23
Merupakan kawasan pemukiman
penduduk, sehingga pasar pringgan ini memiliki pelanggan tetap yang ada di
sekitarnya
Dilalui oleh jalan Iskandar muda yang dilalui oleh banyak angkutan umum,
sehingga mudah untuk diakses masyarakat.
Lokasi site yang terletak di pusat kota sehingga mudah untuk diakses oleh
masyarakat ramai.
Gbr 2.7 Perletakan lokasi pringgan
dari pusat perbelanjaan ini cukup sulit, karena dekat dengan dua pusat perbelanjaan yang lebih besar.
Namun apabila diamati lebih lanjut, maka dapat ditarik suatu kesimpulan ternyata posisi gedung plaza Medan Baru ini tidaklah serupa dengan
kedua bangunan plaza lainnya. Karena Plaza Medan Baru ini kelasnya sedikit di bawah dari kedua pusat perbelanjaan di atas, maka dapat
dikatakan bahwa sebenarnya plaza medan baru ini memiliki pangsa pasar tersendiri dan tidak bersaing dengan ke dua plaza lainnya.
II.2.2 Analisis Pemilihan Lokasi
Pada site ini, lokasi merupakan lokasi tunggal, dikarenakan ini termasuk ke dalam proses redevelopmen. Sehingga tidak akan ada site lainnya sebagai pembanding.
Terdapat beberapa kriteria agar sebuah lokasi dapat menjadi lokasi sebuah pasar dan pusat perbelanjaan, antara lain :
1. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga mempunyai konsumen yang tetap.
2. Lokasi harus dapat menjangkau masyarakat banyak 3. Dilalui oleh lintasan angkutan umum, sehingga dapat diakses oleh para
pejalan kaki 4. Memiliki sarana dan utilitas yang baik di sekitar kawasannya. Sehingga
nantinya tidak menimbulkan bau yang tidak sedap.
Universitas Sumatera Utara
24 Gbr 2.8 Ukuran Site
65,7 meter 186,7 meter
187,9 meter 65,9 meter
II.2.3 Deskripsi Kondisi Eksisting Lokasi
II.2.3.1 Luas lahan
Ukuran site 66 m x 187 m, dengan pembagain sebagai berikut : Luasan site pasar Pringgan : 125 m x 66 m
Luasan site Ramayana : 62 m x 66 m Dengan luasan total sekitar 12.342 m2
Site ini terletak pada kecamatan Medan Baru. Termasuk dengan fungsi sebagai pusat bisnis, rekreasi indoor, pusat pemerintahan, perumahan,
hutan kota dan pusat pendidikan. Termasuk dalam WPK F, dengan fungsi pendidikan, perumahan, dan pemerintahan.
Adapun site ini memiliki kelebihan dan kelemahan tertentu antara lain : - Kelebihan :
1. Berada pada salah satu jalan utama di kecamatan Medan Baru yaitu jalan Iskandar Muda.
2. Pencapaian mudah, dikarenakan jalan ini dilalui oleh banyak angkutan umum
3. Luas lahan mencukupi, sekitar 1,2342 Ha
Universitas Sumatera Utara
25
4. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga target pasar dapat dengan mudah terpenuhi, karena tersedianya jumlah pembeli yang
memadai. 5. Karena memilikii koneksi dengan pusat perbelanjaan modern,
sehingga kawasan ini menawarkan sebuah kolaborasi yang unik antara pusat perbelanjaan modern dengan pasar tradisional.
- Kelemahan : 1. Memiliki arus lalu lintas yang cukup padat, sehingga cukup
menyulitkan untuk memarkirkan kendaraan di sekitar site. 2. Ketersediaan parkir yang kurang memadai sehingga kebanyakan
kendaraan diparkir di badan jalan dan menimbulkan kemacetan. 3. Lebar jalan samping site yang kurang memadai, sehingga tidak
memungkinkan untuk jalan 2 arah. 4. Tidak adanya fasilitas halte, tempat tunggu angkutan umum,
sehingga pengunjung menunggu pada pinggir jalan yang kemudian menyebabkan kemacetan.
5. Utilitas bangunan yang tidak terawat, sehingga menimbulkan bau tidak sedap serta citra bangunan yang tampak kusam dan kotor.
II.2.3.2 Peraturan Site
1. Land Use RDTRK : rencana detail tata ruang kota. Yaitu
peruntukan dan syarat-syarat lain tentang suatu wilayah pada daerah tertentu. Peraturan ini dibuat agar penggunaan lahan pada suatu
kawasan dapat terencana dan teratur.
2. GSB = Garis Sempadan Bangunan : Mengatur jarak batas
bangunan dengan batas kapling, bisa batas depan, samping atau belakang. Sering garis sepadan ini hanya depan atau jalan saja, 12 x
lebar jalan atau 12xlebar jalan + 1. GSB ideal yang seharusnya ideal untuk sebuah site adalah seperti
yang diutarakan dalam penjelasan di atas, yaitu : - GSB sebelah utara Jl. Pasar Pringgan I:
12x 6m + 1 = 4m
Universitas Sumatera Utara
26 GSB ± 11 m
GSB ± 2 m GSB ± 2 m
GSB ± 2,5 m GSB ± 3 m
Gbr 2.9 GSB Site
- GSB sebelah Timur Jl. Iskandar Muda:
12x 12m + 1 = 7m -
GSB sebelah Barat Jalan D.I. Panjaitan: 12x8m + 1 = 5m
- GSB sebelah Selatan Jl. Sei Mencirim:
12x 6m + 1 = 4m Namun, dalam kenyataannya GSB tersebut tidak tercapai dan GSB yang
sebenarnya dari kawasan sekitar Pasar Pringgan tersebut adalah :
3. BC = Building Coverage Koefisien Dasar Bangunan. Yakni
perbandingan tapak dengan kawasan terbangun. Koefisien ini akan semakin kecil untuk kawasan perbelanjaan atau kawasan mahal, bisa
berubah tergantung fungsi dan harga tanah atau lahan. Sebagai kawasan pusat perbelanjaan dan pasar, maka koefisen
dasar bangunan yang ada di sekitar dan pada site adalah sekitar 80 - 90
Universitas Sumatera Utara
27
Maka koefisen dasar bangunan adalah : 90 x 12.342 m
2
= 11.107, 8 m
2
4. FAR = Floor Area Ratio Koefisien Lantai Bangunan . Yaitu
perbandingan luas tapak dan klasifikasi yang telah ditetapakan total luas lantai. Koefisien ini bisa lebih dari 100 untuk bangunan
bertingkat. Untuk daerah di sekitar pasar Pringgan, maka koefisien lantai
bangunan sekitarnya adalah 2-3 lantai. Dengan KDB sekitar 90 maka dengan kata lain KLB bisa mencapai 200 - 300 .
II.2.3.3 Luas dan ketinggian bangunan Berdasarkan survey yang telah dilakukan, maka dapat diketahui bahwa
luas dan ketinggian bangunan, serta luas dan ketinggian bangunan sekitarnya. Penyajiannya adalah sebagai berikut :
II.2.3.3.1 Luas Bangunan Eksisting 1. Bangunan Pasar Pringgan dan Pusat Perbelanjaan serta
pelataran - Pasar Pringgan
A. Lantai I - Stan 394 unit 2 x 1,5
- Kios 169 unit 2 x 2 - Lavatory 4 unit
4 x 6 - Ruang Tangga 5 unit
- Kantor Pengelola - Dll
Luas total lantai I : 4006,88 m
2
B. Lantai 2 - Stan 319 2 x 1,5
- Kios 188 2x2 - Lavatory 4 4x 6
- Dll Luas total lantai II
: 3520,12 m
2
Keseluruhan luas total pasar eksisting adalah : 7527 m
2
- Pusat Perbelanjaan
Universitas Sumatera Utara
28 Ketinggian 5 lantai
Ketinggian 4 lantai Ketinggian 3 lantai
Ketinggian 2 lantai Ketinggian 1 lantai
Gbr 2.10 Ketinggian Bangunan Sekitar
A. Lantai : 1844,20 m
2
B. Lantai II : 2284,84 m
2
C. Lantai III : 2275,68 m
2
D. Lantai IV : 2275,68 m
2
E. Lantai V : 2297,16 m
2
F. Lantai Basement : 3653,44 m
2
Luas Total : 14571,00 m
2
- Ruang Pelataran
Luas : 1907,20 m
2
Kebanyakan bangunan yang terdapat di sekitar kawasan Pringgan merupakan bangunan ruko dengan ketinggian 2-4
lantai. Berikut akan disajikan ketinggian masing-masing ruko di sekitar kawasan Pasar Pringgan :
Luas total Pasar Pringgan + pusat perbelanjaan : 24.005 m
2
II.2.3.3.2 Ketinggian Bangunan 1. Bangunan Pasar Pringgan dan Pusat Perbelanjaan serta
pelataran - Pasar Pringgan
: 2 lantai - Pusat Perbelanjaan
: 5 lantai - Ruang Pelataran
: 1 lantai terbuka 2. Bangunan di Sekitar Kawasan Pringgan Medan
Universitas Sumatera Utara
29 Keadaan tempat
pembuangan sampah yang tidak teratur. Sehingga
menimbulkan bau dan pemandangan yang tidak
sedap Keadaan lalu lintas yang
cukup macet di depan pusat perbelanjaan.
Terlihat sejumlah becak penumpang parkir
sembarangan. Keadaan utilitas yaitu
parit pasar yang tidak terawat dengan baik,
sehingga sering menimbulkan
genangan air pada waktu terjadi hujan,
serta bau dan pandangan tidak sedap
Keadaan sekitar pasar pringgan yang dipenuhi oleh
sampah. dimana sampah tidak hanya bertebaran di sekitar
tempat pembuangan, tetapi juga di sekitar pinggiran pasar
tradisional
Kedaan bagian depan pasar
pringgan yang dipenuhi oleh PKL
sehingga menyebabkan
jalan semakin sempit dan
menimbulkan kemacetan
Gbr 2.11 Eksisting Kawasan Pringgan
II.2.3.4 Eksisting Tapak terletak pada Jalan Iskandar Muda, disamping Jalan Sei Mencirim
dan Jalan Pasar Pringgan. Tapak terletak pada Kecamatan Medan Baru. Dengan KDB di kawasan tersebut mencapai 80 - 90 . Dengan luasan
site sekitar 1,2 Ha -1,3 Ha. Berikut akan disampaikan kondisi eksisting dari tapak di sekitar site.
Universitas Sumatera Utara
30
II.3 Tinjauan Fungsi II.3.1 Dekripsi Penggunaan dan Kegiatan
Pelaku pada proyek ”Redevelopmen Kawasan Pringgan” ini dapat dikelompokkan secara umum menjadi beberapa bagian demikian juga dengan kegiatan yang
terjadi juga dapat dikelompokkan menjadi beberapa bagian besar. Pelakunya antara lain :
- Pengunjung yaitu masyarakat baik yang berasal dari daerah sekitar dalam
kota, maupun dari luar kota bisa pengunjung pasar maupun pengunjung pusat perbelanjaan
- Pedagang pasar yaitu pihak yang menjajakan barang dagangan di pasar.
- Pedagang pusat perbelanjaan yaitu pihak yang menjajakan barang
dagangan di pusat perbelanjaan. -
Pengelola yaitu pihak yang bertugas mengawasi, mengelola, dan memberikan pelayanan fasilitas kepada para pedagang baik di pasar
maupun pusat perbelanjaan Kegiatannya antara lain :
- Berdagang yang merupakan fungsi utama dari komplek bangunan ini.
Merupakan kegiatan menjajakan barang kepada para pengunjung, baik dalam benutk kios, los, retail, maupun pameran.
- Pembelian yang merupakan feedback dari kegiatan berdagang. Disini
pembeli akan membayar untuk barang yang diingininya. Secara lebih lengkap akan dibahas mengenai kronologis kegiatan dan pelaku
yang terdapat di komplek bangunan ini : II.3.1.1 Deskripsi kegiatan Pasar Pringgan
Dikarenakan oleh lokasi pasar yang berada pada pusat kota, maka pasar termasuk daerah yang hidup mulai dari pagi jam 04.00 sd 18.00 WIB.
Sedangkan untuk wilayah sekitarnya terdapat pedagang kaki lima yang beroperasi hingga malam hari, seperti pedagang vcdcd serta pedagang
makanan. -
Pada pukul 04.00 WIB barang dagangan mulai berdatangan ke pasar pringgan. Kebanyakan merupakan barang dagangan yang berupa
sayur dan daging. -
Pada pukul 06.30 WIB, pembeli mulai berdatangan. Sehingga suasana pasar mulai ramai.
Universitas Sumatera Utara
