Latar Belakang Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility (SMF) Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Perbankan

Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Perumahan merupakan salah satu dasar kebutuhan primer bagi manusia. Pembangunan perumahan dan pemukiman merupakan faktor penting dalam meningkatkan harkat dan martabat manusia. Pemenuhan kebutuhan papan rumah merupakan salah satu perhatian utama pemerintah. Hal ini dapat terlihat pada visi GBHN 1999 yang menyebutkan bahwa perwujudan kesejahteraan rakyat yang ditandai oleh meningkatnya kualitas kehidupan yang layak dan bermartabat serta memberi perhatian utama pada tercukupnya kebutuhan dasar yaitu : pangan, sandang, papan, kesehatan, pendidikan dan lapangan kerja. Prinsip dasar pembangunan perumahan pada hakekatnya bertolak dari pemikiran bahwa pembangunan perumahan didasarkan atas prakarsa dari masyarakat itu sendiri. Namun, dalam kenyataannya pemenuhan kebutuhan akan perumahan di Indonesia tidak terlepas dari peranan Pengembang Developer baik swasta maupun Perum Perumnas dan bank selaku kreditur yang menyediakan pendanaan, serta tanggung jawab Pemerintah sesuai dengan yang tertuang dalam GBHN. Kebutuhan rumah di Indonesia cukup besar mengingat jumlah penduduknya yang sangat banyak dan tumbuh relatif cepat. Berdasarkan data dari Pusat Studi Properti Indonesia, diperoleh data bahwa total kebutuhan rumah per tahun adalah sebanyak 1.125.000 juta dengan perhitungan : 1. Kebutuhan Rumah Berdasarkan Pertumbuhan jumlah penduduk Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 Jumlah Penduduk pada tahun 2003 mencapai 220 juta jiwa a. Pertumbuhan penduduk per tahun adalah 1,68 atau skitar 1,68 juta jiwa. b. Jika diasumsikan 1 keluarga terdiri dari 4,6 jiwa maka total kebutuhan rumah adalah 800.000 unit per tahun 1,68 juta : 4,6. 2. Kebutuhan Rumah Untuk Memenuhi Back log a. Jumlah Penduduk Indonesia pada tahun 2004 mencapai 224 juta. b Kebutuhan rumah pada tahun 2004 seharusnya sekitar 48,7 juta 224 juta : 4,6. c. Jumlah rumah yang ada dan layak huni pada tahun 2004 ± 42,2 juta, sehingga jumlah kekurangan rumah sampai dengan tahun 2004 = 6,5 juta unit 48,7 juta – 42,4 juta. d. Bila diasumsikan semua keluarga Indonesia memiliki rumah pada tahun 2024, maka kekurangan rumah 6,5 juta unit itu, harus dipenuhi selama 20 tahun yang akan datang. e. Tambahan untuk menutupi kekurangan rumah setiap tahun adalah 325.000 unit 6,5 juta : 20 tahun. 1 Meningkatnya pertumbuhan terutama di perkotaan, berakibat pada masalah pertumbuhan. Rumah merupakan sarana utama dalam kehidupan manusia. Kebutuhan rumah bagi masyarakat dan keinginan memiliki rumah sendiri dari waktu ke waktu semakin meningkat. Masalah pemilikan rumah timbul terutama bagi masyarakat golongan menengah ke bawah yang pada umumnya 1 Ardin Simanjuntak, “Membedah Aspek Hukum dari peluang Investasi dan Potensi Bisnis Masa Depan”, Disampaikan pada acara seminar sehari SMF, di Sahid Jaya Hotel, Jakarta tanggal 10 Mei 2005, hal 1. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 tidak memiliki dana secara tunai untuk membeli rumah. Ini menjadi program pemerintah untuk mengupayakan pemenuhan kebutuhan tersebut. Upaya mengatasi permasalahan pendanaan perumahan sejak lama sudah dikenal dan sudah berjalan lama yaitu melalui Kredit Pemilikan Rumah KPR. Namun pendanaan program Kredit Pemilikan Rumah KPR ini memerlukan dana jangka panjang agar dapat dijangkau oleh semua golongan terutama masyarakat menengah ke bawah. Sebagaimana diketahui banyak bank yang tidak mampu memenuhi kebutuhan pendanaan Kredit Pemilikan Rumah KPR karena dana Kredit Pemilikan Rumah KPR merupakan dana jangka pendek yang bersumber pada tabungan, deposito, dan giro, terlebih lagi setelah krisis moneter dan banyaknya bank yang dilikuidasi, masyarakat makin hari makin hati-hati dan selektif dalam penyimpanan dana di bank untuk jangka waktu panjang. 2 Secara langsung dapat berupa Kredit Pemilikan Rumah KPR dan kredit konstruksi untuk pembangunannya. Sedangkan secara tidak langsung, Kredit Investasi KI dan Kredit Modal Kerja KMK bagi industi-industri yang mempunyai kaitan dengan pembiayaan perumahan ”housing related”. Misalnya, Sementara itu, penerapan perbankan adalah sebagai lembaga pembiayaan yang sangat penting dalam pembiayaan perumahan. Diharapkan, perbankan dapat menyalurkan kredit yang terkait dengan pembiayaan perumahan. Bentuknya dapat secara langsung atau tidak langsung. 2 Djuhaendah Hasan, “Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Sebagai Sarana Pembiayaan Perumahan” Disampaikan pada acara seminar tentang Secondary Mortgage Facility SMF, Jakarta tanggal 10 Mei 2005. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 industri genteng, batubata, penambangan pasir dan sebagainya, yang kebanyakan milik pengusaha Usaha Kecil Menengah UKM. Peranan pengembang sendiri adalah terletak pada industri perumahan. Hal ini mengingat bahwa pengembang mempunyai fungsi melakukan pengembangan wilayah dengan membangun perumahan bagi masyarakat. Dan perusahaan harus secara terus menerus dan optimal untuk mencari sumber-sumber pembiayaan pembangunan perusahaan, baik secara intenal maupun eksternal. Menurut Kodrati, selaku direktur utama PT Bank Tabungan Negara BTN, ”Secara internal, artinya pengembang harus berusaha untuk memperkuat struktur finansialnya baik dengan cara memperkuat modal maupun pengelolaan keuangannya dengan lebih efektif dan efisien. Secara ekternal, pengembang dapat mengusahakan sumber-sumber pembiayaan pembangunan perumahan dari eksternal, yakni dengan cara menjalin kerja sama denga investor, baik lembaga maupun perorangan”. 3 Salah satu jalan pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat yang dapat dilaksanakan dalam jangka panjang adalah dengan menggunakan sistem pembiayaan perumahan seperti yang berjalan di Amerika Serikat yang dikenal dengan housing finance system,berupa Secondary Mortgage Facility SMFdan Secondary Mortgage Market SMM. Dalam Secondary mortgage facility SMF biasanya ada peran dan kebijakan pemerintah sedangkan dalam Secondary Mortgage Market SMM pemerintah tidak ikut berperan murni swasta, Lembaga Secondary Mortgage Facility SMF ini juga dikenal antara lain di Malysia. 3 Faisal Reza, Tiga Lembaga Berperan dalam Pembiayaan Perumahan di Indonesia, Medan Bisnis, Kamis tanggal 21 November 2002, hal 7. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 Secondary Mortgage Facility SMF adalah lembaga pembiayaan yang akan memberikan pinjaman kepada Bank pemberi Kredit Pemilikan Rumah KPR untuk jangka menengah dan panjang guna pembiayaan perumahan . 4 Sejak pemerintah memutuskan untuk menghentikan bantuan Kredit Pemelikan Rumah KPR pada tahun 2004, kebutuhan pendanaan jangka panjang bagi sektor perumahan semakin mendesak adanya. Pembentukan lembaga yang memfasilitasi pembiayaan sekunder perumahan Secondary Mortgage Facility SMF yang prosesnya sudah berlangsung lebih dari 10 tahun lalu juga terpaksa dimulai dari tahap awal oleh pemerintah. 5 Menurut Erica Soeroto, pakar Secondary Mortgage Facility SMF, yang juga staf ahli Menteri Keuangan, menjelaskan bahwa semakin hari persoalan pendanaan perumahan memang semakin kompleks. Pasalnya, seiring dengan mulai diterapkan konsep otonomi daerah, pengoperasian Lembaga Secondary Mortgage Facility SMF ini akan melibatkan departemen di tingkat pusat maupun Pemda. Dengan kondisi tersebut bentuk lembaga pembiayaan perumahan pun perlu diperbaiki dari konsep awal yang belum melibatkan Pemda. 6 4 Djuhaendah Hasan, Loc. Cit. 5 Sadyo Kristiarto, Menanti Lembaga Pendanaan Perumahan, Media Indonesia, jumat tanggal 13 Desember 2002 hal 7. 6 Media Indonesia, Op. cit., hal. 16 Menurut Penangian Simanungkalit, Direktur Pusat Studi Properti Indonesia PSSI, “Secondary Mortgage Facility SMF adalah instrumen keuangan yang bisa menarik dana-dana jangka panjang dari pasar modal untuk menyalurkan lewat bank”. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 Setidaknya 30 provinsi di Indonesia saat ini menghadapi masalah pembangunan perumahan secara serius akibat kurangnya basis sumber dana jangka panjang. Dengan adanya Secondary Mortgage Facility SMF, maka diharapkan masalah sumber dana tersebut segera bisa diatasi. Lembaga Secondary Mortgage Facility SMF semacam ini menurut Penangian Simanungkalit, telah terbukti sukses di negara tetangga seperti Malaysia, Singapura dan Thailand. Penangian menjelaskan dana yang dibutuhkan untuk pembangunan perumahan adalah dana jangka panjang, sedangkan dana-dana yang tersedia diperbankan umumnya berjangka pendek. 7 1. Bagaimana penerapan dan manfaat Lembaga Secondary Mortgage Facility SMF dalam rangka sekur itisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR ?

B. Perumusan Masalah