40
BAB III TINJAUAN UMUM TENTANG HAK MILIK ATAS TANAH DAN
BANGUNAN
A. Pengertian dan Pengaturan Hukum Tentang Hak Milik
Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata pengertian hak milik sendiri tercantum di dalam Pasal 570 yang juga berisi tentang pembatasan-
pembatasan hak milik. Pasal 570 KUH Perdata menerangkan bahwa hak milik adalah hak untuk menikmati suatu benda dengan sepenuhnya dan untuk
menguasai benda itu dengan sebebas-bebasnya, asal tak dipergunakan bertentangan dengan undang-undang atau peraturan umum yang diadakan oleh
kekuasaan yang mempunyai wewenang untuk itu dan asal tidak menimbulkan gangguan terhadap hak-hak orang lain; kesemuanya itu dengan tak mengurangi
kemungkinan adanya pencabutan hak itu untuk kepentingan umum, dengan pembayaran pengganti kerugian yang layak dan menurut ketentuan undang-
undang. Pengertian hak milik yang menguasai benda itu dengan sebebas-bebasnya
dapat diartikan dalam dua makna, yaitu : 1.
Perbuatan hukum – berupa menjual, menyewakan, menghibahkan, dapat
memperlainkan “vervreem den” dan lain-lain.
2. Perbuatan materiil – berupa menggunakan, memungut hasil, membongkar,
membuang, merusak, memelihara dan lain-lain. Dulunya hak milik merupakan hak yang mutlak “droit inviolable et sacre”
yang tidak dapat diganggu gugat keberadaanya. Namun dengan berkembangnya jaman dan berkembang pula hukum yang hidup di masyarakat serta timbul
Universitas Sumatera Utara
pengertian tentang asas kemasyarakatan “sociale functie” sehingga sifat hak milik sebagai “droit inviolable et sacre” ini semakin memudar. Banyak sekali terjadi
pembatasan-pembatasan terhadap hak milik, seperti yang terdapat dalam pengertian Pasal 570 KUHPerdata di atas. Misalnya saja pembatasan-pembatasan
oleh : a.
Hukum tata usaha – terbukti makin banyaknya campur tangan penguasa terhadap hak milik.
b. Pembatasan oleh ketentuan-ketentuan dalam Hukum tetangga.
c. Penggunaannya tidak boleh menimbulkan gangguan hinder bagi hak
orang lain. d.
Penggunaannya tidak boleh menyalah gunakan hak misbruik van recht
38
.
Lain halnya dengan rumusan yang tercantum dalam Pasal 20 UU Nomor 5 Tahun 1960, di mana di dalam rumusannya itu hanya mengenai benda tidak
bergerak, khususnya atas tanah.
39
UU membatasi kepemilikan atas tanah dengan memperhatikan fungsi sosialnya. Seperti jika kepentingan umum menginginkan tanah tersebut maka
tanah itu dapat dibebaskan dan pemilik mendapat ganti rugi yang setimpal. Jadi pembatasan dalam Pasal 20 UU Nomor 5 Tahun 1960 hanya sebatas pada fungsi
sosialnya saja. Pasal 20 UU Nomor 5 Tahun 1960 mengatakan
bahwa hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan yang tercantum dalam
Pasal 6 UUPA.
38
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Perdata, cetakan Keempat Penerbit lIberty, Yogyakarta, hal 43.
39
Salim HS, Pengantar Hukum Perdata Tertulis BW, Op.cit., hal 101.
Universitas Sumatera Utara
1. Batasan hak milik
Seperti yang telah disinggung di dalam uraian pengertian di atas, hak milik memiliki batasan-batasan tertentu yang harus diingat dalam mempergunakan hak-
milik tersebut. Pasal 570 KUHPerdata menerangkan bahwa batasan hak milik adalah
undang-undang, ketertiban umum, dan hak-hak orang lain. Sementara itu di dalam UUPA batasan hak milik, yaitu :
a Tidak dipergunakan untuk kepentingan pribadi tapi untuk kepentingan
umum. b
Tidak menimbulkan kerugian bagi orang lain. c
Harus dipelihara baik-baik. d
Pemerintah mengawasi penyerahan hak atas tanah. e
Pemerintah mengawasi hak monopoli atas tanah. Terdapat perbedaan dalam batasan hak milik di dalam KUH Perdata dan
UUPA. Batasan di dalam UUPA menunjukkan bahwa hak milik bukan merupakan lambang kekuasaan yang tidak terbatas hak asasi tidak terbatas, akan
tetapi dibatasi oleh kepentingan umum yang diungkapkan oleh hukum publik.
40
2. Pembagian hak milik
Ada beberapa macam bentuk pembagian eigendom atau hak milik, yaitu :
1. Eigendom
-tunggal, apabila atas sesuatu benda hanya ada satu orang eigenaar saja.
40
Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional,Op.cit., hal 52.
Universitas Sumatera Utara
2. Eigendom
-serta, apabila ada dua eigenaar atau lebih.
41
Kemudian bentuk eigendom-serta tersebut masih dibagi lagi menjadi sebagai berikut :
a. Eigendom
serta terikat gebonden mede eigendom adalah apabila benda itu berada di dalam suatu persekutuan atau perseroan yang setiap
pemiliknya tidak berkuasa untuk bertindak sendiri-sendiri terhadap benda kepemilikan, misalnya: harta kekayaan bersama suami istri, harta
perseroan terbatas. b.
Eigendom serta bebas vrije mede eigendom yaitu terjadi apabila suatu
benda menjadi hak kepemilikan untuk dua orang atau lebih, yang bukan karena terjadinya suatu persekutuan atau perseroan seperti eigendom serta
terikat. Di sini setiap eigenaar mempunyai bagian yang tidak dapat dibagikan ondeelbaar, karena dianggap sebagai harta yang berdiri sendiri
dan dapat dialihkan. 3.
Ciri-ciri hak milik Menurut Prof. Dr. Ny. Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, ciri-ciri hak milik
adalah sebagai berikut : a
Hak milik itu selalu merupakan hak induk terhadap hak-hak kebendaan yang lain. Sedangkan hak-hak yang lain yang bersifat terbatas itu berkedudukan
sebagai hak anak terhadap hak milik. b
Hak milik itu ditinjau dari kuantitetnya merupakan hak yang selengkap- lengkapnya.
41
Achmad Sanusi, Pengantar Ilmu Hukum Dan Pengantar Tata Hukum Indonesia, cetakan keempat, Penerbit Tarsito, Bandung, 1984, hal 181.
Universitas Sumatera Utara
c Hak milik itu tetap sifatnya, artinya tidak akan lenyap terhadap hak kebendaan
yang lain, sedang hak kebendaan yang lain dapat lenyap jika menghadapi hak milik.
d Hak milik itu mengandung inti benih dari semua hak kebendaan yang lain.
Sedangkan hak kebendaan yang lain hanya merupakan onderdil bagian saja dari hak milik.
42
Menurut Pasal 574 KUH Perdata tiap pemilik benda, baik bergerak maupun tidak berhak meminta kembali bendanya dari siapa saja yang
menguasainya berdasarkan hak miliknya itu. Permintaan kembali yang didasarkan pada hak eigendom dinamakan
“revindicatie”.
43
4. Cara memperoleh hak milik
Dapat dilakukan sebelum ataupun saat perkara sedang diperiksa oleh pengadilan. Pemilik dapat meminta benda agar benda yang diminta kembali
itu disita “revindicatoir beslag”. Pemilik cukup mengajukan kepada hakim bahwa benda itu hak miliknya tidak perlu membahas bagaimana ia mendapat hak
milik tersebut.
Untuk memperoleh hak milik diperlukan beberapa cara salah satu caranya terdapat dalam Pasal 584 KUH Perdata yang isinya sebagai berikut :
a. Pendakuan toegeningoccupatio
b. Ikutan perlekatan natreking
c. Lampaunya waktu daluwarsa verjaring
d. Pewarisan erfopvolging
e. Penyerahan leveringoverdracht
42
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Perdata, Op.cit., hal 48
43
R. Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Cetakan Keenambelas, PT. Intermasa, Jakarta, 2006, hal 103.
Universitas Sumatera Utara
Pendakuan ini diatur di dalam Pasal 585 KUHPerdata, yang menyatakan bahwa hak milik atas kebendaan bergerak yang semula bukan milik siapapun
juga, adalah pada orang yang pertama-tama mengambilnya dalam kemilikannya. Maksudnya yaitu memperoleh hak milik atas benda yang tidak ada pemiliknya
res nullius . Misalnya berburu binatang di hutan, menemukan harta karun, dan
lain-lain. Ikutan perlekatan diatur dalam Pasal 588-605 KUH Perdata, yang maksudnya adalah suatu cara memperoleh hak milik, dimana benda itu bertambah
besar karena alam atau benda itu mengikuti benda yang lain. Jadi terjadi antara dua benda yang tidak sama tetapi tergabung menjadi satu. Misalnya sekrup pada
kursi, tanaman pada tanah, dan lain-lain.Lampaunya waktu daluwarsa diatur dalam Pasal 610 KUH Perdata yang berisi hak milik atas sesuatu kebendaan
diperoleh karena daluwarsa, apabila seseorang telah memegang kedudukan berkuasa atasnya selama waktu yang ditentukan undang-undang dan menurut
syarat-syarat beserta cara membeda-bedakannya seperti termaksud dalam bab ke tujuh buku keempat kitab ini. Maksudnya yaitu untuk memperoleh hak milik atau
membebaskan dari suatu perikatan dengan lewatnya suatu waktu tertentu dan atas syarat-syarat yang telah ditentukan oleh undang-undang. Terdapat dua macam
daluwarsa, yaitu : 1.
Acquisitieve verjaring , cara memperoleh hak milik karena lewatnya waktu
memperoleh hak kebendaan; 2.
Extinctieve verjaring , membebaskan seseorang dari penagihan atau
tuntutan hukum yang telah lewat waktunya membebaskan suatu perikatan.
44
44
Salim HS, Pengantar Hukum Perdata Tertulis BW, Op.cit., hal 103
Universitas Sumatera Utara
Syarat-syarat terjadinya daluwarsa ada 6, yaitu sebagai berikut : a.
Bezitter sebagai pemilik. b.
Bezitter harus beritikad baik. c.
Bezit harus terus menerus tidak terputus-putus. d.
Bezit tidak terganggu e.
Bezit diketahui umum f.
Bezit itu harus selama 20 tahun atau 30 tahun. Pewarisan yaitu cara memperoleh hak milik yang diberikan dari pewaris
kepada ahli waris berdasar alas hak umum, sehingga tidak hanya haknya saja yang beralih tetapi juga kewajibannya. Pewarisan dapat dibedakan menjadi dua macam
yaitu pewarisan karena undang-undang dan pewarisan karena wasiat, hal ini diatur dalam hukum waris.
Penyerahan yaitu perbuatan hukum memindahkan hak milik dari pemilik kepada pihak lainnya yang dikehendaki sehingga orang lain memperoleh benda
itu atas namanya. Menurut Prof. Subekti, penyerahan mempunyai dua arti, yaitu : 1.1
Perbuatan yang berupa penyerahan kekuasaan belaka “feitelijke levering” 1.2
Perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak milik kepada orang lain “juridische levering”
45
Hak milik atas atas suatu benda baru dapat beralih kepada orang lain, apabila telah terjadi penyerahan bendanya. Tetapi, cara untuk melakukan
penyerahan atas benda itu dapat dibedakan sesuai dengan sifat benda yang akan diserahkan.
45
R .Subekti, Pokok- Pokok Hukum Perdata, Op.cit., hal 71
Universitas Sumatera Utara
Cara penyerahan dari benda dapat dikategorikan sesuai dengan sifat bendanya, yaitu :
1. Benda bergerak : berwujud dan tidak berwujud.
2. Benda tidak bergerak.
Menurut Pasal 612 ayat 1 KUHPerdata, untuk benda bergerak yang berwujud, penyerahannya dapat dilakukan dengan cara:
a. Penyerahan nyata “feitelijke levering”
b. Penyerahan kunci dari tempat dimana benda itu berada
Sementara itu untuk Pasal 612 ayat 2 KUHPerdata menerangkan tentang bentuk-bentuk penyerahan yaitu:
1. Traditio brevi manu
yaitu penyerahan dengan tangan pendek. 2.
Constitutum possessorium yaitu penyerahan dengan melanjutkan
penguasaan atas bendanya. Sedangkan penyerahan benda untuk benda bergerak tidak berwujud
dikategorikan sebagai berikut: a.
Penyerahan dari piutang op naam, yaitu penyerahan dari piutang atas nama yang dilakukan dengan cessie yaitu dengan cara membuat akta otentik atau
akta di bawah tangan. Diatur dalam Pasal 613 ayat 1 KUH Perdata. b.
Penyerahan dari piutang aan order, yaitu penyerahan dari piutang atas pengganti yang dilakukan dengan penyerahan surat disertai dengan
endosemen yaitu menuliskan dibalik surat piutang yang berisi kepada
siapa piutang itu dipindahkan. Diatur dalam Pasal 613 ayat 3 KUH Perdata.
Universitas Sumatera Utara
c. Penyerahan dari piutang aan tonder, yaitu penyerahan dari surat piutang
atas bawa yang dilakukan dengan penyerahan nyata. Diatur dalam Pasal 613 ayat 3 KUH Perdata.
Untuk benda yang bergerak penyerahan dari tangan ke tangan dan untuk benda tidak bergerak yaitu dilakukan dengan cara balik nama “akte van
transport” dalam register eigendom.
46
1.1 Harus ada perjanjian yang zakelijk.
Menurut Prof. Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, untuk sahnya penyerahan itu harus memenuhi syarat-syarat tertentu:
1.2 Harus ada titel alas hak.
1.3 Harus dilakukan oleh orang yang wenang menguasai benda-benda tadi
orang yang beschikkingsbevoegd. 1.4
Harus ada penyerahan nyata, perjanjian yang zakelijk adalah perjanjian yang menyebabkan berpindahnya hak-hak kebendaan zakelijk rechten
misalnya hak milik, bezit, hipotik, gadai.
47
1. Ajaran causaal
Perjanjian yang zakelijk ini tidak dapat menimbulkan verbintenis namun hanya menimbulkan hak-hak
persoonlijk. Harus ada titel alas hak merupakan hubungan hukum yang dapat
mengakibatkan penyerahan atau peralihan barang, biasanya perjanjian, misalnya perjanjian jual beli, tukar menukar, dan lain-lain.
Terdapat dua pokok pendapat syarat sahnya penyerahan, yaitu :
46
Ibid
47
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Perdata, Op.cit., hal 72
Universitas Sumatera Utara
Ajaran yang dikemukakan oleh Diephuis, Scholten ini menyatakan bahwa untuk sahnya penyerahan tergantung pada alas haknya, apabila alas haknya sah
maka penyerahannya sah, begitu pula sebaliknya, diperlukan titel yang nyata antara alas hak dan penyerahannya itu terdapat hubungan causaal.
2. Ajaran abstract
Menjelaskan bahwa alas hak dan penyerahan itu terpisah satu sama lain. Penyerahan tidak bergantung pada alas hak nyata, jadi penyerahan itu akan sah
walaupun titel tidak sah maupun tanpa titel. Menurut Pasal 584 KUH Perdata untuk sahnya penyerahan itu harus
terdapat title, sehingga untuk ajaran abstract pasal tersebut bahwa untuk penyerahan itu tidak perlu adanya titel yang nyata hanya terdapat titel saja sudah
cukup atau putatieve title. Kewenangan untuk menguasai bendanya beschikkings bevoegheid
merupakan pelaksanaan dari azas nemoplus yang artinya bahwa seseorang itu tidak dapat memperalihkan hak melebihi apa yang menjadi haknya, lazimnya
yang berwenang untuk menguasai benda adalah pemiliknya sendiri. Penyerahan nyata dan penyerahan yuridis yaitu penyerahan dari tangan ke
tangan, terhadap benda bergerak, penyerahannya jatuh bersamaan yaitu Pasal 1612 KUHPerdata menyatakan bahwa penyerahan itu terjadi dengan overgave
menyerahkan benda itu, sedangkan untuk benda tidak bergerak antara penyerahan yuridis dan penyerahan nyata berpisah. Penyerahan yuridisnya terjadi dengan
pendaftaran benda di daftar umum kepada Kepala Seksi Pendaftaran Tanah, sedangkan penyerahan nyatanya dengan penyerahan kunci dari satu rumah ke
rumah lainnya. Hak milik atas atas suatu benda baru dapat beralih kepada orang
Universitas Sumatera Utara
lain, apabila telah terjadi penyerahan bendanya. Tetapi, cara untuk melakukan penyerahan atas benda itu dapat dibedakan sesuai dengan sifat benda yang akan
diserahkan. Selain dari Pasal 584 KUH Perdata masih terdapat pula cara memperoleh
hak milik lainnya, yaitu : a.
Penjadian benda zaaksvorming; b.
Penarikan buahnya vruchtttrekking; c.
Persatuan benda vereniging; d.
Pencabutan hak onteigening; e.
Perampasan verbeurdverklaring; f.
Pencampuran harta boedelmenging; g.
Pembubaran dari sebuah badan hukum; h.
Abandonnemen t dalam hukum perdata laut – Pasal 663 KUHD.
Penjadian benda zaaksvorming yaitu membuat suatu benda baru dari benda yang sudah ada, diatur dalam Pasal 606 KUHPerdata, misalnya, kayu
diubah menjadi kursi. Penarikan buahnya vruchtttrekking yaitu seorang bezitter mendapatkan hasil dari benda yang dibezitnya, diatur dalam Pasal 575 KUH
Perdata. Persatuan benda vereniging yaitu perolehan hak dari bercampurnya beberapa benda dari beberapa bezitter menjadi satu kesatuan benda, diatur dalam
Pasal 607-609 KUH Perdata. Pencabutan hak onteigening yaitu untuk memperoleh hak milik dengan pencabutan hak. Pencabutan hak sendiri memiliki
tiga syarat, yaitu: 1
Berdasar undang-undang pencabutan hak milik. 2
Adanya kepentingan umum.
Universitas Sumatera Utara
3 Adanya penggantian kerugian yang layak.
Perampasan verbeurdverklaring yaitu penguasa memperoleh hak milik dengan cara perampasan. Percampuran harta boedelmenging yaitu seperti harta
kekayaan bersama antara suami istri setelah menikah, diatur dalam Pasal 119 KUHPerdata. Pembubaran dari suatu badan hukum ontbinding daripada badan
hukum yaitu jika terjadi pembubaran suatu badan hukum maka semua anggota badan hukum tersebut berhak memperoleh harta kekayaan dari badan hukum
tersebut, diatur dalam Pasal 1665 KUHPerdata. Abandonnement yaitu kapal-kapal serta barang-barang yang dipertanggung jawabkan dapat diabandonner atau
diserahkan pada si penanggung, jika terjadi hal seperti pecahnya kapal, karamnya kapal, dan lain-lain. Abandonnement diatur dalam Pasal 663 Wvk.
Kansil juga menguraikan tentang bagaimana cara memperoleh hak milik, yaitu sebagai berikut :
a. Mengambil untuk dimiliki mendaku;
b. Penarikan penggabungan suatu benda yang belum dimiliki orang lain,
penggabungan mana secara alam maupun oleh perbuatan manusia dengan maksud untuk memiliki benda tersebut;Lampau waktu daluwarsa;
c. Warisan, menurut undang-undang maupun menurut testamen;
d. Penyerahan sebagai akibat dari suatu asas hukum karena peralihan hak
milik yang berasal dari orang yang berhak menggunakan hak milik mutlak itu.
Sedangkan, UUPA menyebutkan cara memperoleh hak milik berdasarkan Pasal 22, 26 UUPA, yaitu:
1.1 Menurut hukum adat yang akan diatur dengan Peraturan Pemerintah;
Universitas Sumatera Utara
1.2 Penetapan Pemerintah;
1.3 Ketentuan undang-undang.
Seluruh cara penyerahan hak milik harus memenuhi syarat “pengawasan” oleh pemerintah.
48
a. Karena ada seseorang yang mendapatkan hak milik tersebut dengan salah
5. Hilangnya hak milik Meskipun bezitter dapat berbuat sebebas-bebasnya terhadap benda yang
dimilikinya itu tidak berarti bahwa hak milik itu dapat melekat terus pada bezitter tetapi hak milik itu dapat hilang. Terdapat beberapa faktor yang dapat
menyebabkan hilangnya hak milik, yaitu :
satu cara memperoleh hak milik yang telah diuraikan; b.
Karena musnahnya benda yang dimiliki; c.
Karena eigenaar melepaskan benda itu sehingga menghapus hak milik benda tersebut atas dirinya.
B. Hak Milik Atas Tanah Sebagai Hak Guna Bangunan
Kategori