Latar Belakang Berdirinya Secondary Mortgage Facility SMF

Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 memasarkan obligasi surat-surat berharga jangka panjang. Dimana dana yang terkumpul dari penerbitan obligasi itu akan dimanfaatkan oleh Secondary Mortgage Facility SMF untuk memberikan pinjaman dana berjangka panjang kepada bank pelaksana dengan jaminan Kredit Pemilikan Rumah KPR. 23 Secondary Motrgage Facility SMF adalah Lembaga Keuangan di pasar hipotek sekunder. Dalam fungsinya, Secondary Mortgage Facility SMF berperan mengumpulkan dana melalui penjualan obligasi ke pasar modal. Selanjutnya, dana yang terhimpun digunakan untuk membiayai Kredit Pemilikan Rumah KPR di pasar perumahan primer. 24 Selanjutnya Secondary Morgate Facility SMF menjual kembali dana tersebut kepada masyarakat untuk membiayai pembangunan perumahan kredit konstruksi dan kredit pemilikan rumah. Secondary Mortgage Facility SMF adalah Lembaga Keuangan yang mengelola dana yang biasanya berasal dari penjualan obligasi di pasar modal dan menyalurkan dana yang terhimpun untuk pembiayaan portofolio primary Markey lenders. 25 Di Indonesia, yang dulu banyak berkecimpung dalam pembiayaan perumahan adalah Bank Tabungan Negara BTN dan Bank Papan Sejahtera.

B. Latar Belakang Berdirinya Secondary Mortgage Facility SMF

23 Faisal Reza, Secondary Mortgage Facility Mungkinkah Terbentuk ?, Medan Bisnis, tanggal 3 Juni 2002, hal 7. 24 Irsad, Pembiayaan Perumahan dengan Facilitas Hipotek, Medan Bisnis, Rabu tanggal 23 Juni 2004, hal.7. 25 Algooth Putranto, Stakeholder properti menanti lahirnya SMF, Medan Bisnis, tanggal 9 November 2004,hal 7. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 Namun, kebutuhan perumahan semakin lama semakin besar. Bank-bank umum lain mulai melihat ada suatu pasar yang menjanjikan di bidang ini. Kemudian perbankan mengembangkan pasar primer pembiayaan perumahan . Persoalannya, perbankan kebanyakan mengandalkan sumber dana yang jangka pendek, termasuk di Amerikia Serikat yang perbankannya sudah begitu maju. Sementara pembiayaan perumahan berjangka panjang, bisa mencapai 20 tahun. Ini menyebabkan tidak match-nya sumber pendanaan dengan pembiayaan. Oleh karena itu, pembiayaan primer dari perbankan ada batasnya. Batasnya itu mungkin dengan cepat akan tercapai kalau pertumbuhan kredit properti tinggi sekali. Kalau limit ini sudah habis, pasar yang sedang hangat-hangatnya tiba-tiba berhenti. Kalau tiba-tiba sumber dana KPR ini habis, kemudian menyebabkan demand-nya menjadi anjlok, maka harga properti akan jatuh. 26 26 http:www.panangian.com, terakhir kali diakses tanggal 24 April 2008. Pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah KPR yang pesat di satu pihak menciptakan peluang dan optimisme bagi dunia perbankan untuk membiayainya, namun di lain pihak juga dapat mengakibatkan ancaman dan pesimisme apabila terus memperbesar komposisi Kredit Pemilkan Rumah KPR dan kredit yang berkaitan dengan perumahan yang berjangka panjang di dalam portofolio asetnya. Ancaman dan pesimisme ini pada dasarnya disebabkan oleh sebagian besar komposisi portofolio sumber dana yang diperoleh industri perbankan di Indonesia untuk membiayai Kredit Pemilikan Rumah KPR saat ini berasal dari dana pihak ketiga yang berjangka waktu pendek dan relatif berfluktuasi tingkat bunganya. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 Dana pihak ketiga dimaksud pada umumnya dihimpun melalui instrumen produk-produk konvensional bank umum, seperti : giro, tabungan dan deposito yang berjangka waktu pendek yaitu antara 1 satu bulan sampai dengan 1 satu tahun. Sedangkan sumber dana yang berjangka waktu panjang, seperti obligasi maupun instrumen pasar modal lainnya yang umumnya berjangka waktu panjang yaitu sampai dengan 5 lima tahun dan dilakukan melalui penawaran di bursa pasar modal, relatif masih sangat sedikit dan kurang memadai. Akibatnya bank yang membiayai Kredit Pemilikan Rumah KPR dengan mengandalkan sumber- sumber dana pihak ketiga akan menghadapi 2 dua hal resiko, yaitu : 1. Maturity gap, yaitu kesenjangan antara sumber dan penggunaan dana, Hal ini disebabkan Kredit Pemilikan Rumah KPR umumnya berjangka panjang yakni antara 5 lima sampai dengan 20 dua puluh tahun dan dibiayai dengan sumber dana yang berjangka waktu maksimal 1 satu tahun, kondisi ini mengakibatkan bank memiliki resiko likuiditas yang tinggi. 2. Repricing gap, yaitu kesenjangan waktu perubahan tingkat bunga antara sumber dan penggunaan dana, Hal ini disebabkan deposito khususnya deposito 1 satu bulan direpricing setiap 1 satu bulan, sedangkan Kredit Pemilikan Rumah KPR umumnya direpricing setiap 6 enam bulan. Resiko-Resiko seperti tersebut, membuat bank-bank hanya menyisihkan sebagian kecil dari sumber dananya untuk pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah KPR, walaupun disadari potensi permintaan Kredit Pemilikan Rumah KPR menguntungkan. 27 27 Ardin Simanjuntak, SE., MBM., Op. Cit, hal. 3-4. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 Untuk menyehatkan dan menstabilkan pasar perumahan, maka satu- sutunya cara adalah dengan membentuk Secondary Mortgage Facility SMF. Untuk membentuk Secondary Mortgage Facility SMF perlu kajian kelayakan secara rinci. Terutama mengenai struktur kepemilikan dan prosedur untuk menfasilitasi obligasi utang yang dikeluarkan oleh Secondary Mortgage Facility SMF agar mampu berkompetisi di pasar modal. Di samping itu, dibutuhkan pula kajian secara menyeluruh mengenai potensi investasi di pasar obligasi, aspek legal dari Secondary Mortgage Facility SMF yang disesuaikan dengan lembaga jasa keuangan yang ada. Kajian-kajian tersebut harus dilakukan secara simultan, guna memperoleh gambaran yang jelas mengenai efektifitas Secondary Mortgage Facility SMF dan manfaatnya untuk membiayai pembangunan perumahan. 28 Pemerintah melihat kondisi yang ada, menyikapi Lembaga SMF ini melalui penerbitan SK Menkeu RI No. 132KMK.0141998 Tanggal 27 Februari 1998 Tentang Perusahaan Fasilitas Pembiayaan Sekunder Perumahan. Menurut Pasal 1 SK Menkeu RI No. 132KMK.0141998 ini yang dimaksud dengan Fasilitas Pembiayaan Sekunder Perumahan sebagai terjemahan Secondary Mortgage Fasility- SMF adalah Pinjaman jangka menengah atau jangka panjang kepada bank yang memberikan KPR dengan jaminan berupa tagihan atas KPR tersebut dan Hak Tanggungan atas rumah dan atas tanah. Sedangkan Perusahaan Fasilitas Pembiayaan Sekunder Perumahan -PFPSP sebagai terjemahan dari 28 Irsad, Loc. Cit. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 Special Purpose Company -SPC adalah Lembaga keuangan yang melakukan usaha di bidang pembiayaan sekunder perumahan. 29 Menurut Darmin Nasution, Dirjen Lembaga Keuangan, Dana untuk menyerap KPR Kredit Pemilikan Rumah itu akan diperoleh dari penerbitan obligasi dan penerbitan surat partisipasi seperti dalam penjualan reksadana. Mengacu kepada gearing ratio rasio utang terhadap modal perusahaan pembiayaan, Secondary Mortgage Facility SMF ini akan dapat memberikan pembiayaan lebih dari 15 kali dari modal dasar perusahaan. Lembaga pembiayaan sekunder perumahan Secondary Mortgage FacilitySMF dengan modal dasar Rp.3,5 triliun diperkirakan akan mampu menyerap KPR Kredit Pemilikan Rumah dan memberikan likuiditas baru kepada bank penyalur kredit lebih dari Rp 50 triliun. 30 Sementara itu, pengikut sertaan modal swasta dalam lembaga-lembaga pemerintah dimaksudkan untuk mendorong efisiensi dan pengaturan dalam mengatasi resiko risk management dengan tepat. Modal swasta juga merupakan Secondary Mortgage Facility SMF harus mempunyai modal operasi yang cukup besar. Untuk itu diperlukan biaya untuk awal pengembangan sistem, prosedur dan pemasaran, serta untuk mengatasi resiko yang mungkin timbul dalam pengembangan pasar untuk mortgage tersebut. Dukungan back-up baik dari pemerintah secara eksplisit maupun implisit dimaksudkan agar para investor mau menanamkan modalnya dalam surat berharga sekuritas yang dikeluarkan Secondary Mortgage Facility SMF tersebut. 29 http:adln.lib.unair.ac.id , terakhir kali diakses tanggal 24 April 2008. 30 SMF mampu serap KPR hingga Rp.50 triliun, medan Bisnis, tanggal 29 Maret 2005, hal 7. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 imbangan untuk mengurangi resiko modal modal hazard sehubungan dengan adanya penyertaan modal swasta ini menimbulkan semacam “tarde off’ antara manfaat dan resiko dari penyertaannya, lembaga yang didukung pemerintah biasanya mempunyai sifat monopoli sehingga dalam menentukan misi, pemamtauan monitoring harga, dan pengambilan resiko risktaking, diperlukan ketelitian dan kehati-hatian. 31 Dalam rangka pelaksanaan kegiatan Secondary Mortgage Facility SMF atau Pembiayaan Sekunder Perumahan, Pemerintah mendirikan Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan yang berbadan hukum perseroan terbatas. 32 Yang diberi nama PT Sarana Multigriya Finansial SMF. 33 Modal Perusahaan bersumber dari penyertaan Modal Negara Repuplik Indonesia sebesar Rp.1 Trilyun yang berasal dari APBN Tahun Anggaran 2005. 34 PT Sarana Multigriya Finansial SMF telah menunjuk PT Trimegah Securities Tbk dan PT Bahana Securities sebagai penjamin pelaksana emisi obligasi senilai Rp.200 milyar. Sementara itu, saat ini SMF telah menyalurkan pinjaman Rp.300 milyar kepada bank dan disalurkan kepada 7.126 nasabah. Artinya, secara langsung atau tidak langsung hal ini mendorong sektor riil, khususnya pembangunan perumahan. Disamping itu, SMF sedang 31 Dono Iskandar, SMF dan Upaya Mengatasi Masalah Pendanaan, PARAS BTN, Oktober 1994, hal. 11-12. 32 Ngalim Sawega Ditjen Lembaga Keuangan, Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan Secondary Mortgage Facility SMF, Disampaikan dalam Diskusi yang diselenggarakan oleh DPC ikadin Jakarta, Sahid Jaya Hotel, Candi Prambanan Room 2 Jakarta, tanggal 10 Mei 2005. 33 M.Munir Haikal, SMF tunjuk Trimegah dan Bahana jadi penjamin obligasi, Bisnis Indonesia, tanggal 16 November 2007, hal 7. 34 Ibid. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 mempersiapkan transaksi sekuritisasi KPR Kredit Pemilikan Rumah pertama di Indonesia. PT Sarana Multigriya Finansial SMF merupakan perusahaan yang didirikan khusus untuk membangun dan mengembangkan pasar pembiayaan sekunder perumahan serta memperkuat pasar primer. Untuk menjalankan tugasnya, SMF menjadi fasilitator terjadinya aliran dana dari pasar modal ke sektor perumahan, melalui dua jenis transaksi yang dapat dipilih lembaga penyalur yaitu pinjaman dan sekuritisasi. PT Sarana Multigriya Finansial SMF telah menjalin kerja sama dengan Bank DKI untuk program mortgage deposit link. Kerja sama itu mengatur penempatan dana di deposito berjangka untuk penyaluran Kredit Pemilikan Rumah KPR kepada lembaga penyaluran Kredit Pemilikan Rumah KPR baru dengan standar dokumen Kredit Pemilikan Rumah KPR SMF. 35 PT Sarana Multigriya Finansial SMF menargetkan bisa melahirkan produk pembiayaan perumahan berdaya saing tinggi untuk mendorong perbankan menyertakan semua produk KPR Kredit Pemilikan Rumah nya. 36 1. Terdapat ketidakcocokan mismatch dalam pendanaan Bank atau lembaga dalam memberikan kredit perumahan yaitu jangka waktu antara sumber dana dan investasi. Pada saat ini, kredit untuk perumahan merupakan kredit jangka Latar belakang pendirian Secondary Mortgage Facility SMF ini antara lain: 35 M.Munir Haikal, Loc. Cit,. 36 Irsad, SMF kaji produk pembiayaan rumah, Bisnis Indonesia, tanggal 6 Oktober 2005, hal 8. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 panjang yang dibiayai dengan dana yang bersumber dari dana jangka pendek seperti giro, deposito, dan berbagai jenis tabungan masyarakat lainnya. 37 Mismatch dalam istilah perbankan berarti kesenjangan jangka waktu antara aktiva dan pasiva. Setiap bank yang menyalurkan Kredit Pemilikan Rumah KPR, pasti akan terkendala dengan isu mismatch ini, tidak terkecuali Bank BTN. Dengan menyalurkan kredit perumahan dengan jangka waktu 15 sd 20 tahun, sementara dana yang tersedia berjangka waktu pendek, maka terjadilah kesenjangan jangka waktu. Mismacth seperti ini, secara teori berpotensi kepada resiko likuiditas dan resiko tingkat bunga. 38 2. Masih rendahnya tingkat pendapatan sebagian besar masyarakat dibandingkan dengan harga rumah. 3. Keuangan negara belum memungkinkan untuk melaksanakan sepenuhnya pembiayaan perumahan. 4. Keuangan negara belum memungkinkan untuk melaksanakan sepenuhnya pembiayaan perumahan. 5. Tingkat suku bunga masih tinggi. 6. Permintaan terhadap Kredit Pemilikan Rumah KPR tinggi seiring dengan pertambahan jumlah penduduk Indonesia. 39 Dengan terciptanya Secondary Mortgage Facility SMF diharapkan beberapa persoalan dalam pembangunan perumahan dapat diatasi. Persoalan- persoalannya Antara lain : menurunya liquidity risk yang dihadapi oleh pemberi 37 Ngalim Sawega, Op. Cit,. Hal.2. 38 Mada Gandi, Antara Mismatch Modal yang kecil dan pasar yang tergerus, PARAS BTN, Edisi Novrmber 2007, hal 19. 39 Ibid. Ulfa Rahyunito Daulay : Aspek Hukum Secondary Mortgage Facility SMF Dalam Rangka Sekuritisasi Kredit Pemilikan Rumah KPR Perbankan, 2008. USU Repository © 2009 Kredit Pemilikan Rumah KPR, yang bersumber dari penggunaan dana jangka panjang, berkurangnya disparitas sumber pembiayaan perumahan antar daerah, meningkatnya kualitas portofolio hipotek, serta terciptanya standardisasi prosedur dan pinjaman hipotek di pasar primer. 40 Lembaga Secondary Mortgage Facility SMF yang menyelenggarakan kegiatan penyaluran dana jangka menengah danatau panjang kepada Kreditur Asal Bank dengan melakukan sekuritisasi transformasi aset yang tidak likuid menjadi likuid dengan cara pembelian Aset Keuangan dari Kreditur Asal dan penerbitan Efek Beragun Aset, diharapkan dapat menjawab permasalahan dalam pembiayaan perumahan sehingga peranan bank dalam pembiayaan perumahan semakin meningkat. 41 Tujuan Secondary Mortgage Facility SMF adalah memberikan fasilitas pembiayaan dalam rangka meningkatkan kapasitas dan kesinambungan pembiaayaan perumahan yang terjangkau oleh masyarakat.

C. Tujuan dan Manfaat Secondary Mortgage Facility