73
b. Kondisi Geologi Topografi. Kondisi Topografi adalah kondisi yang menggambarkan kemiringan lahan
dan kontur lahan. Semakin besar kontur lahan berarti lahan tersebut mempunyai kemiringan yang semakin besar. Lahan yang baik untuk di
kembangkan untuk area perumahan adalah lahan yang relatif landai memiliki kemiringan kecil sehingga punya potensi pengembangan yang besar.
c. Kepastian hukum Status hukum suatu lahan merupakan hal yang sangat penting sehubungan
dengan legalitas lahan tersebut. Sesuai dengan hasil wawancara dengan Bapak Rudi Direktur Perumahan
Plamo Garden bahwa selama ini semua persyaratan tersebut sudah terpenuhi di Perumahan plamo garden yaitu dari segi keamanan bangunan di rancang cukup aman
persyaratan sebuah rumah tinggal dilengkapi dengan sarana-sarana yang diperlukan untuk pemeliharaan kebersihan dan kesehatan dengan memperhatikan
segi kenyamanan dan lingkungan yang asri sehingga terlihat indah.
117
2. Konsep Pola Hunian
Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman baik perkotaan maupun pedesaan yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas
umum sebagai upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
118
Perumahan berfungsi untuk lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan
prasarana dan sarana lingkungan.
119
117
Wawancara dengan Rudi, Direktur Perumahan Plamo Garden Kota Batam tanggal 15 Februari 2012
118
Undang-undang nomor 1 tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, Pasal 12
119
Undang-undang nomor 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman,Pasal 12
74
Persyaratan yang harus dipenuhi oleh pengembang dalam membangun perumahan adalah:
120
a. Perbandingan antara wilayah terbangun Build up area dengan wilayah terbukaopen space sebesar 60 : 40.
Pengembang harus membagi daerah peruntukan wilayah terbangun Build up area dan wilayah terbuka open space. realisasi aturan ini adalah
pembagian antara luasan hunian total sebesar 60 dan wilayah terbukajalan dan ruang terbuka 40. perbandingan antara luasan persil terbangun dengan
seluruhnya,
tujuannya untuk
menjaga keseimbangan
dan kelestarian
lingkungan b. Rencana sarana dan prasarana perumahan.
Pengembang harus menyiapkan sarana dan prasarana pendukung sesuai dengan klasifikasi perumahan yang di bangun agar keseimbangan lingkungan
terjaga. Dalam lingkungan perumahan harus di sediakan prasarana untuk
memberikan kemudahan bagi penghuni. Prasarana yang harus di sediakan adalah sebagai berikut:
1. Jalan, klasifikasinya di bedakan sebagai berikut:
a. Jalan penghubung lingkungan perumahan,yaitu jalan penghubung perumahan yang satu dengan perumahan lainnya
b. Jalan poros lingkungan perumahan yaitu jalan utama pada
suatu lingkungan perumahan
c. Jalan lingkungan yaitu jalan yang membagi
suatu lingkungan perumahan yang lebih rendah dari jalan poros lingkungan
2. Air minum . sumber air bersih bagi warga sangat di perlukan. Dapat di sediakan per unit atau sentral untuk seluruh area pemukiman
3. Air limbah, lingkungan yang baik harus ada sarana pengolahan air limbah rumah tangga, yang pengolahannya cukup dengan menyediakan septic
tank dan sumur resapan 4. Pembuangan air hujan, dapat disediakan sumur resapan
di area-area terbuka dalam kawasan perumahan atau selokan, untuk memenuhi
persyaratan saluran air hujan ini sebaiknya berupa saluran tertutup. 5. Pembuangan sampah
Merupakan sarana yang paling terkait dengan kesehatan lingkungan 6. Jaringan listrik, merupakan sarana penerangan perumahan
c. Legalitas perusahaan Agar dapat menjalankan bisnis properti pengembang secara yuridis harus
berbadan hukum untuk menjamin kelancaran operasional perusahaan serta
120
Wawancara dengan Bapak Gintoyono, Kepala Dinas Tata Kota Batam tanggal 22 Maret 2012
75
untuk menjamin kewajiban dan tanggung jawab perusahaan pengembang terhadap konsumen pembeli rumah
d. Perizinan proyek Kewajiban lain yang harus di penuhi oleh pengembang dalam melaksanakan
pembangunan perumahan adalah izin atas proyek yang akan di bangun
tersebut yang meliputi Izin Penggunaan dan Peruntukan Lahan IPPT, Izin Penetapan Lokasi IPL, pengajuan dan pengesahan Site Plan, Izin
Mendirikan BangunanIMB, pengesahan sertifikat tanah. e. Standar Perumahan
Pertimbangan peletakan unit hunian dalam komplek perumahan diatur
merupakan standar perumahan yang layak sebagai berikut:
121
a. Kelompok rumah, pengembangan perumahan daerah kemudahan di atur sebagai berikut :
1. Tingkat I diperbolehkan kurang dari 50 unit rumah 2. Tingkat II 50 unit rumah dengan unsur kelengkapan warung dan
lapangan bermain 3. Tingkat III 200 unit rumah dengan 1 unit pendidikan terendah dan
lapangan bermain b. Kepadatan Gross density
1. Daerah kemudahan tingkat I dalam 1 hektar minimum 115 rumah di samping bangunan dan persil tanah yang diperlukan untuk fasilitas
pendukung seperti warung ,ruang bermain dan lain- lain 2. Daerah kemudahan tingkat II , dalam 1 hektar minimum 72 rumah di
samping bangunan dan persil tanah yang diperlukan untuk fasilitas pendukung seperti warung, ruang bermain dan lain-lain
3. Daerah kemudahan tingkat III dalam 1 hektar minimum 50 rumah di samping bangunan dan persil tanah
yang diperlukan untuk fasilitas pendukung seperti warung , ruang bermain dan lain-lain
c. Luas persil 1. Daerah tingkat I Luas persil minimum 60 m2, maksimum 90 m2
2. Daerah tingkat II Luas persil minimum 90 m2, maksimum 120 m2 3. Daerah tingkat III Luas persil minimum 120 m2, maksimum 200 m2
d. Lebar muka persil untuk persil yang bentuknya teratur lebar muka persil minimum adalah 3
m dan untuk persil yang bentuknya tidak teratur lebar mukannya minimum 4,5 m2
e. Garis Sempadan Untuk luas persil yang kurang dari 90 m2 maka jarak sempadan minimum
90 m2 yang lebih besar minimum 3 m f. fasilitas lingkungan pemukiman
121
Suparno Sastra M dan Endy marlina, Perencanaan pengembangan Perumahan, Yogyakarta: Andi offset 2006 hal 136
76
1. fasilitas Pendidikan Merupakan sarana untuk membangun individu, untuk peningkatan
derajat seseorang standar yang ada adalah sebagai berikut: a. Untuk setiap 1000 penduduk
harus di sediakan 1 fasilitas
pendidikan setingkat taman kanak-kanak TK b. Untuk setiap 1600 penduduk harus di sediakan
1 fasilitas pendidikan
Setingkat Sekomah Dasar SD c. Untuk setiap 6000 penduduk harus di sediakan 1 fasilitas pendidikan
setingkat sekolah menengah pertama SMP dan Sekolah Menengah Atas SMA
2. fasilitas kesehatan Suatu lingkungan pemukiman yang penduduknya telah mencapai 6000
orang selain harus di lengkapi dengan fasilitas pendidikan juga harus di lengkapi dengan fasilitas kesehatan dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Setiap 6000 jiwa harus disediakan 1 fasilitas kesehatan setingkat
puskesmas pembantu yang sebaiknya diletakan di tengah-tengah lingkungan pemukiman dengan radius pencapaian maksimum 1500m
b. Selain itu bila di atas 6000-10.000 jiwa selain puskesmas harus di sediakan tempat praktek dokter yang harus di letakan
di tengah lingkungan pemukiman.
c. Jika jumlah penduduk di atas 10.000-30.000 disediakan 1 fasilitas kesehatan setingkat puskesmas yang lebih tinggi dari puskesmas
pembantu puskesmas
induk yang
menbawahi 5
puskesmas pembantu dan di lengkapi dengan apotik.
d. Jika jumlah penduduk di atas 30.000 jiwa suatu
lingkungan pemukiman harus dilengkapi dengan fasilitas bersalin yang di
lengkapi dengan apotik. 3. fasilitas perbelanjaan dan niaga
Merupakan fasilitas komersil sebagai layanan sebuah lingkungan
pemukiman, yang tujuannya untuk mempermudah aktivitas ekonomi masyarakat, dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Untuk lingkungan perumahan dengan penduduk mencapai 250 jiwa disediakan fasilitas perbelanjaan kecil berwujud warung
yang menyediakan kebutuhan sehari-hari
b. Bila penduduk sudah mencapai 2500 jiwa dilengkapi dengan
fasilitas perbelanjaan berupa pertokoan c. Bila penduduk 30.000 jiwa suatu lingkungan sebaiknya mempunyai
pusat perbelanjaan lingkungan seperti tempat keperluan jual beli
sehari-hari seperti makanan, pakaian, alat rumah tangga, alat
sekolah. Pusat perbelanjaan ini terdiri dari pertokoan dan pasar d. Untuk lingkungan pemukiman serta kecamatan
dengan jumlah penduduk
mencapai 120.000
jiwa sebaiknya
memiliki pusat
77
perbelanjaan dan niaga yang dilengkapi dengan bank dan tempat- tempat hiburan
4. fasilitas pemerintahan dan layanan umum a. Untuk setiap 500 kk atau 2500 jiwa penduduk perlu disediakan balai
pertemuan, parkir umum, kamar mandi umum dan pos keamanan atau hansip
b. Untuk setiap 6000 kk atau 30.000 jiwa perlu di sediakan kantor
kelurahan pos polisi, kantor pos pembantu, pos pemadam kebakaran, parkir umum dan kamar mandi umum dan gedung serba guna
c. Untuk setiap 24.000 kk atau 120.000 jiwa perlu di sediakan kantor kecamatan, kantor polisi, kantor pos cabang, pos pemadam
kebakaran, parkir umum, kamar mandi umum, gedung serba guna dan gardu listrik
5. fasilitas peribadatan Untuk membangun kehidupan rohani warga dalam suatu kawasan
pemukiman juga perlu disediakan sarana peribadatan, ketentuannya
dalah sebagai berikut misalnya 80 penduduk beragama islam : a. Untuk setiap 500 kk atau 2500 jiwa perlu disediakan 1 buah langgar
b. Untuk setiap 600 kk atau 30.000 jiwa selain langgar juga perlu di
sediakan mesjid c. Untuk setiap 24.000 kk atau 120.000 jiwa perlu disediakan masjid
setingkat kecamatan dan fasilitas ibadah lain di samping masjid 6. fasilitas rekreasi dan kebudayaan
Untuk memberikan keseimbangan pada kondisi psikologi warga selain fasilitas-fasilitas di atas
perlu juga disediakan fasilitas rekreasi dan kebudayaan sebagai apresiasi diri dengan ketentuan:
a. Setiap 6000 kk atau 30.000 jiwa perlu di sediakan gedung serba guna b. Setiap 24.000 kk atau 120.000 jiwa di samping gedung serba guna
perlu juga gelanggang remaja 7. fasilitas olahraga dan lapangan terbuka
a. Untuk kelompok 500 kk atau 250 jiwa perlu di sediakan tempat
bermain anak sebagai peringkat lingkungan b. Untuk kelompok 6000 kk atau 30.000 jiwa perlu di sediakan
lapangan terbuka berupa taman yang sekaligus digunakan untuk
berolah raga volley, badminton dan lain-lain c. Untuk kelompok 6000 kk
atau 30.000 jiwa di samping tempat bermain anak-anak, lapangan terbuka, perlu juga lapangan olah raga
d. Untuk kelompok 24.000 kk atau 120.000 jiwa perlu lapangan oleh raga seperti tenis, bola basket, yang dilengkapi ruang ganti pakaian
dan kakus umum.
78
Berdasarkan peraturan di atas konsep hunian pada perusahaan perumahan telah di laksanakan oleh Perumahan Plamo Garden. Lahan yang terbangun untuk
hunian adalah sebesar 60 dan lahan terbuka yang tersedia adalah 40. Sarana prasara telah tersedia. Perumahan Plamo Garden berdiri atas badan hukum PT
Plamo Karya, dan Perizinan proyek telah lengkap
122
Rumah yang layak huni adalah rumah yang memenuhi persyaratan keselamatan bangunan dan kecukupan minimum
luas bangunan serta kesehatan penghuni
yaitu kegiatan
pembangunan untuk
merencanakan, melaksanakan,
memperbaiki, mengembangkan dan melestarikan bangunan sesuai dengan prinsip pemanfaatan ruang dan pengendalian bangunan gedung dan lingkungan secara
optimal yang terdiri dari proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi serta kegiatan pemanfaatan, pelestarian dan perbaikan perumahan dan lingkungan. Hasil
perencanaan dan
perancangan rumah
harus memenuhi
persyaratan teknis
administratif tata ruang dan ekologis. Persyaratan teknis adalah persyaratan tentang struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kesehatan dan kenyamanan yang
berhubungan dengan rancang bangun termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan. Persyaratan administratif adalah perizinan usaha dari perusahaan
pembangunan perumahan, izin lokasi pertuntukan status hak atas tanah dan atau ijin mendirikan bangunan. Persyaratan ekologis adalah yang berkaitan dengan keserasian
dan keseimbangan fungsi lingkungan, baik lingkungan buatan ataupun lingkungan
122
Wawancara dengan Rudi, Direktur Perumahan Plamo Garden Kota Batam tanggal 15 Februari 2012 pukul 13.00
79
alam, termasuk nilai budaya yang perlu di lestarikan dan analisis dampak lingkungan dalam pembangunan perumahan AMDAL. Perencanaan
prasarana, sarana dan utilitas umum perumahan meliputi
rencana penyediaan kaveling tanah untuk
perumahan sebagai bagian dari pemukiman dan rencana kelengkapan prasarana sarana dan utilitas umum perumahan.
123
C. Pelaksanaan Penyerahan Fasilitas Umum Kepada Pemerintah
Dari hasil wawancara dengan pihak pengembang tentang pelaksanaan
penyerahan fasilitas umum kepada Pemerintah dikatakan fasilitas umum yang terdiri dari prasarana lingkungan, utilitas umum,dan fasilitas sosial yang di serahkan adalah
jika pembangunannya telah di selesaikan sesuai site plan, telah dipelihara sejak
prasarana tersebut siap di bangun penyerahan dilakukan dengan berita acara serah terima yang di serahkan bersama site plan
124
Menurut hasil wawancara dengan Yani dikatakan bahwa fasilitas yang
diserahkan oleh pihak pengembang kepada Dinas Tata Kota adalah fasilitas sosial, kepada Dinas Pekerjaan Umum adalah Prasarana lingkungan dan utilitas umum
adalah menjadi tanggung jawab pihak pengembang.
125
Wawancara selanjutnya adalah dengan Dohar, dikatakan bahwa Peraturan Daerah Kota Batam belum ada yang mewajibkan penyerahan seperti yang tercantum
pada
Peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 1 tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana
123
R sefrianto Dibyo Purnomo,Iswi Hariyani dan Cita yustisia, Kitab Hukum Bisnis Properti, Jogjakarta:Pustaka Yustisia, 2011 Hal 214
124
Wawancara dengan Agus , Manager Operasional Perumahan Plamo Garden tanggal 13 Februari 2012 Pukul 11.00
125
Wawancara dengan Yani, Pejabat Bidang Perijinan Dinas Tata Kota Batam tanggal 25 April 2012 pukul 10.00
80
Lingkungan, Utilitas Umum, Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah sehingga belum adanya kepastian dalam menjalankan penyerahan bagi instansi yang
membidanginya. Selain itu serah terima yang dilakukan harus sesuai dengan persyaratan yang ditentukan Pemerintah Kota, untuk mengikuti itu di kota Batam
yang terjadi adalah pihak pengembang menyerahkan kepada pihak Pemerintah kota dengan keadaan yang tidak sesuai standar yang ditentukan dengan kata lain
Prasarana lingkungan berupa jalan biasanya diserahkan dengan keadaan rusakbelum terpelihara dikarenakan Pihak pengembang merasa akan banyak mengeluarkan dana
untuk membuat jalan yang sesuai standard yang di tentukan,sehingga mengurangi keuntungan. Untuk beberapa perumahan yang cukup elit biasanya prasarana dibuat
dan dirawat oleh pihak pengembang. Sehingga di Kota Batam belum di terapkan penyerahan prasarana lingkungan ini.
126
Pada pengaturan penyerahan dikatakan
bahwa pembangunan prasarana lingkungan, utilitas umum dan penyediaan tanah peruntukan fasilitas sosial telah
dilaksanakan sesuai dengan rencana tapak yang telah disahkan
oleh pemerintah daerah
dan fasilitas
tersebut telah
mengalami pemeliharaan
dengan masa
pemeliharaan 1 satu tahun terhitung sejak tanggal berita acara Pendahuluan dan atau Berita Acara Pemeriksaan oleh Dinas Pekerjaan Umum setempat. Hasil analisa
dari penelitian melalui wawancara ditemukan bahwa pada pelaksanaannya fasilitas yang diserahkan oleh pihak pengembang kepada Dinas Tata Kota adalah fasilitas
126
Wawancara dengan Dohar, Kepala Bidang Prasarana Jalan dan Jembatan, Dinas Pekerjaan Umum Kota Batam, tanggal 25 April 2012, Pukul 14.00
81
sosial, kepada Dinas Pekerjaan Umum adalah Prasarana lingkungan dan utilitas umum adalah menjadi tanggung jawab pihak pengembang. Untuk fasilitas sosial
sudah berjalan di serahkan kepada Dinas Tata Kota Batam namun untuk prasarana lingkungan belum dapat dipenuhi.
D. Kesesuaian fungsi Fasilitas Umum
Di Perumahan Plamo Garden pembangunan yang di lakukan oleh pihak pengembang adalah sesuai dengan site plan yang di gambarkan, dengan pembagian
yang di serahkan sesuai dengan yang di tentukan oleh pemerintah . berbeda yang di temukan di Perumahan Taman Harapan Indah, di sini pihak pengembang developer
yang tidak memberikan apa yang seharusnya menjadi hak masyarakat kepada pemerintah kota dengan merubah fungsi yang tadinya pada perumahan ada lebar jalan
row right of way 30 meter tapi nyatanya dijadikan lebar jalan row 10 meter. Hal ini adalah tidak sesuai dengan yang diperjanjikan dan menyebabkan beralih fungsinya
prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial. Salah satu selling point yang sering di jadikan pengembang untuk mencari konsumen adalah kelengkapan fasilitas
komplek perumahan tersebut, para pengembang selalu mengedepankan kelengkapan fasilitas dalam promosi mereka, sehingga dengan iming-iming tersebut konsumen
jadi membeli rumah tersebut, namun setelah berjalan untuk kepentingan komersil pihak pengembang bahkan dengan kurangnya pengawasan dari pemerintah dapat
terbit perubahan fatwa planologi tata batas garis baru yang isinya telah beralih fungsinya prasarana lingkungan, utilitas umum, dan fasilitas sosial.
82
Salah satu hak konsumen adalah untuk mendapatkan informasi. Kaitannya dengan
keberadaan fasilitas umum , media yang dapat di pakai konsumen
perumahan sebagai sumber informasi adalah iklan, brosur perumahan dan pameran perumahan. Dari materi yang ada informasi tentang fasilitas umum yang diperoleh
konsumen dari pihak ketiga media di atas dapat dibedakan menjadi dua pertama informasi
fasilitas umum yang sepenuhnya dari pengembang dimana hubungan hukumnya terbatas antar calon konsumen dan pengembang, kedua informasi yang
sama-sama dari brosur tapi bersumber dari dokumen perijinan yang dikeluarkan pemerintah daerah seperti ijin lokasi, disini pertanggungjawaban hukum pengembang
tidak hanya pada konsumen melainkan juga pada pemerintah daerah. Pemerintah daerah dapat menjatuhkan sanksi administrasi apabila pengembang tidak merealisir
fasilitas umum tersebut. Dari segi administratif pada fatwa planologi telah terjadi perubahan yang tadinya peruntukan untuk jalan tertulis pada site plan row 30, setelah
rumah terjual pengembang menjadi komersil dengan merubah peruntukan menjadi perumahan
hal tersebut di dukung dengan berubahnya fatwa planologi yang di terbitkan oleh Otorita Batam, dengan demikian terjadi pengalihfungsian fasilitas
umum, dan pihak pengembang tidak menyerahkan kepada Pihak Pemerintah Kota fasilitas umum yang seharusnya menjadi fasilitas warga perumahan tersebut.
127
Berbeda dengan pelaksanaan di Perumahan Plamo Garden, setelah siteplan selesai
dan terjadi pemisahan build area dengan wilayah terbuka open space
127
Wawancara dengan Minggus, pengacara yang mewakili warga Taman Harapan Indah, tanggal 05 Februari 2012
83
sebesar 40 dan sisannya untuk kawasan perumahan. Perumahan ini telah mempergunakan
lahan sebagaimana
mestinya dengan
menyerahkan kepada
pemerintah, dan memberikan apa yang telah menjadi hak warga perumahan tersebut.
E. Peranan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT Dalam
Pengurusan Hak Atas Tanah dan Jual Beli
Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Tata cara jual beli tanah yang dapat dilakukan secara di bawah tangan
ataupun secara otentik. Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk
melakukan jual beli
tanah terhadap
tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :
128
a. Akta Jual Beli AJB. Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat PPAT untuk
membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat
akta jual beli dimaksud.
b. Persyaratan AJB. Yang diperlukan untuk membuat AJB tanah dikantor pembuat akta tanah
adalah : 1. Penjual membawa :
Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual, Kartu Tanda Penduduk, bukti
pembayaran Pajak
Bumi dan
Bangunan, surat
persetujuan suamiisteri bagi yang sudah berkeluarga dan Kartu Keluarga.
2. Pembeli membawa : Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga.
Adapun Proses pembuatan akta jual beli di Kantor PPAT Kota Batam adalah sebagi berikut:
129
128
Herman, Tata Cara Jual Beli Tanah,http:herman-notary.blogspot.com200903tata-cara- jual-beli-tanah.html, di Publikasikan tanggal 3 maret 2009, di akses tanggal 02 februari 2012
129
Wawancara dengan Syaifudin, Notaris di Batam, tanggal 06 Februari 2012, Pukul 13.00
84
a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli. Sebelum membuat Akta Jual Beli, Pejabat Pembuat Akta Tanah melakukan
pemeriksaan mengenai kesesuaian data dalam sertifikat ke Kantor Pertanahan. Penjual harus membayar Pajak Penghasilan PPh apabila harga jual tanah di
atas Rp.60.000.000 enam puluh juta rupiah di bank atau kantor pos. Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia
tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum. Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak
dalam sengketa. PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.
b. Pembuatan Akta Jual Beli Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang
yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis, dihadiri oleh sekurang- kurangnya dua orang saksi. Pejabat Pembuat Akta Tanah membacakan akta
dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh
penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar
lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran balik nama. Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.
Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama
85
sertifikat. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.Berkas yang diserahkan adalah Surat
permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli, Akta jual beli PPAT, Sertifikat hak atas tanah, Kartu Tanda Penduduk KTP pembeli dan
penjual,Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan PPh. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan hak atas tanah dan Bangunan
BPHTB. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama
kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada pembeli. Nama pemegang hak lama penjual di dalam buku tanah dan
sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. nama pemegang hak yang baru
pembeli ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala
Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu 14 empat belas hari pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli
di kantor pertanahan. Proses balik nama di Kantor Badan Pertanahan Kota Batam dilakukan dengan
cara:
130
Notaris PPAT menyampaikan dokumen Akta Jual Beli ke kantor Pertanahan dengan surat Pernyataan beserta lampirannya berupa kelengkapan fotokopi
130
Wawancara dengan Sugianto Tampubolon, Kantor Badan pertanahan Batam, Tanggal 06 Februari 2012, Pukul 10.00
86
KTP pemilik dan pembeli, kartu keluarga pemilik dan pembeli, sertifikat atas nama pemilik, SPPT, PBB, bukti setoran PPh dan BPHTB terutang, bukti
setor biaya pendaftaran peralihan hak.
Selanjutnya dari hasil wawancara dengan Abdul Rahim Lubis dikatakan bahwa:
131
Setelah berkas lengkap maka dilakukan pencatatan peralihan tersebut dalam Buku Tanah dan sertifikatnya, kemudian sertifikat yang telah di catatkan atas
nama pembeli balik nama diserahkan kepada yang bersangkutan
Kesimpulannya Akta NotarisPPAT dalam transaksi jual-beli adalah suatu yang mutlak khususnya bagi pembeli dalam rangka proses balik namanya.
Pendaftaran balik nama sertipikat dari penjual menjadi nama pembeli harus
dilakukan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak akta ditandatangani. Proses balik nama ini biasanya di biayai oleh pembeli atau berdasarkan kesepakatan dengan
penjual. Pembeli bisa memilih akan balik nama menggunakan jasa PPAT atau
mengajukan sendiri. Secara garis besar prosedur dan mekanisme pembuatan akta tanah, adalah
sebagai berikut:
132
b. Penjual wajib menghubungi kantor pajak untuk menentukan jumlah pajak yang harus disetor berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak NJOP. Kantor pajak
akan memberikan surat setoran pajak SSP. c. Penjual membayar pajak ke bank yang telah ditentukan.
d. Bukti dari setoran pajak dan sertifikat asli dibawa ke PPAT. e. PPAT akan meneliti apakah penjual merupakan oranglembaga yang berhak
atas tanah tersebut. f.
PPAT akan meneliti apakah pembeli merupakan oranglembaga yang berhak membeli tanah tersebut.
g. Jika harus mewakilkan kepada seseorang, kuasa itu harus dinyatakan secara tertulis di atas kertas bermaterai secukupnya dan dilegalisasi seperlunya.
131
Wawancara dengan Abd Rahim Lubis, Pejabat pada Kanwil Badan Pertanahan Nasional provinsi Sumatera Utara, tanggal 13 April 2012, Pukul 11.00
132
Wawancara dengan Hanugrah Notaris di Kota Batam, tanggal 06 Februari 2012
87
h. Menunjukkan sertifikat tanah yang asli untuk diperiksakan ke kantor pertanahan BPN setempat. Jika tanah belum didaftarkandibukukan dalam
buku tanah, kantor BPN dapat menerbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah SKPT di kantor tersebut.
i. Penyerahan IMB dan blue print gambar cetak biru. j. Penyerahan copy KTP penjual suami-istri.
k. Penyerahan surat persetujuan menjual dari suami-istri. l. Penyerahan copy kartu keluarga penjual.
m. Penyerahan copy KTP pembeli. n. Pembuatan akta jual-beli di PPAT.
Prosedur penandatanganan akta jual beli AJB adalah sebagai berikut :
133
a. Penjual dan calon pembeli atau kuasanya harus menghadiri pembuatan akta. b. Pembuatan akta harus dihadiri sekurang-kurangnya 2 dua orang saksi.
c. Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT membacakan dan menjelaskan isi dan maksud dari pembuatan akta.
d. Jika isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli, akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi, dan PPAT.
e. Akta dibuat 2 dua lembar asli, 1 satu lembar disimpan di kantor PPAT dan 1 satu lembar lainnya disampaikan ke kantor pertanahan BPN untuk
keperluan pendaftaran balik nama, untuk penjual dan pembeli mendapatkan salinan akta.
Bagi masyarakat yang hendak melakukan transaksi jual beli rumah dengan developer dan agar kepentingannya sebagai pembeli tidak terusik, ada baiknya
memperhatikan tentang pedoman pengikatan jual beli rumah yang diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No : 09KPTSM1995 tanggal 23 Juni
1995 tentang
Pedoman pengikatan
Jual Beli
Rumah. Yang pertama perlu diperhatikan dalam transaksi jual beli rumah dengan developer
adalah mengenai Uraian Obyek jual beli yang dimuat dalam Surat Perjanjian
133
Gunawan Widjaja, Seri hukum Bisnis: Jual Beli, Jakarta: Rajawali Press,2000, Hal 18
88
Pengikatan Jual - Beli yang sedikitnya harus mencantumkan Hal-hal yang menjadi prinsip dasar mengenai PPJB adalah :
134
a. Uraian obyek pengikatan jual beli, meliputi : 1. Luas bangunan disertai dengan gambar arsitektur dan gambar spesifikasi
teknis. 2. Lokasi tanah sesuai dengan pencantuman nomor kavling.
3. Mengenai luas tanah beserta perizinannya. b. Kewajiban dan jaminan penjual.
Pihak penjual wajib membangun dan menyerahkan unit rumahkavling sesuai dengan yang ditawarkan kepada pembeli, sehingga PPJB menjadi pegangan
hukum untuk pembeli. c. Kewajiban bagi pembeli.
Kewajiban pembeli adalah membayar cicilan rumahkavling dan sanksi dari keterlambatan berupa denda. Keputusan Menteri negara Perumahan Rakyat
Nomor 9 Tahun 1995 menjelaskan bahwa besar denda keterlambatan adalah 21000 dari jumlah angsuran per hari keterlambatan.
Jika dokumen belum berbentuk sertifikat jual beli dilakukan secara notaril, jika sudah berbentuk sertifikat jual beli di lakukan oleh PPAT
135
Berbeda dengan kota-kota lain di Indonesia di Batam transaksi jual beli baru dapat di buat setelah ada ijin peralihan dari Otorita Batam yang di tandatangani oleh
kepala Seksi hukum baru dapat dilakukan transaksi jual beli
136
Jika belum sertifikat di Kota Batam diperbolehkan jual beli secara notariil tetapi mekanisme pengurusan dokumennya harus sudah sampai dengan tahap
rekomendasi Otorita Batam. Jual beli tersebut dilakukan dengan akta yang berjudul
134
Dadan Darmawan, 75 Tanya Jawab Jual Beli Properti, Jakarta: Visimedia,2002,Hal 43
135
Wawancara dengan Syahril Sofyan, Notaris di Medan, Tanggal 12 Februari 2012
136
Wawancara dengan Agus Setyadi Hadi Susilo, Notaris di Batam, tanggal 03 April 2012 pukul 14.00
89
Perjanjian Perikatan Jual BeliPPJB atau Akta Pengikatan Jual Beli dan Pengoperan Hak
137
Dari hasil
analisa maka
ditemukan bahwa
pengurusan mekanisme
permohonan tanah di Otorita Batam haruslah melalui tahapan melakukan
permohonan alokasi lahan, mengisi blangko daftar isian Permohonan Alokasi Lahan, mengisi surat pernyataan kesanggupan SPK, melakukan pembayaran tagihan uang
muka uang wajib tahunan otorita UWTO Batam, terbitnya ijin prinsip., melakukan pembayaran tagihan jaminan pelaksanaan, melakukan pembayaran tagihan cicilan
Uang Wajib Tahunan Otorita Batam 30 tiga puluh kali atau Pelunasan, surat perjanjian SPJ, terbitnya gambar penetapan lokasi, surat keputusan SKEP,
rekomendasi, dan jika ingin mendirikan bangunan harus mengurus fatwa planologi Batas Bangunan, ijin mendirikan bangunan IMB, Sementara itu untuk
pelaksanaan perencanaan pembangunan perumahan dan persyaratan lingkungan Pelaksanaan Perencanaan Pembangunan Perumahan dan Persyaratan Lingkungan
harus mengikuti konsep pembangunan berwawasan lingkungan dan konsep pola hunian. Kemudian untuk pelaksanaan penyerahan fasilitas umum kepada Pemerintah
yang terdiri dari prasarana lingkungan, utilitas umum,dan fasilitas sosial yang di serahkan adalah jika pembangunannya telah di selesaikan sesuai site plan, telah
dipelihara sejak prasarana tersebut siap di bangun penyerahan dilakukan dengan berita acara serah terima yang di serahkan bersama site plan. Untuk fasilitas sosial
137
Wawancara dengan Syaifuddin, Notaris di Batam, Tanggal tanggal 06 Februari 2012, Pukul 13.00
90
adalah ke Dinas Tata Kota, prasarana lingkungan di serahkan ke Dinas Pekerjaan Umum, dan utilitas umum adalah menjadi tanggung jawab pihak pengembang.
Selanjutnya untuk status hak atas tanah pengurusan dilaksanakan di Badan Pertanahan Nasional Kota Batam. Transaksi jual beli baru dapat di buat setelah ada
ijin peralihan dari Otorita Batam Apabila tanah tersebut dokumennya belum sampai sertifikat, jual beli dilakukan secara notariil yaitu dengan Perjanjian Perikatan Jual
BeliPPJB atau Akta Pengikatan Jual Beli dan Pengoperan Hak. Jika telah sertifikat, jual beli dilakukan oleh PPAT yaitu dengan Akta Jual Beli AJB
91
BAB IV PENGAWASAN PERMOHONAN ALOKASI LAHAN, PENYERAHAN
FASILITAS UMUM DAN PEROLEHAN STATUS HAK ATAS TANAH DI ATAS HAK PENGELOLAAN DI KOTA BATAM
A. Peran Pelaku Bisnis Properti
Pelaku dalam bisnis Properti adalah:
138
1. Pengembang developer Perusahaan yang bekerja mengembangkan suatu kawasan menjadi perumahan
yang layak huni dan memiliki nilai ekonomis sehingga dapat di jual kepada masyarakat. Dalam mewujudkan keinginannya membangun perumahan
pengembang pada umumnya memakai jasa pemborong kontraktor untuk membangun
rumah atau
bangunan sesuai
perencanaan yang
dibuat pengembang.
2. Penanam modal Kepemilikan proyek properti ini dapat dilakukan secara kerja sama dengan
pihak lain atau antar investor, perusahaan, serta individu. 3. Pemberi pinjaman
Sumber pemberi pinjaman bisa dari pihak bank, lembaga keuangan non bank, individu yang meninjamkan dana untuk pembiayaan suatu proyek investasi
ini.
4. Pemakai Pihak yang membeli aset kepemilikan dari proyek properti tersebut dan di
buatkan bukti pemilikan sertifikat hak. Antara pihak pengembang, penanam modal , pemberi pinjaman dan pemakai
saling berhubungan satu dengan yang lainnya. Pihak pengembang tanpa dukungan penanam modal dan pemberi pinjaman tidak akan menjadi perusahaan yang sukses
dan berkembang, demikian juga tanpa pemakai selaku pembeli proyek properti. Begitu juga dengan pihak penanam modal dan pemberi pinjaman tanpa mengucurkan
138
Property Pluss -2015, Strategi membangun Bisnis property, Bandung: Ufuk Press 2011 hal 16
91
92
dana kredit tidak akan mendapatkan untung dari bunga dan separate antara debet dan kredit.
Kualitas terbaik best quality dan penyelesaian tepat waktu delivery on time adalah kunci utama dalam bisnis properti. Ketika kita membangun rumah dengan
hasil bagus dan penyelesaiannya tepat waktu konsumen akan puas. Namun bila sebaliknya konsumen akan kecewa. Diperlukan pekerjaan yang detail dan tingkat
kehati-hatian yang tinggi serta kejujuran. Tanah adalah ciptaan Tuhan, jika kita berbisnis tanah maka kita memperdagangkan ciptaan Tuhan , dengan begitu kita tidak
hanya berurusan dengan konsumen tetapi juga dengan Tuhan, pencipta tanah
tersebut, jika kita tidak jujur maka Tuhan akan murka pada kita. Pelaku bisnis properti akan bekerja dengan dukungan sumber daya pendukung.
Dalam bisnis properti sumber daya pendukung terdiri dari:
139
1. Notaris Notaris adalah sebagai bagian dari usaha yang dijalankan oleh pengembang,
sebab mereka bisa mengurus perizinan kawasan, akta jual beli konsumen, pemecahan sertifikat.
2. Supplier Material Pembangunan rumah bisa dilakukan tanpa mengeluaran uang tetapi setelah
rumah terjual baru di bayarkan kepada supplier material. 3. Kontraktor.
pengembang bisa memberikan hak pada kontraktor untuk membangun satu kawasan secara utuh hingga seluruh konstruksi bangunan di bangun oleh
mereka. Dalam pembangunan peran aktif kontraktor sangat diperlukan untuk menyukseskan
pembangunan rumah baik dalam hal permodalan maupun kualitas dan ketepatan waktu pembangunan sebab hal itu merupakan tolak
ukur kredibilitas developer. Kontraktor ada 3 jenis yaitu: a. kontraktor utama main contractor, yaitu perusahaan yang ahli dan
berpengalaman dalam bidang pekerjaan konstruksi, kontraktor ini yang menandatangani kontrak dengan pihak pengembang. Dalam pekerjaannya
139
Property Pluss -2015, loccit, hal 20
93
kontraktor utama bisa melimpahkan pekerjaannya pada kontraktor lain selaku sub kontraktor. Semua pekerjaan yang di lakukan antara kontraktor
ataupun sub kontraktor harus di dasarkan perjanjian tertulis agar tidak terjadi permasalahan.
b. Sub kontraktor domestik domestic sub contractor terdiri dari: 1. Sub kontraktor kerja yaitu sub kontraktor yang menyediakan semua
bahan material proyek dan pekerja yang di butuhkan dalam suatu
pekerjaan sub kontrak. 2. Sub kontraktor bahan yaitu sub kontraktor yang menyediakan bahan-
bahan material proyek selama jangka waktu pelaksanaan proyek. 3. Sub
kontraktor buruh
atau pekerja
adalah kontraktor
yang menyediakan buruh atau pekerja untuk melaksanakan kerja kontrak
bangunan. c. Sub kontraktor non struktur
Merupakan sub kontraktor yang diperkerjakan oleh pengembang untuk pekerjaan mechanical dan electrical, pemasangan lift escalator, jaringan
listrik, pemasangan pendingin ruangan air conditioningAC, instalasi air bersih, alat pemadam kebakaran, pembuatan taman, penyediaan jasa
kebersihan, penyediaan jasa keamanan.
4. Konsumen Jika produk rumah di jual dengan harga pokok tetapi konsumen membayar
tunai, pihak pengembang akan mendapat tambahan modal. 5. Perbankan
Pencairan dana dari bank diberikan pada saat terjadi kesepakatan kredit selesai dilakukan sisanya di berikan secara bertahap sesuai dengan progres
pembangunan.
Keberhasilan usaha properti tidak terlepas dari adanya tim yang solid.Tiap bagian harus mengerti peran masing-masing dan memberikan kontribusi penuh guna
tercapainya tujuan. Tim kerja dan tugas masing-masing dalam perusahaan pengembang terdiri dari:
140
1. Pengusaha Properti a. Bertanggung jawab atas ketersediaan modal
b. Menjalin hubungan dengan relasi penyandang modal, pemilik lahan, supplier
2. Bagian Administrasi dan keuangan beserta staf a. Bertanggung jawab atas penggunaan modal
b. Membuat laporan keuangan proyek neraca laba rugi,arus kas,rekening Koran, time schedule
140
Aditya dan Titi Frangky Nasution, Trik Sukses menjadi Pengusaha Properti, Yogyakarta: Andi 2010 , Hal 23
94
c. Melakukan pembayaran
kewajibanperbankan, lembaga
keuangan, supplier, gaji,biaya yang timbul selama berlangsung kegiatan proyek
d. Menerima pembayaran dari para pembeli tunai keras atau Down payment 3. Bagian Produksi
Pihak developer juga seharusnya memiliki pihak yang bertugas untuk mengawasi jalannya pembangunan perumahan, yaitu di devisi
produksi. Standar
pengendalian dan
pengawasan progres
bangun, prosedur
pengendalian dan proses pembangunannya berjalan sesuai target yang
ditentukan dan kualitasnya sesuai spesifikasi standar. Pihak produksi juga bertanggung jawab untuk kualitas dan sistem kendali mutu agar sesuai dengan
prosedur standar yang diinginkan. Agar kualitas bangunan sesuai spesifikasi tehnis bangunan standar yang di keluarkan oleh pihak pengembang.
4. Bagian perizinan dan Humas
a. Bertanggung jawab atas pengurusan izin-izin terkait dengan proyek
b. Memberikan penjelasan kepada para pihak baik pihak terkait maupun
tidak terkait dalam proyek 5. Bagian Marketing
a. Bertanggung jawab atas target penjualan unit bangunan kepada para
konsumen b.
Memberikan penjelasan produk unit perumahan kepada konsumen c.
Mengumpulkan data-data konsumen untuk disampaikan kepada bagian administrasi dan keuangan
6. Bagian logistik a.
Bertanggung jawab atas ketersediaan bangunan b.
Melakukan pencatatan terhadap penerimaan material bangunan dari
supplier dan pemberian kepada pekerja c.
Melakukan stock opname terhadap persediaan Barang 7. Pengawas proyek site manager
a. Bertanggung jawab dan melakukan pemeriksaan terhadap kualitas
bangunan b.
Bertanggung jawab membuat time schedule yang telah di tetapkan c.
Membuat Progress report secara berkala atau sesuai dengan persentase pembangunan di lapangan
Pengawas proyek
melakukan pengawasan
harian terhadap
proses pembangunan dari awal membangun sampai dengan rumah selesai di bangun
dan menjaga kebersihan lingkungan dari bahan-bahan material dan membuat laporan
mingguan tentang area pengawasannya, melapor progress bangun apakah sesuai dengan target yang di tetapkan dalam kontrak dengan pihak
kontraktor 8. Kepala tukang dan anggota
a. Mengawasi para pekerja sesuai dengan tujuan masing-masing
b. Bertanggung jawab atas ketepatan waktu pengerjaan
c. Bertanggung jawab atas ketersediaan pekerja bangunan
95
9. Security a.
Bertanggung jawab atas keamanan dan situakusi kondusif lingkungan Pekerjaan
b. Menjaga keamanan barang material di lokasi proyek
10. Cleaning service a.
Bertanggung jawab atas kebersihan lingkungan kerja b.
Bertanggung jawab atas kenyamanan lingkungan kerja Sebelum membeli tanah yang harus diperhatikan pihak pengembang adalah
lokasi tersebut diperbolehkan dijadikan kawasan perumahan, perizinan bisa mengatasnamakan pribadi atau badan hukum, letak tanah dari jalan raya, luas fasilitas
umum dan luas hunian, luas kaveling yang boleh dibangun, fasilitas apa saja yang harus di penuhi untuk mendirikan perumahan, dan apa ketentuan perizinan di daerah
tersebut, mengingat ketentuan antar daerah berbeda. Klasifikasi proses pengajuan perizinan berdasarkan skala perumahan yang
akan dibangun dapat di kelompokan sebagai berikut:
141
1. Membuat site plan Ketentuan membuat site plan harus memperhatikan peraturan daerah berapa
lebar jalan minimal yang harus di penuhi, berapa jarak yang boleh di bangun dari jalan raya atau jalan yang ada dilokasi perumahan. Juga berapa persen
luas tanah yang bisa dijadikan perumahan dan untuk fasilitas umum, misal luas kaveling minimal dan besar bangunan dibandingkan luas tanah kaveling.
2. Pengajuan memecahkan sertifikat sesuai luas kaveling yang diinginkan di BPN atau ke notarisPPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah.
3. Pengajuan Izin
Mendirikan Bangunan IMB yaitu dikantor Dinas Perizinan, Nomor Pokok Wajib PajakNPWP di kantor Pajak, Surat Ijin
Usaha Perusahaan SIUP , Tanda Daftar PerusahaanTDP di Pemerintah Kota
4. Pemecahan sertifikat status masih
atas nama pemilik tanah lama. Hal
Ini untuk
menghindari pajak double, jadi tidak perlu harus balik nama
141
Ridwan A Halim , Perumahan Dan Pemukiman Di Indonesia, Jakarta:Penhnas 2005, Hal 72
96
kepada kita,
tapi pihak kita mempunyai surat kuasa menjual yang bias
langsung dialihkan kepada pihak ketiga atau pembeli. Urutan prosedur administrasi dokumen penjualan
yang dilakukan oleh pihak pengembang adalah sebagai berikut :
142
a. Buku arsip kaveling rumah, merupakan arsip terpenting yang di simpan
perusahaan.Buku arsip ini mencatat konsumen mana yang melakukan
pembayaran tunai, tunai bertahap ataupun tunai melalui Bank dan tanggal transaksinya, dan dokumen apa yang di serahkan.
b. Dokumen perjanjian sementara jual beli PSJB yaitu untuk konsumen Maksud dan tujuannya adalah sebagai panduan dalam penentuan nilai titipan
booking fee atas kaveling yang terjual dalam periode bulan berjalan, kepastian penjualan atas kaveling, dimana dianggap sementara tidak di jual sampai
dengan proses penjualan berjalan sempurna, merupakan panduan bagian legal untuk memastikan kelengkapan data KPR calon konsumen, bagian arsitek
untuk menjalankan proses desain dan follow up terhadap proses pembuatan dokumen selanjutnya dan sebagai bukti serah terima dokumen
dari bagian penjualan kepada bagian keuangan.
c. Dokumen Perjanjian Pendahuluan Jual Beli PPJB untuk konsumen Maksud dan tujuan sebagai panduan dalam penentuan harga jual pasti atas
rumah dan kaveling yang di beli oleh konsumen. Kepastian penjualan atas kaveling dan rumah di mana kaveling tersebut di anggap telah terjual secara
sempurna.
d. Dokumen Surat Perintah Mulai Bangun Maksud dan tujuan sebagai panduan bagian pembangunan dalam pembuatan
dan pembentukan dokumen KBK, kepastian budget dan nilai tertinggi biaya bangunan kaveling yang akan di keluarkan oleh bagian keuangan, acuan batas
waktu dan tahapan pembayaran borongan yang oleh bagian keuangan akan di sesuaikan dengan rencana potensi uang masuk yang ada.
e. Dokumen surat perintah kerja kepada kontraktor atau pemborong SPK adalah surat kontrak yang di buat di bawah tangan berisikan tentang
perjanjian atau kesepakatan tentang nilai kontrak periode penyelesaian
bangunan sistem pembayaranya dan kesepakatan-kesepakatan lainnya antara pihak developer dan pihak pemborong. Uraian prosedur kerjanya yaitu pihak
pemborong mengajukan rencana anggaran biaya kaveling rumah yang akan di bangun bagian produksi melakukan evaluasi kelayakan nilai kontrak
borongan, jika di setujui maka bagian produksi akan di buatkan SPK kepada devisi konstruksi atau pemborong. SPK tersebut berisi tentang perjanjian
142
Property Pluss -2015, Strategi membangun Bisnis property, Bandung: Ufuk Press 2011 hal 35
97
kesepakatan antara pihak pemborong dengan pihak developer tentang lokasi kaveling, data konsumen, jadwal bangun yang dilengkapi dengan gambar
denah, gambar kerja, spesifikasi tehnik bangunan dan kesepakatan antar pihak, biaya kontrak, cara pembayaran dan serta perjanjian tentang aturan-
aturan selam proses di bangun dan juga ada jaminan kualitas. SPK di anggab sah jika sudah di tandatangani pihak kontraktor dan pihak pengembang.
Sedang di bagian produksi di buat kartu manual SPK dan Kartu Pembayaran Pemborong.
f. Dokumen Kontrak Bangunan Kaveling KBK untuk pelaksana Maksud
dan tujuan
merupakan dokumen
penunjukan pelaksanaan
pembangunan kepada pihak ketiga atau pelaksana lapangan, sebagai panduan dalam pelaksanaan pembangunan rumah yang di beli oleh konsumen, panduan
awal dan dasar dalam pe mbuatan kartu manual utang borongan kaveling dan dasar bagi pengawas lapangan dan menjaga kendali dari sisi mutu dan biaya.
g. Dokumen perjanjian jual beli Konsumen, marketing dan arsitek mengisi form PSJB, konsultasi denah lama
waktunya maksimal 2 minggu dari booking fee, membuat kuitansi tanda jadi booking fee sebagai bukti penerimaan tanda jadi kepada pembeli,
pengumpulan syarat KPR bila menggunakan fasilitas kredit. Untuk PPJB penandatanganan dilakukan
maksimal 2 minggu setelah booking fee atau setelah gambar kerja lengkap untuk lampiran di perjanjian. Pada saat
penandatanganan perjanjian kedua belah pihak pembeli dan penjual harus benar-benar memahami isi perjanjian agar di kemudian hari tidak timbul
permasalahan.
h. Dokumen Berita Acara Serah Terima BAST untuk konsumen Isinya bahwa dengan ditandatangani BAST ini maka kedua belah pihak telah
sepakat, pihak kesatu menyerahkan bangunan rumah tinggal kepada pihak kedua dan pihak kedua menerima dengan baik bangunan rumah tinggal dari
pihak kesatu, disebutkan detail letak bangunan, telah melakukan pemeriksaan di perumahan tersebut bahwa kondisinya baik, dan dengan serah terima
tersebut akibat hukumnya adalah pengalihan tanggung jawab pihak pertama ke pihak kedua di rumah tersebut.
Rumah yang masih dalam proses pembangunan dapat di pasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli PPJB yaitu kesepakatan melakukan jual
beli rumah yang masih dalam proses pembangunan antara calon pembeli rumah dengan penyedia rumah yang diketahui oleh pejabat yang berwenang. PPJB
dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan tanah, hal
98
yang diperjanjikan, kepemilikan Izin Mendirikan Bangunan, ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum, keterbangunan perumahan paling sedikit 20.
143
Hal yang di perjanjikan adalah kondisi rumah yang di bangun dan dijual kepada konsumen
yang dipasarkan
melalui media
promosi, meliputi
lokasi rumah,
kondisi tanahkaveling, bentuk rumah, spesifikasi bangunan, harga rumah, sarana, prasarana
dan utilitas umum perumahan, fasilitas lain waktu serah terima rumah serta penyelesaian sengketa. Yang di maksud keterbangunan rumah paling sedikit 20
adalah hal telah terbangunnya rumah paling sedikit 20 dari seluruh jumlah unit rumah serta ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum
dalam suatu perumahan yang di rencanakan.
144
Suatu Perjanjian adalah semata-mata suatu Persetujuan yang di akui oleh hukum. Persetujuan ini merupakan kepentingan yang pokok dalam dunia usaha dan
menjadi dasar dari kebanyakan transaksi dagang seperti jual beli barang tanah pemberian kredit, asuransi, pengangkutan barang, pembentukan organisasi usaha dan
sebegitu jauh menyangkut juga tenaga kerja. Syarat- syarat pokok perjanjian terdiri dari maksud mengadakan perjanjian, Persetujuan yang tetap, Prestasi, Bentuknya,
Syarat tertentu, dan kausa yang halal
145
Dalam dunia usaha properti adalah hal yang lazim bicara tentang perjanjian. Baik perjanjian dengan konsumen maupun kontraktor, dalam hal keuangan
143
R Sefrianto Dibyo Purnomo,Iswi Hariyani dan Cita Yustisia, Kitab Hukum Bisnis Properti, Jogjakarta:Pustaka Yustisia, 2011 Hal 218
144
Undang-undang nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, Pasal 42
145
Abdulkadir Muhammad, Hukum Perjanjian, Bandung : Alumni 1986, Hal 93
99
bagaimana cara pembayaran dan jaminan pembayaran. Dalam hal perjanjian dengan konsumen perlu dipertegas
kapan data persyaratan KPR terpenuhi, kapan pembayaran uang muka, kapan pelunasan pembayaran rumah, dan implikasi
pembayaran uang muka, bagaimana denah rumah yang di setujui, apa saja yang diperbolehkan dan tidak diperbolehkan selama pembangunan, Bagaima jika KPR
tidak disetujui, Kapan jadwal pelaksanaan KPR, kapan penjadwalan akta jual beli. Perlu ingat ketegasan dalam perjanjian jangan sampai merugikan konsumen.Dalam
hal perjanjian dengan kontraktor dipertegas bagaimana cara pembayaran, dasar
pembayaran, schedule kerja, implikasi dan keterlambatan jaminan jika terjadi keterlambatan pembangunan dan sebagainya.
146
Dalam melakukan suatu transaksi bisnis antara satu pelaku bisnis dengan pelaku
bisnis lainnya sudah dapat dipastikan akan adanya suatu kesepakatan.
Kesepakatan ini dapat bermacam-macam mulai dari kesepakatan untuk bekerjasama pinjam meminjam uang, membuat perseroan terbatas, membangun perumahan,
membangun fasilitas umum dan lain-lain. Kesepakatan yang dicapai antara dua
pelaku bisnis atau lebih di tuangkan dalam bentuk tertulis dan kemudian di tanda tangani oleh para pelaku bisnis. Dokumen tersebut seringkali disebut sebagai kontrak
bisnis. Kesepakatan bisnis ini bisa dilakukan secara tertulis dibawah tangan dan bisa juga di lakukan secara notariil.
147
146
Aditya dan Tito
Frangky Nasution, Trik Sukses
menjadi Pengusaha
Properti, Yogyakarta:Andi 2010 Hal 29
147
Richard Eddy, Aspek Legal Properti, Teori, Contoh dan Aplikasi, Yogyakarta:Andi offset 2010, Hal 49
100
Untuk membangun fasilitas umum di buat perjanjian dibawah tangan dan di serahkan dengan pihak pelaksana untuk terlaksananya pembangunan.
148
1. Berita acara negosiasi kontrak bangunan fasilitas umum Menjelaskan tentang proyek apa yang akan di kerjakan,jenis pekerjaan
fasilitas umum, nama sub kontraktor, sifat pekerjaan, nilai kontrakSPK, masa pelaksanaan, mulai pelaksanaan dan batas akhir pelaksanaan. Berita Acara
Negosiasi kontrak bangunan fasilitas umum ini diserahkan ditandatangani oleh sub kontraktor dan pihak dari pengembang site manager dan manager
operasional dengan melampirkan
gambar standar dan detail spesifikasi
bangunan. 2. Kontrak bangunan fasilitas umum
Berisi tentang apa yang akan di perjanjikan oleh kedua belah pihak. 3. Ketentuan Pembayaran
Menjelaskan tentang nomor kontrak, tanggal dimulai, nilai kontrak, tanggal selesai, waktu pembayaran per termin. Permohonan opname harus di lampiri
berita acara pemeriksaan pekerjaan bersama, progres fisik dan lampiran pemeriksaan. Ketentuan pembayaran di tandatangani oleh site manager dan
bagian keuangan dari pihak pengembang dan sub kontraktor.
4. Tata tertib pelaksanaan pekerjaan fasilitas umum Menjelaskan tentang aturan-aturan yang tidak diperbolehkan diperbuat oleh
pihak pelaksana selama kontrak berlangsung Kontrak dapat di buat di bawah tangan atau di kantor notaris otentik
tergantung keinginan dari para pihak
149
Akta otentik adalah akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau di hadapan pegawai2 umum yang berkuasa untuk
itu, ditempat dimana akta dibuatnya. Ciri-ciri akta otentik adalah bentuknya sesuai UU. Bentuk dari akta notaris, akta perkawinan, akta kelahiran, sudah ditentukan
format dan isinya oleh Undang-Undang. Namun ada juga akta-akta yang bersifat perjanjian antara kedua belah pihak yang isinya berdasarkan kesepakatan dari kedua
148
Wawancara dengan Agus , Manager Operasional Perumahan Plamo Garden , tanggal 06 Februari 2012
149
Wawancara dengan Syahril Sofyan, Notaris di Medan, tanggal 12 Februari 2012
101
belah pihak sesuai dengan azas kebebasan berkontrak.di buat di hadapan pejabat umum
yg berwenang,
memiliki kekuatan
pembuktian yang
sempurna sedangkan akta di bawah tangan memiliki ciri dan kekhasan tersendiri yaitu
bentuknya yang bebas,Pembuatannya tidak harus di hadapan pejabat umum, Tetap mempunyai kekuatan pembuktian selama tidak disangkal oleh pembuatnya
namun dalam hal harus dibuktikan, maka pembuktian tersebut harus dilengkapi juga dengan saksi-saksi bukti lainnya. Oleh karena itu, biasanya dalam akta di bawah
tangan, sebaiknya dimasukkan 2 orang saksi yang sudah dewasa untuk memperkuat pembuktian
150
Di Kota Batam peran pelaku bisnis properti dalah sangat penting dalam rangka memenuhi kebutuhan rumah untuk masyarakat Kota Batam termasuk dalam
sarana penyediaan fasilitas umum dikatakan sangat penting karena Pertumbuhan penduduk yang terus meningkat menyebabkan semakin pentingnya kebutuhan rumah
dalam rangka pemenuhan sarana kehidupan bagi masyarakat di suatu daerah. Rumah merupakan hunian dan sarana pembinaan keluarga. Untuk mendukung fungsi
tersebut, diperlukan prasarana dan sarana lingkungan di sekitar rumah, sehingga kehidupan layak bagi penghuni di dalamnya dapat tercapai. Perkembangan dunia ini
ditandai oleh dua hal yaitu perdagangan bebas dan pesatnya teknologi informasi. Kedua aspek ini memberikan dampak besar pada dunia secara positif ataupun secara
negatif. Dampak
positifnya adalah
masyarakat memiliki
kebebasan dalam
150
Irma Devita,
Perbedaan Akta
Otentik dan
surat di
bawah tangan,
http:irmadevita.com2008perbedaan-akta-otentik-dengan-surat-di-bawah-tangan,di publikasikan 13 januari 2008, di akses tanggal 10 Maret 2012
102
menentukan pola-pola yang sesuai dengan keadaan hidupnya. Dampak negatifnya adalah masyarakat mudah terombang-ambing saat akan menentukan pilihannya.arus
lalu lintas komoditas yang sangat cepat dengan dukungan kemajuan tehnologi terbukti justru menyulitkan masyarakat. Keberanekaragaman produk-produk yang
datang dengan berbagai ragam kualitas dan gencarnya informasi menjadi kenyataan yang tidak terelakan setiap saat.
151
Konsumen menjadi potensial victim di tengah proses perdagangan bebas. Kenyataan itu akan semakin terasa jika masyarakat belum sepenuhnya siap
menghadapi perkembangan tersebut disinilah arti penting dari hukum konsumen yang hadir sebagai instrumen bagi semua orang khususnya konsumen yang ingin
mendapatkan perlindungan dalam pesatnya lalu lintas perdagangan bebas yang
mengancam keselamatan konsumen, yaitu sebagai sarana perlindungan dengan demikian para pelaku usaha di tuntut selalu memperbaiki produk dan tetap menjaga
tanggung jawabnya atas setiap komoditi yang dihasilkan product liability. Para pelaku usaha yang berhasil menjaga dan mempertahankan mutunya akan memperoleh
tempat dihati
konsumen sehingga
konsumen akan
selalu memilih
untuk mengutamakan produk tersebut dengan alasan kepastian hukum.
152
Masalah-masalah yang umumnya sering muncul diantaranya keterlambatan serah terima, rumah belum dibangun sama sekali sedangkan dalam perjanjian
151
Nasution Az, Hukum Perlindungan Konsumen Suatu Pengantar, Jakarta: Daya Widya1999, Hal 2
152
Husni Syahwal, Hukum Perlindungan Konsumen, Bandung: Mandar Maju 2000,Hal 12
103
seharusnya sudah ditempati oleh konsumen, sertifikasi, mutu bangunan, rumah sudah terbangun namun semua fasilitas yang diperjanjikan sama sekali belum tersedia, dan
prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas sosial tidak sesuai dengan yang diperjanjikan. Peristiwa konsumen tidak semua terungkap dipermukaan,
ada masyarakat yang memilih berdiam diri dari pada mengadukan pada lembaga perlindungan konsumen dan membiarkan begitu saja persoalan yang menimpanya
dan enggan mengajukan gugatan ganti rugi karena tidak mau direpotkan, menghabiskan waktu dan biaya, tidak ada waktu karena sibuknya konsumen, pesimis
jika laporannya akan ditanggapi dengan baik, tidak tahu persis kemana harus melapor,tidak memiliki biaya, khawatir jika urusannya menjadi panjang dan tidak
mau terlibat
dengan urusan
hukum. Tindakan
masyarakat yang
permisif sesungguhnya merugikan masyarakat itu sendiri karena pihak yang melakukan
kesalahan tidak mengetahui kesalahan pada produk atau tindakannya hal ini
menguntungkan pelaku bisnis bahkan pemerintah juga bisa dipersalahkan dari sisi pengawasan terhadap pelaku bisnis. Pengusaha cenderung menjalankan bisnis tanpa
etika dan tidak memperhatikan peraturan
153
Konsumen yang berpendidikan cukup tidak bisa berbuat banyak ketika berhadapan dengan dokumen perjanjian yang isinya berat sebelah. Sementara itu,
pada saat transaksi, konsumen perumahan kerap tidak diberi kesempatan mempelajari dokumen
perjanjian pengikatan jual beli rumah, di hadapkan pada substansi
153
N.H.T Siahaan, Hukum Perlindungan Konsumen dan Tanggung Jawab produk, Jakarta: Panta Rei 2005, Hal 6
104
perjanjian yang berat sebelah atau adanya klausula dalam formulir pemesanan atau brosur yang isinya dibuat semenarik mungkin lebih menguntungkan pengembang
karena tanggung jawab mereka menjadi lebih ringan meski kesan upaya cuci tangan sulit dihindari. Sesudah transaksi jual beli
berakhir muncul beragam masalah
diantaranya ada hadiah yang mengingkari janji, pembangunan fasilitas umum atau fasilitas sosial yang tidak juga dilakukan, sertifikasi, banjir, dan lain-lain.
154
Untuk keberadaan brosur perumahan , selain sebagai sumber informasi bagi konsumen,
pengembang secara sepihak, membatasi tanggung jawab dengan mencantumkan kata- kata bahwa fungsi brosur
hanya terbatas sebagai informasi bukan merupakan
ketentuan yang bersifat mengikat. Dari hasil analisa di Perumahan Plamo di temukan kesepakatan bisnis kontrak
bangunan antar pihak pengembang dilakukan dengan pembuatan surat di bawah tangan. Perjanjian yang dibuat yaitu perjanjian dengan konsumen maupun kontraktor,
dengan mencantumkan cara pembayaran, jangka waktu memenuhi persyaratan KPR , pembayaran uang muka dan pelunasan pembayaran rumah, bentuk denah rumah yang
di setujui antar pihak, ketentuan atau aturan selama pembangunan, jadwal pelaksanaan KPR, jadwal akta jual beli, Jadwal schedule kerja. Sehingga sesuai
dengan yang dijelaskan sebelumnya.
154
Sudaryatmo, Kiat Menghindari Perumahan Bermasalah, Jakarta: Piramedia 2003 Hal vii
105
B. Pengawasan Pengalokasian Lahan, Penyerahan Fasilitas Umum dan Perolehan Hak Atas Tanah di Kota Batam
1. Tugas
