Benda Bergerak Benda Tidak Bergerak
Ketentuan-ketentuan Hukum Tanah yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah sebagai lembaga hukum adalah sebagai berikut :
30
a. memberi nama pada hak penguasaan yang bersangkutan;
b. menetapkan isinya, yaitu mengatur apa saja yang boleh, wajib, dan
dilarang untuk diperbuat oleh pemegang haknya serta jangka waktu penguasaannya;
c. mengatur hal-hal mengenai subyeknya, yakni siapa yang boleh
menjadi pemegang haknya dan syarat-syarat bagi penguasaannya; d.
Mengatur hal-hal mengenai tanahnya. 2
Hak Penguasaan atas Tanah sebagai Hubungan Hukum yang Konkret Hak penguasaan atas tanah merupakan suatu hubungan hukum konkret
biasanya disebut ‘hak’, jika telah dihubungkan dengan tanah tertentu sebagai obyeknya dan orang atau badan hukum tertentu sebagai subyek
atau pemegang haknya.
31
Ketentuan-ketentuan Hukum Tanah yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah sebagai suatu hubungan hukum yang konkret
adalah sebagai berikut :
32
a. mengatur hal-hal mengenai penciptaannya menjadi suatu hubungan
hukum yang konkret, dengan nama atau sebutan yang dimaksudkan dalam poin 1a di atas;
b. mengatur hal-hal mengenai pembebanannya dengan hak-hak lain;
c. mengatur hal-hal mengenai pemindahannya kepada pihak lain;
30
Ibid, h. 26.
31
Ibid, h. 25.
32
Ibid, h. 26-27.
d. mengatur hal-hal mengenai hapusnya;
e. mengatur hal-hal mengenai pembuktiannya.
Hierarki hak-hak penguasaan atas tanah dalam UUPA dan Hukum Tanah Nasional adalah sebagai berikut :
33
1 hak bangsa Indonesia atas tanah;
2 hak menguasai negara atas tanah;
3 hak ulayat masyarakat Hukum Adat;
4 hak perseorangan atas tanah, meliputi:
a. hak-hak atas tanah;
b. wakaf tanah hak milik;
c. hak tanggungan;
d. hak milik atas satuan rumah susun;
Berdasarkan hierarki di atas, maka pembahasan selanjtunya hanya akan dibatasi hanya pada ruang lingkup hak-hak atas tanah yang mana termasuk ke
dalam hak perseorangan atas tanah. Dalam UUPA diatur tentang hak-hak atas tanah yang dapat diberikan
kepada seseorang atau badan hukum, sehingga penerima hak akan dapat mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut.
Meskipun demikian, pemilik hak tidak dapat secara sewenang-wenang mempergunakan haknya tersebut. Untuk itulah, dalam UUPA dilarang
menggunakan hak atas tanah itu apabila :
34
1 dipergunakan bertentangan dan merugikan orang lain;
33
Urip Santoso, Hukum Agraria, h. 77.
34
Zainal Asikin, Pengantar Tata Hukum Indonesia, h. 175.
2 dipergunakan tidak sesuai dengan peruntukkannya, misalnya; hak untuk
pertanian dipakai untuk bangunan atau sebaliknya. Macam-macam hak atas tanah :
1 Hak Milik
Hak milik yaitu hak turun-temurun yang dapat diteruskan pada ahli warisnya. Hak ini merupakan hak tertua dan terkuat karena memiliki
jangka waktu yang tidak terbatas dan merupakan induk dari hak-hak lainnya.
Adapun yang berhak atas hak milik adalah warganegara Indonesia dan badan hukum Indonesia yang ditentukan UUPA.
35
Ketentuan mengenai Hak Milik HM disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf a UUPA. Secara khusus hak milik diatur dalam Pasal 20 s.d
Pasal 27 UUPA. Selanjutnya, hak milik diatur juga di dalam Pasal 50 ayat 1 dan Pasal 56 UUPA.
36
2 Hak Guna Usaha
Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam
Pasal 29, guna usaha pertanian, perikanan, atau peternakan Pasal 28 ayat 1 UUPA. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 menambahkan
guna perusahaan perkebunan.
35
Ibid.
36
Urip Santoso, Hukum Agraria, h. 92.
Adapun subjek hukum hak guna usaha adalah warganegara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia badan hukum Indonesia. Ketentuan mengenai hak guna usaha HGU disebutkan Pasal 16 ayat
1 huruf b UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 28 s.d Pasal 34 UUPA. Ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna usaha berdasarkan
Pasal 50 ayat 2 UUPA, diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak
Pakai atas Tanah, yang secara khusus diatur dalam Pasal 2 s.d Pasal 18.
37
3 Hak Guna Bangunan
Pasal 35 UUPA memberikan pengertian hak guna bangunan, yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan bisa diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.
Adapun subjek hukum hak guna bangunan adalah warganegara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia badan hukum Indonesia. Ketentuan mengenai hak guna bangunan HGB disebutkan dalam
Pasal 16 ayat 1 huruf c UUPA. secara khusus diatur dalam Pasal 28 s.d 34 UUPA. Ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna bangunan
berdasarkan Pasal 50 ayat 2 UUPA, diatur dalam Peraturan Pemerintah
37
Ibid, h. 101.
Nomor 40 tahun 1996 yang secara khusus diatur dalam Pasal 19 s.d Pasal 38.
38
4 Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan atau memungut hasil dari lahan yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain,
yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau pengolahan tanah. Subjek hukum dari hak pakai adalah warganegara Indonesia, orang
asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, Departemen,
lembaga pemerintah non departemen dan Pemerintah Daerah, Badan- badan keagamaan dan sosial serta Perwakilan Negara asing dan
perwakilan badan Internasional.
39
Ketentuan mengenai hak pakai HP disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf d UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 41 s.d Pasal 43
UUPA. Ketentuan lebih lanjut mengenai hak pakai berdasarkan Pasal 50 ayat 2 UUPA, diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 50 Tahun
1994 yang secara khusus diatur dalam Pasal 39 s.d Pasal 58.
40
38
Ibid, h. 109.
39
Zainal Asikin, Pengantar Tata Hukum Indonesia, h. 177.
40
Urip Santoso, Hukum Agraria, h. 118.
5 Hak Sewa untuk Bangunan
Menurut Pasal 44 ayat 1, dikatakan bahwa : Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah,
apabila ia berhak menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai
sewa.
Berdasarkan pasal di atas dapat disimpulkan, bahwa hak sewa untuk
bangunan adalah hak yang dimiliki seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah milik orang lain
dengan membayar sejumlah uang sewa tertentu dan dalam jangka waktu tertentu yang disepakati oleh pemilik tanah dengan pemegang hak sewa
untuk bangunan. Dalam hal ini, negara tidak dapat menyewakan tanah dikarenakan negara bukanlah pemilik tanah.
41
Subjek hukum hak sewa untuk bangunan adalah warganegara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum
Indonesia dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Ketentuan mengenai hak sewa untuk bangunan HSUB disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf e. Secara khusus diatur dalam Pasal 44 dan
Pasal 45. Pengaturan mengenai hak sewa untuk bangunan diatur pula dalam Pasal 53 jo Pasal 10 ayat 1 UUPA.
41
Ibid, h. 130.
45