skala peta yang besar, rencana detail dapat dijadikan dasar dalam pemberian izin dan mengevaluasi kesesuaian pemanfaatan lahan dengan rencana tata
ruang yang telah ditetapkan. Penyiapan RDTR dilaksanakan dengan memperhatikan beberapa prinsip
dasar. Pertama, rencana detail tata ruang harus dapat langsung diterapkan, sehingga ke dalaman rencana dan skala petanya harus benar-benar memadai.
Kedua, rencana detail tata ruang harus memiliki kekuatan hukum yang mengikat, untuk itu harus diamanatkan dalam Peraturan Daerah dan secara
tegas dinyatakan sebagai bagian tak terpisahkan dari rencana tata ruang wilayah. Ketiga, rencana detail tata ruang harus memiliki legitimasi yang kuat
dari seluruh pemangku kepentingan, sehingga harus disusun dengan pendekatan partisipatif.
b. Peraturan Zonasi Zoning Regulation
pembangunan kota memerlukan dua instrumen penting, yang pertama development plan dan kedua development regulation. Development plan
adalah rencana tata ruang kota yang umumnya di semua negara terdiri dari 3 jenjang rencana yang baku, meliputi rencana umum, rencana intermediate
dan rencana rinci. Rencana umum dikenal dengan berbagai istilah antara lain strategic plan, structure plan, master plan, schematic plan, general plan,
concept plan. Rencana intermediate juga dikenal dengan berbagai istilah antara lain functional plan, zoning plan, district plan, local plan. Sedangkan
rencana rinci dikenal dengan istilah antara lain subdivision plan, land use plan.
28
. Development regulation dikenal dengan berbagai macam istilah,
antara lain zoning regulation, zoning code, land management and development code, town planning act and zoning code, planning act dan
planning rule dan lain sebagainya. Istilah yang paling populer digunakan adalah zoning regulation.zoning regulation adalah suatu perangkat peraturan
yang dipakai sebagai landasan dalam menyusun rencana tata ruang mulai dari jenjang yang paling tinggi sampai kepada rencana yang sifatnya
operasional dan juga sebagai alat kendali dalam pelaksanaan pembangunan kota.
29
Dalam penataan ruang, zoning regulation lebih penting kedudukannya dan harus ditetapkan sebagai prioritas dalam penyusunannya ketimbang
perencanaan. Bahkan ada pendapat yang mengatakan better regulation without planning rather than planning without regulation. Konsepsi
increamental planning yang diterapkan di Houston dan floating zone sebagaimana yang diberlakukan di Prancis, dapat dikatakan mencerminkan
hal tersebut. Houston tidak memiliki zoning plan, sedangkan Prancis menyusun konsepsi zoning plan atas dasar kondisi existing. Tetapi mereka
memiliki zoning regulation yang kuat sebagai alat untuk bernegosiasi.
28
Ibid, 3.
29
Ibid, 3.
Langkah pertama dalam penentuan zoning adalah menetapkan zona- zona dasar, selanjutnya pada setiap zona dasar ditentukan zona-zona utama
dan pada setiap zona utama ditentukan paket penggunaan atau jenis-jenis perpetakan. Untuk menentukan seberapa jauh perpetakan tersebut dapat
dikembangkan bagi kegiatan lain, maka perlu diinventarisasi seluruh jenis- jenis penggunaan rinci yang dikenal. Untuk menghindari penafsiran yang
keliru maka perlu dirumuskan tujuan pengembangan setiap zona dasar, zona utama dan paket penggunaannya.
30
Menurut undang-undang No 262007 pasal 35 dan 36 ayat 1, peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan ruang
dan unsur-unsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang. Peraturan zonasi berisi ketentuan
yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada zona pemanfaatan ruang yang dapat terdiri atas ketentuan tentang koefisien dasar ruang hijau,
koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan garis sepadan bangunan, penyediaan sarana dan prasarana, serta ketentuan lain yang
dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan. Peraturan zonasi sangat penting dalam proses pemanfaatan
ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Peraturan zonasi adalah peraturan yang menjadi rujukan perizinan, pengawasan dan penertiban dalam
pengendalian pemanfaatan ruang, yang merujuk pada rencana tata ruang
30
Ibid, 3.
wilayah yang pada umumnya telah menetapkan fungsi, intensitas, ketentuan masa bangunan, sarana dan prasarana, serta indikasi program
pembangunan.
31
Peraturan zonasi merupakan dokumen turunan dari RDTR yang berisi ketentuan yang harus diterapkan pada setiap zona peruntukan. Dalam
peraturan zonasi dimuat hal-hal yang harus dilakukan dan yang tidak boleh dilakukan oleh pihak yang memanfaatkan ruang, termasuk pengaturan
koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, penyediaan ruang terbuka hijau publik, dan hal-hal lain yang dipandang perlu untuk
mewujudkan ruang yang nyaman, produktif, dan berkelanjutan. Peraturan zonasi tersebut bersama dengan RDTR menjadi bagian ketentuan perizinan
pemanfaatan ruang yang harus dipatuhi oleh pemanfaat ruang.
32
c. Mekanisme Insentif-Disinsentif
