Sistematika Penulisan Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility (SMF) Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Perbankan

Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 seseorang yakni pewawancara mengajukan pertanyaan-pertanyaan yang dirancang untuk memperoleh jawaban-jawaban yang relevan dengan masalah penelitian kepada seorang responden. 15 BAB I : Berisikan Pendahuluan yang merupakan pengantar yang di dalamnya terurai mengenai Latar Belakang Penulisan Skripsi, Perumusan Masalah kemudian dilanjutkan dengan Tujuan dan Manfaat Penulisan, Keaslian Penulisan, Tinjauan Kepustakaan, 4. Analisis Data Data sekunder yang telah disusun secara sistematis kemudian dianalisis secara perspektif dengan menggunakan metode deduktif dan induktif. Metode deduktif dilakukan dengan cara membaca, menafsirkan dan membandingkan, sedangkan metode induktif dilakukan dengan menerjemahkan berbagai sumber yang berhubungan dengan topik dalam skripsi ini, sehingga diperoleh kesimpulan yang sesuai dengan penelitian yang telah dirumuskan.

G. Sistematika Penulisan

Dalam menghasilkan karya ilmiah, maka pembahasannya harus diuraikan secara sistematis. Untuk mempermudah penulisan skripsi ini maka diperlukan adanya sistematika penulisan yang teratur yang terbagi dalam bab perbab yang saling berangkaian satu sama lain. Adapun sistematika penulisan skripsi ini adalah: 15 Ferd. N. Kerlinger, Asas-asas Penelitian Behavioral, Yogyakarta: Gajahmada University Press, Cetakan Kelima, 1996, hal. 770. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 Metode Penulisan, yang kemudian diakhiri oleh Sistematika Penulisan. BAB II : Merupakan bab yang membahas tentang Gambaran Umum tentang Secondary Mortgage Facility SMF, dimana di dalamnya diuraikan Pengertian tentang Secondary Mortgage Facility SMF, Latar Belakang Berdirinya Secondary Mortgage Facility SMF, Tujuan dan Manfaat Secondary Mortgage Facility SMF, Landasan Peraturan Secondary Mortgage Facility SMF. BAB III : Merupakan bab yang membahas tentang Sekur itisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR, dimana di dalamnya diuraikan, Pengertian Sekurisasi, Mekanisme Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR, Aspek-Aspek Hukum Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, Kendala-Kendala Hukum dalam Sekuritisasi. BAB IV : Merupakan bab yang membahas tentang Aspek Hukum Secondary Mortgage Facilty SMF dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, dimana di dalamnya diuraikan, Penerapan Lembaga Secondary Mortgage Facility SMF dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR, Manfaat Secondary Mortgage Facility SMF dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemlikan Rumah KPR, Pelaksanaan Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR BTN, Upaya Penanggulangan Masalah dalam Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah KPR. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 BAB V : Bab ini berisikan rangkuman kesimpulan bab-bab yang telah dibahas sebelumnya dan saran-saran yang mungkin berguna bagi perkembangan Secondary Mortgage Facility SMF di Indonesia dan orang-orang yang membacanya. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 BAB II GAMBARAN UMUM TENTANG SECONDARY MORTGAGE FACILITY SMF A. Pengertian Secondary Mortgage Facility SMF Mortgage adalah lembaga jaminan kebendanaan yang mirip hipotik dan berlaku di negara yang menganut system Anglo-Saxon. Fairest menyebutkan bahwa : “ In essence, mortgage is a transfer of an interest in property as security for a loan “. Jadi Lembaga mortgage adalah lembaga jaminan kebendaan untuk suatu pinjaman dan yang dapat menjadi objek mortgage adalah real property maupun personal property, untuk real property land berlaku mortgage dan untuk personal property others things than land berlaku chattel mortgage. Jaminan sekunder second mortgage berasal dari sistem hukum yang berlaku di Amerika dan sering dipergunakan dalam pembiayaan perumahan housing finance. Jaminan sekunder adalah penjaminan dimana suatu benda dijaminkan kepada dua kreditur dimana terdapat kreditur awal dan kreditur akhir. Dalam Black’s Law Dictionary disebutkan : Second mortgage, a mortgage that’s is junior to first mortgage on the same property, but the senior to any later mortgage. Sedangkan second mortgage dalam dictionary of finance and banking, is a mortgage taken out on a propery that is already mortgaged. Jadi dalam second mortgage objek jaminan yang sudah dijaminkan dalam perjanjian kredit dijaminkan lagi. Di Amerika tanah dan bangunanrumah yang sudah dijaminkan dalam pembiayaan rumah dijaminkan lagi untuk mendapatkan dana pembiayaan perumahan tersebut. Jaminan mortgage ini biasanya dikumpulkan oleh bank dan Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 diserahkan pada suatu lembaga trust untuk penerbitan sekuritas untuk dijual kepada para investor. Dalam system common law dikenal lembaga trust dimana dimana seseorangtrustor mempercayakan harta kekayaannya kepada trustee untuk kepentingan beneficiary. Trustee dalam system common law merupakan legal ownerlegal little yana akan mengelola harta bagi kepentingan beneficiary ownerequitable right dalam system common lawAnglo Saxon dikenal dual ownership yaitu system hak milik ganda yang tidak dikenal pada Negara penganut civil lawE. continental. Dalam proses pembiayaan tersebut trustee yang mengelola dan mengumpulkan mortgage serta menerbitkan sekuritas yang dijamin dengan mortgage dan menjual kepada para investor. Bank pemberi kredit sebagai kreditur asal originator akan melakukan fungsinya sebagai pemberi kredit dengan memantau kelangsungan pembayaran kredit dan apabila terjadi kemacetan, sebagai originator bank akan menalangi pembayaran kewajiban debitur biasanya dituangkan dalam perjanjian. Di Amerika sistem ini berkembang menjadi mortgage backed securitiers. 16 Secondary Mortgage Facility SMF lembaga pembiayaan dalam sistem common law yang didalamnya terdapat Secondary Mortgage, dimana benda obyek jaminan yang sudah dijaminkan mortgaged dijaminkan lagi dalam penerbitan sekuritas Mortgage Backed Securities. Lembaga Secondary Mortgage Facility SMF sebagai lembaga pembiayaan perumahan sekunder berkaitan dengan jaminan sekunder second mortgage. Dalam prosesnya 16 Djuhaendah Hasan, Op. Cit., hal. 2 . Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 mortgage yang dikumpulkan diserahkan kepada Lembaga Secondary Mortgage Facility SMF sebagai jaminan dalam penerbitan sekuritas mortgaged backed securities. 17 Berdasarkan SK Menkeu No.312KMK.0141998, Secondary Mortgage Facility SMF diperkenalkan dengan istilah Perusahaan Fasilitas Pembiayaan Sekunder Perumahan. Lembaga Keuangan ini melakukan kegiatan pembiayaan sekunder perumahan pasal 1 ayat 2. Sedangkan yang dimaksud fasilitas pembiayaan sekunder perumahan adalah pinjaman jangka menengah atau panjang kepada bank yang memberikan Kredit Pemilikan Rumah KPR dengan agunan berupa tagihan atas Kredit Pemilikan Rumah KPR dan hak tanggungan atas rumah dan atau tanah yang bersangkutan pasal 1 ayat 2. 18 Dari segi hukum Indonesia Secondary Mortgage Facility adalah lembaga pembiayaan rumah yang dalam prosesnya terdapat dua perjajian. Itu masing- masing berdiri sendiri meskipun timbulnya perjanjian kedua berkaitan dengan perjanjian pertama dan perjanjian kedua juga dijamin oleh ikatan yang terdapat dalam perjanjian pertama. Jadi kedua perbuatan hukum tersebut terpisah tetapi berkaitan dalam proses dan hakikat hukumnya. Kedua perbuatan hukum dalam Secondary Mortgage Facility SMF yaitu perbuatan hukum pertama adalah perjanjian kredit pemilikan rumah antara bank dengan konsumen perumahan dan perbuatan hukum kedua adalah penjualan sekuritas di pasar modal. 19 17 Djuhaendah Hasan, Op. Cit., hal. 3-4. 18 Edy Mulyadi, Secondary Mortgage Facility SMF, Jurus Sakti yang Kedaluwarsa, Media Bisnis, Kamis tanggal 12 November 1998, hal 8. 19 Djuhaendah Hasan, Op. Cit., hal. 5. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 Secondary Mortgage Facility SMF merupakan sistem yang memungkinkan diperolehnya dana-dana murah bagi pengadaan Kredit Pemilikan Rumah KPR yang berbunga rendah dan berkesinambungan dengan didukung penjaminan portofolio Kredit Pemilikan Rumah KPR yang ada. 20 Menurut Panangian Simanungkalit, Selaku Direktur Pusat Studi Properti Indonesia PSPI, Secondary Mortgage Facility SMF adalah instrumen keuangan yang bisa menarik dana-dana jangka panjang dari pasar modal untuk menyalurkan lewat bank. 21 Menurut Peraturan Presiden No.19 Tahun 2005, Pembiayaan Sekunder PerumahanSecondary Mortgage Facility SMF adalah penyelenggaran kegiatan penyaluran dana jangka panjang menengah dan ataupanjang kepada Kreditur Asal bank pemberi Kredit Pemilikan Rumah KPR melalui mekanisme sekuritisasi securitization. Lembaga Secondary Mortgage Facility SMF pada dasarnya merupakan fasilitas pembiayaan yang diadakan secara khusus untuk diberikan kepada Lembaga Kredit Pemilikan Rumah Lembaga perbankan dalam rangka penyaluran kredit guna memenuhi kebutuhan pasar primer perumahan. 22 Secondary Mortgage Facility SMF sebenarnya merupakan sebuah lembaga yang mampu memberikan jaminan kepada bank-bank primer untuk menyediakan dana yang bersifat jangka panjang dengan menebitkan dan 20 Irsad, Secondary Mortgage Facility SMF digulirkan awal 2005, Bisnis Indonesia, Selasa tanggal 21 September 2004, hal 8. 21 Media Indonesia, Loc. Cit. 22 Kurnati Surya Santoso, “Permasalahan Hukum Dalam Mekanisme Sekuritisasi Melalui Lembaga Secondary Mortgage Facility SMF”, Diberikan dalam seminar sehari SMF, yang diselenggarakan DPC Ikadin Jakarta Utara bekerja sama dengan Bank Tabungan Negara BTN, Jakarta tanggal 10 Mei 2005, hal.1. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 memasarkan obligasi surat-surat berharga jangka panjang. Dimana dana yang terkumpul dari penerbitan obligasi itu akan dimanfaatkan oleh Secondary Mortgage Facility SMF untuk memberikan pinjaman dana berjangka panjang kepada bank pelaksana dengan jaminan Kredit Pemilikan Rumah KPR. 23 Secondary Motrgage Facility SMF adalah Lembaga Keuangan di pasar hipotek sekunder. Dalam fungsinya, Secondary Mortgage Facility SMF berperan mengumpulkan dana melalui penjualan obligasi ke pasar modal. Selanjutnya, dana yang terhimpun digunakan untuk membiayai Kredit Pemilikan Rumah KPR di pasar perumahan primer. 24 Selanjutnya Secondary Morgate Facility SMF menjual kembali dana tersebut kepada masyarakat untuk membiayai pembangunan perumahan kredit konstruksi dan kredit pemilikan rumah. Secondary Mortgage Facility SMF adalah Lembaga Keuangan yang mengelola dana yang biasanya berasal dari penjualan obligasi di pasar modal dan menyalurkan dana yang terhimpun untuk pembiayaan portofolio primary Markey lenders. 25 Di Indonesia, yang dulu banyak berkecimpung dalam pembiayaan perumahan adalah Bank Tabungan Negara BTN dan Bank Papan Sejahtera.

B. Latar Belakang Berdirinya Secondary Mortgage Facility SMF