BAB II SISTEM PENILAIAN, KEWARISAN DAN
PERTANAHAN DI INDONESIA
A. Sistem Penilaian Tanah dan Bangunan di Indonesia
1. Nilai tanah
Secara fisik tanah dapat diartikan sebagai permukaan, termasuk bagian yang berada di bawah permukaan bumi serta yang terletak di atas permukaan bumi. Di
dalam kehidupan manusia, tanah mempunyai peran yang sangat penting, karena tanah menjadi tempat segala aktivitas kehidupan manusia berlangsung seperti kegiatan
bercocok tanam, mendirikan tempat tinggal, tempat rekreasi dan berbagai aktivitas lainnya.
Dalam teori ekonomi tanah, konsep sewa tanah merupakan konsep yang penting, karena merupakan dasar teoritis untuk menjelaskan mengapa tanah memiliki
nilai. Selain itu, konsep tersebut juga mempengaruhi alokasi tanah antar individu dan antar berbagai jenis penggunaan yang saling berkompetisi serta mempengaruhi
kebijakan perpajakan.
1
Menurut David Ricardo dan John H von Thunne tentang teori sewa tanah yang menitikberatkan analisisnya pada sewa untuk tanah pertanian, hal ini
disebabkan oleh perbedaan kesuburan antara sebidang tanah dengan bidang tanah lainnya. Asumsi yang dipergunakan David Ricardo dalam melakukan analisis adalah
1
Barlowe, R., Land Resources Economic, Prentice Hall Englewood Cliffs, New Jersey, 1972, page 156.
10
suatu daerah memiliki tanah subur yang luas, tetapi hanya sedikit tanah saja yang dimanfaatkan untuk keperluan seluruh masyarakat di daerah tersebut.
2
David Ricardo juga berpendapat bahwa hanya tanah yang paling subur saja yang dimanfaatkan dan tidak ada sewa yang dikenakan terhadap penggunaan tanah
tersebut. Sewa dikenakan terhadap tanah hanya ketika peningkatan jumlah populasi penduduk menyebabkan kenaikan kebutuhan tanah, sehingga tanah-tanah yang
kurang suburpun terpaksa dimanfaatkan. Pemanfaatan tanah yang kurang subur menyebabkan peningkatan ongkos
produksi sehingga penggunaan tanah yang subur akan dikenai sewa sebagai kompensasi ongkos produksi yang lebih rendah daripada tanah yang kurang subur.
Dengan demikian sewa tanah yang lebih subur akan lebih tinggi dibanding dengan tanah yang kurang subur.
Berbeda dengan David Ricardo, von Thunnen menyatakan bahwa perbedaan sewa tanah disebabkan adanya perbedaan lokasi tanah terhadap pusat pasar. Von
Thunnen berpendapat bahwa tanah yang terletak dekat pusat pasar memiliki sewa tanah yang lebih tinggi daripada tanah yang terletak jauh dari pusat pasar. Perbedaan
sewa ini berkaitan dengan perbedaan ongkos transportasi diantara kedua bidang tanah tersebut. Tanah yang terletak dekat pusat pasar membutuhkan ongkos transportasi
yang lebih rendah dibandingkan dengan tanah yang terletak jauh dari pusat pasar. Sewa tanah mempunyai pengaruh terhadap lokasi penggunaan tanah. Tanah
yang mempunyai kapasitas penggunaan potensi yang tinggi untuk menghasilkan
2
Id. at 163-167.
11
pendapatan cenderung memiliki sewa yang tinggi. Jenis penggunaan tanah yang dipilih ditentukan oleh kemampuan jenis penggunaan tanah tersebut untuk
menghasilkan keuntungan yang maksimum pada lokasi tanah tersebut.
3
Menurut Standar Penilaian Indonesia SPI 2000, Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia
untuk dibeli dan mereka yang membeli atau menjual. Nilai bukanlah fakta tetapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu
dalam hubungannya dengan nilai tertentu. Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk sesuatu barang atau jasa. Hubungannya dengan
penilaian, harga adalah fakta historis baik diumumkan maupun tidak. Firdaus mengemukakan Ada dua pengertian nilai tanah dikemukakan oleh
Northam 1975 yakni nilai pasar market value, yaitu harga jual beli tanah yang terjadi pada suatu persil pada suatu waktu tertentu dan nilai taksiran assessed value,
yaitu nilai yang diestimasi oleh seorang penilai. Nilai pasar merupakan data bagi
nilai taksiran.
4
Wolcott menyebutkan secara umum bahwa nilai tanah tidak saja dipengaruhi oleh karakteristik fisik tanah saja tetapi juga dipengaruhi oleh faktor-
faktor sosial, ekonomi, pemerintah dan karakteristik lingkungan.
5
Wolcott memberikan definisi tentang harga, bahwa harga direpresentasikan oleh sejumlah
3
Id. at 179.
4
Firdaus. Awang, Analisis Pengaruh Jalan Lingkar Luar Terhadap Nilai Jual Properti Perumahan di Kecamatan Depok Sleman-Yogyakarta,
Yogyakarta, Tesis S2, Program Pascasarjana, UGM, Yogyakarta: 1999, hal. 18 tidak dipublikasikan.
5
Wolcott, Richard C., The Appraisal of Real Estate, American Institute of Real Estate Appraissers, 430 North Michigan Avenue,Chicago, Illinois: 1987, hal. 39-41.
12
pembeli yang bersedia membayar dan penjual yang bersedia menerima transaksi dalam keadaan tertentu.
6
Nilai tanah mendasarkan pada prinsip penggunaan terbaik adalah sebagai bentuk tolok ukur kemampuan tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung
memberikan keuntungan ekonomis, sedangkan harga tanah adalah ukuran nominalnya. Ciri-ciri tertentu yang harus dimiliki oleh suatu properti agar mempunyai
nilai menurut Eldred adalah demand permintaan, utility kegunaan, scarcity kelangkaan, dan transferability dapat dialihkan.
7
Secara khusus nilai properti di kawasan industri dipengaruhi oleh kondisi alam wilayah, penawaran tenaga kerja, fasilitas transportasi, distribusi input dan
output yang ekonomis, iklim politik, ketersediaan utilitas dan energi dan efek kontrol
lingkungan.
8
Hal ini secara garis besar dapat disimpulkan bahwa ketersediaan tenaga kerja, ketersediaan material dan faktor distribusi merujuk pada jarak ke tempat bahan
baku, pasar dan tenaga kerja. Jadi nilai properti industri terkait dengan ketersediaan utilitas maupun fasilitas di kawasan tempatan karakteristik geografis yang ada
establishment, dan aksesibilitas positif transportasi dan aksesibilitas negatif biaya yang mengacu pada jarak.
6
Wolcott, Richard C., The Appraisal of Real Estate, American Institute of Real Estate Appraissers, 430 North Michigan Avenue,Chicago, Illinois: 1987, hal. 15.
7
Eldred, Gary, Real Estate Analysis and Strategy, Harper Row, Publisher, New York; 1987, page. 24-25.
8
Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, Eleventh Edition, Chicago, Illinois: 1999, page. 209-211 AIREA, The Appraisal of Real Estate, Ninth Edition, Chicago, Illinois: 1997, page.
179.
13
Lebih lanjut hubungan nilai tanah dengan faktor-faktor yang mempengaruhinya sebagaimana dikemukakan Hoover bahwa lokasi adalah fungsi
dari aksesibilitas, karakteristik lingkungan dan biaya.
9
Lusth mengemukakan, nilai tanah adalah fungsi dari lokasi yang terkait dengan aksesibilitas yang diproxy dengan
jarak distance dan persekitaran neighborhoods. Nilai tanah berkait dengan lokasi dipengaruhi oleh hubungan keterkaitan lokasi dengan sistem transportasi dan
aksesibilitas linkage, kedekatan dengan pelayanan umum proximity to public service
dan lingkungan persekitaran environmentalneighborhoods.
10
2. Pemanfaatan tertinggi dan terbaik highest and best use
Kategori