah susun Wonorejo kelas menengah bawah, dan rumah susun Urip Sumoharjo kelas menengah atas.
Berdasarkan analisa kepentingan-persepsi diperoleh bahwa tingkat kepentingan penghuni terhadap fasilitas masih lebih tinggi dibanding dengan
kinerja penyediaan fasilitas rumah susun. Fasilitas-fasilitas yang memerlukan prioritas penanganan di rumah susun Penjaringansari I adalah luas unit
hunian, fasilitas kamar mandiwc, fasilitas dapur, tempat ibadah dan fasilitas keamanan. Fasilitas-fasilitas yang memerlukan prioritas penanganan di rumah
susun Wonorejo adalah tempat jemur, fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, dan fasilitas pemadam kebakaran. Sedangkan fasilitas-fasilitas
yang memerlukan prioritas penanganan di rumah susun Urip Sumoharjo adalah tempat jemur, fasilitas persampahan dan fasilitas keamanan.
Analisa yang digunakan dalam penelitian ini adalah antara lain : 1 Analisa Deskriptif. Analisis deskriptif digunakan untuk mengetahui gambaran singkat
mengenai profil penghuni. 2 Uji Validitas dan Realibilitas. Pengujian dilakukan untuk mengukur tingkat validitas data hasil survai kuesioner dan
sejauh mana suatu hasil pengukuran relative konsisten apabila pengukuran diulang dua kali atau lebih. 3 Analisa Kuadran. Analisa ini untuk memetakan
persepsi dan kepentingan responden terhadap beberapa atributfaktor yang berpengaruh terhadap kepuasan responden ke dalam diagram kartesius.
Berdasar analisa kuadran dapat diketahui faktorfaktor mana saja yang harus diprioritaskan penanganannya.
Hasil dari penelitian ini dapat disimpulkan sebagai berikut : 1 Kondisi eksisting fasilitas rumah susun banyak yang beralih fungsi atau tidak
dimanfaatkan oleh penghuni. Hasil analisa deskriptif menggambarkan bahwa penghuni rumah susun didominasi oleh usia produktif kerja dengan tingkat
pendidikan SMU sederajat. Para penghuni umumnya merupakan pekerja dengan pendapatan tidak tetap. Motivasi penghuni untuk tinggal dirumah
susun umumnya karena dekat dengan tempat bekerja. Hal ini dapat dijadikan pertimbangan bahwa masyarakat membutuhkan adanya rumah susun pada
daerah-daerah sentra industri, jasa perdagangan maupun pendidikan. 2 Berdasarkan analisa kuadran diketahui bahwa terdapat kesenjangan antara
persepsi dan harapan penghuni terhadap fasilitas rumah susun. Untuk rumah susun Penjaringansari I yang menjadi factor prioritas adalah : 1. Luas Unit
Hunian, 2. Kamar mandiwc, 3. Dapur, 4. Fasilitas Ibadah dan 5.
Fasilitas Keamanan. Di rumah susun Wonorejo faktor-faktor yang menjadi prioritas adalah : 1. Tempat Jemur, 2. Fasilitas Pendidikan, 3. Fasilitas
Kesehatan dan 4. Pemadam Kebakaran. Di rumah susun Urip Sumoharjo, faktor priorotas utama yang memerlukan penanganan adalah :1. Tempat
Jemur, 2. Persampahan dan 3. Fasilitas keamanan. 3 Berdasarkan hasil analisa kuadran, penelitian terdahulu serta penanganan prioritas dari fasilitas
rumah susun, maka fasilitas-fasilitas yang dikehendaki baik untuk rumah susun Penjaringansari I, rumah susun Wonorejo maupun rumah susun Urip
Sumoharjo adalah : Kamar mandi WC dan dapur dalam unit hunian, listrik minimal 900 watt, PDAM, tempat jemur, persampahan, parkir motor
maupun mobil, warung, toko, tempat ibadah, gedung serbaguna, tempat bermain, keamanan, kantor pengelola, pemadam kebakaran. Luas hunian
tetap, yaitu tipe 18, tipe 21 ataupun 24, dengan syarat jumlah penghuni maksimal 3 orang atau 4 orang, dengan didukung peraturan pemerintah yang
berlaku. Berbeda dengan penelitian-penelitian yang telah ada sebelumnya,
penelitian yang akan dilakukan ini lebih memfokuskan pada pola pengelolaan rumah susun sederhana sewa sekaligus mengidentifikasikan tiga komponen
pelaksanaan pengelolaan rusunawa yaitu Pengelolaan keamanan, Pengelolaan kebersihan dan pemeliharaan bangunan dan Pengelolaan pendapatan. Penelitian
ini menggunakan metode deskriptif dengan pertimbangan yaitu Terdapat kamar- kamar yang diperdagangkan di dalam rumah susun Penjaringan Sari, sementara
kamar-kamar yang ada di rumah susun tersebut tidak dapat diperdagangkan karena termasuk Rumah Susun Sederhana Sewa, jadi penghuni rumah susun
Penjaringan sari tidak memiliki hak milik sepenuhnya. Selain itu kondisi dari
rumah susun yang mengarah ke kondisi kumuh, sehingga tidak sesuai dengan tujuan pembangunan rumah susun untuk mengurangi kawasan kumuh perkotaan.
Selain hal tersebut yang dijelaskan diatas permasalahan keamanan juga menjadi pertimbangan peneliti, dikarenakan rumah susun Penjaringan sari I mengalami
perluasan dengan adanya rumah susun Penjaringan sari II, sehingga termasuk rumah susun yang besar di Surabaya maka dari itu diperlukan tingkat kemanan
yang lebih luas pula.
B. Landasan Teori