mengosongkan barang yang disewanya, sebelum pembeli dengan lewatnya jangka waktu yang diperjanjikan dalam jual beli dengan hak membeli kembali menjadi
pemilik mutlak dari barang. Jadi pembeli tidak berhak menghentikan perjanjian sewa menyewa sebelum jangka waktu untuk kembali daluarsa.
Akan tetapi beliau juga menambahkan bahwa di dalam KUH Perdata terdapat Pasal yang menyatakan bahwa sewa menyewa di bagi atas 2 yaitu
perjanjian sewa menyewa tertulis dan sewa menyewa lisan sebagaimana diatur di dalam Pasal 1570 dan Pasal 1571 KUHPerdata. Pasal 1570 KUHPerdata
menyatakan jika sewa di buat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang telah di tentukan telah lampau, tanpa diperlukan
sesuatu pemberhentian untuk itu. Sedangkan Pasal 1571 menyatakan jika sewa tidak di buat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang
ditentukan, melainkan jika pihak lain memberitahukan bahwa ia hendak menghentikan sewanya, dengan menghindari tenggang-tenggang waktu yang
diharuskan menurut kebiasaan setempat.
C. Risiko Serta Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa
1. Risiko dalam perjanjian sewa menyewa
Risiko adalah kewajiban untuk memikul kerugian yang disebabkan oleh suatu peristiwa yang terjadi di luar kesalahan salah satu pihak, yang menimpa
barang yang menjadi objek perjanjian. Peraturan mengenai risiko dalam sewa menyewa itu tidaklah begitu jelas
diterangkan oleh Pasal 1553 KUHPerdata tersebut seperti halnya dengan peraturan tentang risiko dalam jual beli yang diberikan oleh Pasal 1460
KUHPerdata, dimana dengan terang dipakai perkataan tanggungan yang berarti
Universitas Sumatera Utara
risiko. Peraturan tentang risiko dalam sewa menyewa itu harus di ambil dari Pasal 1553 tersebut secara mengambil kesimpulan.
31
a. Musnahnya seluruh barang
Jika
diperhatikan Pasal 1553 KUHPerdata, menguraikan mengenai
kemungkinan musnahnya barang yang disewa, sebagai akibat suatu kejadian yang tiba-tiba yang
tak dapat dielakkan. Jadi, apabila barang yang disewa musnah dalam jangka waktu masa perjanjian sewa masih berlangsung, bisa menimbulkan persoalan
sebagai berikut :
Apabila yang musnah itu seluruh barang dengan sendirinya menurut hukum perjanjian sewa-menyewa gugur. Kalau begitu, akibat musnahnya seluruh barang
yang disewa dengan sendirinya van rechtswege menggugurkan sewa menyewa. Tidak perlu diminta pernyataan batal nietig verklaring. Risiko kerugian dibagi
dua antara pihak yang menyewakan dengan pihak si penyewa. Segera setelah musnahnya seluruh barang, pihak yang menyewa tidak lagi dapat menuntut
pembayaran uang sewa. Tegasnya uang sewa dengan sendirinya gugur. Sebaliknya, dengan musnahnya seluruh barang yang disewa, si penyewa tidak
lagi dapat menuntut penggantian barang maupun ganti rugi. Akan tetapi harus diingat, kemusnahan barang yang dimaksud dalam pembicaraan ini haruslah
kemusnahan yang terjadi akibat peristiwa overwatch, atau kejadian tiba-tiba yang tak terhindarkan. Musnahnya bukan karena perbuatan si penyewa, pihak yang
menyewakan atau si penyewa pihak ketiga. Kemusnahan seperti ini berada di luar jangkauan Pasal 1553 KUHPerdata. Kemusnahan akibat kesalahan
seseorang, berada dalam jangkauan Pasal 1566 KUHPerdata. Yang membebani si
31
R. Subekti, Aneka Perjanjian, Op.cit., hal 44
Universitas Sumatera Utara
pelaku suatu kewajiban untuk memikul segala kerugian dan kerusakan. Yang dimaksud dengan musnahnya seluruh barang adalah secara pasti materi barang
tidak dapat lagi ditunjukkan wujudnya. Misalnya hangusnya seluruh rumah yang disewa; sehingga wujud materi rumah tidak nampak lagi. Atau kapal yang
terkena bom. b.
Musnahnya sebahagian barang Apabila yang musnah hanya sebagian saja; si penyewa dapat memilih :
1 Meminta pengurangan harga sewa sebanding dengan bahagian yang
musnah 2
Atau menuntut pembatalan perjanjian sewa menyewa Sekarang, akan ditinjau apa yang dimaksud dengan musnahnya sebahagian
barang. Suatu hal yang nyata, kadang-kadang sulit sekali menentukan batas antara musnahnya seluruh barang dengan musnahnya sebahagian barang. Sering
dihadapkan pada kesulitan menentukan, kapan sesuatu kemusnahan dianggap meliputi seluruh barang atau hanya sebagian saja.
Hal ini bertambah sulit akibat pengertian kemusnahan seluruh barang seperti yang dirumuskan di atas, bukanlah bersifat absolut. Malah sesuatu barang
sudah dapat dianggap musnah seluruhnya, apabila barang itu sudah tak bisa lagi dipakai dan dinikmati secara normal, walaupun materi barang masih berwujud.
Memang dapat diakui, bahwa kadang-kadang dalam suatu peristiwa sangat mudah menetukan kemusnahan barang secara keseluruhan. Sehingga baik dilihat dari
segi material benar-benar musnah tak berwujud lagi. Apakah hal seperti ini dianggap kemusnahan atas keseluruhan?. Material yang musnah hanya
sebahagian. Tapi dari segi tujuan pemakaian dan penikmatan, nyatanya meliputi
Universitas Sumatera Utara
keseluruhan barang. Karena itu untuk melihat batas kemusnahan antara keseluruhan dan sebahagian dapat dipegang prinsip: jika yang musnah secara
material hanya sebahagian dan akibat kemusnahan barang itu masih dapat dipakai dan dinikmati untuk bahagian yang masih tinggal, maka kemusnahan seperti itu
adalah meliputi sebahagian saja. Akan tetapi walaupun yang musnah secara material hanya sebahagian, namun kemusnahan atas sebahagian tadi telah
melenyapkanmenghilangkan kegunaan dan penikmatan atas seluruh barang, kemusnahan demikian harus dianggap meliputi seluruh barang.
Hal lain yang masuk dalam masalah kemusnahan atas sebahagian ini ialah persoalan yang berkaitan dengan:
a. Cara memperhitungkan kerugian yang diderita si penyewa dalam rangka
pengurangan harga sewa yang harus dibayar si penyewa b.
Juga menyangkut kewajiban pemeliharaan pihak yang menyewakan sesuai dengan ketentuan Pasal 1552 KUHPerdata, yang mewajibkan pihak
menyewakan melakukan reparasi selama sewa menyewa masih berlangsung
Menurut Yahya Harahap, suatu pegangan yang mendekati kepatutan dalam masalah ini adalah bukan semua kemusnahan atau kerusakan harus dikategorikan
ke dalam Pasal 1553 KUHPerdata tersebut. Kemusnahan atau kerusakan atas sebahagian yang sungguh-sungguh seriuslah, baru dianggap relevan. Kalau hanya
selembar seng saja yang musnah belum dapat dikategorikan sebagai kemusnahan yang serius. Baru dianggap sebagai kemusnahan yang serius apabila kemusnahan
tadi sudah lenyap dat essentiele gedeelten verdwenen zijn. Sehingga walaupun dilakukan rehabilitasi atau rekonstruksi tidak mungkin lagi mengembalikan
Universitas Sumatera Utara
barang seperti dalam keadaan semula. Atau tak mungkin lagi mengembalikan keadaan semula antara bangunan lama dengan rehabilitasi yang baru. Keadaan
seperti inilah yang dimaksud dengan pengertian kemusnahan atas sebahagian barang. Yang memberi hak kepada si penyewa menuntut pengurangan harga
sewa, berbanding dengan kerusakan yang terjadi. Dalam hal seperti inilah si penyewa dapat menuntut penetapan harga sewa baru.
32
2. Berakhirnya perjanjian sewa menyewa
Secara umum undang-undang memberi beberapa ketentuan tentang berakhirnya sewa menyewa dan akibat yang paling jauh dari berakhirnya sewa
ialah pengosongan barang yang disewa. Pada dasarnya sewa menyewa akan berakhir:
a. Berakhirnya sesuai dengan batas waktu yang ditentukan secara tertulis
Pasal 1576 KUHPerdata Apabila di dalam perjanjian sewa menyewa, masa berakhirnya perjanjian
sewa menyewa tersebut telah ditentukan secara tertulis, maka sewa menyewa dengan sendirinya berakhir sesuai dengan “batas waktu” yang telah ditentukan
para pihak. Jadi, jika lama sewa menyewa sudah ditentukan dalam persetujuan secara tertulis, perjanjian sewa berakhir tepat pada saat yang telah ditetapkan dan
pemutusan sewa dalam hal ini tidak perlu lagi diakhiri dengan surat lain. Misalnya jika sewa kontrak rumah telah ditentukan untuk jangka waktu lima tahun,
persewaan akan berakhir setelah melampaui waktu lima tahun. Lain halnya ketentuan Pasal 1571 KUHPerdata, yakni lamanya perjanjian
ditentukan tanpa tertulis. Dalam hal ini, berakhirnya sewa tidak sesaat setelah
32
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Op.cit., hal 234-236
Universitas Sumatera Utara
lewatnya batas waktu yang ditentukan, melainkan setelah adanya pemberitahuan dari salah satu pihak, yang menyatakan kehendak akan mengakhiri sewa
menyewa. Pemberitahuan pengakhiran sewa tersebut, harus memperhatikan jangka waktu yang layak menurut kebiasaan setempat.
Apabila pada perjanjian sewa tertulis dan masa sewa yang ditentukan telah berakhir, akan tetapi secara nyata penyewa masih tetap tinggal menduduki barang
yang disewa dan pihak yang menyewakan membiarkan saja kenyataan tersebut. Atas kejadian seperti ini, telah menerbitkan persewaan baru secara diam-diam.
Akibatnya, persewaan baru tersebut takluk dan diatur sesuai dengan ketentuan sewa menyewa secara lisan Pasal 1573 KUHPerdata
33
33
R. Subekti dan R.Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pratnya Paramita, Jakarta, 2013, hal 385.
. Pada kejadian di atas, telah terjadi sewa menyewa baru secara diam-diam yang didasarkan pada
anggapan vermoeden. Yang menganggap bahwa kedua belah pihak masih bersedia melanjutkan sewa menyewa. Hal ini juga sesuai dengan ketentuan Pasal
1587 KUHPerdata, tentang sewa menyewa rumah atau ruangan. Yakni sewa menyewa lama berakhir, tapi secara diam-diam dilanjutkan dengan persewaan
baru sesuai dengan syarat-syarat persewaan yang lama. Namun cara pengakhiran sewa selanjutnya dipedomani aturan sewa menyewa secara lisan, dengan begitu si
penyewa tidak boleh meninggalkan atau mengosongkan barang sewa tanpa adanya pemberitahuan lebih dulu, serta mengindahkan waktu yang layak sesuai
dengan kebiasaan setempat. Sebaliknya pihak yang menyewakan tidak boleh mengusir si penyewa tanpa didahului surat pemberitahuan dengan mengindahkan
adat kebiasaan. Kalau pemberitahuan pengakhiran telah ada, si penyewa tak dapat lagi mempergunakan alasan bahwa ia masih berstatus penyewa secara diam-diam,
Universitas Sumatera Utara
kendati pun ia masih menempati atau menduduki barang yang disewa Pasal 1572 KUHPerdata.
34
Yahya Harahap berpendapat bahwa asal sudah lewat batas waktu yang ditentukan dan yang menyewakan tetap membiarkan si penyewa menduduki
barang yang disewa, sudah berlaku anggapan hukum akan lahirnya sewa menyewa yang baru dan titik berat anggapan hukum tersebut diletakkan pada
kepentingan pihak penyewa Ini berarti asal sudah ada pemberitahuan pengakhiran sewa, si penyewa
tidak bisa lagi mempergunakan anggapan berlangsungnya sewa menyewa secara diam-diam. Hal ini misalnya dapat dibuktikan dengan adanya tindakan pihak yang
menyewakan menolak pembayaran sewa.
35
b. Sewa menyewa yang berakhir dalam waktu tertentu yang diperjanjikan
secara lisan. . Akan tetapi, sesuai dengan ketentuan Pasal 1574
KUHPerdata, jaminan persewaan yang dilakukan oleh pihak ketiga yang melekat pada perjanjian sewa menyewa yang lama, tidak meliputi kewajiban yang timbul
dari persewaan baru yang terjadi secara diam-diam. Jika sewa menyewa yang lama dilakukan oleh seorang pihak ketiga yang bertindak sebagai borg, maka
persewaan baru yang terjadi secara diam-diam tadi, pihak ketiga yang bertindak dulunya sebagai borg, tidak wajib lagi menjadi borg pada persewaan baru
tersebut.
Tentang hal ini, sedikit banyak sudah disinggung pada waktu membicarakan Pasal 1571 KUHPerdata, yaitu perjanjian sewa dalam jangka waktu tertentu, tapi
diperbuat secara lisan. Perjanjian seperti ini tidak berakhir tepat pada waktu yang
34
Ibid
35
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Loc.cit.,
Universitas Sumatera Utara
diperjanjikan, dia berakhir setelah adanya pemberitahuan dari salah satu pihak tentang kehendak mengakhiri sewa menyewa dengan memperhatikan jangka
waktu yang layak menurut kebiasaan setempat. Penghentian sewa menyewa dengan lisan harus memperhatikan jangka waktu penghentian opzeggingstermijn
sesuai dengan kebiasaan setempat. Batas waktu antara penghentian dengan pengakhiran inilah yang disebut jangka waktu penghentian. Misalnya
pemberitahuan penghentian dilakukan 1 Agustus dan harus diakhiri dalam tempo 4 empat bulan. Maka antara 1 Agustus dengan 31 Desember inilah yang
dimaksud jangka waktu penghentian, sedangkan tempo pengakhiran jatuh pada 1 Januari. Jangka waktu penghentian tidak boleh terlampau pendek, tetapi memberi
jangka waktu yang layak memungkinkan si penyewa mempersiapkan segala sesuatu mengatasi akibat dari pengakhiran sewa. Ukuran jangka waktu yang persis
dianggap patut, tentu agak sulit menetapkannya, namun demikian ukuran yang mendekati kapastian yang layak tadi harus berpedoman kepada kepatutan dan
kebiasaan setempat. c.
Pengakhiran sewa menyewa, baik tertulis maupun dengan lisan yang tidak ditentukan batas waktu berakhirnya.
Dalam bentuk perjanjian sewa menyewa seperti ini, secara umum dapat ditarik suatu pegangan, penghentian, dan berakhirnya berjalan sampai pada saat
yang dianggap pantas oleh kedua belah pihak. Pegangan ini di kemukakan, karena undang-undang sendiri tidak mengatur cara pengakhiran perjanjian sewa tanpa
batas waktu. Yang diatur dalam undang-undang hanya pengakhiran sewa menyewa tertulis dan lisan yang mempunyai batas waktu tertentu, karena itu
pengakhiran sewa pada sewa menyewa tanpa batas waktu tertentu, sebaiknya
Universitas Sumatera Utara
diserahkan kepada penghentian yang selayaknya bagi kedua belah pihak. Batas waktu penghentian yang selayaknya ini berpedoman pada kebiasaan setempat,
bisa saja pengakhiran sewa berjangka waktu seminggu seperti pada sewa menyewa penginapan di tempat rekreasi. Bisa juga jangka waktu sebulan ataupun
setahun tergantung pada pemakaian barang yang bersangkutan. d.
Ketentuan khusus perjanjian sewa Pasal 1579 KUHPerdata menentukan, pihak yang menyewakan tidak boleh
mengakhiri sewa atas alasan, mau dipakai sendiri barang yang disewakan. Kalau ketentuan Pasal 1579 tersebut diteliti, berarti pihak yang menyewakan mempunyai
hak untuk mengakhiri sewa menyewa atas alasan untuk dipakai sendiri. Asal hak ini telah ditentukan lebih dulu dalam persetujuan, pihak yang menyewakan tidak
dapat mempergunakan alasan yang dimaksud. 1.
Pasal 1575 KUHPerdata: perjanjian sewa menyewa tidak dihapus atau tidak berhenti dengan meninggalnya salah satu pihak. Meninggalnya pihak
yang menyewakan tidak menyebabkan hapusnya perjanjian sewa menyewa. Perjanjian dapat dilanjutkan oleh masing-masing ahli waris.
2. Pasal 1585 KUHPerdata: sewa menyewa perabot rumah yang akan dipakai
pada sebuah rumah atau pada sebuah toko, bengkel maupun dalam suatu ruangan, harus dianggap berlaku untuk jangka waktu yang sesuai lamanya
dengan perjanjian sewa menyewa atas rumah, toko, bengkel, dan ruangan itu sendiri.
3. Pasal 1586 KUHPerdata: sewa menyewa kamar beserta perabotnya, jika
sewanya dihitung pertahun, perbulan, perminggu, atau perhari, harus dianggap berjalan untuk satu tahun, satu bulan, satu minggu, atau satu
Universitas Sumatera Utara
hari. Jika tidak nyata harga sewa apakah untuk tahunan, bulanan, mingguan, atau harian, harga sewa harus dipandang sudah diperjanjikan
sesuai dengan kelaziman setempat.
36
Penting untuk diketahui, bahwa jual beli tidak memutuskan ataupun mengakhiri sewa menyewa. Hal ini sesuai dengan Pasal 1576 KUHPerdata yang
menyatakan bahwa dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah diputuskan, kecuali apabila ia telah diperjanjikan pada
waktu menyewakan barangnya. Ketentuan ini, undang-undang bermaksud melindungi si penyewa terhadap
si pemilik baru, apabila barang yang sedang disewa itu dipindahkan ke lain tangan, mengingat akan maksud undang-undang tersebut, perkataan dijual dalam
Pasal 1576 KUHPerdata itu sudah lazim ditafsirkan secara analogis luas hinga tidak terbatas pada jual beli saja, tetapi juga meliputi lain-lain perpindahan milik,
seperti tukar menukar, penghibahan, pewarisan. Pendeknya, perkataan dijual dalam Pasal 1576 KUHPerdata itu ditafsirkan luas hingga menjadi dipindahkan
miliknya.
37
Secara umum badan hukum, baik badan hukum Indonesia maupun badan hukum asing dan juga warga negara asing hanya diperbolehkan dan menguasai
tanah, jika hak itu secara tegas dimungkinkan oleh peraturan yang bersangkutaan. Pasal-pasal dalam UUPA untuk badan-badan hukum yaitu: “hanya badan hukum
D. Pengaturan Hukum Tentang Sewa Menyewa RumahBangunan
