51
Selanjutnya apabila pihak kedua lalai menyerahkan hasil appraisal maupun revisi hasil appraisal dalam batas waktu yang telah ditentukan sebagaimana yang
telah ditetapkan pada perjanjian tanpa memberikan alasan tertulis yang dapat diterima pihak pertama, maka pihak kedua akan dikenakan denda keterlambatan sebesar 1
satu persen dari besarnya imbalan jasa sebagaimana yang telah ditetapkan dalam perjanjian untuk setiap hari keterlambatan. Dan pihak pertama berhak untuk
melakukan kerjasama dengan perusahaan penilai lainnya untuk melaksanakan penilaian terhadap obyek penilaian yang diserahkan pemohon fasilitas kredit.
Contoh penguraian perhitungan atas harga tanah dan bangunan yaitu : Jalan Sidorukun, Krakatau Medan dengan luas tanah 350 meter persegi dan luas bangunan
300 meter persegi. Harga pasaran tanah adalah Rp 1.500.000 satu juta lima ratus ribu rupiah. Harga pasaran rumah adalah Rp 1.700.000 satu juta tujuh ratus ribu
rupiah. Nilai property = nilai tanah + nilai bangunan
60
. Perhitungan harga property rumah di Jalan Sidorukun adalah 1.500.000 x 350 m
2
+ 1.700.000 x 300m
2
= 525.000.000 + 510.000.000 = Rp 1.035.000.000,-.
Nilai property = harga pasar property pembanding + adjustment penyesuaian.
3. Laporan Hasil Penilaian
Hasil appraisal yang diserahkan oleh pihak kedua kepada pihak pertama harus memenuhi persyaratan dan ketentuan yakni, Sesuai dengan bentuk spesifikasi
60
Hasil wawancara dengan tenaga ahli dari KJPP Sudiono, Indra, SE pada hari Rabu, 17 Juli 2013 pukul 11.00 WIB
Universitas Sumatera Utara
52
yang ditetapkan pihak pertama dan ditandatangani oleh penganggung jawabpimpinan pihak kedua dengan melampirkan asli foto-foto dari obyek penilaian yang dibuat
dalam rangkap 2 dua, satu eksamplar hasil appraisal harus mendeskripsikan satu obyek penilaian serta pihak kedua wajib melaporkan informasi yang dianggap
signifikan mengenai obyek penilaian yang dapat mempengaruhi nilai dari obyek penilaian dalam hasil appraisal termasuk tapi tidak terbatas pada:
a. Peruntukan, keadaan lokasi obyek penilaian seperti apakah misalnya berada di jalan buntu, tusuk sate, pojok, daerah rawan banjir, daerah tidak dapat dilalui
mobil jalan gang atau berdekatan dengan makamlistrik tegangan tinggisaluran air atau rawan kerusuhan.
b. Ketidaksesuaian antara data atau informasi yang tercantum dalam dokumen pendukung dari obyek penilaian dengan keadaan informasi dilapangan.
c. Hal-hal yang akan memberi atau berpotensi member pengaruh negative terhadap obyek penilaian.
Sebagaimana hasil penelitian dilapangan bahwasannya tata cara penilaian atas obyek penilaian harus dilakukan sesuai dengan ketentuan sebagai berikut:
1 Penilaian atas obyek penilaian berupa bangunan dilakukan berdasarkan nilai pasar dan nilai likuidasi.
2 Penilaian atas obyek penilaian berupa ruko, rusun, rukan, dan rugud dilakukan berdasarkan nilai pasar dan nilai likuidasi.
Universitas Sumatera Utara
53
3 Penilaian atas obyek penilaian berupa rumah tinggal dilakukan atas dasar nilai tanah per meter, nilai pasar dan nilai likuidasi.
4 Penilaian atas obyek penilaian berupa tanah kavling dilakukan atas dasar nilai tanah per meter persegi, nilai pasar dan nilai likuidasi.
5 Luas obyek penilaian berupa bangunan dihitung sesuai dengan luas yang tercantum dalam Surat Izin Mendirikan Bangunan IMB
6 Jika luas obyek penilaian berupa bangunan dilapangan ternyata lebih luas dari yang tercantum dalam IMB, maka nilai yang harus dicantumkan dalam hasil
appraisal adalah sesuai dengan perhitungan luas obyek penilaian yang tercantum dalam IMB.
7 Dalam hal IMB tidak menyebutkan luas obyek penilaian atau luas obyek penilaian di lapangan lebih kecil dari luas obyek penilaian yang tercantum
dalam IMB maka perhitungan luas berdasarkan luas fisikriil obyek penilaian yang ada di lapangan.
8 Jika terdapat penambahan luas obyek penilaian dari data yang tercantum dalam IMB tanpa disertai IMB tambahan, maka nilai atas luas obyek penilaian
tambahan tersebut dicantumkan sebagai tambahan informasi pada hasil appraisal.
9 Jika terdapat bidang obyek penilaian yang melanggar Garis Sepadan Bangunan GSB, maka bidang yang melanggar tersebut tidak diperhitungkan.
Universitas Sumatera Utara
54
10 Jika obyek penilaian berupa bangunan berdiri pada bidang tanah yang terkena pelebaran jalan atau rencana jalan, maka bidang obyek penilaian tersebut tidak
diperhitungkan. 11 Pengambilan gambarfoto lokasi obyek penilaian dilakukan minimal 3
tiga kali, yang terdiri dari tampak obyek penilaian berikut akses jalan, tampak depan dan tampak dalam dengan diberikan penjelasan mengenai
batas-batas lokasi dan petunjuk lokasi atas obyek penilaian. 12 Pembuatan denah gambar lokasi yang ditempel pada peta lokasi flok plan
dan dibuatkan sketsa denah akses menuju lokasi dalam radius kurang lebih 200 dua ratus meter.
Segala perhitungan yang dibuat oleh Penilai haruslah berdasarkan luas yang sebenarnya, yaitu luas asli fisik yang juga diakui tercantum dalam IMB. Hal ini akan
selalu menguntungkan Bank karena jika tanah rumah luas sekalipun tidak akan diperhitungkan Penilai jika tidak adanya IMB.
Pemberian laporan oleh KJPP harus sangat detail mencantumkan informasi yang didapat pada lokasi objek baik info yang baik maupun yang tidak baik dan
menggambarkan atau menunjukkan obyek penilaian juga dengan sangat jelas agar setiap orang yang melihatnya sudah dapat langsung mengetahui dimana dan yang
mana jaminan tersebut berada.
Universitas Sumatera Utara
55
Hal-hal mengenai laporan hasil penilaian, maka seorang penilai harus : 1. Menguasai teknik survei
2. Mengetahui metode
pendekatan dalam
penilaian yaitu
pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya, jenis-jenis penyusutan dalam hal
penilaian suatu objek. Pihak pertama setiap saat berhak untuk meminta perubahan atau penambahan
atas ketentuan teknis berkaitan dengan pembuatan hasil appraisal, dan memberikan ketentuan teknis pembuatan hasil appraisal dalam bentuk atau jenis lainnya. Seperti
pemberitahuan atau permintaan secara lisan maupun tulisan kepada KJPP agar membuat laporannya semakin jelas dan informasi masing-masing di KJPP yang
dibutuhkan bank dapat langsung terlihat jelas dan mudah dimengerti. Selanjutnya pihak pertama akan menyampaikan permintaan perubahan dan
atau penambahan ketentuan dan atau pemberian ketentuan teknis sehubungan dengan tata cara penilaian hasil appraisal secara tertulis kepada pihak kedua, permintaan
merupakan bagian dan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan perjanjian dan pihak kedua wajib melaksanakan perubahanpenambahan ketentuan tersebut. Semua
dokumen pendukung yang diberikan oleh pihak pertama kepada pihak kedua tetap merupakan
milik pihak pertama, dan
dokumen pendukung
tersebut harus
dikembalikan kepada pihak pertama bersamaan dengan penyerahan appraisal.
Universitas Sumatera Utara
56
Perjanjian antara bank dengan kantor jasa penilai publik dilakukan 1 satu kali dalam 1 satu tahun atau 2 dua tahun terakhir.
61
Selanjutnya penyerahan hasil penilaian akan dikirim kembali ke pihak pertama. Dan pihak kedua menjamin tidak akan menyerahkan hasil laporan hasil
penilaian kepada calon debitur, dimana pihak kedua tidak diperkenankan untuk mempergunakan
dokumen pendukung
untuk kepentingan
pihak lain
tanpa persetujuan tertulis pihak pertama, termasuk namun tidak terbatas untuk tidak
memberikan informasi yang ada dalam dokumen pendukung kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis sebelumnya dari pihak pertama.
Kepatuhan Bank terhadap hasil appraisal dikarenakan KJPP mempunyai dasar hukum, penilaian yang dilakukan KJPP berdasarkan SPI yang mengacu kepada
International Value Standart. Maka seharusnya Bank wajib menerima hasil penilaian appraisal yang dilakukan oleh KJPP namun dari hasil penelitian yang dilakukan di
lapangan bahwasannya Bank dapat meminta perubahan atas hasil appraisal yang dilakukan oleh KJPP apabila bank menganggap ada yang tidak sesuai yang dinilai
oleh KJPP dengan objeknya. Jika ada perbedaan atas hasil penilaian dari beberapa KJPP maka untuk itu
bank dapat memilih hasil penilaian KJPP yang dipakai oleh bank, namun terhadap
61
Perjanjian Kerjasama antara PT Bank CIMB Niaga Tbk dan Kantor Jasa Penilai Publik KJPP Sudiono tentang Jasa Penilai Nomor : IVCSBTRII12 Tanggal 20 Februari 2012, Pasal 4, hal
3.
Universitas Sumatera Utara
57
hasil KJPP yang tidak digunakan oleh bank tetap dilakukan pembayaran jasanya oleh bank.
4. Imbalan Jasa
