Surat Perjanjian Kredit menyebutkan bukti-bukti kepemilikan, akta-akta pengikatan jaminan atau sekurang-kurangnya Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan SKMHT dalam hal jaminan berupa benda tak bergerak harus sudah diterima bank sebelum dilakukan penarikan kredit, jadi dengan adanya SKMHT
ini bank terlindungi sebagai pemberi pinjaman.Hal ini untuk mencegah debitur menolak untuk pelunasan pinjaman dengan alasan hak atas tanah telah habis,
karena hak atas tanah yang dimiliki biasanya Hak Guna Bangunan. Sehingga hal ini dapat dihindari.
k. Hak Tanggungan mengikuti bendanya Droit De Suite
Dengan droit de suite, seorang pemegang hak kebendaan dilindungi. Ketangan siapapun kebendaan yang dimiliki dengan hak kebendaan tersebut beralih,
pemilik dengan hak kebendaan tersebut berhak untuk menuntutnya kembali dengan atau tanpa disertai ganti rugi Pasal 18 dan Pasal 19 UUHT.
l. Hak Tanggungan Bersifat Mendahulu Droit De Preference
Droit De Preference adalah sifat khusus yang dimiliki oleh hak kebendaan. Hak ini memperoleh landasannya melalui ketentuan Pasal 1132 KUH Perdata, Pasal
1133 KUH Perdata, dan Pasal 1134 KUH Perdata.
2. Subjek dan Objek Hak Tanggungan
Subjek dari Hak Tanggungan tercantum dalam Pasal 8 dan 9 Undang-Undang Hak Tanggungan. Subjek Hak Tanggungan adalah mereka yang mengikatkan diri
dalam perjanjian hak tanggungan yang terdiri dari pemberi dan pemegang Hak
Universitas Sumatera Utara
Tanggungan. Pasal 8 Undang-Undang Hak Tanggungan disebutkan yang dapat menjadi pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum
yang dapat mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan.
Objek Hak Tanggungan menurut Pasal 4 UUHT adalah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai atas Negara, maka subjek dari masing-
masing hak tersebut dapat dilihat dari Undang-Undang Pokok Agraria. Subjek-subjek dari masing-masing hak atas tanah digabungkan menjadi
subjek Hak Tanggungan, yaitu: 1.
Warga Negara Indonesia. 2.
Badan-Badan Hukum yang ditetapkan pemerintah, Badan-badan hukum keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan dalam bidang keagamaan yang
secara rinci diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tersebut. 3.
Badan-badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
4. Badan-badan hukum Indonesia yang bermodal asing demi pembangunan nasional.
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
6. Badan-badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Namun demikian tidak semua pemegang hak atas tanah berhak menjadi subjek Hak Tanggungan karena untuk menjadi subjek Hak Tanggungan, hak atas
tanahnya harus dapat beralih dan dialihkan serta terdaftar. Contohnya badan keagamaan yang dapat memiliki hak milik atas tanah, walaupun didaftarkan
Universitas Sumatera Utara
memenuhi prinsip publisitas terdaftar akan tetapi ia tidak memenuhi prinsip dapat dipindahtangankan.
3. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi-Bagi
Sifat Hak Tanggungan menurut Pasal 2 UUHT, yaitu: a.
Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
pada ayat 2. b.
Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, dapat diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan,
bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang
merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yang dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya
membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.
Dari isi Pasal 2 ayat 1 di atas, Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, ini berarti Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak
Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari hutang
Universitas Sumatera Utara
yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian obyek Hak Tanggungan dari beban hak tanggungan untuk sisa hutang yang belum dilunasi.
82
Pada Pasal 2 ayat 2 menyatakan sifat tidak dapat dibagi-baginya Hak Tanggungan dapat disimpangi oleh para pihak apabila para pihak menginginkan hal
yang demikian itu dengan memperjanjikannya dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Namun penyimpangan itu hanya dapat dilakukan sepanjang: 1.
Hak Tanggungan itu dibebankan kepada beberapa hak atas tanah. 2.
Pelunasan utang yang dijamin dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari
objek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa objek Hak
Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.
83
Dari penjelasan Pasal 2 ayat 2 UUHT penyimpangan atau pengecualian itu adalah untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan, seperti untuk
mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan komplek perumahan yang semula menggunakan kredit untuk pembangunan seluruh komplek dan kemudian
dijual kepada pemakai satu persatu dan untuk membayarnya pemakai menggunakan kredit dengan jaminan rumah yang bersangkutan.
82
Remy Sjahdeini, op.cit., hal. 21-22.
83
Ibid., hal 22.
Universitas Sumatera Utara
C. Peralihan Hak Tanggungan
Menurut Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan dimungkinkan terjadinya peralihan Hak Tanggungan dari satu kreditur kepada kreditur lain. Peralihan Hak
Tanggungan dapat terjadi karena: 1.
Cessie yaitu perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditur pemegang Hak Tanggungan kepada pihak lain.
2. Subrogasi yaitu penggantian kreditur oleh pihak ketiga yang melunasi hutang-
hutang debitur. 3.
Pengambilalihan atau penggabungan perusahaan sehingga menyebabkan beralihnya piutang dari perusahaan semula kepada perusahaan yang baru.
4. Karena pewarisan.
Hak tanggungan beralih apabila piutang yang dengan Hak Tanggungan itu beralih kepada pihak ketiga. Peralihan piutang itu dapat terjadi karena cessie,
subrogasi, pewarisan atau sebab-sebab lain. Demikian ditentukan dalam Pasal 16 UUHT. Dengan kata lain, Hak Tanggungan itu beralih karena hukum kepada kreditor
yang baru apabila piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu beralih kepada kreditor yang baru itu.
Peralihan hak milik sebagai suatu benda harus memenuhi ketentuan Pasal 584 Kitab Undang-undang Hukum Perdata:
84
84
Kartini Muljadi-Gunawan Widjaja, op.cit., hal. 228.
Universitas Sumatera Utara
“ Hak Milik atas sesuatu kebendaan tidak dapat diperoleh dengan cara lain
melainkan dengan pemilikan pendakuan, karena perlekatan, karena kadaluarsa, karena pewarisan, baik menurut undang-undang maupun menurut
surat wasiat dank arena penunjukan atau penyerahan berdasar suatu peristiwa perdata untuk memindahkan Hak Milik, dilakukan oleh seorang yang berhak
berbuat bebas terhadap kebendaan”. Dalam hal peralihan Hak Milik didahului dengan suatu peristiwa perdata yang
bertujuan untuk mengalihkan Hak Milik, maka ketentuan ini diatur dalam Pasal 613 dan Pasal 616 KUH Perdata.
Menurut Pasal 16 ayat 1 UUHT, karena beralihnya Hak Tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini terjadi karena hukum, hal tesebut tidak perlu dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Pencatatan beralihnya Hak Tanggungan ini cukup dilakukan berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang
dijamin kepada kreditor yang baru. Pencantuman ketentuan Pasal 16 UUHT tesebut menghindarkan keraguan dan
sekaligus ketidakpastian mengenai apakah Hak Tanggungan ikut beralih bila piutangnya dijamin dengan Hak Tanggungan itu beralih. Ketentuan Pasal 16 UUHT
ini adalah sejalan dengan sifat Hak Tanggungan sebagai perjanjian ikutan atau accesoir dari perjanjian utang-piutangnya.
Namun, dalam praktik perbankan bukan hanya penggantian kreditor bank saja yang sering terjadi, tetapi juga penggantian debitur. Dalam hal ini yang terjadi
Universitas Sumatera Utara
adalah kredit bank, dalam arti sebagai utang nasabah debitur, diambil alih oleh debitur lain. Dengan kata lain, terjadi penggantian debitur dengan kreditor bank yang sama.
Menurut KUH Perdata, terjadinya penggantian debitur dapat dilakukan dengan menggunakan lembaga novasi pembaruan utang. Menurut Pasal 1381 KUH Perdata,
perjanjian lama berakhir karena dibuatnya perjanjian baru atau novasi. Sedangkan menurut ketentuan Pasal 18 ayat 1 UUHT, Hak Tanggungan hapus karena
hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu. Jadi, karena perjan- jian yang baru yang mengakhiri perjanjian lama, Hak Tanggungan menjadi
berakhir pula
.
Menurut Pasal 1422 KUH Perdata, penggantian debitur
tidak mengakibatkan beralihnya Hipotik atas benda milik debitur lama kepada benda
milik debitur baru. Dikatakan oleh Pasal 1422 KUH Perdata, apabila pembaruan utang diterbitkan dengan penunjukan seorang debitur baru yang menggantikan
debitur lama, maka Hak-hak Istimewa dan Hipotik-hipotik yang dari semula mengikuti piutang, tidak berpindah atas barang-barang debitur baru.
Dalam perjanjian kredit dapat diperjanjikan bahwa bila terjadi kredit menjadi bermasalah, bank berhak dengan atau tanpa persetujuan debitur meng-
alihkan kredit tersebut kepada pihak lain yang akan menggantikan kedudukan debitur dan dengan demikian membebaskan debitur dari sebagian atau seluruh
kewajiban untuk melunasi kredit, sedangkan debitur baru terikat dengan segala syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan dari perjanjian kredit yang bers an g k u t an .
s ed a n gk a n d i d al am Ak t a Pembebanan Hak Tanggungan diperjanjikan dimuat
Universitas Sumatera Utara
janji bahwa pemegang Hak Tanggungan kreditor dapat menunjuk pihak lain sebagai pengganti dari debitur untuk menjadi debitur baru atau sebaliknya debitur
dapat menunjuk pihak lain untuk menggantikan kedudukannya sebagai debitur baru, sedangkan apabila terjadi penggantian debitur sebagaimana yang demikian itu,
maka Hak Tanggungan tetap berlaku. Berkaitan dengan maksud pemerintah untuk memperkenalkan dan
menggalakkan Secondary Mortgage Facility dalam rangka memenuhi kebutuhan fasilitas kredit untuk perumahan yang diperlukan oleh masyarakat KPR, ketentuan
Pasal 16 UUHT saja belum memadai. Pasal itu baru memadai untuk menampung mekanisme peralihan piutang bank KPR dari bank kepada perusahaan conduit
yang akan melakukan pengerahan dana obligasi yang dijamin dengan KPR-KPR tersebut. Peralihan KPR yang dijamin dengan Hak Tanggungan atas tanah berikut
bangunan rumah yang dibiayai dengan KPR itu dari bank kepada perusahaan conduit. Peralihan piutang itu dapat dilakukan dengan melakukan
perjanjian subrogasi atau cessie antara bank dengan perusahaan conduit sehingga dengan demikian Hak Tanggungan yang menjamin KPR itu ikut
beralih dengan peralihan KPR yang bersangkutan. Tetapi Pasal 16 UUHT itu, seperti telah diterangkan dimuka, belum dapat menampung peralihan utang dari
nasabah debitur yang menikmati KPR kepada pihak lain yang bermaksud untuk mengambil alih fasilitas utangnya apabila mekanismenya ditempuh
melalui lembaga novasi. Peralihan utang di secondary mortgage market tanpa mengakhiri Hak Tanggungan yang menjamin utang itu, haruslah dilakukan
Universitas Sumatera Utara
dengan menempuh mekanisme peralihan utang sebagaimana telah diterangkan di atas.
Sesuai dengan asas publisitas dari Hak Tanggungan, beralihnya Hak Tanggungan tersebut wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada Kantor
Pertanahan Pasal 16 ayat 2 UUHT. Beralihn ya Hak Tanggungan tersebut mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal pencatatannya Pasal 16 ayat 5
UUHT.
D. Permasalahan yang Dihadapi Debitur
1. Terjadinya Wanprestasi pada Debitur