47
perusahaan akan benar-benar melaksanakan proyeknya sebagaimana tercantum dalam rencana
yang telah mendapat persetujuan dari pemerintah sepanjang perusahaan tersebut didirikan dengan modal
swasta. g. Atas dasar rencana peruntukan dan penggunaan tanah yang sudah di tetapkan
maka: 1. Tanah-tanah yang di kuasai oleh perusahaan pembangunan perumahan
dengan hak pengelolaan, atas usul perusahaan tersebut oleh pejabat yang berwenang, dapat di berikan kepada pihak-pihak yang memerlukannya
dengan hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai berikut rumah- rumah, bangunan-bangunan yang ada di atasnya menurut ketentuan dan
persyaratan perundang-undangan agraria yang berlaku.
2. Tanah-tanah yang di kuasai oleh perusahaan pembangunan perumahan dengan hak guna bangunan atau hak pakai dapat di pindahkan haknya
berikut rumah-rumah atau bangunan-bangunan yang berada di atasnya kepada pihak-pihak lain yang memerlukannya menurut ketentuan
persyaratan peraturan perundangan agraria yang berlaku kecuali apabila perusahaan tersebut bermodal swasta maka pemindahan hak tersebut
merupaka suatu kewajiban.
h. Dengan adanya kewajiban tersebut maka pada waktunya akan putuslah hubungan hukum antara
perusahaan yang bersangkutan dengan dengan
proyek yang di bangunnya itu. i. Penyerahan tanah kepada pihak lain yang memerlukan, hanya
dapat di lakukan
dalam keadaan sudah selesai di bangun sesuai dengan rencana pembangunan proyek yang sudah di setujui oleh pemerintah tersebut.
4. Mekanisme Permohonan Lahan
Pengelolaan dan penggunaan tanah di daerah industri Pulau Batam diatur sebagai berikut:
90
a. Hak pengelolan tersebut di berikan untuk jangka waktu selama tanah yang di maksud di gunakan untuk kepentingan penerima hak dan terhitung sejak di
daftarkannya pada kantor Sub direktorat Agraria setempat b. Hak pengelolan tersebut di berikan kepada penerima hak untuk dipergunakan
sebagai pengembangan daerah industri pelabuhan , pariwisata, pemukiman, peternakan , perikanan dan lain- lain usaha yang berkaitan dengan itu.
c. Apabila di atas areal tanah yang di berikan dan hak pengelolaan itu masih terdapat tanah bangunan dan tanaman milik rakyat maka pembayaran ganti
90
Peraturan menteri Dalam Negeri nomor 43 tahun 1977 tentang Pengelolan dan
Penggunaan Tanah Di Daerah Industri Pulau Batam
48
rugi wajib di selesaikan terlebih dahulu oleh penerima hak demikian pula pemindahan penduduk ke tempat pemukiman baru.
d. Penerima hak untuk pemberian hak pengelolaan tersebut harus membayar administrasi.
e. Dalam rangka pemberian hak pengelolan ini tanah yang telah di bebaskan dari hak-hak rakyat harus di beri tanda- tanda batas sesuai dengan ketentuan
yang di maksud dengan Peraturan Mentri Agraria Nomor 8 Tahun 1961 untuk kemudian dilakukan pengukuran oleh kantor Sub Direktorat Agraria
setempat.
f. Terhadap areal tanah yang diberikan dengan hak pengelolaan dan telah dilakukan pengukuran sehingga telah di ketahui luasnya harus di daftarkan
pada kantor Sub Direktorat Agraria setempat
untuk kemudian dapat di keluarkan sertifikat tanda bukti haknya menurut ketentuan dalam Peraturan
Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1966. g. Hak pengelolaan yang telah di keluarkan sertipikat tanda bukti haknya
memberikan wewenang kepada pemegang haknya Otorita Batam untuk : 1. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut
2. Mengunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya 3. Menyerahkan bagian- bagian dari tanah hak pengelolan tersebut kepada
pihak ketiga dengan hak guna bangunan dan hak pakai sesuai dengan ketentuan dalam peraturan-peraturan agraria yang berlaku
4. Menerima uang pemasukanganti rugi dan uang wajib tahunan otorita h. Tanah yang di berikan dengan hak pengelolan tersebut
harus di pelihara sebaik-baiknya.
i. Pemindahan hak atas tanah yang di berikan dengan hak pengelolaan ini
kepada pihak lain dalam bentuk apapun tidak diperbolehkan kecuali dengan izin Menteri Dalam Negeri cq direktorat jenderal Agraria
j. Penerima Hak wajib mengembalikan areal tanah yang di kuasai dengan hak pengelolaan tersebut seluruhnya atau sebagian kepada negara bila areal tanah
tadi tidak dipergunakan lagi. k. Pemberian hak pengelolaan tersebut dapat di tinjau kembali atau di batalkan
apabila: 1. Luas tanah
yang di berikan dengan hak pengelolaan tersebut ternyata melebihi keperluan
2. Tanah tersebut sebagian atau seluruhnya tidak dipergunakan di pelihara sebagaimana mestinya
3. Salah satu syarat atau ketentuan dalam surat keputusan ini tidak dipenuhi sebagaimana mestinya
i. Segala akibat,biaya, untung, rugi yang timbul karena pemberian hak
pengelolaan ini menjadi beban atau tanggungan sepenuhnya dari penerima hak.
49
Tata cara permohonan lahan di atas Hak Pengelolaan untuk pembangunan dan pengembangan wilayah pemukiman di atur sebagai berikut:
91
Pasal 2. Bagian-bagian tanah
hak pengelolaan yang di berikan pada pemerintah daerah,
lembaga, instansi atau badan hukum milik pemerintah untuk pembangunan wilayah pemukiman dapat di serahkan kepada pihak ketiga dan di usulkan kepada Menteri
Dalam Negeri atau Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan untuk diberikan dengan hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai, sesuai dengan rencana
peruntukan
dan penggunaan tanah yang telah dipersiapkan oleh pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan.
Pasal 3. 1. Setiap penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah hak
pengelolaan kepada pihak ketiga oleh pemegang hak pengelolaan baik yang di sertai ataupun tidak di sertai dengan pendirian bangunan di atasnya wajib di
lakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pemegang hak
pengelolaan dan pihak ketiga yang bersangkutan. 2. Perjanjian termasuk dalam ayat 1 pasal ini memuat antara lain keterangan
mengenai: a. Identitas pihak- pihak yang bersangkutan.
b. Letak batas-batas dan luas tanah yang di maksud. c. Jenis penggunaannya.
d. Hak atas tanah
yang akan di mintakan untuk di berikan kepada pihak ketiga yang bersangkutan dan keterangan mengenai jangka waktunya serta
kemungkinan untuk memperpanjangnya. e. Jenis bangunan yang akan didirikan di atasnya dan ketentuan mengenai
pemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak tanah yang di berikan
f. Jumlah uang pemasukan dan syarat- syarat pembayarannya.
C. Ketentuan Perbandingan Luasan Persil Terbangun Dengan Luasan Persil Seluruhnya Building Coverage
Pembagian Perumahan di kota Batam di atur melalui Perda Kota Batam nomor 2 tahun 2004 tentang Rencana Tata Ruang Kota Batam tahun 2004-2014 yang
91
Peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 1 tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian Tanah Hak Pengelolaan , Bab II Pasal 2-3
50
diatur dengan perbandingan antara wilayah terbangun build up area yaitu wilayah hunian dengan wilayah terbukaopen space sebesar 60:40
D. Penyerahan Fasilitas Umum
Untuk menyediakan lingkungan pemukiman yang sehat dan pembangunan perumahan beserta prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial
memerlukan suatu pedoman dan penjabaran lebih lanjut mengenai tata cara
penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial yang di bangun oleh perusahaan pembangunan perumahan kepada pemerintah daerah. Penyerahan
prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial adalah penyerahan seluruh atau sebagian prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial
berupa tanah atau tanpa bangunannya dalam bentuk asset
dan atau pengelolaan dan atau
tanggung jawab perusahaan pembangunan perumahan kepada pemerintah daerah. Prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial yang diserahkan adalah
memenuhi syarat:
92
1. Pembangunan prasarana lingkungan, utilitas umum dan penyediaan tanah peruntukan fasilitas sosial telas dilaksanakan sesuai dengan rencana tapak
yang telah disahkan oleh pemerintah daerah. 2. Pembangunan prasarana lingkungan, utilitas umum
dan penyediaan tanah peruntukan fasilitas sosial telah memenuhi standard sebagai tersebut dalam
Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No.20KPTS1986 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Sederhana Tidak Bersusun.
3. Telah mengalami pemeliharaan oleh perusahaan pembangunan perumahan paling lama 1 satu tahun
terhitung sejak selesainya pembangunan
prasarana termaksud dengan ketentuan: a. Minimal 50 dari tahapan pembangunan rumah yang direncanakan telah
di bangun.
92
Peraturan menteri Dalam Negeri nomor 1 tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum, Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, Bab II Pasal 2
51
b. Luas minimal pembangunan adalah 5 Ha. c. Untuk luas areal lebih kecil dari 5 Ha penyerahannya di lakukan sekaligus.
4. Masa pemeliharaan 1 satu tahun terhitung sejak tanggal berita acara
Pendahuluan dan atau Berita Acara Pemeriksaan oleh Dinas Pekerjaan
Umum setempat. Tata cara penyerahannya adalah sebagai berikut:
93
1. Penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas sosial dilakukan dengan berita acara serah terima dari perusahaan pembangunan perumahan
kepada pemerintah daerah yang bersangkutan. 2. Berita acara penyerahan harus di lampiri dengan daftar prasarana lingkungan,
utilitas umum dan fasilitas sosial serta rencana tapak yang akan di serahkan. 3. Penyerahan
prasarana lingkungan,
utilitas umum,
fasilitas sosial
dilaksanakan secara bertahap dengan ketentuan sebagai berikut: a. Untuk prasarana lingkungan , tanah dan bangunan telah selesai di bangun
dan di pelihara. b. Untuk utilitas umum, tanah dan bangunan telah selesai di pelihara.
c. Untuk fasilitas sosial, tanah telah siap untuk di bangun .
Terhitung sejak tanggal di laksanakan penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial maka berakhirlah hubungan atas tanahbangunan
dengan perusahaan pembangunan perumahan kecuali tanah bangunan di atas hak
pengelolaan PerumPerumnas yang di serahkan dengan status tanah hak guna bangunan dan atau hak pakai.
94
Status tanah yang diserahkan pada pemerintah daerah, hak wewenang dan tanggung jawab atas tanah dan bangunannya sejak saat itu beralih sepenuhnya kepada
pemerintah daerah. Pemerintah daerah selambat-lambatnya 3 tiga bulan sejak tanggal menerima penyerahan tersebut wajib menyerahkan prasarana lingkungan
93
Dewan pengurus PusatDPP Persatuan perusahaan RealEstate indonesia REI, Bidang Properti menurut Undang-undang, Hal 634
94
Peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 1 tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan,Utilitas Umum, Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, Bab II Pasal 12
52
utilitas umum dan fasilitas sosial yang di maksud kepada instansi yang membidanginya masing-masing dengan membuat berita acara serah terima.
95
E. Perolehan Status Hak Atas Tanah Diatas Hak Pengelolaan 1.
Permohonan status hak atas tanah di Kantor Pertanahan Kota Batam
Setelah sampai dengan tahap rekomendasi di Otorita Batam sudah tercantum hak apa yang di dapatkan dengan jangka waktu dan pembayarannya , jika ingin
memperoleh Status hak tanah harus melanjutkan kepengurusan di Badan Pertanahan Nasional Kota Batam.
a. Jenis Hak Atas Tanah Hak atas tanah merupakan hak untuk menguasai tanah yang di berikan kepada
perorangan, sekelompok orang atau badan hukum. Jenis hak atas tanah sesuai Pasal 16 Undang-undang pokok Agraria adalah hak milik, hak guna usaha, hak
guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan, hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak tersebut di atas yang akan
ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara yang di sebutkan pada pasal 53.
96
Hak-hak yang sifatnya sementara seperti yang dimaksud pada pasal 16 ayat 1 ialah hak
gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, hak sewa tanah pertanian untuk membatasi sifat-sifatnya yang
95
Dewan pengurus PusatDPP Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia REI, Loccit, hal 637
96
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia,Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah,undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria, Pasal
161
53
bertentangan dengan undang-undang ini
dan hak-hak tersebut diusahakan
hapusnya didalam waktu yang singkat.
97
b. Prosedur Pendaftaran Tanah Pendaftaran tanah atas Sebidang tanah di lakukan agar mendapatkan kepastian
hukum bagi pemegang hak atas tanah maupun pihak lain yang berkepentingan dengan tanah. Dengan telah melakukan pendaftaran dan mendapatkan sertifikat
pemegang hak atas tanah memiliki bukti yang kuat atas tanah tersebut. Dalam Sertifikat tersebut tercantum data fisik dan data yuridis tanah, termasuk jenis
haknya. Dalam rangka pendaftaran tanah tersebut berkas yang harus dipersiapkan adalah bukti identitas diri pendaftar, akta pendirian badan hukum, surat kuasa
jika di perlukan, kelengkapan bukti riwayat tanah ,untuk tanah hak pengelolan harus membawa
penetapan pemberian hak pengelolaan
dari pejabat yang berwenang Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, selain itu
harus menyelesaikan beban biaya yang di butuhkan dalam pengurusan sertifikat di antaranya biaya administrasi pendaftaran permohonan, bea perolehan hak atas
tanah BPHTB, Pajak Bumi dan Bangunan PBB, biaya operasional pengurusan pendaftaran
tanah.
98
Prosedurnya kepengurusannya adalah mengisi lembar permohonan pendaftaran di Kantor Badan Pertanahan Nasional dengan membawa
semua kelengkapan, kemudian melakukan pembayaran kewajiban yang di tentukan. Setelah itu akan menerima surat bukti pendaftaran dan pembayaran
97
Boedi Harsono ,Ibid, Pasal 531
98
Kian Goenawan, Panduan Mengurus Sertifikat Tanah dan Properti, Jogjakarta:Best Publisher2009, Hal 31
54
yang nantinya akan
dipergunakan untuk pengambilan sertifikat bukti
kepemilikan hak atas tanah yang didaftarkan. Kemudian pemohon menunggu proses pendaftaran tanah yang di mulai dengan proses pengukuran, pemetaan,
Pemeriksaan Tanah dan Surat Keputusan SK yang dilampirkan dengan peta bidang tanah yang di lampirkan dengan penerbitan sertifikat. Sertifikat yang
terbit adalah sertifikat induk. Proses berikutnya adalah pemecahan sertifikat yang dilakukan sesuai rencana tapak site plan yang diijinkan oleh pemerintah daerah
setempat.
99
2. Ketentuan Peranan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam
