Sistem Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah Subsidi pada PT.

commit to user 94 Penulis akan menginterpretasikan kerangka pemikiran diatas dalam uraian pembahasan berikut ini:

1. Sistem Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah Subsidi pada PT.

Bank Tabungan Negara cabang Surakarta a Masukan input dari Sistem Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah Subsidi KPRS pada PT. Bank Tabungan Negara cabang Surakarta. Masukan atau input adalah energi yang dimasukkan ke dalam sistem supaya sistem tersebut dapat beroperasi. Supaya sistem penyaluran KPRS ini beroperasi, maka input masukan yang diperlukan diantaranya adalah peraturan atau regulasi, persyaratan kredit KPRS, dokumen-dokumen kredit dan Sumber Daya Manusia, hal ini sama dengan yang diungkapkan oleh Bapak Bangun selaku staff bagian Loan Service. “agar proses kredit bisa berjalan menurut saya itu didasarkan pada peraturan tentang RSH, pemenuhan syarat- syarat kredit, dokumen-dokumen kredit dan SDM atau karyawan dari pihak BTN nya sendiri..” Bangun Sulistyo, staff bagian Loan Services Unit : 15 Juli 2010. Masukan dari sistem penyaluran kredit tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut: 1 Regulasi Regulasi merupakan kebijakan serta peraturan yg berkaitan dengan peraturan perundangan. Kebijakan mengenai Kredit Pemilikan Rumah Subsidi ini diatur dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 07PermenM2008 Tentang Pengadaan Perumahan dan Pemukiman. Peraturan ini terdiri dari pasal-pasal yang mengatur diantaranya: commit to user 95 a. Kelompok sasaran KPRS, yakni keluargarumah tangga termasuk perorangan baik yang berpenghasilan tetap maupun tidak tetap, belum pernah memiliki rumah, belum pernah menerima subsidi perumahan dan termasuk ke dalam kelompok masyarakat yang berpenghasilan rendah yang berpenghasilan sebulan sampai dengan 2.500.000,-. 20 Tabel 3.3 Kelompok Sasaran KPRS Dengan ketentuan: - Penghasilan dimaksud adalah penghasilan pemohon yang didasarkan atas gaji pokok pemohon atau pendapatan pokok pemohon per bulan. - Subsidi diberikan kepada kelompok sasaran yang memenuhi persyaratan untuk memperoleh fasilitas kredit sesuai dengan ketentuan Bank. 20 Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 07PermenM2008. Bab II. Pasal 3-4 Kel. Sasaran Batasan Penghasilan Rp. Bulan I 1.7000.000 Penghasilan 2.500.000 II 1.000.000 Penghasilan 1.700.000 III Penghasilan 1.000.000\ commit to user 96 b. Skim bentuk Subsidi Pilihan skim subsidi yang diberikan lewat KPR Bersubsidi dapat berupa salah satu dari: - Subsidi Selisih Bunga, yaitu subsidi untuk membantu menurunkan angsuran yang harus dibayarkan oleh debitur melalui pengurangan suku bunga angsuran dalam kurun waktu tertentu. - Subsidi Uang Muka Subsidi untuk membantu menambah uang muka sehingga jumlah keseluruhan uang muka yang dibayar debitur mampu menurunkan pagu limit kredit yang akan diangsur setiap bulan. Besaran nilai Subsidi untuk masing – masing kelompok sasaran sebagai berikut: 21 Tabel 3.4 Skim Subsidi Kelompok Sasaran Maksimum Nilai Subsidi Rumah Tangga Rp. Subsidi Selisih Bunga Subsidi Uang Muka I 8.500.000 8.500.000 II 11.500.000 - III 14.500.000 - 21 Ibid, Bab II. Pasal 4 ayat 2. commit to user 97 c. Batas harga rumah yang dapat dibeli melalui KPR Bersubsidi Jenis rumah yang dapat dibeli atau dibangun diperbaiki oleh masing – masing kelompok sasaran mencakup seluruh pilihan jenis Rumah Sederhana Sehat RSH dan sesuai dengan batas harga rumah yang dapat dibeli melalui KPR Subsidi sebagai berikut: 22 Tabel 3.5 Batas Maksimum Harga Rumah KPRS Kel Sasaran Batas Maksimum Harga Rumah Rp I 55.000.000 II 41.500.000 III 28.000.000 d. KPR Bersubsidi diberikan kepada kelompok sasaran untuk memiliki rumah yang memenuhi batasan harga rumah dan memenuhi persyaratan yang diberlakukan atas Minimum Uang Muka, Maksimum KPR, Maksimum Jangka Waktu Kredit Tenor dan Skim Subsidi. 23 22 Ibid, Bab III. Pasal 5 ayat 3. 23 Ibid, Bab III. Pasal 6 ayat 2. commit to user 98 Tabel 3.6 Persyaratan atas Minimum Uang Muka, Maksimum KPR Dan Maksimum Jangka Waktu Kredit Tenor Tabel 3.5 Persyaratan atas Skim Subsidi Selisih Bunga Kel. Sasaran Suku Bunga Bersubsidi Tahun Tahun 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 I 7 7 7 10,5 11,75 11,75 II 4,5 4,5 4,5 5 7,5 10 11 11 III 1 1 1 2 2,5 3 3 3,75 4,5 5,5 : Sesuai bunga pasar yang berlaku. Kel. Sasaran Subsidi Selisih Bunga Subsidi Uang Muka Min. Uang Muka Maks. KPR Rp. Maks. Tenor Thn Min. Uang Muka Maks. KPR Rp. Maks. Tenor Thn I 7,5 50.875.000 20 46.500.000 20 II 7,5 38.387.500 20 - - - III 5,0 26.600.000 20 - - - commit to user 99 2 Persyaratan Kredit Pemilikan Rumah Subsidi Mengacu pada regulasi yang ada, maka Bank Tabungan Negara menetapkan syarat-syarat kredit yang harus dipenuhi oleh masyarakat yang ingin mengajukan permohonan Kredit Pemilikan Rumah Subsidi, persyaratan kredit tersebut meliputi: a. Persyaratan umum pemohon Adalah persyaratan yang harus dimiliki semua calon debitur, meliputi: - Warga Negara Indonesia - Usia minimal 21 tahun atau telah menikah - Minimal kerja pada perusahaan tempat bekerja selama 1 tahun - Belum memiliki rumah sendiri - Belum pernah menerima subsidi perumahan - Memiliki penghasilan dan cukup terjamin kelangsungannya - Untuk pemohon yang masih menjadi debitur di Bank BTN, minimal track record atau performance kreditnya selama 2 tahun terakhir baik dan tidak ada tunggakan - Jumlah angsuran per bulan tidak boleh lebih dari 13 sepertiga dari gaji atau penghasilan - Telah memiliki tabungan di Bank BTN Tabungan BATARA commit to user 100 b. Kelengkapan Data Pemohon Adalah pengisian form-form persyaratan kredit yang telah disiapkan Bank BTN dan dokumen-dokumen yang harus dilengkapi calon debitur sebelum proses wawancara, meliputi: - Bagi pemohon yang memiliki penghasilan Tetap Karyawan ü Mengisi Form Pemohonan KPRS, Surat Keterangan Potong Gaji bila pembayaran angsuran langsung dipotong dari gaji kolektif dan melampirkan Surat Keterangan Instansi tempat calon debitur bekerja ü Fotocopy Identitas Diri seperti KTP, Kartu Keluarga dan Surat Nikah Cerai ü Fotocopy Identitas Kerja seperti, Kartu Pegawai, NIP, Slip Gaji yang telah disyahkan. ü Pasphoto terbaru Pemohon dan Pasangan suamiistri ü Fotocopy Tabungan BATARA - Bagi pemohon yang berpenghasilan tidak tetap Wiraswasta ü Mengisi form permohonan KPRS ü Fotocopy Identitas Diri seperti seperti KTP, Kartu Keluarga dan Surat Nikah Cerai commit to user 101 ü Fotocopy Tabungan BATARA ü Fotocopy SIUPTDPNPWP ü Fotocopy Akte Pendirian Perusahaan Anggaran Dasar Perusahaan ü Fotocopy Neraca Laba Rugi Usaha Kwitansi Penjualan ü SPT Tahunan Surat Keterangan Penghasilan Tidak Tetap minimal dari Kades Mengisi Form Keterangan Penghasilan Tidak Tetap ü Denah Lokasi Tempat Usaha Keterangan: Disesuaikan dengan jenis usaha debitur. Jadi, tidak semua dokumen yang tertera di persyaratan harus dipenuhi pemohon, hal ini disesuaikan dengan jenis usaha debitur dan kebutuhan data analis kredit. 3 Dokumen yang digunakan dalam sistem penyaluran kredit KPRS a. Form-form Data Calon Debitur - Form Permohonan Kredit Perorangan Form ini berisi tentang identitas diri pemohoncalon debitur untuk mengajukan permohonan kredit. - Surat Kepada Pimpinan InstansiPerusahaan Pemohon Form ini berisi tentang hal-hal yang berkaitan dengan tempat kerja pemohon baik instansi pemerintah maupun perusahaan swasta. commit to user 102 - Form Perincian Penghasilan Untuk Pemohon Berpenghasilan Tetap Form yang digunakan untuk mengisi besarnya penghasilan calon debitur yang bekerja sebagai karyawan di sebuah instansi yang disyahkan oleh instansi calon debitur. - Kuasa Pemotongan Gaji Form ini berisi mengenai kuasa calon debitur kepada kreditur. Bahwa calon debitur atau pemohon telah memberi kuasa kepada pihak Bank untuk melakukan pemotongan gaji calon debitur untuk pembayaran angsuran per bulan. - Surat Pernyataan Format A1 Adalah surat yang berisi pernyataan dari calon debitur KPRS bahwa yang bersangkutan tidak memiliki rumah dan tidak pernah menerima subsidi perumahan sebelumnya. - Surat Pernyataan Format A2 Surat yang berisi pernyataan dari calon debitur bahwa calon debitur tidak akan memindahtangankan rumah subsidi sebelum 5 tahun terhitung sejak perjanjian kredit dilakukan. - Keterangan mengenai Rumah dan Developer Form ini berisi lokasi rumah yang akan di KPR kan oleh pemohon yang diiisi oleh pemohon dan developer. commit to user 103 b. Memo On The Spot OTS Memo yang digunakan Loan Service Unit untuk mentaksaksi agunanrumah, melakukan survei usaha dan survei kantor, yang berisi nama calon debitur, alamat agunanusahakantor, dan nomor telepon yang dapat dihubungi. c. Laporan Penilaian Agunan dan Laporan hasil OTS usahakantor Laporan yang dibuat oleh staff Loan Administration sehubungan dengan memo OTS yang dikeluarkan oleh Loan Service Unit, berupa hasil dari observasi atau survei lansung ke tempat agunan, usaha, atau kantor calon debitur. d. Daftar Usulan Pemohon Data berupa rekomendasi permohonan kredit calon debitur yang dibuat oleh Loan Service Unit berdasarkan hasil wawancara, BI Checking, dan berkas-berkas calon debitur yang akan diusulkan ke Kelompok Pemutus Kredit KPK. e. Surat Penolakan Surat yang dibuat oleh Loan Service Unit sehubungan dengan ditolaknya permohonan kredit calon debitur. Surat penolakan dibuat rangkap yang didistribusikan kepada calon debitur dan Loan Service Unit. commit to user 104 f. Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit SP3K Surat yang dikeluarkan oleh Loan Service Unit sehubungan dengan disetujuinya permohonan kredit calon debitur. g. Surat Perjanjian Kredit SPK Surat yang dibuat untuk mengikat pemohon kredit sebagai debitur dan pihak bank sebagai kreditur untuk melaksanakan hak dan kewajibannya masing-masing. h. Surat Persetujuan Debitur Rangkap Lima SPD5 Surat yang dibuat Loan Service Unit setelah dilakukannya penandatangan realisasi atau akad kredit, sebagai bukti bahwa pada hari tersebut telah dilakukan akad kredit antara debitur dan pihak bank dihapan notaris. i. BI Checking Dokumen hasil pengecekan track record calon debitur dengan bank-bank lain yang merupakan Sistem Informasi Debitur SID yang diakses melalui Bank Indonesia. 4 Sumber Daya Manusia Sumber Daya Manusia yang dimaksudkan disini adalah pihak- pihak intern perusahaan yang tersangkut dalam proses penyaluran Kredit Pemilikan Rumah Subsidi KPRS di Bank BTN, pihak-pihak ini adalah Loan Service Unit, Loan Service Head dan Retail Service Head, Loan Administration Unit dan Branch Manager, yang sesuai Standart Operating Procedur commit to user 105 SOP memiliki tugas dalam penyaluran KPRS sebagai berikut 24 : a. Loan Service Unit Loan Services Unit adalah pihak-pihak staff yang secara langsung melayani kebutuhan debitur maupun calon debitur, tugas dan kewenangan secara umum adalah: - Memberikan informasi kredit kepada calon debitur. - Menerima berkas permohonan KPR dari calon debitur. - Membuat memo On The Spot OTS penilaian agunan dan usaha kemudian menerima dan mempelajari hasilnya. - Menentukan tanggal wawancara dan mewawancarai calon debitur. - Menganalisa dan membuat rekomendasi hasil wawancara yakni Daftar Usulan Pemohon DUP apabila permohonan kredit direkomendasikan atau Surat Penolakan apabila ditolak. - Sebagai anggota KPK Kelompok Pemutus Kredit yang ikut dalam pengambilan keputusan kredit. - Mempersiapkan akad kredit, membuat SP3K, SPK dan SPD5, serta melaksanakan akad kredit. 24 Hasil wawancara dengan Ibu Susyana Andriyani, Staff bagian Loan Services Unit tanggal 15 Juli 2010 commit to user 106 Petugas Loan Services di Bank BTN Surakarta berjumlah 4 orang yang menurut struktur organisasi dibagi menjadi 2 dua bagian, yakni: - Wawancara, yaitu staff yang melayani wawancara calon debitur. - Analis kredit, yaitu staff yang bertugas menganalis permohonan kredit calon debitur. Di dalam prakteknya keempat staff Loan Service ini yang bertugas sebagai petugas wawancara dan analis adalah 2 dua orang staff, kemudian 2 dua orang staff lainnya melakukan fungsi pemantauan dan pelayanan umum kepada debitur atau calon debitur. b. Loan Service Head dan Retail Service Head Posisi Loan Service Head dan Retail Service Head di Bank BTN Surakarta diduduki oleh orang yang secara umum tugas dan wewenangnya dalam proses kredit adalah: - Otorisasi memo OTS, kemudian menerima dan memeriksa hasil OTS untuk didisposisikan ke Loan Service Unit. - Otorisasi berkas yang direkomendasikan Loan Service Unit, yakni DUP atau Surat Penolakan. - Sebagai anggota Kelompok Pemutus Kredit KPK yang ikut dalam proses pengambilan keputusan kredit. commit to user 107 - Otorisasi SP3K kemudian mendisposisikan ke Branch Manager. - Menerima dan meneliti SPK dan SDP5, kemudian memberi paraf pada SPD5 untuk didisposisikan ke Branch Manager. c. Loan Administration Unit Loan Administration Unit di Bank BTN yang terlibat di dalam proses kredit KPRS terdiri dari 2 dua bagian yaitu Loan Administration Head dan Loan Administration Staff, yang masing-masing tugasnya dalam proses kredit adalah: - Loan Adminstration Head ü Otorisasi memo OTS dan mendisposisikan ke Loan Administration Staff. ü Menerima, memeriksa dan memberikan rekomendasi atas hasil OTS kemudian menyerahkannya ke Branch Manager. - Loan Administration Staff ü Menerima memo OTS dari Loan Administration Head dan membuat surat penugasan kepada appraiser untuk melakukan evaluasi agunan untuk OTS agunan. ü Menerima hasil dari peninjauan agunan dari appraiser dan membuat Laporan hasil Peninjauan commit to user 108 Agunan LPA kemudian menyerahkannya kepada Loan Administration Head untuk diperiksa. ü Menerima LPA yang diserahkan Loan Administration Head ke Branch Manager dan menyerahkannya ke Loan Service Unit. ü Menerima memo OTS usaha, melakukan OTS survei, membuat hasil OTS usaha kemudian menyerahkannya ke Loan Adminstration Head dan Loan Service Unit. d. Branch Manager Secara umum tugas dan wewenang Branch Manager dalam proses kredit adalah sebagai berikut: - Menerima hasil OTS agunan LPA atau OTS usaha dan memberikan otorisasi yang kemudian didisposisikan ke Loan Administration Staff. - Sebagai anggota KPK Kelompok Pemutus Kredit yang ikut dalam proses pengambilan keputusan kredit - Menerima SP3K, memeriksa dan memberi otorisasi yang kemudian akan didisposisikan ke Loan Service Unit. - Menerima, meneliti, dan menandatangani dokumen akad kredit yakni SPK dan SPD5 yang kemudian didisposisikan ke Loan Serrvice Unit. commit to user 109 b Proses dari Sistem Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah Subsidi pada PT. Bank Tabungan Negara cabang Surakarta. Proses sistem merupakan bagian yang akan merubah masukan menjadi keluaran. Proses di dalam sistem penyaluran kredit KPRS ini dapat dilihat dari penerapan prosedur penyaluran kredit KPRS di Bank BTN. Proses permohonan kredit dimulai sejak berkas permohonan kredit diterima oleh pihak Loan Service sampai dengan realisasi kredit atau pencairan kredit. Proses sistem panyaluran yang sekarang berusaha diterapkan oleh KPR BTN Surakarta adalah Layanan Kredit 151 yakni dalam waktu tujuh hari kerja kredit perumahan ini sudah dapat dicairkan, tetapi jangka waktu maksimum dalam memproses setiap permohonan kredit menurut Standart Operating Procedure SOP di Bank BTN Surakarta adalah 10 hari kerja, seperti yang dikemukakan oleh interviewer dan kredit analis Bank BTN. “untuk lama proses kredit kami berusaha menerapkan layanan kredit 151, tetapi kalau menurut SOP jangka waktu maksimum proses kredit adalah 10 hari kerja..”Susyana Andriyani, Staff bagian Loan Services Unit tanggal 15 Juli 2010 Proses kredit menurut Standart Operating Procedure SOP di Bank BTN Surakarta ini dapat dijabarkan sebagai berikut: commit to user 110 a. Informasi Kredit dan Penerimaan Berkas Permohonan KPR Pemohon dapat meminta penjelasan kepada bagian Loan Services untuk pengajuan berkas-berkas permohonan kredit, penjelasan yang akan diberikan kepada debitur diantaranya: - Syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan Kredit - Pembukaan rekening Tabungan Batara - Kewajiban biaya administrasi - Staff Loan Service akan memberikan Formulir Aplikasi Permohonan dan Formulir Check List data yang diperlukan berikut penjelasan mengenai cara pengisian formulir- formulir pengajuan kredit. Setelah form dan berkas-berkas dilengkapi calon debitur, staff Loan Service akan melakukan pemeriksaan pada berkas- berkas tersebut, meliputi: - Memastikan setiap isian pada formulir permohonan dan kelengkapan dokumen pendukung sesuai check list. - Apabila berkas belum lengkap, maka staff Loan Service akan meminta calon debitur untuk melengkapi berkas yang kurang. - Apabila berkas sudah lengkap maka pihak Loan Service akan mengkonfirmasikan waktu wawancara dengan calon debitur. - Dilakukan pencatatan nama dan tanggal penerimaan berkas permohonan yang telah diterima dalam buku register penerimaan berkas calon debitur. commit to user 111 b. Wawancara Wawancara dilakukan oleh petugas Loan Service unit kepada pemohon kredit yang bertujuan untuk penyidikan apakah berkas-berkas yang telah diberikan tersebut sesuai fakta atau rekayasa. Sebelum proses wawancara dilakukan, pihak Loan Service melakukan BI Checking kepada calon debitur melalui bagian Bookkeping and Control untuk mengetahui apakah calon debitur termasuk dalam black list BI atau tidak, apakah calon debitur mempunyai hutang di bank lain atau tidak, serta dapat digunakan untuk mengetahui track record atau kolektibilitas debitur apabila pernah melakukan kredit di bank lain sebelumnya, BI Checking juga dapat digunakan seorang analis untuk mengetahui kejujuran calon debitur dalam memberikan informasi mengenai sejarah kreditnya pada bank lain dan sebagai bahan pertimbangan oleh Kelompok Pemutus Kredit. Proses wawancara dilakukan dengan menggunakan prinsip kredit 5C dan 7P, 5C yaitu character, capital, capacity, collateral, dan condition sedangkan 7P yaitu personality, party, purpose, prospect, payment, profitability dan protection. Adapun materi wawancara dan verifikasi data kepada calon debitur beserta istri atau suami bagi yang sudah menikah dalam proses wawancara diantaranya: commit to user 112 - Materi Wawancara: ü Penghasilanprospek calon debitur ü Biaya hidup calon debitur ü Penyertaan dana calon debitur ü Hak dan kewajiban debitur - Verifikasi Data: ü Maksimal penghasilan keluarga ü Maksimal harga rumah ü Surat keterangan penghasilan ü Minimal uang muka yang harus disiapkan calon debitur ü Maksimal KPR yang diperoleh ü Surat pernyataan belum memiliki rumah. Setelah proses wawancara selesai, Loan Service akan menindaklanjuti hasil dari wawancara dengan memberikan rekomendasinya pada formulir hasil wawancara setelah data- data dan permohonan calon debitur ini di analisis oleh pihak analis kredit di Loan Service, rekomendasi ini dapat berupa: - Membuat DUP Daftar Usulan Pemohon apabila calon debitur dinilai sudah memenuhi syarat-syarat kelayakan untuk diberikan rekomendasi, kemudian akan diajukan pada Kelompok Pemutus Kredit KPK untuk keputusan kreditnya. commit to user 113 - Membuat memo On The Spot OTS apabila pihak Loan Service membutuhkannya sebagai bahan pendukung dalam memberikan rekomendasi kredit. - Menerbitkan surat penolakan, apabila dinilai dalam proses wawancara, analis kredit dan hasil OTS bila ada, calon debitur tidak memenuhi kriteria-kriteria tertentu untuk layak diberikan kredit maupun untuk diberikan rekomendasi kredit. c. On The Spot OTS On The Spot merupakan kegiatan pemeriksaan ke lapangan dengan meninjau berbagai obyek yang akan dijadikan usaha atau jaminan. Pihak loan service setelah melakukan proses wawancara akan membuat memo On The Spot, memo-memo OTS ini dapat berupa: - OTS tempat usaha calon debitur bagi pemohon wiraswasta, untuk melihat prospek usaha debitur dan menghitung penghasilan yang diperoleh debitur apakah sesuai dengan keterangan yang diberikan oleh calon debitur. - Memo OTS kantor bagi pemohon yang berpenghasilan tetap, peninjauan akan dilakukan terhadap tempat calon debitur yang bekerja apabila dinilai perusahaan tempat calon debitur bekerja kurang familiar atau perusahaan commit to user 114 tersebut baru saja berdiri, untuk melihat prospek perusahaan nantinya dan mengkonfirmasi penghasilan serta jabatan dari calon debitur apakah sudah sesuai dengan keterangan yang diberikan calon debitur. - Memo OTS untuk penilaian agunan yakni penilaian rumah yang akan disubsidikan apakah sudah sesuai dengan persyaratan sebagaimana diatur oleh Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah No. 403 KPTSM2002 tanggal 2 Desember 2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat Rs. Sehat, beserta perubahan – perubahannya. Pada dasarnya kebutuhan OTS dilihat dari hasil wawancara dan kebutuhan seorang analisis kredit dalam menganalisa kemampuan dan kebenaran penghasilan calon debitur, apabila dalam analisa dan wawancara pihak Loan Service sudah yakin akan keadaan dan penghasilan calon debitur dengan didukung oleh data-data yang ada, maka proses OTS tidak perlu dilakukan, melainkan langsung direkomendasikan ke Kelompok Pemutus Kredit dengan dibuatnya Daftar Usulan Pemohon. Untuk OTS usaha dan kantor Bank BTN Surakarta menggunakan tim survei sendiri, yakni tim survei dari pihak bank yaitu Staff Loan Adminstration, sedangkan untuk OTS commit to user 115 agunan atau rumah yang akan di KPRS kan Bank BTN menggunakan tim survei dari PT. Ada dan PT. Doli yang memang memiliki tim khusus untuk mentaksasi harga rumah subsidi, penggunaan tim survei dari luar ini dimaksudkan agar tidak ada dugaan taksasi rumah tersebut ditinggikan harganya atau sebaliknya oleh bank selaku pemberi kredit 25 . Waktu pelaksanaan OTS baik OTS usaha, kantor dan rumah, tidak akan diberitahukan kepada calon debiturpemohon agar tim survei dapat melihat kondisi sebenarnya di lapangan. Hasil dari survei ini akan di laporkan kepada Loan Service melalui Laporan Penilaian Agunan untuk OTS rumah atau Laporan Penilaian Akhir untuk OTS usaha atau OTS kantor calon debitur, kemudian laporan-laporan OTS ini dicocokkan dengan hasil wawancara untuk mengetahui apakah keterangan yang disampaikan calon debitur pada saat wawancara sesuai dengan hasil OTS yang ada. Berdasarkan kriteria-kriteria tertentu hasil dari OTS ini akan digunakan sebagai bahan pertimbangan bagi Loan Service untuk merekomendasikan calon debitur yang telah di OTS ini apakah permohonannya akan diajukan ke Kelompok Pemutus Kredit KPK dengan diterbitkan Daftar Usulan Pemohon ataukah permohonan kreditnya ditolak dengan dibuatnya Surat Penolakan kepada pemohon. 25 Hasil wawancara dengan Ibu Susyana Andriyani, Staff bagian Loan Services Unit tanggal 15 Juli 2010 commit to user 116 d. Keputusan kredit Apabila permohonan kredit direkomendasikan maka petugas Loan Service Unit membuat Dafttar Usulan Pemohon DUP. Pengajuan DUP disertai dengan BI Checking, hasil wawancara dan berkas pemohon kredit secara bertahap diberikan kepada Kelompok Pemutus Kredit KPK untuk diteliti dan diberikan keputusan kredit apakah kredit diterima atau ditolak. Anggota KPK tersebut antara lain Loan and Retail Service Head, Branch Manager dan Loan Service Unit sendiri. DUP dan dokumen-dokumen lain tersebut akan diberikan terlebih dahulu kepada Loan and Retail Service Head untuk diteliti dan diberikan pendapat, setelah itu dikembalikan ke Loan Service Unit Analyst untuk diperbaiki berdasarkan saran dari Loan and Retail Service Head atau diteruskan langsung ke Branch Manager apabila tidak ada koreksi dari Loan and Retail Service Head. Hal yang sama akan dilakukan oleh Branch Manager yani menganalisa dan memberikan pendapat terhadap DUP dan dokumen-dokumen lain yang diusulkan dan dikembalikan ke Loan Service Analyst untuk ditindaklanjuti. Loan Service Analyst akan memeriksa DUP dan pendapat dari anggota Branch Manager yang tertera di dalam kolom pendapat KPK. Berkas permohonan kredit dan DUP yang commit to user 117 diterima kembali oleh pihak Loan Service biasanya akan ditindak lanjuti dengan: - Apabila terdapat kekurangan data-data pendukung terhadap DUP , berkas pemohon yang dibutuhkan dan persyaratan - persyaratan tertentu dalam keputusan kredit maka Loan Service Analyst akan merevisinya dan mengajukannya kembali ke Anggota KPK. - Apabila diminta untuk melakukan OTS ulang maka akan dibuat memo OTS ulang oleh Loan Service Unit Analyst. - Apabila berkas permohonan dan DUP ditolak oleh anggota KPK maka Loan Service Unit akan menerbitkan Surat Penolakan Kredit rangkap 2 yang akan dikirimkan kepada pemohon kredit dan untuk arsip Loan Service. - Apabila disetujui, maka Loan Service Unit akan menerbitkan Surat Penegasan Persetujuan Pemberian Kredit SP3K yang akan ditandatangani oleh pemohon kredit pada saat dilakukan akad kredit dan disyahkan oleh Branch Manager. Sebagai bukti bahwa kredit telah disetujui oleh KPK dikeluarkan Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit SP3K. Kemudian pihak loan service akan menginformasikan kepada calon debitur bahwa kredit yang diajukan telah disetujui dan memberitahukan tanggal realisasi akad kredit serta biaya commit to user 118 administrasi yang harus dibayarkan pada saat akad. Apabila calon debitur telah menyetujui semua persyaratan-persyaratan untuk melakukan proses akad, maka Loan Service Unit menerbitkan Surat Perjanjian Kredit SPK rangkap 3 yang berisi perjanjian-perjanjian yang berhubungan dengan kredit yang harus ditandatangai calon debitur saat akad kredit untuk mengikat para pihak yaitu Bank Tabungan Negara sebagai kreditur dan pemohon kredit sebagai debitur agar saling melaksanakan kewajiban. Surat perjanjian yang harus ditandatangani oleh pemohon kredit adalah Surat Perjanjian Kredit SPK dan Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit SP3K diatas materai Rp 6.000,00. Penandatanganan akad kredit dan perjanjian lainnya dilakukan oleh pemohon kredit didepan pihak Bank, Notaris dan pihak pnjual atau developer serta tidak boleh diwakilkan. e. Realisasi kredit Realisasi kredit dihadiri oleh pemohon dan istri, pihak yang menjual rumah developer, notaris, pihak bank. Proses realisasi ini akan dilakukan setelah penandatanganan akad kredit serta surat perjanjian kredit oleh pemohon dan pihak bank dihadapan notaris. Pemohon diharuskan membayar biaya fasilitas kredit seperti diawal persyaratan yang telah disepakati commit to user 119 meliputi biaya angsuran bulan pertama, provisi bank maksimal 0,5 dari maksimal kredit, biaya notaris, biaya APHT Akta Pemasangan Hak Tanggungan, biaya penilai appraiser, biaya premi asuransi kebakaran, biaya asuransi jiwa, saldo tabungan yang diblokir, dan biaya administrasi. Setelah penandatangan akad dan perjanjian kredit dana kredit yang dicairkan oleh pihak bank akan langsung diberikan kepada penjual atau ditransfer ke rekening developer, kemudian Loan Service Unit menerbitkan Surat Perjanjian Debitur Rangkap 5 SPD5, yang ditujukan kepada : - SPD5 lembar 1, diberikan kepada Loan Administration Unit - SPD5 lembar 2, diberikan kepada Kantor Divisi Retail - SPD5 lembar 3, diberikan kepada bagian Collection and Work out - SPD5 lembar 4, diberikan kepada bagian Accounting - SPD5 lembar 5, diberikan kepada Notaris f. Pembayaran Angsuran dan Pelunasan Kredit Pembayaran angsuran Kredit Pemilikan Rumah KPR Subsidi dapat dilakukan dengan 6 cara, yaitu: - Pembayaran angsuran dipotong langsung dari gaji. Pembayaran ini dapat dilakukan atas persetujuan debitur dengan bagian keuangan instansi yang mengurus gaji debitur untuk melakukan pemotongan gaji senilai angsuran commit to user 120 yang disepakati. Fasilitas pembayaran seperti ini bisa dilakukan bagi debitur yang bekerja sebagai pegawai tetap dan pihak instansi telah bekerja sama dengan BTN. - Pembayaran langsung ke loket BTN Debitur datang langsung ke BTN terdekat dan langsung membayar angsuran KPR subsidi di Teller Service. - Pembayaran melalui ATM BATARA Debitur yang mempunyai tabungan BATARA dan mempunyai ATM BATARA dapat membayar angsuran KPR subsidi dengan menggunakan fasilitas dengan ATM BATARA. - Pembayaran dengan tranfer Debitur dapat membayar angsuran KPR subsidi dengan melakukan tranfer dari bank manapun kepada BTN. - Pembayaran melalui kantor POS BTN kerjasama dengan kantor POS untuk memudahkan debitur dalam pembayaran angsuran KPR subsidi, dengan cara debitur datang langsung ke kantor POS terdekat di loket tersedia. - Pembayaran dengan cara pemindahbukuan Pembayaran angsuran KPR subsidi dilakukan dengan cara pemindahbukuan jika telah mendapatkan persetujuan dari pemilik rekening. commit to user 121 Pelunasan Kredit Pemilikan Rumah KPR Subsidi dapat dilakukan dengan cara, sebagai berikut : - Dengan angsuran bulanan atas dasar perhitungan yang telah dilakukan setiap bulannya. Di dalam pembayaran angsuran terdapat Skim Pembayaran Ekstra yang bisa dilakukan oleh debitur apabila debitur mempunyai uang ekstra untuk membayar angsurannya beberapa bulan sekaligus pada waktu yang sama, minimal angsuran ekstra adalah 5 bulan angsuran. - Pelunasan dapat dilakukan sebelum jatuh tempo kredit dengan pinalti sebesar 1 dari sisa kredit. commit to user 122 Gambar 3.3 Prosedur Umum Kredit Bank BTN Surakarta commit to user 123 Gambar 3.4 Daftar Usulan Pemohon BI Checking, Hasil Wawancara dan Berkas Pemohon Kredit Kekompok Pemutus Kredit KPK Loan And Retail Service Head Loan Service Unit Branch Manager Kurang Data Atau Persyaratan Tolak Disetujui OTS Ulang Surat Penolakan SP3K SPK Realisasi Kredit SPD 5 Pembayaran Angsuran Informasi Kredit Penerimaan Berkas Permohonan KPR Loan Service BI Checking Bookkeping And Control Wawancara OTS Laporan Penilainan Agunan Laporan Penilaian Akhir Loan Administration Staff Analis Kredit Berkas Lengkap OTS Tolak Daftar Usulan Pemohon BI Checking, Hasil Wawancara dan Berkas Pemohon Kredit Kelompok Pemutus Kredit KPK Surat Penolakan commit to user 124 Prosedur Pengambilan Keputusan Kredit oleh KPK dan Realisasi Kredit c Keluaran output dari Sistem Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah Subsidi pada PT. Bank Tabungan Negara cabang Surakarta. Output atau keluaran sistem adalah hasil dari energi yang diolah dan diklasifikasikan menjadi keluaran yang berguna dan sisa pembuangan apabila keluaran dari sistem kurang berguna. Keluaran yang diharapkan dari adanya sistem ini, tersirat dari hasil wawancara penulis dengan Staff Loan Service, sebagai berikut: “Tujuan dari prosedur dan proses kredit ini, atau keluaran dari sistem penyaluran kredit seperti yang Adik bilang tadi tentunya adalah harapan bahwa dengan proses kredit RSH ini semakin banyak masyarakat Surakarta yang bisa memenuhi kebutuhan papan mereka, hal ini dikarenakan produk RSH bukan produk kredit komersil melainkan program pemerintah untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat dengan terpenuhinya kebutuhan papannya yaitu rumah yang layak. Tujuan ini dapat tercapai apabila terget realisasi terpenuhi. Di Bank BTN ada yang namanya layanan kredit 151 Dik,.......... layanan kredit merupakan salah satu cara yang bisa mendukung tercapainya target itu, selain bisa menciptakan image bagi bank BTN sesuai dengan visi kita yakni menjadi bank yang terkemuka dalam pembiayaan perumahan, jadi terbentuk trademark di masyarakat kalau ingat rumah ingat BTN kira-kira seperti itu, walupun terkadang dalam penerapannya layanan kredit 151 tidak selalu bisa dipenuhi, kadang bisa ada yang kurang dari 7 hari kerja Dik, tapi juga ada yang lebih dari 7 hari kerja..” Bangun Sulistyo, Staff bagian Loan Services Unit : 15 Juli 2010 Berdasarkan hasil wawancara diatas penulis mengambil kesimpulan bahwa keluaran output dari sistem penyaluran kredit KPRS ini dapat dilihat dari berjalannya tercapainya target realisasi commit to user 125 KPRS dan layanan kredit 151 yang dapat dijelaskan sebagai berikut: a. Pencapaian Target Realisasi KPRS Keluaran output dari sistem penyaluran kredit KPRS pada Bank BTN Surakarta dapat dilihat dari pencapaian target realisasi untuk debitur KPRS pada grafik di bawah ini. Target realisasi Bank BTN cabang Surakarta ditentukan oleh Kantor Pusat Bank BTN di Jakarta dimana penentuan jumlah target didasarkan pada animo masyarakat di wilayah Solo, anggaran subsidi yang dikucurkan pemerintah, ketersediaan Rumah Sederhana Sehat RSH yang dibangun oleh pengembang, dan peringkat atau kelas dari Bank BTN I 08 II 08 I 09 II 09 I 10 Target Rp62,116,170 Rp62,116,170 Rp35,000,000 Rp58,382,727 Rp38,500,000 Realisasi Rp17,779,877 Rp40,842,326 Rp24,508,605 Rp49,130,180 Rp30,992,491 Rp0 Rp10,000,000 Rp20,000,000 Rp30,000,000 Rp40,000,000 Rp50,000,000 Rp60,000,000 Rp70,000,000 D a la m M il y a r R u p ia h Gambar 3.5 Target dan Realisasi KPRS BTN Surakarta tahun 2008-2010 per Semester commit to user 126 Surakarta pada periode tersebut. Hal ini sesuai dengan yang diungkapkan oleh bapak Aris selaku staff Loan Administration sebagai berikut. “Target realisasi itu ditentukan dari pusat Dik...biasanya target ditentukan oleh peringkat masing-masing cabang BTN, dana yang dikucurkan pemerintah, jumlah Rumah Sederhana Sehat RSH yang dibangun developer..”Aris B. S., staff Loan Administration Unit : 15 Juli 2010. Gambar 3.5 menunjukkan jumlah target dan realisasi Bank BTN cabang Solo periode tahun 2008 sampai dengan pertengahan tahun 2010 yang disajikan dalam per semester. Dari grafik di atas dapat diketahui bahwa antara garis realisasi dan garis target tidak pernah terjadi titik temu, di mana garis realisasi selalu menempati posisi di bawah garis target. Hal tersebut mengindikasikan bahwa target penyaluran KPRS yang telah ditetapkan Bank BTN cabang Surakarta per semester belum bisa terealisasikan. Berdasarkan hasil wawancara penulis dengan bapak Bangun selaku staff Loan Service dan menanggapi naik turunnya jumlah target dan realisasi ini adalah sebagai berikut. “Sampai saat ini kami belum bisa mencapai target realisasi terutama dikarenakan faktor Sumber Daya Manusia SDM nya kurang, jadi yang idealnya saya dengan bu Susi melayani sepuluh wawancara calon debitur sehari, tetapi karena banyaknya calon debitur yang datang untuk wawancara, kami berdua tidak bisa menolak mengingat terkadang ada calon debitur yang sudah jauh-jauh datang ke sini. Kan itu juga membuat waktu kita untuk menganalis kurang Dik......sehingga proses kredit menjadi lebih lama commit to user 127 yang juga dapat berakibat pada pencapaian target realisasi yang seharusnya bisa lebih dari jumlah ini tidak terpenuhi. Selain faktor SDM, faktor regulasi juga berpengaruh, jadi harga rumah RSH untuk wilayah Solo sebesar Rp 55 juta itu sudah tidak relevan mengingat harga rumah tersebut hanya senilai rumah batako dan itu sama saja kurang layak untuk disebut RSH. Kendala lain yang juga berpengaruh terhadap target realisasi ini adalah banyaknya calon debitur yang tidak memiliki syarat untuk mendapatkan rumah subsidi, misalnya ternyata calon debitur sudah memiliki rumah, penghasilannya setelah dikonfirmasi atau di OTS lebih dari Rp 2,5 juta.....ya kira-kira secara keseluruhan seperti itu Dik.....” Bangun Sulistyo, staff bagian Loan Services Unit : 15 Juli 2010. Berdasarkan data berupa grafik di atas dan hasil wawancara penulis dengan staff Loan Service, penulis menyimpulkan bahwa tidak terpenuhinya target realisasi diantaranya dikarenakan point-point di bawah ini : - Kurangnya Sumber Daya Manusia SDM - Regulasi yang sudah tidak relevan dengan kondisi saat ini - Banyaknya calon debitur yang tidak memenuhi syarat untuk diberikan fasilitas KPRS b. Layanan Kredit 151 Layanan kredit 151 adalah layanan kredit pada Bank BTN secara umum, yakni pada hari pertama pengajuan permohonan kredit, konsumen sudah bisa mengetahui apakah mereka bisa mendapat KPR atau tidak, lima hari berikutnya proses memenuhi syarat-syarat administratif, dan satu hari kemudian commit to user 128 pencairan. Jadi, dalam waktu tujuh hari kerja kredit perumahan ini sudah dapat dicairkan. Berdasarkan hasil wawancara penulis dengan Ibu Susyana Andriyani selaku staff bagian Loan Service yang menangani wawancara dan menganalisa permohonan kredit calon debitur standart layanan 151 ini dapat dilakukan apabila proses kreditnya berjalan, sebagai berikut: - Hari Pertama Proses Kredit Pada hari pertama target yang harus dipenuhi adalah pada saat pengajuan permohonan kredit calon debitur sudah bisa mengetahui apakah mereka bisa mendapat KPRS atau tidak. Komponen-komponen didalamnya yang dapat mendukung tercapainya target tersebut adalah sebagai berikut: ü Berkas permohonan kredit debitur sudah lengkap sesuai dengan persyaratan kredit secara umum. ü Tidak diperlukan OTS rumah atau pun OTS usaha calon debitur dikarenakan developerpengembang sudah bekerjasama dengan Bank BTN. ü Calon debitur adalah pegawai tetap dan pembayaran angsuran dilakukan dengan cara potong gaji. ü BI Checking calon debitur sudah keluar sebelum atau pada saat proses wawancara, sehingga interviewer mengetahui track record calon debitur dengan bank lain apakah baik atau buruk. commit to user 129 ü Saat wawancara dilakukan, persyaratan 5C dan 7P dinilai oleh analis sudah dipenuhi oleh calon debitur. Apabila menurut seorang analis komponen-komponen diatas sudah saling mendukung, maka calon debitur bisa mendapat kepastian kalau permohonan kreditnya di rekomendasikan oleh pihak Loan Service pada saat wawancara berlangsung. - Hari Kedua sampai dengan Hari Kelima Proses Kredit Pada hari kedua sampai ke lima dilakukan proses pemberian keputusan kredit dan proses memenuhi syarat- syarat administratif bagi calon debitur. Komponen- komponen yang dapat mendukung proses ini adalah ü DUP Daftar Usulan Pemohon yang diajukan Loan Service Analyst kepada Kelompok Pemutus Kredit lainnya yakni Loan and Retail Service Head dan Branch Manager disetujui tanpa kendala yang berarti, sehingga dapat dilakukan penerbitan Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit SP3K dan Surat Perjanjian Kredit SPK. ü Calon debitur telah memenuhi syarat-syarat dan biaya- biaya administratif, biaya tersebut meliputi angsuran pertama, biaya provisi, biaya notaris, biaya appraissal, commit to user 130 asuransi jiwa dan kebakaran, serta calon debitur telah membuka rekening tabungannya di Bank BTN. ü Calon debitur menyetujui pasal-pasal, hak dan kewajibannya yang tercantum dalam SP3K dan SPK sehingga dapat dilakukan penjadwalan untuk akadrealisasi kreditnya. - Hari Ketujuh Proses Kredit Hari ketujuh proses kredit adalah saat akad kreditrealisasi kreditpencairan kredit. Proses akad ini dapat berjalan lancar apabila: ü Pihak-pihak yang terlibat dalam akad dapat hadir, yakni pemohon dan istri, pihak yang menjual rumah developer, notaris dan pihak bank. ü Penandatanganan akad kredit serta surat perjanjian kredit oleh pemohon dan pihak bank dihadapan notaris, kemudian dana kredit yang dicairkan oleh pihak bank dapat langsung diberikan kepada penjualdeveloper atau ditransfer ke rekeningnya. ü Diterbitkannya Surat Perjanjian Debitur Rangkap 5 SPD5 oleh pihak Loan Service Unit sebagai tanda bahwa pemohon sudah resmi menjadi debitur Bank BTN dan Bank BTN resmi sebagai kreditur dengan hak commit to user 131 dan kewajibannya masing-masing seperti apa yang tertera di dalam perjanjian kredit. Layanan kredit 151 akan dapat berjalan dengan baik apabila proses diatas terpenuhi. Terpenuhinya layanan kredit 151 dinilai dapat meningkatkan citra atau image BTN dimata masyarakat khususnya masyarakat Surakarta sebagai bank yang benar-benar fokus dalam pembiayaan perumahan. Tetapi di dalam prakteknya penerapan layanan kredit 151 ini berdasarkan hasil wawancara penulis dengan staff loan service menemui kendala-kendala. Kendala-kendala tersebut secara umum diungkapkan oleh ibu Susyana Andriyani, sebagai berikut. “Biasanya layanan kredit 151 tidak terpenuhi karena data pemohon kurang lengkap, pemohon juga belum mebuka tabungan, hasil OTS belum keluar, kadang menunggu BI Checking juga Mbak....”Susyana Andriyani, staff Loan Services : 15 Juli 2010 Berdasarkan hasil wawancara penulis dengan staff Loan Service, penulis menyimpulkan bahwa belum berjalannya Layanan Kredit 151 secara konsisten, diantaranya dikarenakan point-point di bawah ini: - Kurangnya kelengkapan data dan persyaratan administratif calon debitur. - Lamanya proses On The Spot OTS. - Belum dikeluarkannya BI Checking. commit to user 132

2. Efektivitas Penerapan Sistem Penyaluran Kredit Pemilikan