37
HPL sehingga jelas bahwa fungsi persetujuan sebagai kontrol dan tidak bersifat mutlak dari pemegang HPL.
2. Tata Ruang Kota Batam
Ruang Wilayah Kesatuan Republik Indonesia sebagai Karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada Bangsa Indonesia adalah merupakan suatu kesatuan utuh dengan
letak kedudukan yang strategis sebagai negara kepulauan dengan keanekaragaman ekosistem yang merupakan sumber daya alam yang perlu di syukuri, dilindungi dan
dikelola untuk mencapai keadilan dan kesejahteraan rakyat yang sesuai dengan tujuan nasional karena itu ruang perlu
dimanfaatkan secara terkoordinasi, terpadu dan seefektif mungkin
dengan memperhatikan faktor-faktor politik, ekonomi, sosial, budaya, pertahanan, keamanan dan kelestarian kemampuan lingkungan untuk
menopang pembangunan nasional demi terciptanya masyarakat yang adil dan makmur.
Berdasarkan ketentuan Pasal 1 Undang-undang No 26 tahun 2007 tentang penataan ruang, dikatakan sebagai berikut:
Ruang space meliputi ruang daratan, lautan, udara termasuk juga ruang di dalam bumi sebagai
satu kesatuan wilayah serta sumber daya alam yang terkandung di dalamnya bagi kehidupan dan penghidupan. Kegiatan manusia dan mahluk hidup
lainnya membutuhkan ruang sebagaimana lokasi berbagai pemanfaatan ruang atau sebaliknya suatu ruang dapat mewadahi berbagai kegiatan sesuai dengan kondisi
alam setempat dan tehnologi yang di terapkan, adalah tempat manusia hidup dan melakukan kegiatan serta memelihara kelangsungan hidupnya. Space berasal dari
Bahasa Latin spatium yang berarti terbuka luas, memungkinkan orang berkegiatan Dan
bergerak leluasa di dalamnya yang dapat berkembang tak terhingga, ruang adalah posisi perletakan sebuah objek, dan
menjadi suatu
medium yang
memungkinkan suatu objek bergerak. Bidang publik ruang perkotaan adalah
semua jaringan perkotaan yang merupakan suatu tempat yang dapat menunjukan perletakan suatu objek yang dapat di akses secara fisik dan visual oleh masyarakat
38
umum, termasuk jalan, trotoar, taman kota, lapangan dan alun-alun. Ruang privat adalah
ruang yang
di peruntukan bagi
aktivitas kalangan terbatas yang
penggunaannya bisa bersifat tertutup dalam suatu teritori berdasarkan kepemilikan secara legal oleh perorangan maupun badan hukum.
78
Sebagaimana di atur pada Pasal 9 undang-undang nomor 26 tahun 2007 tentang penataan ruang dijelaskan sebagai berikut:
Penataan ruang adalah proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian penataan ruang. Secara adminitratif penataan ruang meliputi wilayah
nasional, wilayah provinsi dan wilayah kabupaten kota. Kawasan perkotaan adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan fungsi
kawasan sebagai tempat
pemukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi
pelayanan jasa, pemerintahan, pelayanan sosial dan kegiatan ekonomi. Agar sesuai dengan rencana tata ruang dilakukan pengendalian melalui kegiatan perizinan,
pengawasan dan penertiban penataan ruang tujuannya yaitu untuk mendapatkan pengakuan kepada setiap pemanfaatan ruang, menolak pemanfaatan ruang yang
tidak sesuai dengan rencana tata ruang, menjaga kesesuaian dan tindakan menertibkan jika pemanfaatan ruang tidak sesuai.
79
Rencana tata ruang yang baik tidak selalu menghasilkan penataan ruang yang baik, tanpa di dukung para pengelola perkotaan dan daerah urban and regional
managers yang handal, dilengkapi mekanisme pengawasan dan pengendalian pembangunan development
control yang jelas. Pembangunan daerah perkotaan perlu dilakukan secara berencana dan lebih memperhatikan keserasian hubungan
antar kota dengan lingkungan antar kota serta keserasian pertumbuhan kota itu sendiri.
80
Salah satu karakteristik yang sangat tampak dari suatu kota adalah bahwa perubahan berlangsung dengan cepat dan kelompok komunitas tertentu tidak ikut
78
Paulus Haryono MT, Sosiologi Kota Untuk Arsitek, Jakarta: Bumi Aksara,2007,hal 133
79
Undang-Undang Nomor 26 tahun 2007 Tentang Penataan Ruang, Pasal 9
80
Muhammad Yamin Lubis dan Abd Rahim, Beberapa Masalah Aktual Hukum Agraria, Medan: Pustaka Bangsa Press, 2011, hal 31
39
aktif berperan dalam proses perubahan tersebut. Konsep dasar pembangunan haruslah di dasarkan pada rencana tata ruang Spatial Planning dan tata guna tanah land use
planning
81
. Kegagalan dalam pelaksanaan pembangunan adalah di akibatkan banyaknya instansi yang terlibat di dalamnya. Misalnya Dinas Pekerjaan Umum,
Dinas Tata Kota, Direktorat Agraria sekarang Badan Pertanahan Nasional dan Bappeda Badan Perencanaan Pembangunan Daerah.
82
Rencana Tata RuangTata Guna Tanah, ketentuan mengenai garis sepadan beberapa bagian yang boleh di
bangun, batas tinggi bangunan dan lain-lain peraturan yang di tetapkan oleh pemerintah daerah merupakan pembatasan bagi kewenangan penggunaan tanah yang
bersangkutan.
83
Penatagunaan tanah dilaksanakan melalui kebijakan penatagunaan tanah dan penyelenggaraan penatagunaan tanah. Dalam kebijakan penatagunaan tanah di
selenggarakan terhadap objek tanah yang meliputi :
84
a. Bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya baik yang sudah atau yang belum terdaftar.
b. Tanah negara c. Tanah ulayat masyarakat hukum adat sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
81
Ekobudihardjo, Penataan Ruang Pembangunan Perkotaan, Semarang:Alumni 2011, hal.10
82
Suparmo Sastra, Perencanaan Pembangunan Perumahan, Bandung: Alumni , 2011, hal.30
83
AP Parlindungan, Beberapa Pelaksanaan Kegiatan UUPA, Bandung: Mandar Maju 1992, hal. 62
84
Hasni, Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah Jakarta: Rajawali Press 2008 hal.69
40
Terhadap objek tanah tersebut penggunaan dan pemanfaatan tanahnya
tersebut harus sesuai dengan rencana tata ruang wilayah, pelaksanaannya akan
menghasilkan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang . Rencana tata ruang untuk kota harus memperhatikan perkembangan masalah
kota dan hasil pengkajian implikasi penataan ruang kota, upaya pemerataan pembangunan dan pertumbuhan
ekonomi kota, daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup. Rencana tata ruang wilayah kota terdiri dari:
85
a. Rencana penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka hijau yang terdiri dari ruang terbuka hijau publik dan ruang terbuka hijau privat. Proporsi ruang
terbuka hijau wilayah kota paling sedikit 30 tiga puluh persen dari luas wilayah kota.proporsi ruang terbuka hijau publik pada wilayah kota paling
sedikit 20dua puluh persen dari luas wilayah kota.
b. Rencana penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka non hijau c. Rencana penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana jaringan pejalan
kaki, angkutan umum, kegiatan sektor informal dan ruang evakuasi bencana yang dibutuhkan untuk menjalankan fungsi wilayah kota sebagai pusat
pelayanan sosial ekonomi dan pusat pertumbuhan wilayah
Ruang yang produktif dan berkelanjutan di dukung dengan mengatur
distribusi dan ukuran kegiatan manusia dan atau kegiatan alam yang di atur dengan peruntukan lahan. Komponen analisa perumahan terdiri dari kebutuhan perumahan
menurut struktur pendapatan masyarakat, ukuran rumah tangga berdasarkan hasil elaborasi dan kebutuhan sarana dan prasarana lingkungan. Analisa fasilitas umum
terdiri dari komponen analisa :
86
a. fasilitas sosial dan umum, meliputi pengembangan kebutuhan fasilitas:
85
Asep Muslim, Penataan Ruang, Bandung: Fokusmedia 2007, hal 25
86
Direktorat Jendral Penataan Ruang Departemen Pekerjaan Umum, Pedoman Rencana Detail Tata Ruang Kota
41
1. Sosial: pendidikan, kesehatan, peribadatan, rekreasi, lapangan olah raga, dan lain-lain.
2. Umum : pos keamanan, kantor pos, kantor polisi, taman pemakaman, pos pemadam kebakaran , dan lain-lain.
b. Fasilitas ekonomi pengembangan kebutuhan fasilitas ekonomi 1. Pusat niaga: supermall, mall, grosir, pertokoan, toko, pasar, warung
2. Pusat perkantoran c. Fasilitas budaya, pengembangan kebutuhan fasilitas budaya di kaitkan dengan
seni budaya masyarakat, cagar budaya dan peninggalan bersejarah. 1. Bangunan bersejarah
2. Kampung budaya 3. Ruang dan bangunan pertunjukan.
d. Ruang terbuka hijau yaitu dengan memperhatikan daya dukung penduduk, potensi lahan , tingkat polusi kawasan,
gangguan lingkungan, tingkat kepadatan bangunan, kemungkinan cara pengadaan , pemanfaatan dan
pengelolaan. Kebutuhan ruang terbuka hijau menurut tingkat dan fungsi pelayanan terdiri dari:
1. Ruang terbuka hijau dengan binaan pemakaman, lapangan olah raga,
perkebunan, pertanian, dan lain-lain 2. Ruang terbuka hijau alami sempadan sungai, hutan lindung, dan lain-lain
e. Ruang terbuka non hijau yaitu dengan memperhatikan daya dukung
penduduk,potensi lahan, penggunaan lahan sekitar, tingkat kepadatan bangunan, kemungkinan cara pengadaan, pemanfaatan dan pengelolaannya.
Kebutuhan ruang terbuka non hijau menurut tingkat dan fungsi pelayanan terdiri dari:
1. Skala lingkungan kelurahan , kecamatan, kabupaten sesuai zona rencana 2. Unsur yang perlu diperhatikan, sosial budaya, ekologis, arsitektur,
estetika, ekonomi. 3. Jenis fasilitas: plasa,parkir, lapangan olah ragaout door, taman bermain,
trotoar dan lain-lain Rencana tata ruang kota di dukung oleh rencana tata ruang daerah. Rencana
Pembangunan Daerah adalah suatu proses untuk menentukan tindakan masa depan yang tepat melalui urutan pilihan
dengan memperhitungkan sumber daya yang tersedia yang dilaksanakan oleh semua komponen dalam rangka mencapai visi misi
dan tujuan yang meliputi Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah RPJP
42
yaitu dokumen perencanaan periode 20 dua puluh tahun dan Rencana Pembangunan Jangka Menengah RPJM yaitu dokumen perencanaan periode 5 lima tahun.
87
Rencana tata ruang suatu kota harus mendapat izin dari Walikota di kota tersebut, dengan memperhatikan RTRW kota tersebut. Rencana tata ruang Kota
Batam selanjutnya rencana tata ruang yang memuat kebijakan dan penetapan wilayah adalah rencana tata ruang yang memuat kebijakan dan Penetapan pemerintahan kota
mengenai lokasi kawasan-kawasan yang harus di lindungi di wilayah darat dan wilayah laut, lokasi pengembangan kawasan budidaya termasuk di dalamnya
kawasan produksi dan kawasan pemukiman, sistim prasarana transportasi , fasilitas dan utilitas umum , serta kawasan-kawasan di wilayah darat dan wilayah laut yang di
prioritaskan pengembangannya dalam kurun waktu rencana. Mengenai kawasan perumahan, melalui peraturan daerah Kota Batam nomor 2
tahun 2004 tentang Rencana Tata Ruang Kota Batam tahun 2004-2014 pasal 40 di jelaskan sebagai
berikut: a. Kawasan perumahan merupakan kawasan tempat tinggal dengan dominasi
utama peruntukan berupa perumahan yang di dalamnya sesuai kebutuhan bisa di lengkapi dengan fasilitas pelayanan umum penunjang lingkungan berupa
perdagangan dan jasa serta fasilitas sosial budaya. b. Kawasan Perumahan terdiri dari perumahan perkotaan dan perumahan
pedesaan dengan sebaran sebagai berikut : 1. Perumahan perkotaan terutama terdapat di Pulau Batam sebagian besar
merupakan Perumahan Eksisting dan sebagian lainnya merupakan lokasi- lokasi yang direncanakan untuk perumahan di alokasikan di:
87
Peraturan Daerah kota Batam Nomor 2 Tahun 2006 tentang Tata Cara penyusunan Rencana Pembangunan Daerah dan Pelaksanaan Musyawarah Perencanaan Pembangunan Daerah
Kota Batam, Pasal 1 butir 10
43
a. Kecamatan Nongsa Bagian Barat terutama di sekitar Batam Centre dan sebelah selatan Waduk Sei Baloi hingga sebelah utara bandara dan di
Sebelah Selatan simpang jalan Hang Kesturi dengan Jalan Hasanuddin. b. Kecamatan Batu Ampar Bagian Timur, terutama di sebelah timur
ruas Jalan Yos Sudarso hingga ke pantai. c. Kecamatan Lubuk Baja terutama di sekitar pusat perdagangan dan
jasa Nagoya. d. Kecamatan Sekupang terutama sebelah selatan dan utara Jalan Gajah
Mada sebelah selatan Waterfront City dan sebelah utara Jalan Letjen Suprapto.
e. Kecamatan Sei Beduk terutama sebelah selatan Jalan Brigjen Katamso sampai jalan Letjen Suprapto, sebelah Barat Jalan Trans
Barelang dan di sekitar Simpang Duriangkang yaitu simpang jalan S. Parman dengan jalan menuju Waduk Duriangkang.
2. Diluar Pulau Batam perumahan perkotaan eksisting terdapat terutama di ibukota-ibukota kecamatan yang sudah cukup berkembang yaitu Pulau
Belakang Padang dan Pulau Bulan Lintang sedangkan perumahan
perkotaan dan direncanakan terutama terdapat di Pulau Setokok, Pulau Rempang, Pulau Galang, Pulau Galang Baru.
3. Perumahan pedesaan yang pada umumnya merupakan perumahan eksisting pada umumnya tersebar dipulau-pulau maupun pulau kecil berpenghuni di
wilayah Kecamatan Wilayah Belakang Padang, Kecamatan Bulang,
Kecamatan Galang dan Kecamatan Nongsa yaitu Pulau Ngenang dan sekitarnya.
c. Untuk mewujudkan tertib pembangunan perumahan dan mengendalikan peruntukan fasilitas pelayanan umum penunjang lingkungan
perumahan ,perlu disusun Rencana Detail Tata Ruang RDTR kawasan sebagai pedoman
dan acuan dalam pelaksanaan pembangunan kawasan pemberian perizinan investasi, perolehan hak pengelolaan lahan dan izin membangun di kawasan
sesuai ketentuan yang berlaku.
d. Dengan mengingat kondisi pemukiman di Pulau Batam yang sudah cukup padat maka pada lokasi-lokasi yang di rencanakan untuk kawasan perumahan
perlu di terapkan kebijakan pembangunan secara vertikal dalam bentuk rumah bertingkat, rumah susun dan apartemen.
e. Perumahan liar perlu di tangani secara preventif untuk mencegah tumbuhnya perumahan liar yang baru dan terhadap perumahan liar yang sudah ada perlu
dilakukan tindakan penertiban sesuai ketentuan perundang-undangan yang
berlaku. f. Untuk kawasan-kawasan perumahan yang lokasinya direncanakan di pinggir
pantai selain penyediaan fasilitas pelayanan umum penunjang lingkungan perumahan.pada sebagian kawasan yang berada di pinggir pa ntai juga dapat
di manfaatkan untuk kegiatan pariwisata dan bagi keperluan mengarahkan rencana tapak penataan lingkungan dan arsitektur bangunan serta bagi
44
keperluan pengadaan ruang publik di pinggir pantai public beach yang
mesti disediakan perlu di jabarkan lebih lanjut dalam rencana detail tata ruang RDTR kawasan.
g. Untuk kawasan-kawasan perumahan yang lokasinya di rencanakan di pinggir jalan
utama kota selain fasilitas pelayanan umum penunjang lingkungan
perumahan, pada sebagian kawasan yang berada di pinggir jalan dapat di manfaatkan untuk kegiatan perdagangan dan jasa yang pengalokasian,
peruntukan untuk kegiatan perdagangan dan jasa dan bagi keperluan
mengarahkan rencana tapak penataan lingkungan dan arsitektur bangunan serta bagi keperluan pengadaan ruang hijau kota yang mesti di sediakan perlu
di jabarkan lebih lanjut dalam Rencana Detail Tata Ruang RDTR. h. Untuk perumahan pedesaan
yang masih terdapat di Pulau Batam pengembangannya
di prioritaskan
pada upaya
penataan lingkungan,
peningkatan sanitasi dan pemugaran bangunan perumahan mencakup di dalamnya pemukiman nelayan dan perkampungan-perkampungan tua.
Di Batam melalui Pasal 14 Peraturan Daerah Kota Batam No 2 tahun 2004 disebutkan bahwa :
a. Setiap bangunan yang tidak memenuhi ketentuan sebagaimana tercantum dalam
izin mendirikan
bangunan harus
di bongkar atau
dilakukan penyesuaian-penyesuaian
sehingga memenuhi
ketentuan dalam
izin mendirikan bangunan.
b. Setiap bangunan yang tidak sesuai dengan izin peruntukannya akan di lakukan penertiban.
Prospek sebuah lokasi yang dilihat berdasarkan perencanaan kota yang di buat oleh pemerintah akan sangat menentukan harga sebuah properti pada masa
mendatang. Jika sebuah lokasi masuk dalam perencanaan kota sebagai lokasi komersial atau bahkan pusat bisnis terpadu, harga properti di daerah tersebut di
prediksikan akan naik tajam sebaliknya jika perencanaan kota sebuah lokasi berada di
45
dekat daerah yang diperuntukan sebagai tanah makam harga property juga cenderung sulit naik karena di anggap tidak prospektif.
88
3. Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan
Kategori