Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008.
USU Repository © 2009
Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset Asset Backed Securities sebagaimana dimuat dalam Surat Keputusan Ketua Bapepam Nomor: Kep-
28PM2003 tanggal 21 Juli 2003.
55
Sekuritisasi adalah transformasi aset tidak likuid menjadi menjadi aset likuid dalam bentuk surat berharga yang dapat diperdagangkan. SMF akan
membeli hak tagih perumahan di perbankan dalam bentuk surat berharga, yang selanjutnya surat berharga bisa diperjualbelikan di pasar sekunder. Penyaluran
dana jangka panjang tersebut juga bisa dilakukan melalui proses sekuritisasi portofolio KPR dari Bank atau Lembaga Pembiayaan lainnya, dengan
menerbitkan Residential Mortgage-Backed Securities RMBS.
56
Sekuritisasi merupakan kegiatan mengalihkan aset keuangan dari kreditur Originator kepada pihak lain. Sekuritisasi aset dilakukan melalui penerbitan
surat berharga dalam bentuk ABS atau sering disebut Efek Beragun Aset EBA yang dapat diperjualbelikan di pasar modal. Perbedaan yang sangat mendasar
EBAABS dibandingkan dengan surat berharga lainnya adalah pada jaminan aset yang mem back-up nya, sehingga bagi investor instrumen ini lebih aman
disamping karena sudah ditransformasi maka EBA ini terlepas dari resiko kebangkrutan penerbitannya banckruptcy remoteness.
B. Mekanisme Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR
57
55
Fred BG Tumbuan Tumbuan Pane, Menelaah KIK EBA Wahana Sekuritisasi, http:www.hukumonline.com. , terakhir kali diakses pada tanggal 2 Mei 2007.
56
Jarrewidhi, Menyambut Pasar Mortgage, http:jarrewidhi. Wordpress.com. , terakhir kali diakses pada tanggal 2 Mei 2007.
57
Shindu Rahadian Ardita, “Sekuritisasi KPR”, PARAS BTN, Edisi Juni 2007, hal.28.
Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008.
USU Repository © 2009
Proses transformasi aset tidak likuid piutangtagihan menjadi aset yang likuid surat berharga yang disebut EBA secara singkat adalah sebagai berikut:
a. Bank pemberi KPR Krediutr AsalOriginator menjual dan menyerahkan kumpulan piutang kepada Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan
”PPSP” atau Special Purpose Vehicle ”SPV”; dan
b. Berdasarkan Kumpulan Piutang Ini, Penerbit PPSP atau SPV menerbitkan EBA dimana hasil penjualan EBA kepada para investor harga pembelian
Kumpulan Piutang. Inti dari transaksi sekuritisasi adalah bahwa yang menjadi pokok ukur
amannya investasi bukanlah bonafiditas creditworthiness dari Penerbit, tetapi tersedianya kumpulan piutang portofolio tagihan yang berkualitas baik dan
memenuhi standard criteria tertentu sehingga bersama dengan aspek-aspek lain dari transaksi dapat memperoleh peringkatrating sekuritisasi yang menopang
pemasarannya. Rating didasarkan atas penilaian keseluruhan transaksi sekuritisasi, kualitas portofolio, dan terproteksi terhadap kemungkinan kepailitan ”Bankruptcy
Remote”. Karena pembayaran EBA investasi pemodal bersumber pada portofolio
tagihan, maka harus dijaga agar tidak timbul gangguan pada tagihan-tagihan portofolio cash flow. Untuk menjaga kualitas portofolio, maka sangat penting
adanya standarisasi dokumentasi, seperti adanya keseragaman syarat dan ketentuan-ketentuan dalam perjanjian KPR, dan HT pertama atas tanah dan
Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008.
USU Repository © 2009
bangunan terpasang dengan syarat-syarat yang seragam pula. Selain itu HT segera dapat dieksekusi bila timbul debitur lalai dalam membayar tagihan KPR.
58
a. Tersedianya portofolio tagihan yang handal untuk membayar kembali
investasi para pemegang EBA; dan tidak mengandalkan pada kemampuan membayar creditworthiness dari Penerbit Issuer;
Syarat mutlak untuk berhasilnya sekuritisasi adalah tersedianya aliran arus kas yang teratur regular cash flow setiap bulan untuk menjamin pembayaran
kepada investor tanpa gangguan. Ciri-ciri khusus sekur itisasi :
b. Arus kas yang mekanismenya sudah computerized untuk mengatur dan
mencatat sistim tagihan system receivables collection yang sempurna, akurat dan up to date dan didukung jasa-jasa servicer yang handal, biasanya Bank
Originator bertindak sebagai servicer karena sudah biasa melakukan tagihan terhadap debiturpembeli rumah bersangkutan dan mempunyai data-data
terkomputerisasi mengenai debitur-debitur itu; c.
Adanya standby debt servicer yang handal untuk menggantikan servicer bilamana karena apapun suatu saat berhalangan melakukan jasa-jasa koleksi
dan pekerjaan-pekerjaan lainnya; d.
Portofolio tagihan sedapat mungkin terbebas dari ancaman kepailitan bankruptcy remote. Aspek ini penting terutama untuk EBA berbentuk
58
Kunarti Surya Santoso, ”Aspek Hukum Sekuritisasi KPR dan Kendala-Kendala Hukum Dalam Sekuritiasasi”, Diberikan dalam Workshop Sekuritisasi yang diselenggarakan PT Bank
Tabungan Negara Persero, tanggal 9 dan 16 November 2006.
Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008.
USU Repository © 2009
obligasi. Untuk EBA berbentuk surat partisipasi, hak milik atas Kumpulan Piutang berpindah kepada para investorpemegang EBA secara kolektif;
e. Untuk penerbitan EBA berbentuk surat utang obligasi, dilakukan oleh suatu
Special Purpose Vehicle ”SPV” yang dibentuk PPSP, dimana SPV ini tidak
terlibat dalam kegiatan usaha selain untuk penerbitan EBA berbentuk Surat Utang obligasi untuk menghindari risiko timbulnya tagihan-tagihan lain
sehingga risiko kepailitan SPV juga minimal.
59
f. Terlibatnya Wali AmanatKustodian yang mewakili kepentingan para
investorpemegang EBA; g.
Struktur transaksi sekuritisasi dan dokumentasi yang memadai. Kriteria portofolio tagihan :
a. Legal dokumentasi yang memadai dan untuk itu diperlukan standarisasi
dokumentasi perjanjian hutang, Hak tanggungan ”HT” terdaftar atas nama
bank pemberi KPR, tanah terdaftar atas nama pemilik, rumah memiliki IMB. b.
Debitur KPR yang dapat diandalkan pembayarannya dan tidak mempunyai history alpa bayar.
Dokumentasi transaksi sekuritisasi antara lain terdiri dari : a.
Jual beli portofolio tagihan dalam sistem hukum Anglo American disebut “true sale” yang berarti tidak dapat kembali menjadi originator;
b. Balik nama Hak Tanggungan atas nama Wali Amanat sebagai pihak yang
mewakili para investorpemegang EBA secara kolektif masih dalam pembicaraan dengan BPN;
59
Pasal 6 ayat 1 Perpres No,192005 berikut penjelasannya.
Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008.
USU Repository © 2009
c. Servicing agreement antara Originator servicer, PPSP dan Wali Amanat;
d. Enhacement agreement guarantee, over collateralization dll;
e. Perjanjian antara Wali AmanatKustodian dan SMS;
f. Perjanjian penerbitan Obligasi atau perjanjian penerbitan Surat Partisipasi
antara SPV c.q. SMC dan Wali Amanat. Tugas servicer :
a. Menagih pembayaran-pembayaran bulanan coolecting monthly payments;
b. Meneruskan hasil koleksi pembayaran kepada investor;
c. Mengirim pemberitahuan tagihan kepada debitur;
d. Mengingatkan debitur yang pembayaranya telah jatuh tempo;
e. Melakukan komputerisasi administrasi yang up to date. memelihara catatan
tentang saldo pokok tagihan dan bunga, dan lain-lain jumlah yang wajib dibayar debiturpembeli rumah;
f. Melaksanakan proses eksekusi jaminan atas HT bila perlu dan mewakili
Wali Amanat di depan Pengadilan dan Kantor Lelang terhadap debitor KPR.
60
Berdasarkan defenisi sekuritisasi, ada 2 hal pokok dalam sekuritisasi, yaitu pembelian kumpulan tagihan dan penerbitan EBA. Untuk pembelian kumpulan
tagihan, berlakulah ketentuan kitab Undang-Undang Hukum Perdata ”KUHPer” mengenai jual beli tagihan. Dalam kaitannya dengan penerbitan EBA, penerbitan
dapat dilakukan melalui penempatan langsung private placement, maupun melalui penawaran umum public offering.
61
60
Kunarti Surya Santoso, Op. Cit., hal 3-6.
61
Kunarti Surya Santoso, Op. Cit., hal.2.
Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008.
USU Repository © 2009
C. Aspek-Aspek Hukum Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan
