Lebih lanjut hubungan nilai tanah dengan faktor-faktor yang mempengaruhinya sebagaimana dikemukakan Hoover bahwa lokasi adalah fungsi
dari aksesibilitas, karakteristik lingkungan dan biaya.
9
Lusth mengemukakan, nilai tanah adalah fungsi dari lokasi yang terkait dengan aksesibilitas yang diproxy dengan
jarak distance dan persekitaran neighborhoods. Nilai tanah berkait dengan lokasi dipengaruhi oleh hubungan keterkaitan lokasi dengan sistem transportasi dan
aksesibilitas linkage, kedekatan dengan pelayanan umum proximity to public service
dan lingkungan persekitaran environmentalneighborhoods.
10
2. Pemanfaatan tertinggi dan terbaik highest and best use
Definisi kegunaan tertinggi dan terbaik highest and best use adalah sebagai penggunaan yang paling memungkinkan dan diijinkan dari suatu tanah kosong atau
tanah yang sudah dibangun, yang mana secara fisik memungkinkan, didukung atau dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi
AIREA.
11
Nasucha mengatakan bahwa sumber daya tanah akan mencapai nilai tertinggi dan terbaik bila dimanfaatkan sedemikian rupa sehingga memperoleh
pendapatan optimum, baik untuk si pengguna maupun masyarakat. Konsep ini
9
Hoover, Edgar M., The Evolving Form and Organization of the Metropolis : Principal Location Factors in William H. Leahy : Urban Economic
, The Free Press, New York: 1968, page.65-77.
10
Lusht, Kenneth M., Real Estate Valuation Principles and Applications, Irwin. Chicago: 1997, page. 25-45.
11
AIREA, The Appraisal of Real Estate, Ninth Edition, Chicago, Illinois: 1997, page. 269.
14
seringkali dibatasi oleh peraturan peruntukan tanah zoning dan kebijaksanaan umum lainnya. Pada konsep ekonomis, sumber daya tanah dapat menghasilkan pendapatan
lebih tinggi jika dimanfaatkan untuk tujuan komersil dan industri.
12
3. Pendekatan Penilaian
Penilaian merupakan suatu proses penentuan nilai, baik nilai pasar, nilai investasi, nilai asuransi atau jenis nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu tanggal
penilaian tertentu. Penilaian suatu properti menurut American Institute Of Real Estate Appraiser
dan Eckert et al. dapat dilakukan melalui tiga pendekatan, yaitu; a.
Pendekatan data pasar sales comparison approach, b.
Pendekatan biaya cost approach, dan c.
Pendekatan pendapatan income capitalization approach. Dalam pendekatan perbandingan yakni mengestimasi nilai suatu properti
dengan menggunakan rata-rata perbandingan dengan properti sejenis yang mempunyai karakteristik yang hampir sama letaknya berdekatan dan fungsinya sama
dan telah diketahui harga jualnya obyek lain yang sejenis, dengan melakukan beberapa penyesuaian adjustment. Langkah-langkah secara sederhana dalam
melakukan penilaian adalah: 1
Mengumpulkan harga jual properti yang karakteristiknya sama dan telah terjual.
12
Nasucha, Chaizi, Politik Ekonomi Pertanahan dan Struktur Perpajakan atas Tanah, Megapoint, Divisi Kesaint Blanct, Jakarta: 1995, hal. 12-13.
15
2 Melakukan analisa dam penyesuaian-penyesuaian adjustment atas waktu
transaksi, konsisi fisik lainnya. 3
Melakukan pemilihan secara rata-rata atau diambil yang terbaik nilainya menurut tujuan penilaian.
4 Membuat kesimpulan nilai.
Dalam pendekatan biaya, penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada
saat penilaian dilakukan, dikurangi dengan penyusutan kondisi fungsi, fisik dan ekonomi.
1 Menghitung biaya yang digunakan untuk memperoleh nilai baru dapat dilakukan
metode per unit pekerjaan, per meter2 maupun berdasarkan analisa detail bangunan
2 Menambahkan biaya konsultan dan keuntungan bagi kontraktor dalam analisa
tersebut. 3
Mengestimasi jumlah penyusutan fisik, fungsi dan ekonomi. 4
Membuat kesimpulan nilai.
Dalam pendekatan pendapatan, nilai properti adalah fungsi pendapatan, di mana semakin tinggi pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti maka semakin
tinggi pula nilai properti tersebut. Untuk properti perumahan, pendapatan diperoleh 16
dari sewa bersihnya, yaitu pemasukan sewa properti tersebut dikurangi biaya operasionalnya melalui pendekatan pendapatan. Nilai suatu properti diperoleh dari
pengkapitalisasian pendapatan bersihnya net operating income dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu. Pendekatan pendapatan ini sesuai untuk digunakan untuk menilai
properti yang menghasilkan pendapatan income producing property.
13
International Association Assessing Officers IAAO menyatakan bahwa dalam aplikasi pendekatan pendapatan ini, terdapat beberapa langkah-langkah dasar
sebagai berikut: 1
Mengestimasi pendapatan kotor potensial potential gross income. 2
Melakukan pengurangan pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongannya vacancy and collection loss.
3 Melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor
potensial setelah dikurangi dengan tingkat kekosongannya untuk mendapatkan perkiraan pendapatan kotor efektif effective gross income.
4 Menentukan biaya-biaya operasi operating expenses.
5 Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk
mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak. 6
Menentukan tingkat kapitalisasi yang sesuai. 7
Menentukan prosedur pengkapitalisasian yang sesuai untuk diterapkan.
13
Eckert, Joseph K., Gloudemans and Almy Richard R., Property Appraisal and Assessment Administration
, The International Association of Assesing Officer, Chicago, Illinois: 1990, page. 151.
17
8 Melakukan pengkapitalisasian pendapatan bersih operasi net operating income
untuk mengestimasi nilai properti dengan formulasi umum sebagai berikut :
MV = I : R
di mana : MV = estimasi nilai properti
I = pendapatan bersih operasi selama satu tahun R = tingkat kapitalisasi.
Dalam penentuan tingkat kapitalisasi, terdapat dua metode yang lazim dipakai, yaitu kapitalisasi langsung direct capitalization dan yield capitalization.
Perbedaan di antara keduanya adalah terletak pada asumsi yang dipakai. Kapitalisasi langsung mengasumsikan bahwa pendapatan yang diterima pada tahun-tahun yang
akan datang adalah sama atau tercermin seperti pendapatan pada tahun penilaian, sedangkan yield capitalization memasukkan asumsi-asumsi berkenaan dengan faktor-
faktor seperti tingkat pengembalian rate of return yang diharapkan oleh investor, sisa umur ekonomis, jangka waktu kepemilikan dan antisipasi terjadinya
depresiasiapresiasi.
14
14
International Association Assessing Officers IAAO, Standard on Ratio Studies, Assessment Journal, Volume 6 Nomor 5: 1999, page. 204.
18
4. Penilaian Tanah Menurut PBB Nilai Jual Objek Pajak
