asas pemisahan horizontal,
72
oleh karena itu segala benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang telah dibebani dengan hak tanggungan itu tidak dengan
sendirinya tidak demi hukum terbebani pula dengan hak tanggungan yang dibebankan atas tanah tersebut. Asas pemisahan horizontal akan lebih bermanfaat
terutama bagi masyarakat kecil, selain itu asas pemisahan horizontal akan dapat memecahkan masalah pemasaran rumah kepada warga Negara asing karena dengan
asas pemisahan horizontal dimana bangunan juga rumah terpisah dari hak atas tanah maka warga Negara asing dapat memiliki rumah saja, tetapi tidak hak atas tanahnya.
3. Subjek Hukum Hak Tanggungan
Subjek hukum hak tanggungan yaitu mereka yang mengikatkan diri dalam perjanjian jaminan hak tanggungan yang dalam hal ini terdiri atas pihak pemberi dan
pemegang hak tanggungan.
73
Pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah harus dilakukan oleh pihak yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan
hukum terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan yang dibebankan pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan, karena lahirnya hak tanggungan adalah pada
saat didaftarnya hak tanggungan tersebut. 1.
Pemilik Hak Milik Orang perorangan yang dapat mempunyai hak milik adalah Warga Negara
Indonesia. dengan demikian orang asing tidak mugkin memiliki tanah dengan
72
Ibid
73
Pasal 8 dan 9 UUHT
Universitas Sumatera Utara
hak milik.
74
Oleh pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dengan syarat-syarat,
75
dengan demikian pada asasnya badan hukum tidak mungkin mempunyai tanah dengan hak milik kecuali
ditentukan secara khusus oleh undang-undang atau peraturan lainnya. 2.
Pemilik Hak Guna Usaha Yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha adalah Warga Negara Indonesia, dan
badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
76
3. Pemilik Hak Guna Bangungan
Pemilik hak guna bangunan adalah Warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
77
4. Pemilik Hak Pakai Atas Tanah Negara
Yang dapat mempunyai hak pakai adalah:
78
a. Warga Negara Indonesia;
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia; c.
Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
74
Pasal 21 ayat 1 UUPA
75
Pasal 21 ayat 2 UUPA
76
Pasal 30 ayat 1 UUPA
77
Pasal 36 ayat 1 UUPA
78
Pasal 42 UUPA
Universitas Sumatera Utara
4. Pemberian dan Pendaftaran Hak Tanggungan
Undang-undang telah mengatur mengenai hal-hal yang berhubungan dengan jaminan bagi pemberian utang oleh kreditur kepada debitur. Pemberian perjanjian
jaminan selalu diikuti dengan adanya perjanjian yang mendahuluinya, yaitu perjanjian utang-piutang perjanjian pokok. Perjanjian jaminan tidak dapat berdiri
sendiri melainkan selalu mengikuti perjanjian pokoknya. Apabila perjnjian pokoknya berakhir maka perjanjian jaminan juga berakhir dikarena sifat perjanjian tersebut
“accessoir”. Perjanjian hak tanggungan harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, yaitu:
79
1. Kesepakatan;
2. Kecakapan;
3. Suatu hal tertentu; dan
4. Suatu sebab yang halal.
Setelah perjanjian pokok diadakan, maka pemberian hak tanggungan
dilakukan dengan pembuatan hak tanggungan APHT yang dibuat oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Tata cara pemberian hak
tanggungan atas objek hak tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan, tetapi
79
Pasal 1320 KUHPerdata
Universitas Sumatera Utara
pendaftarannya belum dilakukan. Pemberian hak tanggungan tersebut dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.
80
Hak lama adalah hak kepemilikan atas tanah yang menurut hukum adat telah ada tetapi
proses administrasi dalam konversinya belum selesai dilaksanakan. Di dalam pembuatan APHT, pemberi hak tanggungan wajib hadir sendiri dihadapan PPAT,
karena pada asasnya pembebanan hak tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi hak tanggungan sebagai yang berhak atas tanah yang dijadikan jaminan.
Namun apabila pemberi hak tanggungan berhalangan hadir maka bisa menguasakan kepada pihak lain dengan surat kuasa membebankan hak tanggungan SKMHT.
Pemberian kuasa tersebut wajib dibuat dengan akta Notaris atau akta PPAT dan memenuhi syarat sebagai berikut:
1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada
membebankan hak tanggungan; 2.
Tidak memuat kuasa substitusi; 3.
Mencantumkan dengan jelas objek hak tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas debitornya bukan pemberi hak
tanggungan.
80
Pasal 10 ayat 3 UUHT
Universitas Sumatera Utara
Pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
81
Di dalam Pasal 13 ayat 2 dan ayat 3 UUHT dijelaskan bagaimana cara pendaftaran hak tanggungan dilakukan, yaitu:
1. Setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat oleh
PPAT dilakukan para pihak, PPAT mengirimkan APHT yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan oleh Kantor Pertanahan. Pengiriman tersebut
wajib dilakukan oleh PPAT yang bersangkutan selambat-lambatnya 7 tujuh hari kerja setelah penandatanganan APHT;
2. Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan
membuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan
tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan; 3.
Tanggal buku tanah hak tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya
dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, maka buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.
81
Pasal 13 ayat 1 UUHT
Universitas Sumatera Utara
5. Sertifikat Hak Tanggungan
